בשנים האחרונות, החלה תנועה ערה של משקיעים פרטיים משוק הדירות היקר והקשוח אל שווקי נדל"ן אחרים, ובפרט לכיוון שוק הקרקעות. מדוע משקיעים כה רבים בוחרים דווקא בעת זו בשוק הקרקעות? וכיצד הדבר שנקרא 'הסכם שיתוף במקרקעין' מעודד את התזוזה הזו? יצאנו לבדוק מה עומד מאחורי הקלעים של התופעה המעניינת הזו, וחזרנו עם תשובות מפתיעות. 

שוק הדירות בישראל הוא, בימינו, כמעט בלתי חדיר עבור המשקיע הפשוט החדש: המחירים גבוהים מדי, הריבית מרקיעה שחקים והשוק מנוצל כמעט כולו. שלושת אלה גורמים לכך שהמשקיעים הפשוטים כמעט ולא מצליחים לתת דריסת רגל בתוכו. אך האם הם חייבים? יש האומרים שבימינו, אין עוד צורך להתעקש על שוק הדירות, שכן ישנן הזדמנויות מעניינות ונגישות יותר בשווקי נדל"ן אחרים.

כיום, ישנן חברת יזמות קרקעות המציעות ללקוחותיהן להיכנס איתן לתוך הסכם שיתוף במקרקעין, ומסתבר שזה מה שעושה את כל ההבדל מבחינת המשקיעים. הבה נבין במה מדובר, והאם הסכם שיתוף מסוג זה אכן מצדיק את העניין הגובר בשוק הקרקעות.  

הקושיות בשוק הקרקעות
בתחילה, התזוזה של המשקיעים הפרטיים אל שוק הקרקעות בשנים האחרונות הפתיעה את מקצועני הנדל"ן בישראל עד מאוד. זאת משום ששוק הקרקעות טומן בחובו לא מעט קושיות עבור המשקיע הפשוט. ראשית כל, שוק זה מצריך מהמשקיע לא מעט סבלנות. שלא כמו בשוק הדירות, את הרווח מההשקעה בקרקע ניתן לראות רק כאשר הקרקע הופכת לזמינה לבנייה: לרוב, המשקיעים בקרקעות יעדיפו לממש את השקעתם בקרקע רק כאשר כבר יש עליה נכסים.

זה אומר שהם יצטרכו לחכות לא מעט לאישורים ולפתרון הסוגיות הבירוקרטיות הרבות שמדינת ישראל מעמידה בפניהם לפני שהם יראו את פירות השקעתם. 

וזה עוד לא הכל: חשוב לזכור כי שוק הקרקעות הוא שוק שונה מאוד משוק הדירות, ועל כן הוא מצריך ממי שרוצה להשקיע בו ללמוד עולם מושגים חדש, חוקי מיסוי ייחודיים ודרכי התנהלות חדשות. מה גם שאיתור עסקאות השבחה בשוק הקרקעות הוא אינו עניין של מה בכך. לכן, רוב המשקיעים נעזרים במתווך צד ג' על מנת שיאתר עבורם עסקאות השבחה - מה שלרוב מסבך ומייקר את ההשקעה עד מאוד.

חשוב לזכור כי השקעה בקרקעות היא ממילא (על פניו) לא בדיוק הלחם והחמאה של המשקיעים הפרטיים - כי רובם חוששים, ובצדק, שלא ידעו כיצד לממש את ההשקעה באופן מיטבי.  

לא עוד קושיות - הסכם שיתוף הוא הפתרון
כאמור, הנטייה של המשקיעים הפרטיים לכיוון שוק הקרקעות החלה רק לפני מספר שנים מועט, ועל כן שוק זה הוא - לעומת שוק הדירות - עדיין לא מנוצל ברובו. נכון ל-2024, עדיין יש בו שלל הזדמנויות להשקעה במחירים נגישים. רבים עדיין שבויים בקונספציה ששוק הקרקעות אינו מתאים למשקיעים פרטיים, ולכן הם ממשיכים להתעלם מהפוטנציאל האדיר הרובץ לפתחם, וחבל. הסכם שיתוף במקרקעין הוא דבר נפוץ מאוד בחברת יזמות קרקעות, שלמעשה פתרו את בעיית החשש של המשקיעים הפרטיים מהשקעה בקרקעות.

חברות יזמות מסוג זה מתמחות באיתור קרקעות להשבחה עם פוטנציאל גבוה. לאחר שחברה מסוג זה רוכשת קרקע בה היא מעוניינת, היא מגייסת משקיעים שרוכשים חלקים מהעסקה שהיא מציעה למכירה, ומנהלת עבורם את תהליך ההשקעה. משמע, העסקה אליה נכנס המשקיע היא עסקה שהחברה היזמית עצמה מעוניינת בה, וכדי לבצעה, היא נותנת למשקיע הזדמנות להיכנס איתה להשקעה ולממשה יחד איתה. וזה טוב למשקיע ממספר סיבות.

ראשית, הלקוחות במסגרת הסכם שיתוף הם שותפים להשקעתה של החברה היזמית לכל דבר ועניין. הם מאוגדים תחת אותו הסכם, ומלווים ע"י אנשי מקצוע בתחום, כגון עורכי דין מתחום הנדל"ן. הם לא צריכים לפנות לשני גופים שונים (גוף מתווך וגוף ייעוץ השקעות), אלא מקבלים את שני אלה במקום אחד, ע"י גוף שגם מבצע את ההשקעה עבורם. מה שזה אומר, בין השאר, הוא שהמשקיע לא צריך ללמוד את שוק הקרקעות כדי להשקיע בו - החברה היזמית עושה זאת עבורו.

חשוב לזכור כי חברות יזמות נדל"ן יודעות לאתר עסקאות השבחה במחירים נמוכים יותר מחברות שיווק, ושיש להן אינטרס להנגיש את הקרקעות במחיר נוח למשתמש, שכן הן מתבססות על מימון המונים להשקעותיהן.   

התזמון חשוב
לאור הממצאים, יש היגיון בכל שיותר ויותר ישראלים בוחרים דווקא היום לחתום על הסכם שיתוף במקרקעין עם חברת יזמות קרקעות. הימים בהם המשקיע הפרטי עשה הכל כדי לחדור אל שוק הדירות חלפו עברו להם - היום יש לו אופציות. אין ספק כי ישנה הצדקה לתזוזה המתגברת הזו של משקיעים פרטיים אל שוק הקרקעות, אך אם תזוזה זו תימשך בקצב דומה (או מתגבר), שוק זה יהפוך לרווי גם כן בעוד זמן לא רב מדי. על כן, תזמון הכניסה אליו הוא גם היבט שצריך לקחת בחשבון.