ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת ולשעבר המשנה למנכ"ל הכשרת היישוב: "לא מזניחים"
מה צריך לעשות כדי שמחירי הדיור יירדו סוף סוף?
כהן: “צריך לנקוט כמה אמצעים משולבים ולא צעד אחד בלבד. מדובר בקיצור זמני התכנון, הגדלת היקפי השיווק של קרקעות ושיפור אמצעי הייצור. שלושת המרכיבים הללו יגדילו את היצע הדיור, שיסייע בסגירת המחסור שנוצר בשנים האחרונות. על פי הערכות, מדובר במחסור של 90 אלף דירות.
“שני גורמים מרכזיים הביאו לעליית מחירי הדיור בשנה האחרונה: סביבת הריבית הנמוכה והמחסור בכמות של דירות זמינות. סביבת הריבית הנמוכה גורמת להיעדר חלופות השקעה ולכן אפיק הנדל"ן למגורים הפך להשקעה נושאת תשואה. מכיוון שעל הריבית אנחנו לא יכולים להשפיע, ההתמקדות שלנו היא בעיקר בהגדלת היצע הדירות".
מה עשיתם בארבעת החודשים האחרונים כדי לטפל בבעיה?
כהן: “התוכנית המרכזית שלנו לטיפול ביוקר המחיה בתחום הדיור הייתה תוכנית מחיר למשתכן, המבטיחה לזוגות צעירים או למחוסרי דיור הנחה בדיור של כ־200־250 אלף שקל. ההנחה ניתנת ללא קשר לרמת המחירים הכוללת. נוסף לכך נחתמו הסכמי גג עם רשויות מקומיות. ידוע שראשי הערים מעדיפים לבנות נכסים מניבים ולא בנייה למגורים בגלל הגירעון השוטף שנוצר. הסכמי הגג נועדו לפצות את הרשויות.
“כמו כן סוכם על הגדלת כוח האדם בתחום הבנייה. להערכתנו יבוא העובדים מסין יתרום להפחתה של 50 אלף שקל לכל דירה. גם יצרנו תקציב ייעודי שמטרתו שחרור חסמים, בעיקר בתחום התשתיות, המונעים פיתוח שכונות מגורים".
איזה צעדים נקטת כיו"ר ועדת הרפורמות בכנסת?
כהן: “אנחנו מקדמים את הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית, שתפעל במסגרת משרד השיכון. על אף הפוטנציאל הגלום בה היא לא התרוממה בשנים האחרונות. הרשות תאפשר בניית מאות אלפי יחידות דיור על בסיס התשתיות הקיימות באזורי ביקוש, והיא תורמת לפתרון המצוקה בשכונות בפריפריה.
“נוסף לכך השלמנו בהצלחה את תיקון 104, המעביר את סמכויות מינהל התכנון למשרד האוצר. כמו כן הוגדל מספרן של ועדות הערר כדי שמשך הזמן שאנשים מחכים לאישורים יתקצר. חוקים נוספים הם חוק המארגנים (החתמת דיירים בידי מאעכרים) או חוק דייר סרבן (שימנע בעתיד מדיירים סרבנים אפשרות לסחטנות). בתוכניות פינוי־בינוי לא היה אפשרי עד היום לאלץ את הדייר להסכים לפינוי, ואנחנו בוועדה הולכים לפתור את הבעיה".
אם כך, האם אתה רואה אפשרות שעד חג הסוכות בעוד שנה יירדו מחירי הדיור?
כהן: “אני לא רואה מצב של ירידת מחירים בשנה הקרובה אבל מעריך ששנה לאחר מכן תהיה ירידה. היעד הראשון והמיידי שלנו הוא להביא לבלימת עליית מחירים ולייצוב השוק, ורק לאחר מכן לירידה. את הגידול בהיצע נראה רק בעוד שנה וחצי, וההשפעה על המחירים תהיה רק לאחר מכן.
“אבל אנחנו לא מזניחים את הציבור. קהל היעד העיקרי, שהם זוגות צעירים, יזכו כבר בקרוב בהנחות במחירים למשתכן. זה יהיה באוקטובר הקרוב לאחר, שהמכרזים יצאו לדרך".
ח"כ אלי כהן. צילום: הדס פרוש, פלאש 90
עוזי לוי, מנכ"ל דירה להשכיר ולשעבר המשנה למנכ"ל נכסים ובניין ומנכ"ל קבוצת אלעד: "הביקוש גדול"
כמנכ"ל חברה ממשלתית הנמצאת עם היד על הדופק, איזה צעדים צריך לדעתך לעשות כדי להוריד את מחירי הדיור?
לוי: “מחירי הדיור מושפעים מכמה גורמים והמרכזי שבהם, הברור מאליו, הוא ביקוש גדול יותר מהיצע. ככל שההיצע יהיה גדול יותר כך יירדו המחירים משמעותית. לשם כך חייבים להגביר את קצב התכנון והשיווק של הדירות.
“שנית, צריך לאפשר בנייה בעלויות זולות יחסית באמצעות הכנסת גורמי ייצור שיאפשרו בנייה מהירה. אני מדבר בין השאר על לאפשר לקבלנים להוריד את המחירים, שהגיעו לרמות מטורפות. אבל קיימים עדיין גורמים מקרו כלכליים, כמו הריבית והשקעות חלופיות, ועל זה קשה מאוד להשפיע כי זה חלק מהמגמות בעולם. מסיבה זו עלו מחירי הדיור בכל העולם".
חוץ מדיבורים, מה נעשה בפועל בשטח?
לוי: “נעשה מאמץ ממשלתי אדיר במישור התכנון והפשרת הקרקעות ובניית תשתיות. לא ראינו מאמץ ממוקד כזה תקופה ארוכה מאוד. אני משוכנע שהמאמץ הנוגע לפועלים זרים, שחרור קרקעות, שיפור תשתיות, תוכניות כמו נתיב לדירה של משרד התחבורה והסרת חסמי תחבורה באמצעות ועדת החסמים - ישפיעו בסופו של דבר. לראשונה נעשה מאמץ רב־מערכתי".
איזו פעילות אתם מבצעים בחברת דירה להשכיר?
לוי: “החברה החלה לפעול כבר בתחילת 2014. ועדת הכספים אישרה השבוע את התקציב לשנת 2016 של 41 מיליון שקל חוץ מ־15 מיליון שקל שכבר קיבלנו, כך שאנחנו מסודרים. החברה פרסמה ארבעה מכרזים: 238 יחידות ברעננה שבשלבי אכלוס, 246 יחידות ברמת השרון (בשלבי בנייה), 280 יחידות בהרצליה בשלבי בנייה ו־184 יחידות דיור בחיפה שמבצעות אשטרום".
זה מה שהיה, אבל מה יש לכם בצנרת?
לוי: “הפקדנו שתי תוכניות גדולות. אחת בגן יבנה (1,450 יחידות) והשנייה בשוהם (1,500 נוספות), שהן ביחד 2,950 יחידות דיור. בקרוב נפרסם מכרזים לדיור להשכרה בירושלים - 300 (במתחם אלנבי) ובתל אביב - 350 (במתחם הגדנ"ע). דירה להשכיר גם מתכננת פרויקטים לטווח הארוך של עשרות אלפי יחידות דיור באזורים כמו לוד ואשדוד".
אז מתי סוף סוף יתחילו המחירים לרדת? זה יקרה עד חג הסוכות הבא?
לוי: “אני לא יודע להתנבא כי המחירים תלויים בכל כך הרבה גורמים, שעל חלקם בכלל אי אפשר להשפיע.
לדוגמה, המגמות העולמיות של הריבית האפסית משפיעות משמעותית על המחירים בישראל, וזה לא משהו שאפשר להשפיע עליו.
“ואולם בכל הקשור למה שהממשלה יכולה להשפיע - היא עושה. אני מכיר היטב את שוק הנדל"ן ויכול לומר כי מעולם לא נעשה מאמץ כל כך ממוקד להורדת מחירים. בסופו של דבר זה ייתן את אותותיו, אבל כאמור, אני לא מסוגל להעריך מתי יירדו המחירים".
עוזי לוי. צילום: עופר חן
אמיר לזר, מנהל לאומי למשכנתאות: "הממשלה מבינה"
אתה נפגש באופן שוטף עם מקבלי המשכנתאות. האם אתה מסוגל לומר מה צריך לעשות כדי להוריד את מחירי הדיור?
לזר: “הממשלה מבינה היטב מה הצעדים שצריך לעשות. הם גם מדברים על טיפול בשלושה חסמים שהקשו עד כה על ירידת המחירים: מחירי הקרקע, מגבלת הביורוקרטיה ומגבלת העובדים. כל כלכלן יודע לתאר את המגבלות הללו, אבל רק עכשיו המדינה מתחילה לפעול ולטפל בהן.
“לאחרונה הוחלט על יבוא 20 אלף עובדים מסין. אם הדבר יקרה זה פותר בעיה אמיתית, שמנעה עד כה את המעבר של רף 50 אלף התחלות הבנייה. גם בסיפור הקרקע ניכר שהמדינה יודעת לטפל דרך הסכמי הגג ומחיר מטרה, בעיקר באזורי הפריפריה.
“אנחנו מרגישים שהמדינה באמת מתאמצת להוריד את מחיר הקרקע והפיתוח לזכאים. הבעיה שקיימת עדיין לטעמי זו הביורוקרטיה, ושם בהחלט יש מה לעשות. השבוע סיפר לי יזם מלונדון שתוך שלושה־ארבעה חודשים לכל היותר הוא מקבל היתר בנייה. בישראל זה נמשך שנים.
“כל עוד לא תיפתר הבעיה הזאת תישאר בעיית מחירי הדיור ללא פתרון, גם אם יהיה פתרון לבעיית הקרקע והעובדים. זה יגרום לכך שלא נוכל לשחרר דירות ולענות על עודפי הביקוש בענף. נכון שמדברים על הקמת כל מיני ועדות, אבל אני שומע עדיין מהקבלנים שהביורוקרטיה היא גורם המעכב משמעותית את התחלות הבנייה".
מה היצע הדירות השנתי הנדרש לספק את הביקוש?
לזר: “הביקוש השוטף עומד על 50־55 אלף דירות בשנה, והמספר גדל משנה לשנה בגלל כמה גורמים: פעילות משקיעים מקומיים וזרים, גידול טבעי באוכלוסייה, ירידה באבטלה וכניסת מגזרים חדשים לשוק. נוסף לכך קיים מחסור שנוצר מפעילות בנייה נמוכה בעשור שהסתיים ב־2010. היקף הבנייה בעשור זה היה נמוך והוביל למחסור של 60 אלף דירות. עקב כך צריך לבנות 50־70 אלף דירות בשנה כדי להתמודד עם הביקוש".
מה התגובות שאתה מקבל מציבור מקבלי המשכנתאות?
לזר: “הביקוש לא פוסק. ספטמבר אינו מנבא את השוק בגלל החגים ומספר ימי העבודה המופחת. מכל מקום ב־2015 יהיה שיא בביקוש למשכנתאות. חלק מהאוכלוסייה שישבה על הגדר בגלל הבטחות שונות כמו מע"מ 0% חזרה לשוק לקראת סוף 2014. על פי הערכתי, ב־2015 יסתכם הביקוש ב־66.8 מיליארד שקל לעומת 57 מיליארד שקל ב־2014, וזה למרות כל המגבלות שהוטלו. בנק ישראל פעל נכון כשהטיל מגבלות והיה גורם מאזן לחוסר הפעילות מצד הגורמים במשרדים הרלוונטיים".
אני שומע על ירידה בביקוש לדירות להשקעה. זה גם הרושם שלך?
לזר: “שוק הדיור להשקעה מתמקד כיום בעיקר בדירות הקטנות באזור הפריפריה, כי שם התשואות גבוהות יותר. הדיור להשקעה מושפע בעיקר מסיפור הריבית ופחות מעניין מס הרכישה. כל עוד הבורסה מאותתת על חולשה, סביר שהמשקיעים ימשיכו להשקיע בנדל"ן. על פי הערכתי, המשקיעים מדברים עדיין, לפחות בטווח הקצר. חלק מהכסף שיוצא מהבורסה מגיע לשוק הנדל"ן, שהוא החלופה היחידה המייצרת בשלב זה תשואה ריאלית".
איך אתה רואה את מחירי הדירות בחג הסוכות בשנה הבאה?
לזר: “בהנחה ששר האוצר משה כחלון ושר השיכון יואב גלנט ואנשי המקצוע האחרים ימשיכו לעשות את הדברים הנכונים, כפי שהתחילו לעשות, ויטפלו בביורוקרטיה - הם יוציאו לשוק מלאי דירות שיספק את הביקוש. אז אולי גם תהיה עצירה בדהירת המחירים.
“אני חייב לומר שבניגוד לשנים קודמות היום אני קצת יותר אופטימי ביחס להצלחת מהלכי הממשלה. אנחנו מזהים צעדים בוני אמון שאולי יצליחו לייצר מלאי דירות מספק במחירים הוגנים, לא באזור תל אביב אלא במעגל השני והשלישי שבפריפריה.
“בטווחים הקצרים אולי יהיה עדיין לחץ לעליית מחירים, אבל כבר יש המתנה מסוימת לירידת מחירים. יש זוגות שכבר מחכים שצעדי הממשלה יניבו פרי. אם הממשלה תהיה עקבית ייתכן שהמחירים יירדו בתוך שנתיים".
אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "שוק מצומצם"
אוהד, יש לך נוסחת פלא להורדת מחירי הדיור?
דנוס: “אני מדבר משנת 2011 דווקא על בעיית הדיור להשכרה. המדינה הייתה צריכה בשלב כלשהו לבנות בעצמה דיור להשכרה על קרקעות שבבעלותה. היא הייתה אמורה ליצור פתרון לבעיה שבגינה יצאו הצעירים לרחוב. הם יצאו לא בגלל מחירי הדיור שעלו אלא בגלל מחירי השכירות שהתנפחו. היה ברור שלתכנן ולבנות לוקח שנים ארוכות ולכן הפתרון המיידי היה לבנות להשכרה בכמויות גדולות, ורצוי באזורי הביקוש".
אבל דירה להשכיר, שעם מנהלה שוחחתי, הוקמה בדיוק למטרה הזאת, לא?
דנוס: “לא מדויק. היא עובדת כמו סוג של יזם נדל"ן. אבל למרות זאת מדובר בצעד בכיוון הנכון. היא הוקמה בשילוב עם חוק ועדות התכנון הלאומי ואורי שני, יועץ הנדל"ן של לפיד, ראה בעיני רוחו את המודל הבא: החברה תקבל מהמדינה קרקעות בהליכי רכישה מהירים, תהפוך לסוג של חברה יזמית ותקבל היתרים במהירות. ואולם הפעילות שלה הצטמצמה כי שני כבר אינו שם.
יבוא הפועלים הסינים היה מהלך שנוי במחלוקת. האם לדעתך הוא יסייע בפתרון מצוקת הענף?
דנוס: “למהלך יש יתרון, אבל החיסרון העיקרי הוא שהכסף המשולם לסינים לא תורם לצמיחה. הייתי מעדיף שישראלים יבנו את הדירות. אבל בהיעדר יכולת להכשיר, הפתרון הוא ברירת מחדל, שיגרור תופעות לוואי".
כל האחרים ששאלתי נתנו לי עד עכשיו תשובות מגומגמות. האם אתה חושב שעד סוכות הבא יירדו מחירי הדיור?
דנוס: “חד משמעית לא. המחירים יירדו רק אם תפרוץ מלחמה או שהמשק יידרדר למיתון או שתהיה עליית ריבית חדה של יותר מ־3%־4%. לפני החג התבשרנו שבוועדת התכנון הלאומי אושרה תוכנית תל השומר לבניית 11,600 יחידות דיור בבסיסי צה"ל. אנחנו לומדים מההודעה שמחצית השטח תתפנה רק בשנת 2022. זו תוכנית באזור ביקוש מובהק, אבל הבנייה תצא אל הפועל רק בעוד עשרות שנים.
“בשורה התחתונה המחירים לא יירדו, אבל אני גם לא חושב שהמחירים יעלו באותם שיעורים שראינו עד היום".
אוהד דנוס. צילום: יח"צ