יסודות חדשים: כיצד ישפיע השינוי המפתיע בחברת עמידר על שוק הדיור?

נתוני התחלות הבנייה שפרסמה השבוע הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הצביעו על מגמה מדאיגה שהסתמנה כבר בסוף השנה שעברה. למרות כל המאמצים להגביר את הבנייה ואת היצע הדירות, יורדת כמות התחלות הבנייה. המשמעות היא אחת: למרות הגידול בהיצע הדירות המוכנות, שצפוי להימשך גם בשנה הבאה, צפוי ההיצע לרדת בשנתיים הבאות, ועמו הציפייה לירידה במחירי הדיור. 

אסור לטעות: המדינה יכולה הייתה, לו רצתה, להגדיל את היצע הדירות ולפתור את משבר הדיור בתוך שנים ספורות. אך למרות המשבר, בחרה המדינה עד לאחרונה לא לפעול ישירות בשוק הדיור. ההנחה היא שבנייה ממשלתית היא בזבזנית ועלולה ליצור מקבצים גדולים של דיור באיכות נחותה. רק בשנתיים האחרונות הבינה הממשלה שהיד הנעלמה של השוק החופשי אינה פותרת את הבעיה. תוכניות כמו מע"מ אפס ומחיר למשתכן נועדו להוזיל חלק מהדירות, אולם השפעתן על כלל השוק אפסית. 

סימנים נוספים לסטייה מכלכלת השוק של האוצר הופיעו השבוע: 21 שנים לאחר הפרטתה של חברת הבנייה הממשלתית שיכון ופיתוח, הפכה עמידר רשמית מחברת תחזוקה לדיור הציבורי לחברת בנייה יזמית.

ההחלטה התקבלה בעקבות יוזמה של משרד השיכון והסכמה של האוצר לנצל פוטנציאל רווחים במסגרת תוכניות תמ"א 38. התוכנית נועדה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, כאשר עבודות השיפוץ ממומנות באמצעות הגדלת זכויות בנייה לבניין המיועד לחיזוק. זמן קצר לאחר שהופעלה התוכנית התברר כי אפשר ליישם אותה רק במקומות שבהם זכויות הבנייה יקרות ערך, כלומר במרכז הארץ. האבסורד הוא שממילא סכנת רעידות האדמה פחותה במקומות שבהם הקרקע יקרה, והצורך הדחוף להגנה הוא באזורים כמו בקעת הירדן, עמק בית שאן והגליל, שבהם אין כדאיות לבצע את התוכנית. 

משרד השיכון, בעליהן של 40 אלף דירות המשמשות דיור ציבורי לזכאים, מחזיק גם בבניינים במרכז הארץ, שבהם כדאי לבצע תוכנית תמ"א ולהרוויח מאות מיליוני שקלים ממכירתם. על פי התוכנית שהגה המשרד, יופנו הרווחים משיפוץ המבנים ומכירתם לשיפוץ ומיגון מפני רעידות אדמה למבנים של עמידר באזורי הפריפריה.

מנכ"ל עמידר, ראובן קפלן, סבור שחוסר הניסיון של החברה הממשלתית ביזמות בניין לא יעמוד לה לרועץ: "הגיעה השעה והזמן שעמידר תהפוך לחברה יזמית. בתחום הבנייה כבר ביצענו עבודות חיזוק של 30 מבנים. עשינו עבודה ללא דופי. אנחנו נעשה תמאו"ת לתפארת מדינת ישראל!".

"הבניינים המועמדים נמצאים ברמת גן ובהוד השרון. נוסף לכך יש פרויקטים של פינוי בינוי בחולון ובקריית גת. אין במרכז בניינים הכוללים רק דירות ציבוריות והתוכנית תבוצע רק בבניינים שבהם יש רוב של דירות ציבוריות. הדיירים שלנו יקבלו דירות חלופיות לתקופת הבנייה ונצטרך לשכנע דיירים נוספים להסכים לתוכנית, הדורשת הסכמה של שני שלישים מהדיירים. כל דיירי עמידר שיפונו לתקופת הבנייה יהיו זכאים לחזור לדירות בבניין המשופץ".  

"הפרויקט אמור להימשך 10 שנים. היקפו כ־4.5 מיליארד שקל והרווחים הצפויים הם 400 מיליון שקל, כולם יושקעו בסבסוד השיפוץ של מבני עמידר ומיגון נגד רעידות אדמה בפריפריה". 

"בינתיים החלטנו להשקיע 20 מיליון שקלים ב־4 פרויקטים בקריית שמונה, בית שאן ובטבריה, על חשבון הרווחים שיהיו. הסבסוד שנזרים לדירה משופצת הוא כ־120 אלף לדירה. הרווחים יספיקו לשיפוץ 6,000 דירות. זה בכל זאת 15% מכלל הדירות שלנו".

"זה לא נכון למקרה הזה. יש לנו מערכת סגורה וההתחייבות בהסכם היא שהכסף שייכנס ממכירת הדירות שנבנה יעבור לשיפוץ דירות בפריפריה".

הפסקת חשמל באמצע יום בהיר היא תופעה מעצבנת. אנחנו מגלים הבנה להפסקת חשמל בליל סערה. אבל כמה הפסקות חשמל שאירעו במהלך חודשי הקיץ בגוש דן עוררו את התחושה שמשהו חורק ברשת החשמל. נתונים המתפרסמים כאן לראשונה מגלים שמדובר ביותר מהרגשה. 

הדוח האחרון לשנת 2015 כולל נתונים על איכות אספקת החשמל, במונחים של משך הפסקות החשמל, רק עד סוף 2014. ברשות אין נתונים מעודכנים לחודשים האחרונים, אולם לבקשתנו מספקת הרשות את הנתונים המרשיעים: שנת 2015 אכן הייתה שנה קשה בכל הקשור בהפסקות חשמל, בעיקר בגלל סערת אוקטובר שפגעה בעשרות אלפי צרכנים באזור המרכז, שחלקם נותרו ללא חשמל במשך יותר מ־48 שעות. לקוח ממוצע של חברת החשמל סבל ב־2015 מ־272 דקות ללא חשמל, כמעט כפול מדקות הנתק ב־2014 (139). 

אבל הסערה לא הייתה הסיבה היחידה. במחוז הדרום של חברת החשמל הייתה עלייה של יותר מ־140% בתקלות הזרם, במחוזות דן והצפון הייתה הרעה של 51%, בירושלים הרעה של 55%, ורק במחוז חיפה נרשם שיפור קל של 8%. 

נתונים שמציגה חברת החשמל, המתעלמים מאירועים חריגים כמו סערת אוקטובר, מציגים גם הם את 2015 כשנת שיא בהפסקות חשמל, לפחות מאז 2008. על פי נתונים אלה, גדלה כמות ההפסקות, לא כולל הסערה הגדולה, ב־43% לעומת השנה הקודמת. 

בחברה טוענים שאין ירידה באיכות הרשת או בהיקף ההשקעות בתחזוקה. עם זאת, מנהלת החברה מו"מ ממושך ורגיש עם הרשות הקובעת את מחירי החשמל על העלאת התעריפים: בחברה מסבירים שהשינויים במערכות וכניסתם של ספקי חשמל פרטיים מחייבים השקעות ניכרות, שאותן יש לממן באמצעות התאמת התעריפים. 

השוואה בינלאומית מעניינת של אמינות רשת החשמל בישראל (לשנת 2015) לרשתות החשמל מציגה אותנו במקום טוב באמצע: פי 20 יותר הפסקות חשמל מדנמרק, אבל רק שליש מכמות שיבושי הזרם בלטביה. יש לאן לשאוף.

חקירה ממושכת שניהלה הרשות להגבלים עסקיים נחשפה השבוע, כאשר חוקריה פשטו על בתיהם של מנהלים בענף הגז. ארבעה מנהלים בשלושת חברות הגז הגדולות, סופרגז (שבשליטת פז), פזגז (בשליטת קבוצת עזריאלי) ואמישראגז (בשליטת משפחת פרדיס), נעצרו. החשד: התקשרות אסורה למניעת תחרות, שיבוש הליכי חקירה והעלמת ראיות. לשופט הוגש גם חומר חסוי. במקרים כאלה מדובר בדרך כלל בתכנים של האזנות סתר. גורמים המקורבים לחקירה אינם מוציאים מכלל אפשרות מעצרים נוספים והסתעפויות.  
 

אין זו החקירה הראשונה שנערכת נגד מנהלים בענף, ובוודאי לא הניסיון הראשון לשים קץ למה שנראה כמו אחד הקרטלים החזקים במשק. המדינה ערכה שתי רפורמות בניסיון ליצור תחרות בענף הגז, ושתיהן כשלו לחלוטין. כעת נראה שגם החקירות הפליליות והרשעות המנהלים לא בלמו את תאוות החברות הגדולות.

ב־2004 הוגשו כתבי אישום נגד פזגז, סופרגז, אמישראגז ודורגז על ניהול קרטל. כתבי אישום הוגשו גם נגד 15 מנהלים בחברות. המשפטים ארכו כשש שנים ובסיומם יצאו המנהלים שהורשעו בעונשים קלים יחסית, של קנסות ועבודות שירות, שהושגו במסגרת עסקות טיעון. יו"ר חברת דורגז, דוד שזר, כפר בהאשמות, סירב לעסקת טיעון והורשע. עם זאת, הוטל עליו עונש מאסר קל יחסית בשל גילו (86). מנהלי דורגז, הנחשבת לקטנה בין ארבע החברות המובילות בענף, אינם נמנים עם החשודים שהובאו למעצר במסגרת החקירה הנוכחית. 

קשה להאמין שאם יורשעו מנהלים בהאשמות המיוחסות להם בחקירה הנוכחית הם יצאו שוב בעונשים קלים כל כך. עדויות שנשמעו השבוע חשפו תמונה קשה של קרטל דורסני: מתחרים הטוענים שהיו נתונים לסחיטה ואיומים, וחברות שסירבו להגיש לצרכנים הצעה לשירות מכיוון שהבניין שייך לחברה המתחרה.

זה שנים רבות נחשבות חברות הגז לתרנגולות המטילות ביצי זהב. הצרכנים הביתיים, המשלמים את המחירים הגבוהים באמת, אדישים לסכומים הקטנים יחסית שגובות החברות. שיטת ה"צובר" - מכל גז משותף לבניין, עשתה לחברות הגז את החיים קלים יותר. צרכן בודד אינו יכול להחליף את חברת הגז שלו, והבניין כולו חייב להתארגן. גם כשהדיירים מתארגנים, הם יגלו שלא קל לקבל הצעת מחיר מתחרה סתם כך בטלפון, וגם תהליך החלפת החברה אינו פשוט. 

בדיקת הרשות להגבלים גילתה שיטות שונות שבהן נוקטות החברות למניעת תחרות, כגון מתן הצעות בלתי תחרותיות לצרכנים המבקשים לעבור מחברה גדולה אחת לשנייה, טענות שחתימות הצרכנים המבקשים לעבור אינן חוקיות ועוד. מבדיקת הרשות עולה כי למרות ריבוי החברות בענף והפרשי המחירים הגבוהים, אין כמעט מעבר של לקוחות בין החברות. 

החקירה הממושכת, שלוותה ככל הנראה במעקבים ובהאזנות סתר, נועדה לחשוף את האקדח המעשן: לא רק סימנים מחשידים לתיאום פעולות בין שלוש החברות הגדולות ששולטות ב־75% מהשוק, אלא גם ראיה ברורה להידברות בין מנהלי החברות. ראיה כזו עשויה להכניס מנהל חברה למספר שנים בכלא.

אולם גם אם יוכחו ההאשמות והחקירה תצליח להרתיע מנהלים מתיאום אסור, היא לא תחליף את הרפורמה הנדרשת כדי ליצור תחרות בשוק הגז. מנהלים אינם נדרשים לעבור על החוק כדי לנהל מדיניות עסקית בלתי תחרותית הפוגעת בצרכן.