דמי מפתח: האם אנו עומדים בפני התפוצצות בועת קבוצות הרכישה?

"היה לי מזל גדול", מספר י', בן 45, תושב תל אביב, שרכש דירה בעיר בקבוצת רכישה לפני כשמונה שנים. "כמו כולם, התלהבתי מההבטחות לדירה בתל אביב במחיר זול, מה עוד שבתקופה שבה קניתי המחיר באמת היה מפתה". י' השקיע 500 אלף שקלים ב־50 מ"ר בבניין באחד הרחובות הסמוכים לתחנה המרכזית, כאשר את רוב הסכום לקח כמשכנתה מהבנק.

"עם הזמן חלו עיכובים בלוחות הזמנים ונאלצנו להוסיף עוד כ־50 אלף שקלים מעבר למצוין בחוזה", הוא מספר. "אם הייתי מגיע עם כל הסכום מהבית אולי לא הייתי מודאג, אבל שילמתי משכנתה שירדה בכל חודש ולא ידעתי מה יעלה בגורל הפרויקט. המפתחות נמסרו לי ארבע שנים אחרי המועד המקורי. ארבע שנים שבהן הרגשתי שהחבל מתהדק לי סביב הצוואר ולא ידעתי אם אקבל את הדירה. לשמחתי, לא רק שקיבלתי את המפתחות, גם הצלחתי למכור את הדירה ולעשות עליה רווח. ועדיין לא הייתי חוזר על כך פעם נוספת".

פרשת ענבל אור, שבה הוחלט על פירוקה של אור סיטי נדל"ן, קבוצת הנדל"ן של היזמית, העלתה לכותרות את הסוגיה של קבוצות רכישה, תופעה שבעבר נחשבה הבטחה גדולה עבור קוני דירות. אור חשודה בהעלמת עשרות מיליוני שקלים, ואף מתנהלת נגדה חקירה פלילית בחשד למרמה, רישום כוזב במסמכי תאגיד ועברות נוספות. אתמול אף נחקרה היזמית באזהרה.

המפרק של קבוצת אור סיטי נדל"ן, עו"ד איתן ארז, הגדיר את הפרשה כ"קו פרשת המים בנושא קבוצות רכישה". "אני משווה את המקרה לחפציבה, שהייתה קו פרשת המים מקניות מקבלנים. מהיום כבר לא יקנו בקלות דעת ובחופזה דירה מקבוצות רכישה", אמר עו"ד ארז. כזכור, חפציבה הייתה חברת נדל"ן שנקלעה ב־2007 למשבר כספי וקרסה. בועז יונה, מנכ"ל ובעלי החברה, נמלט בעקבות המשבר מישראל ואותר באיטליה‏. הוא הוסגר לישראל והורשע בקבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, באי קיום הוראות חוק ניירות ערך, ברישום כוזב במסמכי תאגיד ובגנבה בידי מורשה.‏ בעקבות הפרשה נותרו אלפי רוכשי דירות במצב של חוסר ודאות.

גם איתן אורנשטיין, שופט בית המשפט המחוזי בתל אביב ששלח את החברה של אור לפירוק, היה נחרץ בדבריו. "החברה של אור התמחתה בארגון קבוצות רכישה, תחום שאינו מוסדר בחקיקה ואינו מחייב את מארגן קבוצת הרכישה במתן ערבויות לחברי הקבוצה שיבטיחו את השקעתם, זאת להבדיל מקבלן אשר מחויב לפעול לפי חוק המכר", הוא כתב ומתח ביקורת על האופן שבו הפך התחום לפרוץ ואת רוכשי הדירות לחשופים לסיכונים גדולים.

"מכה גדולה וכואבת"

קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים שיכולה להיעשות באופן עצמאי, אבל לרוב היא נעשית בידי חברה מנהלת המארגנת את כל שלבי הרכישה והבנייה במטרה לרכוש את הקרקע ישירות מהבעלים ולחסוך את עלות הרווח היזמי של הקבלן. החיסכון במקרה זה יכול להגיע ל-30%-20% ממחירה של דירה זהה, אבל הסיכונים גדולים.

זה יכול להתחיל מכך שהבנקים עלולים לא לאשר מימון לאחד הדיירים העתידיים, מה שעלול לעכב משמעותית את התחלת הבנייה. בנוסף, אין בטוחות לרוכשים כפי שיש לקוני דירה מקבלן, שזכאים לערבות חוק מכר. כמו כן, כפי שהעיד המקרה של י' ויעידו רבים אחרים, בקבוצות רכישה אין התחייבות למחיר הסופי ולמועד המסירה. במקרים קיצוניים, כפי שמעיד המקרה של ענבל אור, היזמים "משחקים" בכספי הקונים, דבר שחושף את הרוכשים להסתבכות כלכלית אדירה.

התופעה של קבוצות רכישה החלה לפרוח על רקע העלייה במחירי הדירות מקבלן ברחבי הארץ. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנים 2008־2002 זינקו מחירי הדירות מקבלן בתל אביב ב־68%, שיעור הגידול הגבוה ביותר בארץ, ובאזור השרון זינקו ב־37%.

קבוצות הרכישה נועדו לתת מענה לגידול הזה. הן החלו לפעול בתחילת שנות האלפיים ותפסו תאוצה ב־2007. תחילה הן התאגדו לרכישת קרקעות באזור תל אביב. ב־2007 עמד מספר הדירות החדשות דרך קבוצות הרכישה על 24% מסך הדירות באזור תל אביב, וב־2008 הגיע כבר ל־34%. בהמשך הטרנד התרחב לאזור השרון שגם בו כאמור חלה עלייה במחירי הדירות. לפי הערכות, עשרות אלפי אנשים רכשו דירה כחלק מקבוצת רכישה.

ב־2011 כבר התרחבו קבוצות הרכישה לכל חלקי הארץ, ומספר הדירות שנמסרו לקבוצות אלו בשנה זו עמד על 25% מכלל הדירות החדשות (4,300). אבל באותה שנה כבר חויבו הקבוצות לשלם מע"מ על הקרקע כאשר היא נרכשה מגורם פרטי. במקביל, הוחלט כי בעת רכישת הקרקע ישלמו חברי הקבוצה מס רכישה כאילו רכשו דירה גמורה ולא רק עבור הקרקע, כפי שהיה בעבר. אלו רק חלק מהסיבות לירידה העקבית במספר הדירות שנמסרו מאז לקבוצות רכישה.

השבוע פרסם העיתון "כלכליסט" כי ב־2015 רק 5.5% מהדירות החדשות נמכרו לחברי קבוצות רכישה, ומספר התחלות הבנייה עבורם עמד על 2,620. הנתונים משקפים ירידה לעומת 2013, אז 8.3% מהדירות החדשות נמסרו לקבוצות רכישה, ומספר התחלות הבנייה עמד על 4,000. לפי דוח שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, חודש פברואר האחרון היה החלש ביותר מאז 2011 מבחינת רכישת דירות בקבוצות רכישה ובנה ביתך.

במהלך הזמן החלו קבוצות הרכישה לעבור ממרכז הארץ דרומה. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בינואר 2015 היו קבוצות הרכישה דומיננטיות במיוחד במחוז הדרום עם 188 דירות, אחת לכל 1.3 שמכרו הקבלנים, לעומת 50 דירות בקבוצות רכישה בתל אביב, אחת לכל 8.1 שמכרו הקבלנים.

"כבר כשיאיר לפיד היה שר האוצר, הופענו בדיונים בכנסת ודיברנו על מעמד קבוצות הרכישה", אומר ישראל זעירא, יו"ר פורום ארגון קבוצות הרכישה. "הצענו שתהיה רגולציה ופיקוח, ושלא כל חאפר יחליט שיש לו רעיון מבריק והוא מקים קבוצה. אני נדהם מעוצמת השבר, וזו בהחלט מכה גדולה וכואבת לכל הנפגעים, ובוודאי זה לא מוסיף שם טוב לקבוצות הרכישה".

המפרק כינה את פרשת ענבל אור "קו פרשת המים של קבוצות הרכישה". זו אמירה קשה.
"הוא צודק. צריך לעשות סדר בבלגן. לא ייתכן שחברה, גדולה ככל שתהיה, תיקח כסף של לקוחות לחשבון הפרטי שלה. אני לא יודע אם זה פלילי, אבל ברור שציבורית זה דבר שלא ייעשה. יש לנו פורום מסודר של חברות אמינות, שמאוגד בלשכת חברת המסחר, עם עורכי דין מהטובים בארץ, שהוכיחו את עצמם ובנו בזול לעשרות אלפי משפחות והביאו תוצאות. אי אפשר לשפוך את התינוק עם המים. במשך שנים קבוצות הרכישה היו המוקד להורדת מחירי הדיור, ואי אפשר כעת להתנפל עליהן. כמו שאחרי משבר חפציבה לא אמרו שכל הקבלנים נוכלים וכולם אסון ופשיטת רגל, אלא הודיעו שיש להחמיר את התקנות, גם במקרה הזה - ברגע שיהיה סדר, אנשים יהיו יותר רגועים".

מחכים לרגולציה

אז מה צופן העתיד לקבוצות הרכישה? "המפרק כינה זאת קו פרשת המים, ואני אומר שזה יום הכיפורים של הקבוצות האזוטריות", אומר עו"ד אברהם זיו כהן, מומחה לנדל"ן. "יש הרבה מתווכים ויזמים קטנים, והאמון בהם בשפל. אני חושב שאנשים יחששו להיכנס איתם לפרויקט. לעומת זאת, הקבוצות הגדולות, שמתמחות בנושא, ימשיכו לפרוח. רק יש לזכור שהו הפכו למעין בית השקעות, כשמאחוריהן נמצאים משקיעים עם כיסים עמוקים. קבוצות רכישה מתאימות יותר לפרויקטים קטנים, של ארבעה־חמישה חברים שרוכשים יחד קרקע ומתארגנים לבנייה, ולא ל־100 משפחות שצריכות להתמודד עם עתירות, היתרים, התנגדויות ועוד להסכים על הקרמיקה. צריך להיות מקצוענים".

לאחרונה פורסם כי קבוצת הרכישה שארגנה חברת "מנהל מגורים לישראל" של מוטי פלד היא הזוכה במכרז הענק בדרום הקריה בתל אביב, לאחר שהצעתה הזוכה של החברה עמדה על כ־1.06 מיליארד שקל - סכום שיא במכרזי הקרקע של המדינה. "לא אתפלא אם ההצעה תחזור לשוק בעוד שנה, והחברים יצטרכו להציל את הכסף שלהם", אומר כעת עו"ד זיו כהן. "כשגינדי קנו את הקרקע הסמוכה בחצי מיליארד, זו הייתה עסקה טובה כי מחיר דירה התחיל ב־2.4 מיליון שקל. במקרה הזה דירה בקומה ראשונה אמורה לעלות 4 מיליון שקל. יש גבול לכמה שרוכשים ישלמו עבור דירה בתל אביב. קבוצות רכישה כיום מציגות חיסכון של 15%, ואני אומר ללקוחות שלי שיוסיפו את הסכום הזה ויישנו בשקט ולא יסתכנו בלי ליווי בנקאי ובלי חוק מכר. חברי הקבוצה לא תמיד יודעים שאם הם מוכרים את הדירה, הם אחראים על ליקויי בנייה שיתגלו בה. וזה אחד מכאבי הראש הגדולים ביותר של קבלנים".

את דבריו הקשים על פרשת אור חתם המפרק בהצהרה כי הכנסת חייבת להתערב ולהסדיר את הנושא. ואכן הצעת חוק שהוגשה אתמול על ידי ח"כ נאוה בוקר (ליכוד) מבקשת לראשונה להטיל אחריות על מארגני קבוצות רכישה בדומה לאחריות שמוטלת כיום על חברות קבלניות. על פי ההצעה, מארגן הקבוצה יישא באחריות כלפי חברי הקבוצה, בדומה לחברה שמוכרת דירות – כולל מחויבות למועדי מסירת הדירה, למחיר הסופי ולטיב המוצר – סעיפים שבהם כיום החוק אינו מחייב בהם את מארגני הקבוצות.

"כפי שכבר הוכח, קבוצות הרכישה בישראל הן גורם מאזן ליוקר הדיור בישראל", מסכם רן צדיקריו, שותף ומנכ"ל ב־MSN ייזום ושיווק נדל"ן. "בשנים האחרונות הן הצליחו לייצר תחרות בענף הדיור ולהציע לרוכשים דירות במחיר זול, לעתים אף בעשרות אחוזים בהשוואה לאלטרנטיבות. יחד עם זאת, יש לנקוט צעדים כדי להגן על הקונים ולהסדיר את התחום: יש להחיל בחקיקה מצב שבו כספי הלקוחות יהיו בנאמנות עד לרישום חברי קבוצת הרכישה על הקרקע, רצוי לחייב את מארגני קבוצת הרכישה להציג דוח אפס לכל פרויקט, שיציג את הזכויות בפרויקט ואת עלויותיו, ולנקוט צעדים נוספים שיסייעו להבטחת ביטחון רוכשי הדירות. כך למשל כפי שיש הסמכה לשמאים או מתווכי נדל"ן, ראוי שיהיה תהליך הסמכה מקצועי למנהלי קבוצות רכישה".