מלכוד 12: כך מסתירים הבנקים את הריבית שתקבלו על המשכנתה

נתונים שפורסמו השבוע חשפו שמאי היה חודש שיא נוסף בביצועי משכנתאות בבנקים. היקף גיוס המשכנתאות זינק ב-40% לעומת הממוצע החודשי והסתכם ב-6.5 מיליארד שקל. מי שהעיז את הרוכשים לשוק היה שר האוצר משה כחלון, שהודיע על העלאת מס הרכישה למשקיעים.
 

פקידי הבנקים למשכנתאות עמוסים עד מעל לראשם. לא קל היום לקבל במהירות משכנתה, ותשכחו מקפיצה אקראית לסניף. רק כדי להתקבל אצל הוד מעלתו הבנקאי יש לקבוע פגישה מראש, ובמרבית המקרים ניתן להיפגש בתוך שבוע עד שבועיים. היה זה עיתוי לא מוצלח, אבל בני הזוג ר' היו זקוקים למשכנתה דווקא עכשיו. כשהם שאלו אותי היכן הכי כדאי לקחת משכנתה הסברתי שמדובר בשוק דינמי ותחרותי. בכל יום משתנות הריביות בשוק ולכן יש לכתת רגלים ולבדוק לפחות בשלושה בנקים מובילים בענף, לקבל הצעות ולהשוות.
 

משכנתה היא שירות פשוט, והתחרות היחידה היא על המחיר - שיעורי הריבית על מרכיבי ההלוואה. שמחתי להצטרף לסבב הפגישות של הזוג ר' בבנקים למשכנתאות ולהתרשם מחביבותם וממקצועיותם של פקידי הבנקים. הזוג קבע פגישות בסניפים של שלושת הבנקים הגדולים בענף: לאומי, הפועלים ומזרחי טפחות.
 

כבר בפגישתנו הראשונה, בסניף לאומי, ציפתה לנו הפתעה מסוימת. על אף שהצטיידנו בכל המסמכים שהבנק דרש (חוזה הדירה, תלושי משכורת וכו'), נותר לפנינו תהליך ארוך מכפי שחשבנו. הצעת הריבית שקיבלנו, מתברר, מחייבת את הבנק ל-12 יום בלבד, ובעצם אינה מחייבת כלל. ״אני צריכה להעלות את ההצעה לאישור, ואם הם יאשרו זו תהיה ההצעה", הבהירה הפקידה האדיבה. "אחר כך תצטרכו לפתוח תיק ולהזמין שמאי, ולאחר שנקבל את ההערכה, נזמין אתכם לקבל את המשכנתה". מה הסיכוי שנשלים את התהליך כולו בתוך 12 יום, שאלנו את הפקידה. היא הביטה בלוח השנה ואמרה בעגמומיות ״לא גדול״.
 

כלומר, אמרנו, אין לנו כאן כל הצעה מחייבת ואת הריבית שנקבל בפועל נדע רק לאחר שנשלים את התהליך, לאחר ששילמנו אלפי שקלים כ״דמי פתיחת תיק״ ושכר טרחה לשמאי. הפקידה אישרה.
 

כבר בשלב זה ברור היה שההתרוצצות בין הבנקים לא תשתלם, מה גם שבתוך יומיים התקשרה הפקידה מלאומי לבשר לנו שבקשתנו אושרה עקרונית, אבל תנאי ההלוואה השתנו לרעתנו. הסיבה היא, ככל הנראה, עליית הריבית בשוק איגרות החוב.
 

פגישותינו הבאות היו בסניפי מזרחי-טפחות והפועלים. גם שם הייתה ההתחייבות דומה: הצעה ״עקרונית״ בתנאים שכמעט אינם שונים מאלה של המתחרים, עם סיכוי לא גבוה להשלים את הליכי קבלת ההלוואה במהלך תקופת ההתחייבות.
 

השורה התחתונה ברורה: עד שלא יסתיימו הליכי האישור, שרובם אינם תלויים כלל בזריזותו של הלקוח, קשה לדעת מהי הריבית המדויקת על ההלוואה. אפשר כמובן להריץ במקביל את הליכי אישור ההלוואה במספר בנקים ולהחליט ברגע האחרון, רק לאחר שהתקבל האישור הסופי, באיזה בנק לקחת את ההלוואה. אבל בדרך לעסקה המושלמת תיאלצו לשלם לכל בנק את דמי ״פתיחת התיק״ (0.25% מסכום ההלוואה) ואת שכר השמאי (800-1,000 שקל), האמור לחתום ולאשר את שווי הנכס הנרכש, מה שהופך את הרעיון לתיאורטי בלבד.
 

מי שאחראי לכאוס הזה הוא בנק ישראל, המצטיין בתפקידו כשומר יציבותם (כלומר, רווחיהם) של הבנקים, אבל מצליח פחות ביצירת תנאים לתחרות והגנה על הלקוחות.
 

התחייבות הבנקים לשמירת ההצעה במשך 12 יום נגזרת מהוראת המפקח על הבנקים (סעיף 4ג לנוהל בנקאי תקין): ״תאגיד בנקאי ייתן אישור עקרוני למתן הלוואה לאדם אשר מילא טופס בקשה לקבלת הלוואה, ובו ציין את פרטי הנכס הספציפי שבעטיו נכנסת ההלוואה לגדר הלוואה לדיור כאמור בסעיף 3 (להלן: מבקש ההלוואה), זאת בשלב בו לא מושתות עליו עלויות כלשהן. התאגיד הבנקאי יקבע תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים, בה יוכל מבקש ההלוואה לקבל את ההלוואה באותו שיעור ריבית, ויודיע לו עליה. תקופה זו כאמור לא תפחת מ־12 ימים מיום מתן האישור העקרוני...״.
 

הנוהל הזה, שלפחות בבדיקה שערכנו הופר באופן בוטה על ידי לאומי, אינו חביב על הבנקים, והם יכולים בקלות לעקוף אותו. החובה לשמור על ההצעה במשך 12 יום חושפת את הבנק לסיכון פיננסי. את הכסף שהבנק מלווה הוא ״קונה״ בשוק ההון, בריבית הנקבעת מדי יום על פי תנודות שוק איגרות החוב, שהוא שוק סוער מאוד בשבועות האחרונים. מרגע שהבנק נתן ללקוח הצעה מחייבת, הוא חשוף לאפשרות שהמחיר בשוק יעלה בתקופת ההתחייבות, וההלוואה תבוצע ברווח אפסי ואולי אף בהפסד. לכן כדאי לבנק למשוך את מתן ההלוואה מעבר לתקופת ההתחייבות, ואז לספק את ההלוואה על פי הריבית התקפה בדיוק ליום מתן ההלוואה.
 

איננו אומרים ואין לנו בסיס לטענה שהבנקים אכן נוהגים כך, אבל ברור מה כדאי להם לעשות כדי לצמצם את הסיכון בהלוואה. ברור גם שהבנקים יכולים גם לקצר את תהליך האישור. למשל, על ידי מסירת מספר הטלפון של שמאי המקרקעין עוד לפני הפגישה עם פקיד הבנק, באופן שתהליך השמאות ייגמר עוד לפני שמתחילה ספירת 12 הימים.
 

לעומת זאת, התברר לי משיחות עם לקוחות, הבנק יכול גם אחרת. לקוח בנק לאומי, בסניף שבו ערכנו את הבדיקה, התקשה לעמוד במסגרת 12 הימים. הבנק הציע, מיוזמתו, להאריך את תקופת ההתחייבות ב-15 ימים נוספים. אפשר להניח שלא היה זה המקרה היחיד. למען הסר ספק, לא הופניתי ללקוח מטעם מחלקת יחסי הציבור של לאומי, ולא בטוח שהבנק מעוניין לפרסם סיפורים מסוג זה.
 

בנק ישראל יכול היה לחייב את הבנקים לקבל כל חוות דעת של שמאי, כך שלקוח שהזמין שמאות יוכל להעביר את חוות הדעת לכל בנק שבו יבקש משכנתה, ולא יזדקק לחוות דעת נפרדת לכל בנק. המפקח יכול היה גם לחייב את הבנק לספק את המשכנתה תוך 12 יום, בכפוף לרשימת מסמכים שעל הלקוח להציג במועד הצעת הריבית, ובדרך זו להעביר לאחריות הבנק כל עיכוב בביצוע המשכנתה בפועל.

מבנק לאומי נמסר בתגובה: "בנק לאומי פועל על פי הוראות החוק ולטובת הלקוח וכך היה גם במקרה זה".
 

מהפועלים נמסר בתגובה: "הבנק מקיים את הוראות הפיקוח על הבנקים. 12 הימים שבהם נשמר תוקף האישור העקרוני יכולים להספיק ללקוח לעמוד בתנאיו, לרבות המצאת הערכת שמאי, אך הדבר תלוי בלקוח ובנסיבות העסקה. הבנק אינו יכול לפרט את שיעורי הריבית שיינתנו מעבר לתקופת שמירת תנאי האישור העקרוני, כפי שגם אינו יכול להבטיח מתן הטבות מעבר לתקופה זו, הואיל והם מושפעים מהקורה במשק ומהשפעות נוספות".
 

ממזרחי-טפחות נמסר בתגובה: "שמירת הריבית ל-12 יום היא הנחיה רגולטורית, ומזרחי־טפחות, כמו שאר הבנקים, מקיים אותה בקפדנות ודואג ליידע את הלקוחות מראש. ברוב רובם של המקרים, תהליך אישור המשכנתה, כולל דוח השמאי - שמוזמן ישירות על ידי הלקוח, מושלם בתוך 12 יום. בעסקאות מעט יותר מורכבות, ייתכן בהחלט שהתהליך יתארך מעבר לתקופה זו, ויש אפשרות - לא הכרח ולא חובה, שיחול שינוי בריביות בהתאם לשינוי בסביבת הריביות ובמחירי האג"ח הרלוונטיות. מדיניות הבנק זהה ומתקיימת באופן עקבי בין אם מדובר בימים של שווקים רגועים ויציבים ובין אם זה בתקופה סוערת ותנודתית, כמו שאנו חווים בימים אלה".
 

חשוב לזכור שענף המשכנתאות הוא אחד התחרותיים ביותר במערכת הבנקאית. הלקוחות מבצעים סקרי שוק ביותר מבנק אחד וברור שבסופו של דבר הם יבצעו את ההלוואה בבנק שמציע להם את השילוב האופטימלי בין מקצועיות למחיר.
 

כל מי שחיפש עבודה באמצעות מודעות דרושים בעיתונות מכיר את התופעה: עשרות ולפעמים מאות פניות אינן זוכות למענה. גם כאשר נראה ששמו של האיש כתוב ממש על המודעה, וקובץ קורות חיים כתוב ביד אמן משוגר ביד רועדת לכתובת המייל המבטיחה, אין תשובה.
 

"לרוב איש לא קורא את קורות החיים", אומרת מורן שוסטר, ממייסדי אתר הדרושים "work4u", המושק בימים אלה. "עבדתי שנים רבות בחברות השמה המגייסות עובדים עבור מעסיקים. ראיתי את זה מבפנים. זה לא עובד".
 

"לכל מיני מקומות. לא תמיד למקומות שהתכוונת אליהם. רובם כלל לא נקראים. מעסיקים שמפרסמים מודעה מופצצים במאות פניות ואינם יודעים למיין. לפעמים הבחירה מקרית והמעסיק משלם ביוקר על הטעות".
 

"זו מערכת מסובכת ויש בה הרבה תקלות. יש חברות השמה שצריכות למיין אלפי מועמדים. לעתים קרובות הממיינת היא בחורה צעירה שעברה הכשרה מהירה. יש הרבה משרות והרבה מעסיקים. הממיינת אינה יודעת לרוב להתאים מועמד למעסיק והיא פועלת לפי נטיות לבה. לפעמים מועמדים נפסלים רק מפני שציינו בקורות החיים גיל שהוא מבוגר מגיל הממיינת".
 

"יש הרבה הטעיות. לא כל החברות שמפרסמות מודעות באמת זקוקות לעובדים. מודעת דרושים היא לפעמים רק פרסום עצמי. יש סחר שלם במאגרים של קורות חיים. כשחברה מגייסת כוח אדם, היא משלמת לחברה שהביאה לה את המועמד. לכן יש חברות השמה שכלל אינן טורחות לחפש מועמדים, אלא ממהרות לשלוח מיד קורות חיים מתוך המאגרים, ולפעמים אלה מאגרים שנקנו מחברה אחרת. התוצאה היא שהמועמד עשוי לקבל פנייה הנוגעת למשרה שהוא כלל לא ידע שהוא מועמד אליה".
 

"האתר שלנו מבוסס על דיסקרטיות מלאה ועל קשר אישי בין המועמד לחברה המגייסת. אנחנו בונים פרופיל מפורט של המועמד, כולל תחביבים וציפיות ממקום העבודה. הפרופיל המדויק מאפשר למעסיק לפנות למועמד המתאים לו ביותר, ולא רק לעיין במסמך סטנדרטי. הקשר הוא דיסקרטי וישיר. מהרגע שהמעסיק מצא מועמד עם פרופיל מתאים, והמועמד הסכים ליצור קשר ראשוני, הקשר הוא ישיר ואישי, באמצעות צ׳אט באתר או בטלפון. זה מגביר מאוד את הסיכוי שהקשר הראשוני עם המועמד יביא גם להעסקה. שיעור ההצלחה שלנו הוא 25%, שזה גבוה מאוד בענף".