יש סיכוי לדירה? כך ניתן לפתור את משבר הנדל"ן בישראל

בינואר השנה השכר הריאלי הממוצע במשק, במחירים קבועים, היה נמוך ב־4% לעומת השכר הריאלי בינואר אשתקד. עפ"י דיווחי הלשכה המרכזי לסטטיסטיקה, הירידה בשכר באה לאחר שנים טובות, טרם הקורונה, שנים שבהן השכר הריאלי היה בעליה מתמדת.

הסיבה העיקרית לירידה בשכר הריאלי הממוצע בשנה האחרונה היא הכניסה המסיבית של בעלי השכר הנמוך, שייצאו משוק העבודה בשנתיים של הקורונה או פוטרו או התייאשו ממציאת עבודה - ועתה הם נאלצים לחזור לשוק התעסוקה, בשכר נמוך, רק כדי לצוף מעל פני המים ולחלום, רק לחלום, על דירה.

המשיכו להתפרנס
בתקופת הקורונה, בעלי השכר הגבוה, המשכילים וההייטקיסטים, לא נפגעו. הם עבדו מרחוק, ושכרם אף עלה. ידיה הקפוצות של הממשלה הנוכחית, עם סיום תקופת הקורונה (לעומת שפע ההזרמות של הממשלה הקודמת בתקופת הקורונה), ההתייקרויות במשק, אינפלציה שנתית מתגברת ועוד עליות מחירים בפתח, לא הותירו בידי השכבות החלשות ברירה, בעיקר בקרב העובדים הלא מיומנים והפחות משכילים, אלא לחזור לעבוד במלוא המרץ.

בינואר השנה מספר המועסקים במשק היה גבוה בכ־627 אלף לעומת ינואר אשתקד והגיע ל־3.832 מיליון, עלייה של 20%. רוב התוספת למספר העובדים במשק הייתה בסקטור הפרטי, 440,000. ככל שאנשים חזרו לעבודה, כך נזקקו משקי הבית החזקים יותר לעוזרות בית, כלומר עבודה במשק הבית. מספרם של העובדים בתחום, וביניהם גם גברים, עלה בתוך שנה ב־74,000, עלייה של 43%. גם פה, מטבע הדברים, השכר נמוך, 5,457 שקל לחודש, מה שמושך את הממוצע של השכר במשק כלפי מטה.

למגזר הממשלתי המתנפח והלא יעיל נוספו בשנה האחרונה (עד לינואר) 48,000 עובדים, ומספרם הכולל הגיע ל־769,000, עם שכר ממוצע של 14,238 שקל. עוד נוספו למלכ"רים ציבוריים 36,000 עובדים, כלומר סה"כ 319,000 עובדים עם שכר של 8,692 שקל לחודש, ולמלכ"רים פרטיים נוספו 51,000 עובדים, כלומר 287,000 עובדים עם שכר ממוצע של 6,285 שקל לחודש.

יש כאלה שגם הגדילו את הכנסתם בשנה האחרונה: הבנקים והמוסדות הפיננסיים האחרים סוגרים סניפים, ממעטים בשעות פתיחת הסניפים, מעמיסים יותר על הלקוחות - שאלה יעשו עבורם את העבודה הבנקאית דרך האינטרנט והיישומונים למיניהם ובסך הכל מעניקים פחות שירות לציבור שמשלם להם כסף רב וטוב.

כל זה מתרחש בזכות בנק ישראל, שממלא פיו מים ודואג רק ליציבות הבנקים - והציבור הרחב מעניין אותו פחות. בשנה האחרונה הפחיתו דווקא המוסדות הפיננסיים, כלומר בעיקר הבנקים, את מספר העובדים שלהם ל־33,400 עובדים, דבר שאפשר להם להעלות את השכר בשנה האחרונה האמורה בשיעור ריאלי של 9%!, העלייה המרבית בין כל הסקטורים במשק. בינואר השנה היה השכר של העובדים בסקטור הפיננסי 20,823 שקל בממוצע.

זה שעולה
מי שעוד הצליחו להעלות את השכר הריאלי בשנה האחרונה הם העובדים בסקטור המידע והתקשורת, כלומר הקרובים להייטק, עם עלייה ריאלית של 3.5%, והעובדים בישרותים מקצועיים מדעיים וטכניים, עם עלייה ריאלית של 2.1%. בכל שאר הסקטורים נרשמה ירידה בשכר הריאלי, ואפילו עובדי חברת החשמל וחברות המים הציגו ירידה ריאלית של 3.8% בשכר.

סקטור התעסוקה של הצעירים הוא תחום ההייטק, שממשיך לקלוט עובדים בשכר שממריא מעלה מעלה, עם הכנסה פנויה נאה, דבר שגם מקפיץ את מחירי הדירות, בעיקר במרכז, ללא הפסקה. בהייטק מועסקים כבר 370,300 עובדים, תוספת של 41,400 עובדים בתוך שנה, שהיא עלייה של 12.5%.

שיעור המשרות בהייטק מתוך כלל המשרות במשק עומד על 9.7%. בינואר, השכר הממוצע בתחום ההייטק הגיע ל־27,310 שקל לחודש לעומת השכר הממוצע במשק, 11,784 שקל. בענף תעשיית ההייטק השכר היה 23,777 שקל לחודש, ובשירותי הייטק 28,580 שקל לחודש. בתחום התיכנות ונייעוץ בתחום המחשבים השכר הממוצע עומד על 29,558 שקל לחודש. מחקר מדעי ופיתוח 29,481 שקל לחודש, וייצור תרופות 18,186 שקל לחודש. בתחום שירותי תקשורת, השכר נמוך יחסית להייטק: 17,567 שקל לחודש.

עיקר תעשיית ושירותי ההייטק מרוכז באזור המרכז, שם רוכשים ההייטקיסטים דירות כדי להיות קרובים למקום העבודה ולהעניק לילדיהם ובני משפחתם איכות חיים, החל מגני ילדים ועד לשירותים אחרים. מחירי הדירות בשנתיים האחרונות של הקורונה, עד לדצמבר/ינואר האחרונים, עלו במחוז המרכז ב־19% ובתל אביב ב־18%, לעומת חיפה עם פחות מ־13%, צפון ודרום עם 15.5% וירושלים עם קרוב ל־17%.

השכבות החלשות בהלם מהעלייה במחירי הדירות - עוד עובדים נכנסים לשוק העבודה רק כדי לשלם חשבונות לחשמל, מים, ארנונה, גני ילדים ופעוטונים, וכן מוצרי מכולת, שכולם משתוללים במחיר. כבר בחצי הראשון של מרץ ירד שיעור האבטלה ל־3.2%, 135,900 בלבד, לעומת 4% בחצי השני של פברואר השנה.

גם בהגדרה הרחבה של המובטלים, כלומר בתוספת של אלה שהפסיקו לעבוד בגלל פיטורין או סגירת מקום העבודה בגין נגיף הקורונה, או שנעדרו זמנית מעבודתם, או מסיבות אחרות הקשורות לקורונה, שיעור האבטלה ירד בחצי הראשון של מרס ל־4.7% ל־201,200 חסרי תעסוקה, לעומת 5.8% בחצי השני של פברואר, עת היו 248,900 מובטלים.

זוכרים איך שבמחצית הראשונה של מאי 2020, סמוך לפרוץ המגיפה, מספר המובטלים בהגדרה הרחבה כאמור היה 1.099 מיליון? עכשיו הלחץ להביא פרנסה הביתה הביא אצל הנשים לירידה עוד יותר גדולה בשיעור האבטלה, ל־3% בחצי הראשון של מרץ לעומת 4.4% בחצי השני של פברואר, ומספר כלל המובטלות בהגדרה הרחבה נפל ל־100,200 לעומת 132,300 בחצי השני של פברואר ולעומת השיא של 620,300 בחצי הראשון של מאי 2020, עם התפרצות נגיף הקורונה. כלומר, אנו מבחינים במאמץ של התא המשפחתי להתפרנס וכן לעמוד בתשלומי המשכנתה.

הלכה הדירה
עומק משבר הדיור גדול יותר מיכולתם של משקי הבית לעמוד בו. גם אם משפחות יפשילו שרוולים כפי שאנו רואים בנתוני התעסוקה, הסיכוי להגיע לדירה - ולו הצנועה ביותר - נמצא כבר הרחק מעבר לאופק. כבר הקיץ יהיו הפגנות בדרישה כי הממשלה תפעל מיד להגדיל את היצע הדירות ולהפחתה במחיר.

צריך להזכיר לאוצר ולשר האוצר כי העלאת מס הרכישה על דירות להשקעה, כפי שמתוכנן בקרוב, אינה מוסיפה דירות למגורים אלא פשוט מסיטה משקיעים לחפש אפיקי השקעה אחרים. המשקיעים כבר החלו לסגת משוק הדיור בגלל איומי העלאה נוספת במס הרכישה והעלאות מס הרכישה שכבר קרו בחודשים האחרונים.

על פי נתוני הכלכלנית הראשית באוצר בינואר השנה, המשקיעים בדירות, כלומר לא למטרת מגורים שלהם, רכשו רק 1,500 דירות, ירידה של 32% לעומת ינואר אשתקד. מ־23% בינואר אשתקד, שיעור רכישות המשקיעים מתוך כלל רכישות דירות ירד ל־13%. המשקיעים מכרו בינואר השנה 2,500 דירות, עלייה של 13% לעומת ינואר אשתקד.

במקביל ליציאה חלקית של המשקיעים מאפיק ההשקעה בדיור, שאר הציבור נמצא בפאניקה. זוגות צעירים ומשפרי דיור רוכשים יותר ויותר דירות "על הנייר", מאז אוגוסט 2021, רק כדי להבטיח כי יגיעו לדירה. לא בטוח שהלהיטות מבטיחה משהו: נזכור כי למרות שיש "חוק המכר" להבטחת ההשקעה של רוכשי דירות, עדיין יש סיכון גדל בהשקעה על הנייר.

עוד נזכור כי מחירי התשומות עולים בשיעור חד, וכי תשלומי הרוכשים צמודים בדרך כלל למדד תשומות הבנייה למגורים, כך שכלל לא ברור כמה באמת תעלה הדירה בסופו של דבר. כרגע מחיר הדירה שרכשו זוגות צעירים עמד בינואר על 1.7 מיליון שקל בממוצע. מי שמתעקש לגור בלב ההייטק, כלומר בתל אביב, ישלם מחיר דירה ממוצע בגובה 2.43 מיליון שקל (במרכז הארץ רבתי - 2.11 מיליון שקל).

כדי לעמוד בתשלומי משכנתא גדולים יותר במרכז הארץ, צריך לעבוד ביותר ממשרה אחת, ובוודאי ששני בני הזוג צריכים לעבוד. רוב הרוכשים הצעירים רוכשים דירה במסגרות מסובסדות על ידי הממשלה - ממחיר למשתכן למחיר מטרה - ועכשיו יגיע זמן ההגרלות.

המרד הגדול
אז לפני שיהיה מרד בקרב הציבור בקיץ הקרב, שרי הבינוי והאוצר מוציאים תוכניות להגרלה של עשרות אלפי דירות בהנחה של מאות אלפי שקלים - הנחה משמעותית. נזכור כי חלק מהדירות שיימכרו לזוכים בהגרלה יהיו אפילו פחות מאשר "על הנייר", כלומר - ללא תב"ע. הבטחה ערטילאית חלקית. בכל זאת טוב שעושים הגרלות, הקרקע בסופו של דבר שייכת לכל הישראלים.

מבחינה כלכלית שיטת ההגרלות היא אולי לא הטובה ביותר, ואולי יש מקום לבחון קריטריונים מדויקים יותר לזכאים: מי תרם למדינה, למשק, לביטחון, או מצבו המשפחתי ומספר הילדים. אבל דקדוק בקריטריונים היה פוגע במטרה ומושך זמן, לכן לפעמים עדיפה שיטה פשוטה ומיידית מאשר לבצע חיתוכים אינסופיים.

העלאה נוספת של מס רכישה למשקיעים כפי שיוזם שר האוצר אביגדור ליברמן, אינה מוסיפה שטח מגורים, כאמור. במקום זאת, כדי שיהיה שוויון במשק הישראלי המתוסכל, על הממשלה לשנות פרדיגמה, לשנות את תמהיל המיסוי על שוק הדיור מעוד ועוד מס רכישה על קניית דירה ל"מס רכוש": מס שנתי בשעור של חלקי האחוז על שווי הדירה, כולל הקרקע, שיתעדכן מדי כמה שנים לפי מחיר הנכס בפועל.

באופן זה העול יהיה לא רק על הדור הצעיר שזה מקרוב הגיע לשוק הדירות ובעוונותיו מנסה לרכשו דירה תוך שהוא בונה משפחה, אלא גם על הוותיקים, שכבר התבססו ורכשו דירה אחת או יותר. נזכיר כי המצב כיום אבסורדי, מדינה ישראל מבטחת את כל המבנים בישראל, לא רק לדיור, אלא גם מפעלים ובניינים אחרים, ללא תמורה, במסגרת "חוק מס רכוש וקרן פיצויים" המפצה על נזקים של פעולות איבה ומלחמה.

עד 1980 שילמו מס רכוש והיה מקור לקופה לפיצויים, מעין קופה פנימית של המדינה. מחירי הדירות עלו בעשור האחרון ב־71%, כלומר הסובסידיה העלומה במסגרת חוק מס רכוש וקרן פיצויים עלתה באותו שיעור, אוטומטית, ללא חוק תקציבי. אין כל סיבה או היגיון לתת לעשירים ולמבוססים ביטוח חינם לאורך שנים.

צודק הרבה יותר להחזיר את מס הרכוש לספר החוקים, מאשר להטיל מעמסה על הצעירים שבלאו הכי הם הנושאים בנטל הגיוס לצבא, המילואים, העבודה המאומצת ובניית המשפחה. עדיף מס בשוק הדיור על המלאי, מאשר על השוליים שזה עתה נכנסים לשוק הדיור. מקור נוסף למס בשוק הדיור הוא הטלת מס הכנסה על פי המס השולי למשכירי דירות, הפסד שנתי של כ־8 מיליארד שקל בשנה למס הכנסה.

גם מבחינה זו עדיף שיהיה צדק, מס הכנסה לפי המס השולי, כפי שמוטל על הדור הצעיר שמשלם מס הכנסה על עמלו. מדוע להקל על בעלי הממון שמשכירים דירות? מי שמשכיר דירה, יואיל בטובו להגיש דוח שנתי למס הכנסה. כל ההצעות פה יפלו על אוזניים ערלות. מקבלי ההחלטות שייכים לעשירון העליון, הם יושבים בבטחה במקומם ואותם לא מעניינת עליבות השכר הנשחק, המאמץ אצל הצעירים לעבוד יותר, מתוך תקווה שאין לה בסיס. הקוטביות בחברה תגבר, וההפגנות בוא תבואנה ובצדק - כי למי אכפת?