משם נבנתה פעילות רחבה יותר, ליווי של אלפי משפחות בתהליכי משכנתה, הכשרת יועצים והקמה של מערך שמבוסס על ניהול מידע, לא רק ייעוץ נקודתי. בשנים האחרונות נוימן התקדם שלב קדימה, אל הצד היזמי, עם חברת "אחוזה" שמקדמת אלפי יחידות דיור. הסיפור שלו אינו חריג רק בגלל קצב ההתקדמות, אלא בעיקר בגלל נקודת המוצא: כניסה לענף הון אינטנסיבי בלי גב כלכלי או מסלול מקובל. זה גם מה שמוביל את האופן שבו הוא מדבר על כסף בשיחה איתנו - פחות כהזדמנות, ויותר כמערכת שמי שלא מבין אותה, משלם. והרבה.
"לא גדלתי בבית של נדל"ן, כסף או עסקים. אמא שלי הייתה סייעת בגנים, אבא שלי עבד באלביט, פועל. לא היה איזה רקע שהוביל אותי לשם", הוא מספר. נקודת הפתיחה הזו אינה דרמטית במובן הסיפורי, אבל מאוד ברורה במובן הכלכלי, והיא גם זו שמלווה את הדרך שלו עד היום.
"השתחררתי בגיל 25 אחרי שבע שנים בצבא, באגוז ואחר כך בסיירת גולני. לא עשיתי תואר. קפצתי ישר לעולם העסקים. כסף בבית היה מקור לבעיות, אני זוכר שיחות ומריבות סביב כסף. ההורים שלי התגרשו כשהייתי בקורס קצינים. מבחינתי, בתור ילד, זה התחבר - אם אין מספיק כסף, הבית מתפרק. זה היה החיבור שלי לתחום", מספר ניומן.
דווקא משם, בלי הכנה מוקדמת, הגיעה הכניסה שלו לעולם הפיננסי. "החברה הראשונה שהקמתי הייתה בתחום המשכנתאות. קראו לה 'מסלולים'. היינו יחסית חלוצים בתחום, עם עשרים ומשהו יועצים. ליווינו אלפי משפחות". העבודה הזו, הוא אומר, לא הייתה רק מקצוע, אלא חשיפה ישירה לאופן שבו משפחות מתנהלות כלכלית.
"את רואה המון משכנתאות, חלקן מצוינות, אבל אז אתה מסתכל כמה שנים קדימה והחוב לא יורד כמו שחשבת. אנשים לא באמת מתקדמים. כל חמש או עשר שנים הם מוכרים את הבית, עוברים לגדול יותר ומתחילים מחדש. הבנתי שאני לא יכול לעזור לאנשים רק לחסוך כסף. זה לא מספיק. כסף צריך גם לייצר", אומר נוימן.
המעבר ליזמות נדל"ן לא הגיע כמהלך מתוכנן מראש, אלא כהמשך ישיר של אותה תובנה. בשבע השנים האחרונות הוא פועל בתחום כיזם מייסד ושותף בחברת אחוזה החיפאית, עם היקף פעילות חריג יחסית: "יש לנו היום קרוב ל-3,000 יחידות דיור בשלבי תכנון ובנייה. עיקר הפעילות בחיפה ובצפון, אבל לא רק".
כששואלים אותו מה מבדל את הפעילות שלהם בשוק רווי יזמים, הוא לא מדבר על חזון או על שליחות, אלא על מתודולוגיה: "העסקאות שלנו מוכוונות מספרים. אנחנו לא בונים 'סתם' למגורים. אנחנו מייצרים עסקאות למשקיעים, עובדים עם קהילות נדל"ן. ברגע שאתה יודע להביא עסקה טובה תמיד יהיה מי שיקנה".
לדבריו, דווקא בתקופה שבה חלקים משוק הנדל"ן נבלמו, הפעילות שלהם האיצה. "השנתיים האחרונות היו הכי טובות שלנו", הוא מתגאה. "בזמן שחברות קונבנציונליות נתקעו, אנחנו צמחנו. בין היתר כי לא הלכנו אוטומטית לגוש דן. חיפה, למשל, עלתה ב-11% בשנה שעברה וב-8% השנה".
המעבר ממשכנתאות ליזמות לא שינה רק את היקף הפעילות של נוימן, אלא גם את האופן שבו הוא מדבר על כסף. "יש בישראל אובססיה לדירה למגורים", הוא אומר. "אבל במצב השוק היום, הרבה פעמים זה פשוט לא נכון כלכלית. שכירות יש לה תקרה. דירה של שניים-שלושה מיליון שקל, תשלם עליה 6,500-7,000 שקל שכירות. זהו. משכנתה, לעומת זאת, יכולה להגיע ל-10,000 שקל בחודש, ועוד הון עצמי של מיליון שקל. המספרים לא עובדים".
כשהשיחה נוגעת בשאלה שרוב הישראלים שואלים - האם בכלל אפשר להיכנס לשוק בלי גב משפחתי - הוא חוזר לתחילת דרכו. "את ההון שלי חסכתי בקבע, משהו כמו 200-250 אלף שקל", הוא אומר. "את הדירה הראשונה קניתי בגיל 22 או 23. מכרתי אחרי שנה וחצי ברווח של 200 אלף שקל, בלי מס שבח. אחר כך קניתי שני מגרשים במנהל, מכרתי גם אותם. עשיתי כל מיני פעולות, אולי יותר אגרסיביות ממה שנהוג".
"זאת לא חוכמה להשיג משכנתה מצוינת לעסקה בינונית", הוא מסביר כשאני שואלת אותו אם המימון הגדול שמבטיחים בחלק מהמקרים לא אמור לסייע. "יש כל מיני פרדיגמות סביב משכנתאות, נגיד לקחת כמה שפחות חוב, או להילחם על 0.1% בריבית. אנשים בטוחים שאם הם הורידו את הבנק ב-0.1% הם ניצחו את החיים. אבל אז אחרי ארבע או חמש שנים הם מוכרים את הדירה ועוברים. אז מה הערך של זה?", תוהה נוימן.
התרעות פיקוד העורף