פעמים רבות משקיע הנדל"ן הישראלי הממוצע מביט על החלום שמוכרים לו ורואה בעיקר את התוצאה הסופית. הרי אותו משקיע חשוף ברשתות החברתיות, באמצעי התקשורת השונים ואף בשלטי החוצות לאלפי מסרים ביומיום - ביניהם מסרים פרסומיים שמוכרים חלומות באספמיה על השקעות הנדל"ן. בשביל לשמור על מידת זהירות ואף חשדנות סבירה, אלו השאלות המרכזיות שמשקיעי הנדל"ן צריכים להעלות לדיון, זאת לצד התשובות שיעשו לכם סדר בנושא.
למה בכלל להיכנס לתחום הנדל"ן ועוד בחו"ל כשיש אנטישמיות מאז השבעה באוקטובר – לא עדיף להשקיע בשוק ההון, לקנות תעודות סל או מניות ותוך חצי שנה לראות כבר רווחים?
החוכמה היא לא לשים את כל הביצים בסל אחד. זה עשוי להיות טוב להשקיע גם בשוק ההון במידה ואותו משקיע יודע כיצד לנהל זאת או שיש איש מקצוע שינהל זאת עבורכם. לצד זאת כחלק מפיזור ההשקעות, נדל"ן בחו"ל הפך לאפיק לגיטימי בייחוד בשנים האחרונות. מבחינת אנטישמיות מאז פרוץ המלחמה לא חווינו שוני בנושא השקעות הנדל"ן מחוץ לישראל.
למה בחו"ל ולא לרכוש דירה להשקעה כאן בישראל, הרי המחירים רק עולים?
אכן קיימת עליית מחירים אך חשוב לא לבנות רק עליה. מצידנו אנו בונים על תכנית השבחה ברורה. הכוונה היא לקנות קרקע, לבנות, למכור או להשביח נכס מניב. בארץ פעם אחר פעם אנו נתקלים בקשיי רגולציה שלא מטיבים עם ההשקעה.
אני רוצה להשקיע בנדל"ן ואין לי הון עצמי גדול – איך ניתן לעשות זאת?
ראשית אנו לא חושבים שצריך לקחת הלוואות בשביל להשקיע בנדל"ן כי בסופו של דבר בכל השקעה קיים סיכון. יש צורך בהון עצמי ואין טריקים או דרך להשקיע ללא הון עצמי. כמו שלא היינו לוקחים הלוואה בשביל להשקיע במניות. אותו הדבר לא ניקח הלוואה בשביל להשקיע בנדל"ן.
מה הסיכונים שמצפים בדרך? באיזו סיטואציה הכסף שלי בכל זאת יכול להיפגע?
בכל השקעה יש סיכון גם בנדל"ן וגם בנדל"ן בחו"ל. זה יכול להיות בעיקר סיכונים של זמן וכסף. הפרויקט יכול להימשך זמן ארוך יותר מהזמן המוערך הראשוני. כמו העלות הכספית של הפרויקט עשויה לגדול או שהוא יכול להימכר בפחות כסף מהסכום ההתחלתי שצפו. בהשקעות נדל"ן ניתן להרוויח אך חשוב לדעת כי ניתן להפסיד.
איך אדע שהיזם לא יפשוט רגל במהלך הפרויקט?
יש צורך להבין מבעוד מועד מהחברה שמולה אתם מתנהלים שהיא עובדת עם יזמים מקומיים אשר עברו סינון ובחינה מוקפדת במידת האפשר. המטרה היא למצוא אנשים שיש להם ניסיון עבר מוכח שניתן להתרשם ממנו ובעלי יכולות פיננסיות. אך בסופו של דבר גם פה עם כל הסינון – לא ניתן להבטיח זאת ב100%. תמיד קיים אחוז מסוים לכך שזה יקרה.
האם בתקופה זו בה הריביות גבוהות, זה זמן טוב להיכנס להשקעות נדל"ן?
העלויות העולמיות בענף עלו וצריך לקחת זאת בחשבון מראש בתמחור פרויקטים. במידה ומבחינה פיננסית רואים שהתמחור לא מסתדר אז לא מתקדמים לעסקה. עם זאת כמובן שקיימות עסקאות שגם עם תמחור גבוה אנחנו מאמינים שניתן לייצר רווח. ואלו העסקאות שאנו מוציאים לפועל בין היתר.
איך אדע לבחור את אזור ההשקעה שלי מחוץ לישראל?
אנו מאמינים במדינות מערביות, מדינות מפותחות ולכן חשוב ללכת על מדינות שניתן להבין כי מחר בבוקר לא יצוץ שליט שיכול להלאים בין רגע את הנכסים. כשמדובר על מדינות מערביות אפשר להבין כי המנהל תקין והרגולציה טובה. למשל בניו יורק ניתן להוציא היתר בנייה תוך חצי שנה ולא שלוש שנים. כמו כן חשוב לא לכוון למדינות עולם שלישי שיש שם כל מיני התחכמויות כאלו או אחרות.
מדוע החברות בענף צריכות את המשקיעים והן לא משקיעות לבד?
כולן צריכות משקיעים בין אם מדובר על חברות קטנות, בינוניות או גדולות. בסוף ההון העצמי שלך גדול ככל שיהיה הוא מוגבל. וניתן לעשות X עסקאות. וכשהרצון הוא להתרחב לפרויקטים נוספים בהיקפים גדולים יותר המשקיעים מהווים חלק מכך. כמובן שיש צורך במימון בנקאי לצד הון עצמי, אלו מהווים את המרכיב של עסקת נדל"ן. בסופו של דבר מדובר על סיטואציה שהיא WIN-WIN גם למשקיעים יש פוטנציאל לרווח וגם החברה יכולה לעשות עסקאות טובות יותר.
למה בכלל צריך להשקיע דרך חברה? לא עדיף לי להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכוחות עצמי? או לאסוף כמה חברים ולהשקיע ביחד?
אם הכוונה היא להשקיע בדירה בארץ. אז ייתכן שלא יהיה צורך יותר מדי אנשים, בייחוד אם זה קרוב למקום מגוריך. בהשקעות נדל"ן בחו"ל. מומלץ לא להשקיע לבד. זה עשוי להיות מתכון לאסון. מבלי היכרות עם השטח, עם הרגולציה, עם העלויות הנלוות נורא קל ליפול. נדל"ן הוא מקצוע ולא תחביב.
מה חשוב לבדוק ולהיזהר לגבי גופי נדל"ן של השקעות בחו"ל?
בראש ובראשונה ניסיון – חשוב לראות שמדובר על גוף שעובד הרבה שנים, בעל צוות רציני ומקצועי. בנוסף לבדוק את הניסיון וההישגים של אותו גוף. שהוא באמת סיים הרבה עסקאות מהסוג שהוא מציע להיכנס. למשל אם ההצעה להשקעה מכוונת לאזור מסוים. חשוב שהמשקיע יבקש לראות מספר פרויקטים מהשנים האחרונות שדומים לאותו פרויקט בשלבים שונים, ומה הייתה התוצאה אל מול המשקיעים.
לסיכום: חשוב לשאול את השאלות וכמובן לדרוש תשובות. משהו לא מוצא חן בעיניכם? תגלו ערנות תוך כדי תנועה. בסופו של דבר אין 100% הצלחה בהשקעות נדל"ן. ישנם סיכונים שיש לקחת בחשבון בין אם מדובר על: לוחות זמנים שמתעכבים, בעיות מול יזמים מקומיים, סיכוני הפסד/רווח וכמו כן היכולת להבין כי תחום זה לא נועד לכל אחד. ניתן לחלום בגדול אך חשוב לשמור על עיניים פקוחות לרווחה.
הכותבים הם מייסדים ומנהלים משותפים של SDB