חיפוש ומציאת דירה והגשת בקשה לקבלת משכנתה לצורך רכישתה הם לא רק הצעד הפיננסי המשמעותי ביותר בחייהם של רוב הזוגות הצעירים - הם גם יציאה למסע משותף בארץ לא מוכרת שעתיד לארוך 20 שנה ואף יותר. בתחילת הדרך, השאלות והתהיות רבות. למשל, איך נוכל לדעת כבר היום מה יהיו ההכנסות וההוצאות שלנו בעוד עשור, לצורך פריסת התשלומים במסלול שמתאים לנו? האם כדאי לנו לקחת את אחוזי המימון המקסימליים שאנו זכאים להם? וכמה כסף לשים בצד לטובת הוצאות נלוות או בלתי צפויות?
צפויות?
"לפני הכל, הזוג הצעיר צריך להבין כמה הון עצמי יש לו, ולעשות אסיפה משפחתית כדי לדעת אם ההורים יכולים לעזור ולתת כספים וכמה", מסבירה שרון גבע־מזרחי, מנהלת מחלקת משכנתאות בסניף נווה ים ראשון לציון בבנק הפועלים. "מעבר לזה, יש שורה ארוכה של תשלומים נוספים בנוסף למשכנתה שחייבים לקחת בחשבון. כל סעיף כזה יכול להתבטא בהוצאה לא מתוכננת של עשרות אלפי שקלים נוספים ואף יותר, ולכן חשוב שאותו זוג צעיר יכיר מראש וייערך לקראתם".
ואז?
"אחרי האסיפה המשפחתית והחישובים שלהם, כשהם כבר יודעים כמה כסף יש להם לטובת רכישת הדירה וההוצאות הנלוות, הם צריכים להגיש לבנק בקשה לאישור עקרוני של המשכנתה ולהצהיר על היכולות שלהם - כמה הון עצמי הם יכולים לגייס, מהי פריסת התשלומים שהם יוכלו לעמוד בה, אילו הלוואות ותשלומים נוספים יש להם מלבד המשכנתה ועוד. זאת מעין סימולציה, ועל פי הנתונים האלה נערכת בדיקה אם ניתן לאשר להם את הסכום ואת מסגרת האשראי שהם ביקשו. הרי אין טעם לרוץ ולחפש דירה בלי שהבנק בדק קודם את הנתונים שלכם ונתן לכם אישור עקרוני".
כשהשמאי נכנס לעניינים
אחרי שהזוג הצעיר קיבל את האישור העקרוני למשכנתה, זה הזמן לצאת ולחפש דירה. מצאתם? אהבתם את המחיר? בשלב הזה, סביר להניח שהבנק יבקש להזמין שמאי מטעמו כדי לאמוד את שווי הנכס ואת מצבו הפיזי - האם יש חריגות בנייה או בעיות במבנה וכדומה. "השמאי גם יבדוק את מחירי השוק של דירות דומות בסביבה, כדי לוודא שאותו זוג לא עומד לרכוש דירה במחיר לא ריאלי", מוסיפה גבע־מזרחי.
"במקרה כזה, הערכת השמאי יכולה לקבוע את אחוז המימון שניתן יהיה לקבל מהבנק כמשכנתה. אחוז המימון נקבע לפי הערכת השמאי או החוזה - הנמוך מביניהם. לצורך העניין - אם מדובר בדירה ראשונה של הזוג, המימון המקסימלי במקרה זה הוא 75%. אם השמאי העריך את שווי הדירה כנמוך ממחיר החוזה, נוכל להעמיד משכנתה בגובה 75% מהערכת השמאי. לדוגמה, אם הדירה עולה 1.7 מיליון שקלים, אבל השמאי העריך את העלות ב־1.6 מיליון שקל, הבנק ייתן 75% על 1.6 ולא על 1.7. חשוב מאוד שזוגות צעירים יידעו על המהלך הזה מראש וייקחו אותו בחשבון".
כשמדובר בהוצאות הנלוות לרכישת דירה, יש צורך בהיערכות מוקדמת סביב סוגיות כמו שיפוצים, ביטוחים, מסים, תשלומים לעורך דין, מתווכים ושינויים במדד תשומות הבנייה (במידה שרוכשים דירה ישירות מקבלן).
זאת נקודה שמעסיקה את גבע־מזרחי וחבריה בתחום המשכנתאות: "מדד תשומות הבנייה עלה בצורה חדה בשנה־שנתיים האחרונות בגלל המשבר הכלכלי, הזינוק במחירי חומרי הגלם לבנייה והעיכובים בתעבורה הימית העולמית - וזוגות צעירים לא תמיד נותנים על כך את הדעת כשהם חותמים על החוזה".
מה חשוב שיידעו?
"שהמחיר החוזי שעליו הם חותמים לא יהיה המחיר הסופי, ושאחת ההוצאות הכספיות הכי גדולות שיתווספו להם זו ההצמדה למדד תשומות הבנייה. עכשיו המדינה רוצה שההצמדה תהיה רק על מחיר הבנייה עצמה ולא מחיר הקרקע, שזה מהלך הגיוני שירכך את הפגיעה בלקוחות. הרי הקבלן כבר רכש את המגרש. יש מקרים שבהם ניתן להקדים תשלומים לקבלן, המשמעות ללקוח היא פחות חשיפה למדד תשומות הבנייה, וזה מידע מאוד משמעותי במיוחד עבור רוכשים של דירות חדשות עם תקציב קשיח".
ילדים קטנים, הוצאות גדולות
אחת ההוצאות הנלוות שעלולות להפתיע את הזוג הצעיר קשורה לתחום הביטוחים - בין שמדובר בביטוח חיים עבור שני הלווים שלוקחים את המשכנתה, ובין שזה ביטוח של הנכס עצמו. את העלויות האלה, כך מציעה גבע־מזרחי, חשוב לבדוק לפני לקיחת המשכנתה כאמור. "במידה ומצבו הרפואי של הלקוח הוא מורכב, זה בהחלט עלול לייקר לו את הפרמיה", מסבירה גבע־מזרחי.
"גם זוגות בגילי 40 פלוס שרוצים לקחת משכנתה, צריכים לקחת בחשבון שפרמיות הביטוח שלהם יכולות להתייקר עם השנים ושהם צריכים כבר היום לחשב את העלות המצטברת".
לפחות חודש וחצי לפני שהזוג הצעיר יעביר את הכסף של המשכנתה לידי הקבלן או בעל הדירה, בהתאם לחוזה שהם חתמו, הוא יוזמן לפגישה בסניף הבנק עם החוזה והמסמכים הנלווים. שם ייערך הבירור המעמיק של מכלול הנתונים. לדוגמה, ידוע שלזוגות עם ילדים קטנים יש בטווח הקצר הוצאות גדולות במיוחד, שאותן צריך להביא בחשבון. אז גם סוגרים את מסלולי ההחזרים וגובהם.
"זה שלב שלוקח זמן, וחשוב שהלקוחות יידעו על כך - מדובר בהכנה של מסמכים וביטוחים, שיעבוד הבית וכדומה", אומרת גבע־מזרחי. "בהמשך, צריך להתנהל לפי השינויים בשוק הדיור וגם בנתוני הלקוחות. אפשר למשל לעשות בעתיד מיחזור משכנתה ולשנות את המסלול, שהרי לכל מסלול משכנתה שהם יבחרו יש את הניואנסים ואת נקודות היציאה שלו. בכל מקרה, מומלץ שהתשלומים השונים של הזוג הצעיר - כולל המשכנתה, ההוצאות הנלוות וההלוואות - לא יעברו את גבול ה־30% מההכנסות המשותפות שלו. ייתכן שמי שינסה להחזיר יותר מזה, עשוי עם הזמן להיתקל בפני קשיים".
חמש נקודות:
1. הערכה נכונה של ההכנסות וההוצאות בהווה ובעתיד היא קריטית מבחינת תכנון המסלול ופריסת תשלומי המשכנתה.
2. מעקב ותכנון מראש של ההוצאות הנלוות דוגמת מדד תשומות הבנייה, דמי תיווך ושיפוצים שרוצים לעשות בנכס החדש, ימנעו הרבה עוגמת נפש בעתיד.
3. קחו בחשבון שעם השנים מחירי פוליסות הביטוח עשויות לעלות, בהתאם לנתונים אישיים כגון גיל ומצב בריאותי.
4. הזמנה של דוח שמאות לפני חתימת החוזה יכול במקרים מסויימים להביא להורדת שווי הנכס ואת גובה המשכנתה שניתן לקבל.
5. בחירת מסלול התשלומים צריכה להתחשב גם בעליות אפשריות של ריבית הפריים והמדד, ולכן מומלץ לתכנן החזר סולידי של עד 30% מהכנסות בני הזוג.
"מעריב" ובנק הפועלים בסדרת מדורים חדשה, שמטרתה לספק ידע וכלים להתנהלות פיננסית נכונה ומתוכננת בצומתי החיים השונים. מדי שבוע, בשיתוף עם מקצוענים מובילים בתחומם, נציג ידע, כלים וטיפים להתנהלות כלכלית בתחומים שונים, ובהם ניהול תקציב משק הבית, השקעות, פנסיה ועוד, תוך סקירת המגמות הבולטות והחשובות בתחום.
הבהרה: האמור לעיל מהווה מידע והסבר כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ פנסיוני, ייעוץ השקעות או ייעוץ מס, ואינו תחליף לייעוץ אישי המתחשב בצרכיו המיוחדים של כל אדם. הבנק אינו יועץ מס.