על מנת לאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע, תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין, התשע"ט-2018 ("התיקון החדש"), מגדיר מושג קנייני חדש - "חלקה תלת ממדית"; כאשר המשמעות הפשוטה למעשה, היא קביעת גבולות גזרה חדשים ובשלושה רבדים לקרקע – האחד, מתחת לפני הקרקע, השני, על הקרקע והשלישי מעל לגובה הקרקע.
ובמה דברים אמורים –
לפני השינוי החקיקתי, המצב היה פשוט. פלוני שרצה לרכוש קרקע בדק את ייעוד הקרקע (השימוש שניתן לעשות בקרקע – חקלאות, בניה למגורים וכדומה) ואת אופן ניצול הקרקע (כאשר לא מדובר בקרקע חקלאית – את זכויות הבניה מכוחן ניתן לבנות על הקרקע), בהתאם לתוכניות החלות על הקרקע.
לאחר שהחליט פלוני לרכוש את הקרקע והתקשר בחוזה לרכישה, הסתיימה עסקת הרכישה ברישום הזכויות בקרקע בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") באופן פשוט, שמלוא הזכויות בקרקע (למעט במקרים חריגים) נרשמו על שמו של אותו פלוני.
לאחר השינוי החקיקתי – במסגרת התיקון החדש – הוגדרו זכויות קנייניות חדשות, המאפשרות לתמחר את הקרקע בנפרד לגבי סוגי זכויות שונים של אותה הקרקע; כלומר, ניתן לבצע עסקאות שונות באותה הקרקע ואף לרשום את העסקאות בטאבו באופן נפרד לגבי אותה הקרקע.
מדובר בחידוש מהפכני ממש, המאפשר למספר בעלים שונים להיות בעלים של רבדים שונים בקרקע.
כך לדוגמא: באותה הקרקע יתאפשר לבצע שלוש עסקאות שונות ולבצע שלושה רישומים שונים במרשמי המקרקעין.
להלן דוגמא מוחשית לתלת הממדיות:
(1) בניית מנהרות תת קרקעיות מכוח הזכויות שמתחת לפני הקרקע – הקניית זכויות קנייניות לרשויות המוניציפאליות, שיעוגנו ברישום במרשמי המקרקעין על שם רשות פלונית;
(2) בניה פרטית על הקרקע מכוח הזכויות שעל פני הקרקע, שיעוגנו ברישום במרשמי המקרקעין על שם ישות נפרדת;
(3) בניית גשר מכוח הזכויות שמעל פני הקרקע, שיעוגנו ברישום במרשמי המקרקעין על שמם של אחרים.
לאור התיקון החדש, ניתן לטעון למעשה, "שנוספו" זכויות קנייניות – שהרי, באותה הקרקע אפשר לבצע כמה עסקאות שונות "ולגזור רווח" מכל עסקה.
המשמעות הפשוטה כתוצאה היא, שבעלי קרקעות ויזמים יידרשו כעת לבחון כל עסקה במקרקעין ב"מטריה כלכלית" חדשה וכיוצא בזה, להגדיר היטב את הזכויות הקנייניות הנכללות במסגרת כל עסקה.
יחד עם זאת, חשוב לציין, כי בהתייחס ליחידות רישומיות בבית משותף (ובשפה פשוטה – דירות), קובע התיקון החדש, כי יחידות אלו לא יירשמו כחלקות תלת ממדיות וכי לגביהן ימשיך ההסדר החקיקתי המוכר של רישום בית משותף. כלומר, שבכל הנושא של רכישת דירות (בין יד שניה ובין יד ראשונה), התיקון החדש אינו רלוונטי והמטריה המשפטית המוכרת ממשיכה להתקיים, הן בפן החוזי והן בפן הרישומי של הדירה כיחידה נפרדת בבית משותף.
ואולם, חשוב להדגיש שאין זה אומר שלא ניתן יהיה לרשום בית משותף בחלקה תלת ממדית. כלומר, לשם הדוגמא: שעל אותה הקרקע ניתן יהיה לרשום גם זכויות קנייניות מוניציפאליות של כביש וגם זכויות קנייניות פרטיות למגורים בבית משותף.
כמו-כן, חשוב לציין, שהתיקון החדש אינו גורע ממעמד ההפקעות ושבכל הנוגע לדיני הפקעות, המצב הסטטוטורי יוותר על כנו.
מה כן התיקון מחדש בדיני הפקעות - במצבים שבהם נדרשת הפקעת קרקע, ניתן יהיה, במקרים מסוימים, להפקיע רק את החלק ההכרחי להפקעה מתוך הקרקע ולא להפקיע את הקרקע כולה, והבעלות ביתרת הקרקע תיוותר בבעלות הבעלים המקורי. לדוגמא, אם יפקיעו קרקע לצרכי מנהרה בעומק של 90 מטר מתחת לפני הקרקע, אזי לכאורה, לא יידרש להפקיע מבעליהם את כל הקרקע, אלא ניתן יהיה "להסתפק" רק בהפקעת הזכויות של חלק הקרקע הנמצא בתת הקרקע.
הכותבת היא עו"ד רווית קינן, מומחית בנדל"ן ומקרקעין
*לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.