סבסוד למשתכן: רוני חזקיהו, החשב הכללי באוצר, עבר השבוע את טבילת האש כשפרסם את הדוח הכספי של מדינת ישראל ל־2016. הדוח כולל אלפי מספרים שמלמדים למשל כמה עולה הפנסיה התקציבית של מערכת הביטחון, מתי הביטוח הלאומי יפשוט את הרגל או מה סכום ההכנסות מתמלוגי הגז.
אחד הנתונים המעניינים נוגע לתחום המעסיק את כולנו בעשור האחרון, והוא מחירי הנדל"ן. מאז שמונה משה כחלון לשר האוצר, ממשלת ישראל הפכה ליזם הנדל"ן הגדול במדינה. הכל בשם יוקר המחיה ומתוך רצון להוריד את מחירי הדיור. המדינה מסבסדת קרקעות (מחיר למשתכן), מחלקת הטבות (מענקים לפריפריה), מרעיפה ערבויות (למשכנתאות ולקבלנים), בונה דיור ציבורי (עמידר), מקימה דיור להשכרה (דירה להשכיר) ומתגמלת את הרשויות המקומיות (הסכמי גג). זה לא פחות ממפלצת נדל"ן.
לפי נתוני רשות מקרקעי ישראל, המדינה מחזיקה 16.5 מיליון דונם קרקעות בשווי 420 מיליארד שקל. 338 אלף דונם מתוכם הם קרקעות למגורים בשווי 158 מיליארד שקל. כל השאר הן קרקעות לתעשייה ולמסחר, קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. המדינה אפילו שותפה של משפחת רוטשילד. יחד איתה היא מחזיקה בזכויות של קרן קיסריה בשווי המוערך ב־1.3 מיליארד שקל. מלאי המקרקעין העצום הופך את כחלון לאוליגרך נדל"ן שעושה ככל העולה על רוחו, הכל למען המטרה הקדושה.
הדוח חושף לראשונה מה המחיר של "מחיר למשתכן", תוכנית הדגל של האוצר. עלותה העיקרית היא סבסוד הקרקע - מתחילת הפעלתה ב־2015 ועד מחצית 2017 הסתכם סבסוד הקרקע ב־2.6 מיליארד שקל. בפועל מוצג הסבסוד כאובדן הכנסות ממכירת קרקעות. לכך יש להוסיף סבסוד של 559 מיליון שקל לתוכנית הפיתוח ו־727 מיליון שקל כמענקי מקום. בסך הכל מדובר ב־3.88 מיליארד שקל. ויש גם ערבויות למשתכנים ולקבלנים בהיקף 3.5 מיליארד שקל, שמתוכן מומשו 200 מיליון שקל. הסכמי הגג עם הרשויות המקומיות עולים למדינה 17.7 מיליארד שקל. עד כה מומשו התחייבויות בהיקף 5.3 מיליארד שקל.
אבל מכל המספרים אתמקד דווקא במיליארדים המתגלגלים באתרי הבנייה של "מחיר למשתכן". ראשית, שאפו על חשיפת המספרים. המחמאות מגיעות למיכל עבאדי־בויאנג'ו, החשבת הקודמת, שהייתה הראשונה לזהות את הצורך הציבורי בחשיפת המספרים. היא הבינה את חשיבות השקיפות. לצד המחמאות, חבל שאין ביטוי מספרי לעומק הסבסוד בתקציב המדינה. במקום שהסבסוד יופיע כהוצאה תקציבית, המספרים מוסתרים בפעילות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). אזכיר שוב ש"מחיר למשתכן" עלתה עד כה כ־4 מיליארד שקל, שזה כמו עלות התוכנית להגדלת קצבאות הנכים.
זהו כסף גדול שעם התקדמות "מחיר למשתכן" יהפוך לענק. הוא מוקצה לפעילות חשובה בעיני שר האוצר, בלי שסדרי העדיפויות מובאים לדיון בממשלה או להצבעה בכנסת. באוצר טוענים שהסבסוד לא מופיע בתקציב כי זו פעילות בלתי נפרדת מרשות מקרקעי ישראל. האומנם? ד"ר עדי ברנדר, בכיר ממחלקת המחקר בבנק ישראל, דרש שהסבסוד יהיה חלק מההוצאה בתקציב, כי מדובר בפעילות מובהקת המשפיעה על הגירעון וההוצאה התקציבית. הסידור החשבונאי הלקוי עלול להתברר כבעייתי גם ביחס לחברות הדירוג הבינלאומיות.
"מחיר למשתכן" מראה את עומק נחישותו של כחלון להוריד את מחירי הדיור. מעולם לא היה שר אוצר אובססיבי כל כך לקידום מטרה עיקרית אחת. כחלון עושה ככל העולה על רוחו, כי הוא יכול גם פוליטית וגם כלכלית. נאחל לו בהצלחה, אבל האם מישהו באמת מסוגל להבטיח את איכות הבנייה בפרויקטים, את לוח הזמנים לגמר העבודות, ולהתמודד עם אכזבתם של עשרות אלפי צעירים שלא יזכו בהגרלה לדירה? כבר נשמעות טענות של צעירים שלא קיבלו את הדירה המובטחת (למשל הגודל) או שלא כדאי להמתין חמש שנים ולשלם בינתיים דמי שכירות.
2. מי יצחקי אחרון
השבוע נרשמה סערה קלה בשוק הנדל"ן בעקבות מחזור הידיעה על כוונות אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור באוצר, לסיים את תפקידו ולהעתיק את מקום מגוריו למפעל הפיס. בטוויטר מיהרו לצייץ שהג'וב מובטח ליצחקי כי האדון התמחה בהגרלות "מחיר למשתכן". חחח.
זה מחזיר אותי לטור "שוטף פלוס" מיום שישי 23 ביוני. לפני חודשיים כתבתי: "בסוף 2015 הצהיר יצחקי שאם מחירי הדיור לא יירדו עד סוף 2017 ב־15% הוא יתפטר. כעת ברור שהמחירים לא יירדו ב־15% ואפילו לא קרוב לכך".
אז מה השתנה מאז? בעצם כלום. מחירי הדירות לא יורדים אלא ממשיכים לעלות, אם כי בקצב אטי יותר. אף על פי שנותרו ארבעה חודשים כדי שהמחירים יקרסו ב־15%, העצה הידידותית ליצחקי היא להתחיל לארוז. בטור שכתבתי הערכתי שהוא לא יפרוש: "ברור שיצחקי לא יממש את התחייבותו להתפטר (כנראה ימלמל משהו על כך שהנסיבות לא התאימו). הוא יפרוש רק אם יימצא לו הג'וב המתאים, ותפקיד יו"ר הפיס מתאים מאוד. מדובר בג'וב הנחשק ביותר במגזר הציבורי, הכולל שריון לשבע שנים, שכר של כ־65 אלף שקל לחודש ומעמד של סנטה קלאוס".
הסברתי שהג'וב הוא התנאי האולטימטיבי לפרישת ראש מטה הדיור, ובהמשך הסברתי מדוע המינוי לא ייצא אל הפועל: "אלא ששתי בעיות, האחת קטנה והאחרת גדולה, חוסמות את הדרך לג'וב החלומות. הקטנה, בת פתרון, היא שעוזי דיין יו"ר מפעל ההגרלות יפרוש במאי 2018, ולא יוותר אפילו על יום בג'וב. הבעיה הרצינית היא שהאחריות למינוי יו"ר מפעל ההגרלות נמצאת בידי ביבי. נתניהו לא ימהר לוותר על המינוי ויעניק אותו רק למישהו שהוא מאוד מאוד חפץ ביקרו. אם הפיס יתרחק, כחלון ידאג ליצחקי לג'וב במגזר הציבורי הנמצא באחריותו הישירה. לכל התסריטים הללו צריך להצמיד כוכבית: הם נכונים למקרה שבו הבחירות יתקיימו במועדן".
השבוע בדקתי בפיס אם לעוזי דיין יש תוכניות נטישה. ובכן, לא. דיין יפרוש מהפיס רק ב־1 באוגוסט 2018 ואפילו לא יום אחד קודם לכן. הוא ממשיך לתחזק קשר הדוק עם נתניהו והשתתף בכנס התמיכה שארגן יו"ר הקואליציה דוד ביטן. בדקתי גם אם יש סיכוי כלשהו שביבי יעניק את הג'וב דווקא לאחד מאנשי כחלון. הסיכוי לכך הוא כמו הסיכוי שארי הרו יחזור ללשכת נתניהו, אפסי. יצחקי יגיע לפיס כמו שיזכה בהגרלת "מחיר למשתכן". נתניהו צריך להאכיל כל כך הרבה פיות, כך שאפילו אם שרה תתעקש גם זה לא יעזור.
3. מיזוג של אין ברירה
בטור האחרון ביקרתי את עמדת המפקחת על הבנקים חדוה בר, התומכת במיזוג בנק איגוד עם מזרחי טפחות. חששתי שהמיזוג יפגע בתחרות ובעקיפין בלקוחות. טענתי שעדיף היה לנסות לצייד את הבנק בארגז כלים פיננסיים שיאפשר לו להמשיך לחיות.
בעקבות הטור דיברתי עם מי שדיברתי ודיברו איתי אחרים שציידו אותי בתובנות נוספות. לא שאני מצטרף לתומכי המיזוג. אני עדיין לא משוכנע שהמיזוג יגביר את התחרות, אבל כעת אני משוכנע שמכירת הבנק והמיזוג הם מהלך של אין ברירה. ללא המהלך בנק איגוד היה נסגר ממילא ועובדיו היו חד־משמעית הולכים הביתה.
לפני כמה חודשים התקיימה פגישה במשרדי המפקחת. נכחו בה בר ואנשיה ונציגי בעלי השליטה כמו יגאל לנדאו, יעל זכאי, אלמוג זכאי ובן זוגה לשעבר. הבעלים הסבירו את הסיבות לאקזיט (הכפוי). הם הגיעו למסקנה שבנק איגוד אינו מתקדם לשום מקום ועתידו מאחוריו. הפעם האחרונה שבה חולק דיבידנד הייתה ב־2010. ב־2009, שנה לאחר המשבר הגלובלי, הזרימו הבעלים לבנק 200 מיליון שקל, לאחר שנדרשו לכך.
הבנק לא נתן פייט אמיתי לבנקים הגדולים. מבצעים כמו "חשבון הפוך" הצליחו בשוליים. גיוס הלקוחות היה עלוב והסתכם בשנה האחרונה ב־6,500 בלבד. מעת לעת הפיקוח על הבנקים הקל ופרס את לוח הזמנים להגעה ליעדי ההון. יחסי היעילות באיגוד היו הגרועים ביותר. יחס ההוצאות התפעוליות להכנסות עמד על 86%. השכר הממוצע לעובד (בבנק 1,200 עובדים) הסתכם ב־400 אלף שקל לשנה. במצב כזה הבנק היה רק הולך ומתדרדר ומגיע לשום מקום.
אחת לכמה שנים הבעלים היו נדרשים להזרים כסף נוסף לחיזוק ההון. על חלוקת דיבידנד הם יכלו לחלום. הכתובת הייתה על הסניף: רק מכירה מיידית של השליטה תציל את ההשקעה או לפחות את מרביתה.
אז מדוע הבעלים נזכרו למכור דווקא בעיתוי הנוכחי? כי שלמה אליהו, מבעלי השליטה בעבר, אולץ למכור את החזקותיו בבנק עד אוקטובר 2017. הבעלים האחרים תפסו טרמפ והציגו בפגישה עם בר את חלופות המכירה. עלתה אפשרות למיזוג עם בנק לאומי (שהיה בעבר בעל השליטה בבנק), שנפסלה מיידית כדי שלא לחזק את לאומי. פורטו הניסיונות לאיתור משקיע מקומי או בינלאומי. במשך מספר שבועות הסתובבו נציגי הבנק באירופה ובארה"ב בניסיון האיתור, אבל משיח לא בא, משיח גם לא מצלצל. משקיעים סיניים כמו קבוצת פוסון התעניינו ואפילו הציעו פרמיה של 20% מעל ההון העצמי. זו הייתה עסקה חלומית, אלא בעוד שבפורטוגל אושר לסינים לקנות את הבנק הגדול במדינה, לא היה שום סיכוי לקבל אישור כזה בישראל.
גם אלי יונס, לשעבר מנכ"ל בנק מזרחי, התעניין, אבל דרש הלוואת בעלים. מכירת המניות בבורסה (כפי שברונפמן עשה בדיסקונט) לא הייתה מעשית מבחינה כלכלית (המניות נסחרו במחירי הפסד) ובגלל לוח הזמנים הארוך (בעלי איגוד היו צריכים להיפטר מ־75% מהמניות).
חלופה נוספת שעמדה על הפרק הנחשפת כאן לראשונה הייתה פירוק הבנק. במילים אחרות, הכוונה הייתה לממש את הנכסים (תיקי ההלוואות והאשראי לציבור) ואת ההתחייבויות (פיקדונות הציבור) בהדרגה. זה לא היה בתיאוריה. גופי פנסיה וגופים מוסדיים התעניינו בעסקה. הם היו מוכנים להיפגש עם הנכסים במחירים גבוהים מאלה הרשומים בספרים. לו פירוק הבנק היה מתבצע, הבעלים היו מוציאים מחיר טוב יותר וממזערים נזקים. אלא שגם חלופה זו ירדה מהפרק. ראשית, הבנק היה נכנס לתקופה ארוכה של אי־ודאות. שנית, שייקה לנדאו, אב המשפחה, התנגד. לנדאו האב חגג בשבוע שעבר את יום הולדתו ה־91 (תהיה בריא, שייקה). הוא לא היה מוכן שאחד ממפעלי חייו יירד לטמיון ו־1,200 עובדיו ילכו הביתה.
אם כך, האפשרות המעשית שנותרה הייתה מכירת הבנק או לדיסקונט או למזרחי טפחות. מזרחי טפחות נבחר כי מדובר בבנק יעיל הרעב לצמיחה, עם תרבות עסקית נאותה, שמחלק דיבידנדים. בנק איגוד התאים לבנק מזרחי טפחות מבחינת הפעילות הקמעונאית כמו כפפה ליד. סיכויי הצלחת המיזוג עם מזרחי גדולים מאלה עם דיסקונט. השאלה היא אם הבנק שלאחר המיזוג יהיה מסוגל לתת פייט רציני לבנקים הגדולים. התשובה לכך עדיין אינה ברורה. כבר טענתי שגם היום מזרחי תחרותי מספיק, אבל איך אומרים - ימים יגידו.
ומה יהיה על עובדי בנק איגוד? הם אומנם הכריזו על סכסוך עבודה ועדיין לא מימשו את זכותם לשבות, אבל אין להם סיבה. מתוך 1,200 עובדים, 600־700 יישארו בתפקיד. 500 עובדים נוספים ייאלצו ללכת הביתה עם חבילה פיצויים מוגדלת של 250% לשנה. אסור לשכוח שלו חלופת הפירוק הייתה מתממשת 100% מהעובדים היו נשלחים הביתה עם חבילת פיצויים בסיסית של 100% בלבד.
4. מנפלאות החשבונאות
מי שחושב שמקצוע ראיית החשבון הוא יבש, חסר השראה ומשעמם, כדאי שיחשוב פעם נוספת. מעת לעת מתברר כי היצירתיות החשבונאית עולה על כל דמיון. השבוע התברר שוב שהשקעה לא גדולה יחסית יכולה להפוך בסיועם של הכללים החשבונאיים לרווח ענק.
חברת ADO, המתמחה בהשקעה להשכרה בברלין, דיווחה השבוע ששיכון ובינוי (המחזיקה ב־40.15% ממניותיה) פרסמה הצעת רכש לקניית 10% נוספים. היקף ההשקעה בעסקה (בהנחה שתתממש) נאמד ב־160 מיליון שקל. אבל אם שיכון ובינוי תצליח בהצעת הרכש (ולא בטוח שהציבור יסכים למכור לפי 56 שקל למניה), היא תרשום רווח הון חד־פעמי של 300־380 מיליון שקל, יותר מפי שניים מהיקף ההשקעה. איך זה קורה? אנסה להסביר.
לפי כללי החשבונאות, ברגע שבעלת המניות העיקרית מגיעה להחזקה של יותר מ־50%, הרישום החשבונאי של ההשקעה משתנה. הוא נקבע לפי השווי הכלכלי הממשי במקום לפי עלות ההשקעה ההיסטורית. ההפרש בין שני המספרים מתבטא בעשרות מיליונים ולעתים גם במאות מיליוני שקלים. "התרגיל" הזה מאפשר להציג רווחים חשבונאיים חד־פעמיים. על אף שאין לו השפעה על תזרים המזומנים, לא אחת חברות מנצלות את הרווח המדומה לחלוקת דיבידנד במזומן. הכל כאמור בחסות כללי החשבונאות.
שיכון ובינוי ו־ADO אינן לבד. אפריקה מגורים קנתה לפני כמה שבועות את חלקו של משה אהרוני, שותפה בפרויקט גבעת שמואל, ב־157.5 מיליון שקל (כולל החזר הלוואת בעלים של 59 מיליון שקל). בעקבות השלמת העסקה והמעבר לבעלות מלאה תרשום החברה ברבעון השלישי רווח חד־פעמי של 50־70 מיליון שקל. יצחק תשובה מכר לתמר פטרוליום 9.9% מהחזקות דלק בקידוח "תמר" ב־1.2 מיליארד דולר. בעקבות מימוש חלקי ההחזקה רשמה דלק רווח הון עצמי שיאפשר חלוקת דיבידנד במזומן של 160 מיליון דולר.
אם נלך לעבר הרחוק יותר, לפני חמש שנים נקטה דיסקונט השקעות (בעלת השליטה בשופרסל) מהלך דומה. היא הגדילה את החזקותיה בשופרסל ליותר מ־50% ורשמה רווח הון גדול במטרה לחלק דיבידנד בסכום גבוה.
אפשר לתמוה כיצד רשויות הפיקוח מאפשרות לחברות ציבוריות לבצע מהלכים כאלה, שתכליתם הכלכלית מוטלת בספק. אז זהו, שלא תמיד אפשר לדעת. אני מאמין שאפריקה מגורים קנתה את חלקו של שותפה בגבעת שמואל כי מדובר בעסקה כלכלית טובה. מאידך, ברור לי למה היה דחוף לשיכון ובינוי לקנות 10% נוספים מ־ADO. נכון שמדובר בהשקעה טובה שהוכיחה את עצמה לאורך השנים, אבל אם היא האמינה כל כך בחברה, מדוע היא לא עשתה את זה נניח לפני שלוש שנים?
נראה שלשיכון ובינוי יש בעסקה זו שיקולים נוספים שלא נחשפו עד תום. מה שבאמת חשוב הוא שבעת פרסום המאזן יידעו הקוראים מאיפה נובעים הרווחים, ואם יוחלט על חלוקת דיבידנד, הם יבינו שמדובר ברווח חשבונאי שאינו משפר את תזרים המזומנים ומעשיר את הקופה.