מי יקנה לי בית? בשוק הנדל"ן נותרו בעיקר קונים למגורים

רכישת דירות להשקעה היא כבר לא באופנה, הריבית ועלויות ההון מבריחים משקיעים בישראל כמו במרבית העולם שבו מונהגת ריבית שהולכת ועולה. אפיק ההשקעה בנדל"ן מאכזב, בעוד הביקוש לדירות למגורים דווקא עולה על רקע המשך הגידול באוכלוסייה: 2% בשנת תשפ"ג, הכי הרבה מבין המדינות המפותחות.

ראש העיר יהוד-מונוסון עצרה את עבודות הפיתוח בשכונה החדשה גדות

בסוף השנה אוכלוסיית ישראל תגיע ל־10 מיליון תושבים (על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). פריון הנשים בישראל הוא בין הגבוהים בעולם: 2.89 ילדים בממוצע לאשה, קרוב לעולם הערבי עם 3.1 ילדים לאשה, זאת לעומת 1.53 ילדים לאשה באיחוד האירופי ו־ 1.6 ילדים לאשה במדינות ה־OECD. אולי בישראל פשוט צריך לא רק לבנות עוד ועוד דירות, אלא רק עוד ועוד חדרים...

מחירי הדירות ירדו בחודשים יוני־יולי לעומת מאי־יוני (המדידה באמצע החודש) ב־0.1%. זה הנתון הגלוי, בעוד שהנתון היותר מעניין והסמוי הוא העדכון של מחירי הדירות כלפי מטה של שני החודשים שקדמו לזה. כלומר: ירידה נוספת, מעבר למה שדווח לחודש קודם לכן: אפריל־מאי בירידה של עוד של 0.1%, שמשמעותה עדכון מטה של עוד 0.3% לחודש מאי־יוני, כך שבסך הכל הירידה המצטברת המדווחת, החדשה והעדכנית לשלושת החודשים האחרונים (עד לחודשים יוני־יולי) הייתה 0.5%. זאת הסיבה לבלימה בעליית המחירים בחישוב של 12 החודשים האחרונים ל־3.2% (לחודש יוני־יולי, האחרון המדווח) לעומת עלייה ב־12 החודשים שקדמו למרץ־אפריל, שעמדה על 9.8%.

להזכירנו, ב־12 החודשים שקדמו לחודש ספטמבר־אוקטובר 2022, שיעור עליית המחירים היה 20%, כלומר בתוך תשעה חודשים קצב עליית המחירים השנתי ירד מ־20% ל־3.2%. עלייה בקצב שנתי כה נמוך הייתה רק ב־12 החודשים שקדמו לחודש אוקטובר־נובמבר 2020, עלייה של 3.1%, כלומר - קצב עליית המחירים השנתי חזר 32 חודשים לאחור.

במחירי הדירות החדשות (שלגביהן נציין כי הן נכללות גם בתוך מדד של כלל הדירות שהוזכר לעיל, ביחד עם דירות יד שנייה), גם היו שינויים. בחודש יוני־יולי ירדו מחירי הדירות החדשות ב־0.8%, הירידה החודשית המרבית מאז חודש פברואר־מרץ 2021, עת מחירי הדירות החדשות ירדו ב־1.6%.

אם ניקח בחשבון את הנתונים החדשים של החודשים האחרונים אזי צריכים להוסיף עדכון כלפי מטה של 0.1%, כך שהמשמעות היא כי מחירי הדירות החדשות על פי הדיווח החדש, ירדו ב־0.9%, יחד עם נתוני הלמ"ס החדשים, הייתה ירידה מצטברת של 1.8% במחירי הדירות החדשות בארבעת החודשים האחרונים. העלייה במחירי הדירות החדשות הייתה 2.6% בשנה האחרונה שקדמה לחודש יוני־יולי, לאחר 5.7% בשנה שלפני חודש מאי־יוני ולעומת השיא של 27%! בשנה שלפני חודש אוגוסט־ספטמבר 2022.

אנחת ההנחות
הקבלנים ניסו וביקשו, בחודשים האחרונים, לדחות את הפחתת המחירים בגלל החשיפה שלהם למערכת הבנקאות וגם לנותני אשראי חוץ־בנקאיים. ברגע שקבלן הבונה דירה חדשה מוכר אותה במחיר נמוך ממה שהיה קודם לכן, עליו להפחית את מחיר המלאי של כלל הדירות שטרם נמכרו ונותרו בידו. או אז הבנקים המלווים מבקשים ממנו שיביא יותר ביטחונות, מפני שערך הדירות יורד בספרי הקבלן. בבואם לתת אשראי מלווה לקבלן, הבנקים או חברות אשראי חוץ־בנקאיות מסתמכות על "דוח אפס" שמכין שמאי מקרקעין, המוכיח את הכדאיות העסקית של מיזם הבנייה עוד טרם תחילת הביצוע. בדרך כלל, הבחינה ב"דוח אפס" כוללת את עלות המקרקעין, עלויות הבנייה וגם שינויים שצפויים בהם, על פי הסטנדרטים שהקבלן הציב, השווי הסופי של הבניין לאחר השלמתו וגם מחיר המכירה של הדירות ושינויים אפשריים במחיריהן. מכאן שמחיר המכירה המשתנה כלפי מטה הוא קריטי לתוצאות בפועל של "דוח אפס".

משום כך, הקבלנים העדיפו לתת בתחילת גל ירידות המחירים העכשווי הטבות לרוכשי דירות, פריסה טובה יותר של תשלומים, מטבח משוכלל, שיפורים בחניה או במחסן וכדומה - ובלבד שמחיר המכירה של הדירה לא יירד, בכדי שלא לפגוע ברווחיות הפרויקט על פי "דוח אפס" שהוגש לבנק. מה שהתחיל להעיק על הקבלנים הוא לא רק תשלומי הריבית והקרן שהם צריכים לשלם לבנקים ולנותני אשראי חוץ־בנקאי שמלווים את הפרויקט, אלא גם העלייה החדה במספר הדירות החדשות שנותרו למכירה. בסוף יולי נותרו 59,821 דירות למכירה לעומת 54,096 בסוף הרבע הראשון של השנה, ולעומת 47,280 בסוף יולי 2022, כלומר תוספת של 12,541 דירות לא מכורות בתוך שנה. מספר חודשי ההיצע, לפי קצב המכירות ביולי, היה 24.2 חודשים לעומת 14.2 חודשים ביולי אשתקד, עוד עשרה חודשי היצע. זה כבר היה כבד על הקבלנים, שלא מצאו ברירה אלא להפחית את מחירי הדירות בפועל - והעיקר לקבל כסף מהרוכשים, כסף שמיד עבר לידי מערכת הבנקאות הצמאה.

המצב עלול עוד להחמיר: להערכתי לא תהיה ברירה לבנק ישראל, אלא להעלות את הריבית שמהעלאתה נמנע, בתקווה שהאמריקאים יעשו עבורו את העבודה ואז הוא יוכל להעלות את הריבית בעקבותיהם. ההשהיה כבר הביאה להאצה בשיעור האינפלציה בישראל לקצב שנתי של 4.1% נכון לחודש אוגוסט השנה, לאחר שעמדה כבר על 3.3% בחודש יולי. זה מעבר לצפי, פשוט הפיחות התגלגל לעליית מחירים.

העלאת הריבית תכביד עוד יותר על ציבור הקבלנים. בנוסף לכך, פיחות השקל מייקר את תשומות הבנייה במונחים שקליים, החל מברזל לבנייה, דרך רשתות ברזל, עץ לבנייה, מוצרי מתכת שונים לבנייה ועד לבלוקים מבטון, איטונג ואבן, ולמחירים תלויי אנרגיה שמחיריה נמצאים בעלייה. מתחילת השנה מדד תשומות הבנייה עלה בשיעור של 1.6%, בעיקר בגלל עלייה בשכר העבודה, בניכוי שכר העבודה עלה המדד ב־0.1% בלבד. כלומר, החשש הוא שאל לחץ העלויות מכיוון שכר העבודה, יצטרף בגלל הפיחות גם לחץ המחירים של חומרי הבנייה.

מי שיכול אולי להציל את הביקוש לדירות הוא גל העלייה החדש. בתוך 19 חודשים עלו לישראל, מפרוץ המלחמה בין רוסיה לאוקראינה ועד ליולי השנה, כ־108,700 עולים, בעיקר מרוסיה. מטבע הדברים באו עולים גם מאוקראינה (כשליש לעומת העלייה מרוסיה, בגלל המגבלה על יציאת גברים מהמדינה). לבאים מרוסיה יש בדרך כלל הון ראשוני שיכול לעזור להם לרכוש דירה. לא כך לגבי האוקראינים. עוד עלו, במספרים קטנים יותר, מצרפת ומארה"ב. לעולים מארצות אלה יש לרוב הון ראשוני לרכוש דירה. גיל העולים עומד על כ־36 בממוצע, הרוב נשים, 52%.

מאוקראינה אחוז הנשים הוא גבוה יותר - 61%. העולים החדשים השתקעו באזורים הבאים: במרכז הארץ כ־44%, בחיפה כ־16%, בירושלים כ־11% ובדרום כ־13%. כ־65% מהעולים הגברים הם נשואים וכ־62% מהנשים נשואות. במילים אחרות: הם מבקשים להקים בית בישראל, על כל המשתמע מכך.

הממשלה מסבסדת
בשלושת החודשים האחרונים מאי־יולי השנה נמכרו 7,610 דירות, עלייה של 9.7% לעומת שלושת החודשים פברואר־אפריל. אבל בניכוי עונתיות הייתה ירידה של 6.5%. ביולי עצמו הייתה ירידה של 20.6% במכירת דירות חדשות לעומת יוני השנה, בניכוי עונתיות הירידה היא של 6.4%. על פי נתוני המגמה של הלמ"ס, הירידה בביקוש לדירות החלה עוד באוגוסט 2021, ירידה בשיעור חודשי של 3.1%. מי שמחזיק את המכירות הן הדירות בסבסוד ממשלתי: בשלושת החודשים מאי־יולי השנה נמכרו 1,980 דירות בהנחה בסבסוד הממשלה, שהיוו כ־26% מכלל המכירות כלומר, עלייה של כ־13% לעומת שלושת החודשים שקדמו לכך.

לדירות בסבסוד ממשלתי יש יתרון בשביל הקבלנים, יש להן מחיר שנקבע על ידי המדינה, לחברות אין הוצאות פרסום וקידום מכירות, והביקוש יפה בשל ההנחה, מה שמאפשר לקבלנים לצוף מעל המים גם בתקופה זו של יובש יחסי בשוק הדירות. עיקר העלייה במכירת דירות בסבסוד ממשלתי במחוז המרכז היא 1,906 לעומת 1,399 בשלושת החודשים קודם לכן, עלייה של 36%. פשוט כי הסובסידיה הגלומה במחיר באזור המרכז גבוהה יותר. במחוז הצפון הייתה עלייה גבוהה יותר - 976 דירות לאחר 605 בתקופה הקודמת, עלייה של 61%.

הקריסה בשיעור שנתי במחירי הדירות החלה כאמור בחודש ספטמבר אשתקד. מהשיא ההוא עלו מחירי הדירות בחיפה ב־2.5%, בדרום נרשמה עלייה של 2.1%, בצפון חלה עלייה של 2%, המרכז הציג עלייה של 2%, תל אביב עם עלייה של 1.8% ובירושלים מגלים הנתונים עלייה של 1.1% בלבד. בחודשים האחרונים התגברה עוד הירידה במחירי הדירות. בשלושת החודשים האחרונים שקדמו לחודשים יוני־יולי ירדו מחירי הדירות בתל אביב בשיעור שנתי של 6.7%, זה כבר קצב מהיר מאוד עבור העיר שנהנתה קודם לכן מביקוש, בעיקר בזכות "האקזיטים" שפחתו עד להיעלמות. הכסף הקל פג.

במרכז הארץ קצב ירידת המחירים בשלושת החודשים האחרונים היה בשיעור שנתי של 6.6%, קצב מהיר מאוד בלב המדינה, שם התעסוקה והשכר היו מצויים בשפע בשנים האחרונות. בירושלים קצב ירידת מחירי הדירות היה בשלושת החודשים האחרונים בשיעור שנתי של 5.1%, קצב ירידה מהיר של עיר שבה הבנייה מתרחבת לרבי קומות, מה שלא אפיין אותה בעבר. בצפון הייתה עלייה במחירי הדירות בשלושת החודשים האחרונים בשיעור שנתי של 0.4%, הצפון עדיין בביקוש בגלל המחירים הנמוכים יחסית למרכז הארץ.

בחיפה, אחת העירים היפות בישראל, שאינה מקבלת תשומת לב בדרך כלל מציבור הקונים, הייתה עלייה במחירים בשיעור שנתי של 0.8% בשלושת החודשים האחרונים. ובדרום, הנחשב זול יחסית, קצב עליית המחירים היה 1.7% (בשיעור שנתי) על פי שלושת החודשים האחרונים.

רוכשי הדירות מתחלקים לשניים בדרך כלל: רוכשים למגורים ורוכשים להשקעה. אפיק ההשקעה בדיור הכזיב בשנה האחרונה לעומת אפיקי השקעה אחרים, ההשקעה בדולר, כולל ריבית, הניבה בשנה האחרונה כ־14%. מתוכם רק הפיחות, ללא ריבית, הניב כ־11%. היורו התחזק בכ־18%, עם ריבית מינימלית התשואה השנתית באפיק עמדה על 20%. במילים אחרות: בשוק הנדל"ן נותרו בעיקר קונים למגורים.