הכתבה נכתבה בשיתוף א.ד.מ בוני ישראל
השנה שעברה הייתה אחת השנים המורכבות ביותר שידע תחום הנדל"ן בישראל אשר התמודד עם לא מעט אתגרים משמעותיים, וזו הסתכמה בירידה קלה במחירי הדיור. בעוד ששיעורי הריבית הגבוהים הקשו על קונים פוטנציאליים בכל הנוגע ללקיחת משכנתאות, גם המוכרים לא מיהרו להוריד מחירים. מציאות שיצרה שוק זהיר ופקוק.
באופן טבעי גם הרפורמה המשפטית שעמדה על הפרק ולאחר מכן מלחמת "חרבות ברזל" השפיעו על חוסר הוודאות, אך עושה רושם כי בחצי הראשון של שנת 2024 התהפכו היוצרות. כל ירידות המחירים מהשנה שעברה נמחקו לגמרי. מדד מרץ-אפריל של 2024 קבע שיא חדש במחירי הדירות, עלייה מצטברת של 2.1% מהנתון הקודם שנרשם בפרק הזמן הזה בשנה שעברה, כל זאת למרות המלחמה הנמשכת בשתי חזיתות, בדרום ובצפון הארץ.
האם מחירי הדירות בישראל ימשיכו לעלות?
הסקרנות לדעת מה יהיה גורל מחירי הדיור בחודשים הקרובים מעסיקה רבים.
בראייתו של אמיר אלעזרא, אחד משלושת הבעלים של חברת א.ד.מ בוני ישראל, כדי לענות על השאלה הזו צריך לחזור למשוואה הכי בסיסית בכלכלה ולזכור ששני אלמנטים משפיעים על מחיר מוצר – ביקוש והיצע.
כאשר ביקוש עולה והיצע יורד מצביעים על עליית מחירים ואילו ביקוש יורד והיצע עולה מצביעים על ירידת מחירים. על כך הוא מפרט מעבר: "בכל הנוגע לביקוש לדירות לדעתי מסתמנת עלייה כאשר יש כיום 3 גורמים המשפיעים יותר מכל על הביקוש.
ריבית בנק ישראל. על פי התחזית המאקרו כלכלית של חטיבת המחקר בבנק ישראל, הריבית ברבעון הראשון של 2025 צפויה לעמוד על 3.75%, לעומת 4.5% כיום ו-4.75% כאשר הייתה בשיאה. למהלך כזה יש השפעה עמוקה על הביקוש שכן זה מעיד על שינוי מגמה בריבית. מעלייה/סטגנציה לירידה מתונה של אחוז שלם ואולי אף מעבר בהמשך. פסיכולוגית, זה הסימן שרבים מהרוכשים הפוטנציאליים שישבו על הגדר מחכים לו.
מצב בטחוני. מניתוח היסטורי, כשמסתכלים על סיום ויציאה ממערכות קודמות וגם ממשברים כדוגמת קורונה, אנו עדים לפריחה כלכלית ובתוכה עליה חדה בביקוש לדירות. אני לא מוצא סיבה לחשוב כי הפעם המציאות תהיה שונה.
תחושת ביטחון. ככלל ובטח לאחר השבעה באוקטובר, אנשים רוצים להרגיש ביטחון וזה מתבטא במגוון דרכים. בין היתר זה אמור להגביר את הביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד על פני דירות ישנות שרובן לא ממוגנות, במרכז הארץ ובפריפריה.
בכל הנוגע להיצע, לדעתי מסתמנת ירידה בהיצע לדירות וגם כאן אתייחס ל- 2 גורמים המשפיעים באופן ניכר על ההיצע.
בנייה חדשה ופערי עבר. על פי דו"ח מבקר המדינה יש כיום פער של 189 אלף דירות לעומת הנדרש לצורכי הדיור בישראל. כמו כן על פי התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים 2017-2040, יש צורך בשנים הקרובות בבניה של כ-66 אלף יחידות דיור מדי שנה, וזה עוד עתיד לעלות.
לעומת זאת, התחלות הבניה נטו ב-2023, שזהו נתון המשקף דירות שימסרו בעוד שנתיים-שלוש, עמדו על סך של כ-58 אלף דירות בלבד. מדובר על פער של 8,000 דירות מהיעד השנתי שהוגדר במה שמשמר את המחסור הקיים.
כמו כן, כמות יחידות הדיור ששווקו ע"י רשות מקרקעי ישראל בשנת 2023 בהצלחה עמדה על כ-60 אלף בשנת 2023. גם כאן ניתן לראות שזה לא מספיק והפערים למול כמות הדירות הנדרשות לא הולכים להיעלם בקרוב.
עלויות הקבלנים ופערי כוח אדם. האינפלציה לא פסחה על ענף הנדל"ן, מדד תשומות הבניה בעלייה (0.5% במדד מאי 2024) ועלות חומרי הגלם עלתה משמעותית ואנו צפויים להתייקרות נוספת עקב החרם הנוכחי מצד טורקיה שאוסרת על ייצוא לישראל, בעיקר של חומרי גלם בתחום הבניה.
גם עלויות המימון ודרישות הון עצמי לביצוע פרויקט עלו משמעותית עקב עליית הריבית, דבר המקשה על כניסה של שחקנים חדשים לעולם הנדל"ן ומסבך חלק מהשחקנים הקיימים שלקחו מינוף גבוה.
לכל זה צריך להוסיף את ההגבלות על כניסת עובדים פלסטינים מיהודה ושומרון והפסקה מוחלטת של העסקת של עובדים מעזה במה שגורם במקרה הטוב להתייקרות משמעותית בביצוע הפרויקט. כך שנכון לתחילת שנה, כ-39% מאתרי הבנייה היו סגורים לחלוטין במה שיוביל בסבירות גבוהה לעיכוב במסירות ובמקרי קיצון – לקריסת פרויקט.
כשמחברים זאת יחד, עליית ביקוש וירידת היצע, המסקנה היא שאנו עומדים בפני עליית מחירים צפויה בעולם הנדל"ן למגורים בטווח הקצר-בינוני".
הריבית תמשיך לשחק תפקיד מרכזי
בחודשים האחרונים אנו עסוקים בעיקר בענייני המלחמה ועוד קודם לכן ברפורמה המשפטית, כך שבלי לשים לב רמת הריבית הגבוהה במשק נשכחה מעט מאחור, אולם בכל הנוגע לנעשה בתחום הנדל"ן זו עדיין משחקת תפקיד מרכזי.
על פי אמיר אלעזרא, ההשפעה של הריבית ממשיכה להיות דרמטית, בעיקר מנקודת המבט של רוכשי הדירות: "העלאת שיעור ריבית בנק ישראל מ-0.1% ועד ל-4.75% תוך שנה גרמה לרבים "לשבת על הגדר" ולא לבצע עסקה גדולה כמו רכישת דירה במה שהאט את כמות העסקאות בשנת 2023 ב-40% לעומת שנת 2022.
עם זאת, הצורך בדירות בישראל לא נעלם, הילודה ממשיכה לגבור על קצב התמותה, אנשים ממשיכים להתחתן ולצערי גם להתגרש, וכמובן שבתור ישראלים תמיד נעדיף שתהיה בבעלותנו דירה מאשר לשכור אחת. לכן בסופו של יום גם מי שיושבים כיום על הגדר, ככל הנראה יהיו אקטיביים בעתיד הקרוב וינקטו פעולות לרכישת דירה.
אחד הטריגרים לכך יהיו כאמור הורדת ריבית בנק ישראל ושקט ביטחוני. אם אכן התחזיות של הורדת הריבית בשנה הקרובה יתממשו והמלחמה תיפסק, יהיה זה האיתות המובהק ביותר לכל מי שעדיין מחכים.
עם זאת ובסבירות גבוהה, מצב בו כולם נוהרים לקנות דירה יצור עליית מחירים, ובאופן די פרדוקסלי זה יכול להביא למצב שדווקא אותם רוכשים מתוחכמים שחיכו לזמן האידיאלי לרכוש דירה, יכנסו לשוק ברגע בו המחירים יהיו בעליה. מנקודת המבט של יזמים וקבלנים, הריבית גבוהה משפיעה ב-2 אופנים עיקריים.
כלכלית. הצורך לשקלל את העלויות וציפיות הריבית בתוך הדו"חות הכלכליים בטרם הם ניגשים למכרז ונכנסים לפרויקט חדש.
תזרים מזומנים. הריבית משולמת באופן שוטף מדי רבעון, וזה עוד לפני שיש לחברה מכירות. מרבית החברות הנמצאות כיום בקשיים עקב עליית הריבית לא הגיעו לנקודה הזו בגלל שהפרויקט שלהם נהיה לא רווחי, אלא בגלל שאין להן מספיק כסף נזיל לשלם את הריביות הגבוהות. לכן גם היזמים צריכים לתת להשפעת הריבית את מלוא תשומת הלב בטרם הם נכנסים לפרויקט חדש".
אזור הדרום הוא השטח הנדל"ני הלוהט הבא
ידוע כי לאחר מלחמה מגיעה צמיחה. לא מדובר בקלישאה ריקה מתוכן אלא זו מבוססת על פעילות שראינו מתרחשת בשטח פעם אחר פעם, ומה לעשות שבמחוזותינו כל מספר שנים אנו חווים אירוע צבאי משמעותי.
רק לשם הדוגמה, לאחר מבצע "צוק איתן" בשנת 2014, נרשמה עלייה של כ- 15% במחירי הדירות בעיר שדרות, וכך גם בערים נוספות בדרום - באר שבע, קריית גת, אשקלון ועוד.
בהתחשב באירועי המלחמה הנוכחית, אין ספק כי בסיומה המדינה תשקיע הון עתק בשיקום התשתיות במטרה לשקם את האזור, דבר שהופך את דרום הארץ למקום אטרקטיבי בהחלט. אמיר אלעזרא מוסיף מעבר על הנקודה החשובה הזו: "לדעתי אזור הדרום יחווה פריחה משמעותית בגלל סיבה משמעותית נוספת. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בשנתיים האחרונות מראים שעיקר עליית מחירי הדיור שאף הגיעה לעשרות אחוזים בטווח זמן הזה, התרחשה בתל אביב ובערים סמוכות לה דוגמת, בת ים, פתח תקווה, ראשון לציון ואף אשדוד. במובן מסוים ניתן להגיד שגם אם מחירי הדיור שם ימשיכו לעלות, העלייה הגדולה במחירי הדיור שם מאחורינו.
לעומת זאת, בערים כמו אשקלון, באר שבע, קריית גת והסביבה, מחירי הדיור לא עלו באחוזים זהים כלל אלא נמוכים משמעותית. לכן אני מאמין שיתבצע תיקון שוק לאזורים אלו ונחווה שם פריחה גדולה במחירי הדיור".
שמרנות מאפשרת – כך בונים פרויקטים בתנאי השוק הנוכחיים
למרות ההיסטוריה שמוכיחה כי מחירי הנדל"ן עולים לאחר מלחמה, לצד הידיעה כי המדינה תשקיע סכומי כסף גדולים בשיקום ערים בדרום הארץ, וגם ההיגיון הברור שמאותת כי אין ברירה אלא לבנות יותר בדרום ושמחירי הנדל"ן עתידים לעלות שם בשנים הקרובות, עדיין יש לא מעט רוכשים שיושבים על הגדר וחוששים לרכוש נכס בגלל החשש מהחוסן הפיננסי של חברות הבנייה. כיצד בחברת א.ד.מ בוני ישראל מתמודדים עם הסוגיה הזו? אמיר אלעזרא מסביר:
"עד היום כל פרויקט אצלנו לווה פיננסית ע"י אחד מחמשת מהבנקים הגדולים. צריך להבין, קבלת ליווי מהבנק הוא לא משהו סטנדרטי אלא אם החברה עומדת בקריטריונים מחמירים מאוד ויש באפשרותה להציג לבנק דו"חות כספיים, דו"חות עושר ועוד בדיקות נאותות רבות אשר מניחות את דעתו של הבנק.
מבחינתנו בתור יזמים, ירידה במחירי הדיור אשר אינה מלווה בירידה זהה בעלויות מנגד, היא דבר שלא היינו רוצים, אך אנחנו יותר מערוכים להתמודד עמה. רווחיות ממוצעת של פרויקט עומדת על כ- 15%, הון עצמי שהיזם שם מהכיס הוא עוד 15%, כלומר כדי שפרויקט יקרוס והבנק לא יקבל חזרה את ההלוואה שלו, מחירי הדיור צריכים לרדת בלמעלה מ- 30%.
אנחנו לא קרובים לתרחיש הזה, ואני יכול לספר כי מרווחי הביטחון שאנחנו לוקחים הם אפילו מעבר לזה וזאת באמצעות גישת "שמרנות מאפשרת" שהתווינו בחברה.
מה זה "שמרנות מאפשרת"? בכל המתודות של של כלכלה ופסיכולוגיה מדברים במונחים של אוהב סיכון ושונא סיכון. אני מעולם לא התחברתי לאף אחת מהן, ומתוך כך נוצר אצלי המושג – "שמרנות מאפשרת".
כן, יש לנו רצון כחברה "לטרוף את העולם" ואנו רוצים לנצל הזדמנויות ולגדול באופן אקספוננציאלי, אבל יותר משאנחנו רוצים את זה, אנחנו קודם כל פועלים באחריות. אנחנו יודעים שמדובר בשוק אכזרי שיכול להתהפך בקלות, לכן לפני כל הזדמנות צמיחה אנחנו לוקחים לא מעט מקדמי בטיחות. לדוגמה בניתוח פרויקט חדש, מעבר לניתוח מעמיק של הפרויקט, אנו מניחים הנחה של ירידה במחירי הדיור הקיימים היום בשוק, מניחים התייקרות בעלות ביצוע פרויקט ועוד. כל ההנחות האלו, מצמצמות את סיכוי התממשות הסיכון לכדי מינימום אפשרי, זה מאפשר לנו כחברה להרגיש מאוד בנוח בהחלטות מכוונות צמיחה שאנו מקבלים, כאשר אנו מקבלים אותן".
פיטר דרוקר, אבי תורת הניהול המודרנית אמר פעם: "יש סיכון שאינך יכול להרשות לעצמך לקחת, ויש סיכון שאינך יכול להרשות לעצמך לא לקחת".
את התורה הזו בחברת א.ד.מ בוני ישראל מיישמים באופן שיטתי, על כך אמיר אלעזרא מוסיף: "משבר בכל התחומים מצמיח גל חדש של חברות מובילות אשר זיהו את ההזדמנויות שבתוך המשבר ולא נכנעו לאינסטינקט הראשוני של לדרוך במקום ולמזער נזקים. בראייתנו, משבר הוא הזדמנות וקטליזטור למימוש אסטרטגיית החברה – להיות חברה בעלת יתרון תחרותי הנשענת על חוזקותיה, וערוכה ומכוונת לניצול הזדמנויות וצמיחה מואצת ואחראית".
הכתבה נכתבה בשיתוף א.ד.מ בוני ישראל