השבוע שר האוצר, משה כחלון, פרסם בתכנית האב שלו לשוק הנדל"ן כי יגדיל את מס הרכישה למשקיעים ל-8% עד לדירות של 4.8 מיליון שקל ו-10% לדירות מעל למחיר זה.
התקנה אמורה להיכנס לתוקף בראשון ליולי ובמהלך תקופה קצרה זו של כעשרה חודשים, הביקוש ההשקעתי לנדל"ן אמור לקפוץ.
אך מה יהיה אחר כך? בשיחה עם "מעריב און ליין", עו"ד שחר שוורץ, המתמחה ביעוץ וליווי עסקאות של רכישת דירות בארצות הברית על ידי ישראלים מסביר.
"באחרונה יש עליה במספר הישראלים שרוכשים נדל"ן בארה"ב למטרות השקעה. עם הצעדים האחרונים ששר האוצר נקט, אני צופה שהביקושים האלו יגדלו מאוד. משקיעים שעד כה השקיעו בנדל"ן מקומי יחפשו השקעות אלטרנטיביות ואחת מהם היא השקעות בדירות בארה"ב כהשקעה מניבה".
אני מופתע מדבריך כי אני יודע שאנשים רבים הפסידו את המכנסיים בעסקאות כאלו הלא כן?
"אתה צודק, אנשים הפסידו את המכנסיים ומפסידים אותם גם כיום. המשרד שלנו מתמחה כבר זמן רב בליווי עסקאות רכישת דירות של ישראלים בארה"ב ומתוך הסטטיסטיקות שערכנו, כ-40% מכל עסקאות הנדל"ן שעושים בארה"ב הם מה שאני מכנה 'עסקאות עוקץ'. 20% מאותם 40% הן עסקאות שהמשקיע מאבד את כל כספו ואילו ב-80% האחרים, התשואה שנאמר להם שיקבלו מתבררת שהיא נמוכה יותר".
שוורץ הוסיף: "אך למרות זאת הביקוש לדירות עולה משום שהתשואה שמקבלים היא גבוהה, גבוהה יותר ממה שניתן לצפות לקבל בישראל על השקעות בדירות. על דירות בטווח מחירים של בין 55,000 עד 120,000 אפשר לקבל תשואה שנתית של בין 10-14%, בערים בופלו וקליבלנד בעיר אטלנטה בין 8-11%. בעיר המרכזיות יותר התשואה יורדת בניו ג'רסי בין 5-7% ובניו יורק בין 4-5%.
אילו תשואות יפות אך אם מה שאתה אומר ש-20% מאלו שמעוקצים או 8% מכלל הרוכשים מפסידים את כספם כליל זה מסוכן מאוד, הלא כן?
"זה מסוכן כי רוב הישראלים לא מתנהגים בחוכמה. רבים מהם רוכשים דירות בארה"ב על בסיס מידע באינטרנט, מודעות, פרוספקטים מקטלוגים מפוארים ואין להם את כל המידע והמומחיות במה שקורה בנדל"ן של ארה"ב. זאת ועוד כ–90% מהישראלים לא נוסעים לראות את הנכס אלא מסתפקים בתמונות ומידע המועבר להם ע"י החברה המשווקת והם אלו שנופלים".
"מאחר והשקעה בדירות בארה"ב כדאית מבחינת התשואה שתקבלו, אני ממליץ לאלו שרוצים להשקיע בנדל"ן אמריקאי להיעזר במומחים. כל העסקאות שאנחנו מלווים עוברות בדיקות החל מנוכחות פיזית בנכס עצמו ועד בדיקות משפטיות הקשורות להסכם והבטחה שהתשואה המובטחת תשולם. ארה"ב היא מדינה ענקית ומה שנכון לנדל"ן במקום אחד לא נכון למקום אחר. בלי ייעוץ מומחה קל מאוד ליפול בפח נכון שזה כרוך בעלות אך זה מבטיח שמה שרוכשים זה מה שמובטח. שהנכס במצב פיזי טוב, באיזור שניתן להשכיר אותו בקלות וכו'".
מה היקף הרכישות של דירות בארה"ב על ידי ישראלים?
בשנת 2014 בוצעו כ-30,000 רכישות של דירות בארה"ב על ידי ישראלים. על פי ניסיון העבר, מדי שנה יש גידול אורגני של כ-5% אחוזים פלוס. בשנת 2015 בגלל ההתפתחויות בשוק הנדל"ן המקומי אני מעריך גידול של עד ל-10% לעומת שנת 2014.
עו"ד שחר שוורץ. צילום: מורג ביטן