מה הוא לא אמר עליהם; שהם "גרפו כסף עם כף של טרקטור", שהם מונעים מכירה של דירות ריקות כדי לא להוריד מחירים, שהם פועלים מאחורי גבו כדי למנוע את תוכנית מחיר למשתכן; אבל הקבלנים מפתיעים ולא ממהרים להתנגח במשה כחלון, שר האוצר הקודם וככל הנראה גם שר האוצר הבא.
"אי אפשר לקחת מכחלון את מחיר למשתכן, המהלך שלו בלם את עליית מחירי הדיור ועזר לזוגות צעירים לרכוש דירה", אומר הקבלן והיזם ראול סרוגו, נשיא התאחדות בוני הארץ. "מבורך גם המהלך האמיץ שעשה - ושעד היום שרי אוצר וממשלות לא עשו - לשים את היד בכיס ולגרוע מהכנסות המדינה ממכירת קרקעות. מחירי הקרקע בשיווק של מחיר למשתכן היו נמוכים ממה שאפשר היה לקבל עליהם בשוק הפרטי. זה מראה על רצון עז של שר האוצר לשנות דברים. אבל תוכנית מחיר למשתכן עשתה את שלה. גם אם מחירי הדירות יהיו נמוכים ב־30%, עדיין יהיו אנשים שלא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירה – וצריך לעזור להם".
הבעיה במחיר למשתכן, לדברי סרוגו, היא בין היתר היקפי הביצוע. "השיווק של 100% מהקרקעות המיועדות לבנייה רק לתוכנית הזו לא היה נכון, ועובדה שכיום הנתון עומד על 50%", הוא אומר. "כחלון מבין שצריך להוריד עוד את ההיקף כדי להגדיל את היצע הדירות בצורה משמעותית לכל פלחי השוק".
ועדיין, סרוגו טוען כי גם אם רק 20% מהקרקעות יוצעו למחיר למשתכן, זה לא מה שיפתור את משבר הדיור. לדבריו, יש צורך בטיפול אסטרטגי רחב שבטווח הארוך יוביל לבנייה של 100 אלף דירות חדשות בשנה, "רק אז ההיצע יעלה על הביקוש".
ומה בהמשך? התחזיות מראות שב־2050 יהיו בישראל 18 מיליון תושבים. כדי לספק לכולם קורת גג, צריך לבנות לפחות שלושה מיליון דירות: שני מיליון דירות חדשות ומיליון דירות בהתחדשות עירונית. "צריך לבנות מטרופולינים חדשים בדרום ובצפון", מבהיר סרוגו. "אבל כדי לבנות עיר גדולה של חצי מיליון תושבים, לא מספיק להקים בניינים. צריך משרדים, גני ילדים, בתי ספר, בתי חולים, פארקים ותשתיות, ובעיקר צריך להביא אנשים לשם. רק שאנשים לא יגיעו לפריפריה אם לא תהיה להם תעסוקה וחינוך ותרבות. הדיור הוא רק חלק מתוכנית רחבה. אם כל הפרמטרים יתקיימו ויותר אנשים יעברו מהמרכז לפריפריה, הביקושים לדירות במרכז יירדו, מה שיכול לאזן את המחירים".
ומה לגבי פינוי־בינוי?
"זה קורה בעצלתיים. כשעושים פינוי-בינוי או תמ"א 38 כולם מרוויחים: גם הקבלנים שיש להם פרויקט רווחי ברמה סבירה באזורי ביקוש; גם הרשויות המקומיות שמתחדשות בלי להשקיע כסף; וגם המדינה שמייצרת פעולה חברתית־כלכלית. אני עושה פינוי־בינוי בשכונה ותיקה בנס ציונה וזה משנה את החיים של התושבים".
אז איפה הבעיה?
"צריך לתת מענה לרשויות המקומיות שעלולות להיקלע למצב של הפסד כספי ניכר בגלל גובה הארנונה. זה אבסורד ויש לשנות אותו מהשורש באמצעות שינוי שיטת גביית הארנונה. בינתיים, ראש הרשות שמפסיד כסף על ארנונה בולם את ההתחדשות העירונית. זה מה שאנחנו רואים לדוגמה ברמת גן ובגבעתיים. את הכשל הזה הממשלה חייבת לפתור על ידי תקצוב הרשות על כל יחידה שבונים בהתחדשות עירונית. ויש נקודה נוספת ואפילו קריטית יותר בהתחדשות עירונית, והיא בערים שלאורך השבר הסורי-אפריקאי בפריפריה. ברעידת אדמה יהיו עשרות אלפי אבידות בנפש ונזקים במאות מיליארדי שקלים. ההשקעה כיום במיגון ובהתחדשות עירונית בפריפריה בטלה בשישים לעומת הנזקים העתידיים. כשל השוק הוא שערכי הקרקע נמוכים, ולכן תמ"א 38 או פינוי בינוי אינם מספיקים. נדרשת התערבות ממשלתית שתעודד פרויקטים כאלה".
המחלקה הכלכלית של התאחדות בוני הארץ הציעה שני רעיונות שיעודדו קבלנים לבנות באזורים המועדים לפורענות: פתרון ראשון הוא "קרקע משלימה", שבו הקבלן הבונה בפריפריה יקבל ללא תמורה קרקע נוספת באותו אזור או באזור אחר. "בימים אלה אני מנסה לקדם יוזמה בשיתוף התאחדות בתי המלון, שבה הקרקע המשלימה תהיה לטובת מלונאות. האזורים האלה אטרקטיביים לתיירות ואפשר להשיג ככה שתי ציפורים במכה אחת".
פתרון נוסף שיכול לתמרץ קבלנים לבנות בפריפריה הוא באמצעות זיכוי במס. "זה דבר שמקובל בעולם המערבי בפרויקטים של דיור בר־השגה", אומר סרוגו. "בנינו מודל כלכלי והוכחנו שהממשלה לא תפסיד על זה שקל. בסופו של דבר, מה שהמדינה תשקיע יחזור אליה ממכירת קרקעות וממסים. ענף הבנייה הוא קטר שמוביל אחריו תעשיות נוספות, הוא מייצר צמיחה שמובילה להכנסות".
לשמור על מטה הדיור
כשכחלון נכנס למשרד האוצר הוא הקים את מטה הדיור, שכלל את מינהל התכנון ורשות מקרקעי ישראל, ושבו רוכזו כל הסמכויות של ענף הדיור. אלא שלאור תוצאות הבחירות האחרונות נראה ששר הפנים המיועד אריה דרעי ידרוש לקבל את מינהל התכנון לידיו ובכך יוביל לפירוק המטה. "בזכות המטה ובזכות זאב בילסקי שעמד בראשו, הבירוקרטיה קטנה", אומר סרוגו. "אני קורא לממשלה הבאה להמשיך עם מטה הדיור, על מנת שפרויקטים יוכלו לצאת לפועל במהירות".
מלבד שמירה על מטה הדיור, הקבלנים מבקשים מהממשלה הבאה שבטווח הקצר "תשחרר מהר קרקעות לבנייה ואשראי לבנייה, ותעזור לנו להביא עובדים זרים, ובעיקר לא לפעול נגדנו, אלא בשיתוף איתנו".
סרוגו: "לא מקדמים עכשיו למשל את הרישוי העצמי. צריך לייצר כלים שיקצרו הליכים. רישוי עצמי מקובל בעולם - האדריכל חותם על התוכנית כאשר היא לא מצריכה הקלות. מכבידים עלינו. זה בולט גם עם חוק מכר דירות שלא מטופל כבר שנים. מביאים חברות בנייה זרות שאין להן יכולת להשפיע על איכות ומהירות הבנייה, כי יש כאן חברות טובות לא פחות מהן, במקום להביא עובדים זרים. ובאותו זמן מטילים עלינו מס של 15% על העובדים הזרים. ההיטל הזה נועד למנוע מצב שבו שכר העובדים הזרים נמוך, אז המעסיק יעדיף אותם על פני ישראלים. אבל ממילא השכר של הזרים הוא גבוה והישראלים לא רוצים לעבוד בענף הבנייה. ההיטל מיותר ומכביד עלינו וגורם להגדלת תשומות הבנייה, ומכאן לעליית מחירי הדירות".
סרוגו מזכיר שבתחילת שנות ה־90, כשגל העולים מברית המועצות לשעבר הגיע לארץ, אריאל שרון כשר הבינוי והשיכון נתן לקבלנים תמריצים לבנייה והתחייבויות רכישה. "אנחנו מבקשים כיום מהמדינה לבנות בעסקאות קומבינציה", הוא ממשיך. "כלומר, לא לקנות את הקרקעות בכסף מהמדינה, אלא להשאיר בידה חלק מהדירות אחרי הבנייה. לנו זה כדאי, כי לא נקטין את ההוצאה על הקרקע. למדינה זה כדאי, כי היא תוכל להגדיל את מלאי הדירות המיועדות לדיור ציבורי ולשכירות לטווח ארוך, וגם למכור חלק מהדירות ולהרוויח עליהן יותר מאשר הייתה מרוויחה ממכירת הקרקע".
עלות הקרקע היא המשמעותית ביותר במחיר הדירה - 30%־50%. "הפתרון הוא לא אצל הקבלנים אלא אצל הממשלה", אומר סרוגו. "הקבלנים מרוויחים 15%, ואחרי מס חברות הרווח הוא 8%".
אז איך נוצרה לכם תדמית של כרישי נדל"ן?
"מדברים בכנסת על כרישי נדל"ן, אני טוען שאלה דגי זהב. נכון שיש קבלנים גדולים, אבל אותנו מעניין לבנות ולהרוויח רווח סביר. הרווחיות שצריכה להיות בענף הבנייה היא בין 15%־25%, אבל כיום יש חברות שמרוויחות אפילו 10%, וזה מסוכן. בהייטק, במלונאות ובבנקים מרוויחים יותר, ורק עלינו אומרים שאנחנו הרמאים והמושחתים. הגישה של שר האוצר ושר השיכון הייתה לעומתית מול הקבלנים. האמירה שאנחנו מרוויחים רווח גבוה מדי היא לא נכונה – והם יודעים את זה. אני מקווה שמהיום והלאה הגישה תשתנה. אנחנו נהיה יד ימינה של הממשלה ונעזור לה, אבל היא צריכה להתייעץ איתנו. הרי האינטרס שלנו הוא שתהיה ודאות בענף. אומרים לנו: 'למה אתם מתערבים? כדאי לכם שיהיה מחסור בדירות ושהמחירים ימשיכו לעלות'. זאת גישה של אנשים שלא מבינים. העמדה שלנו היא לייצר ודאות ושקט בענף, כי כשמחירי הדירות עולים, אנחנו לא מרוויחים יותר. אני קורא דוחות אפס, נייר שמכין הבנק כדי לבחון את הרווח הצפוי בפרויקטים שלי, מלפני עשור ומהיום. באותם שכונות ופרויקטים דומים אני מרוויח פחות, אף על פי שמחירי הדירות עלו ביותר מ־100%. זה משום שמחירי הקרקעות ותשומות הבנייה עלו יותר".
איפה עומדים מחירי הדירות כעת?
"כרגע הם התייצבו, אבל הסיבה לכך היא שכולם יושבים על הגדר מבחינת מחיר למשתכן. עכשיו, כשנכנסת ממשלה חדשה, כולם מחכים לראות מה יקרה. 2019 היא שנה מבוזבזת, והממשלה החדשה לא תוכל להשפיע מיידית על השוק. ענף הבנייה הוא כמו אונייה גדולה שלא קל לתמרן אותה. אולי 2020 תהיה שנת המפנה. אני מקווה שהממשלה תלך בגישה שלנו ובסופו של דבר תשחרר חסמים ותגדיל את היצע הדירות. אם היא תעשה זאת, מחירי הדירות ייבלמו ואולי יירדו קצת".
דוגמה אישית
ענף הבנייה זכה לכותרות לאחרונה גם בשל תאונות עבודה שגבו את חייהם של עשרות פועלים. "ההתאחדות מתייחסת אל הבטיחות בעבודה כנושא
אסטרטגי ופועלת עם הסתדרות עובדי הבניין ומשרד העבודה", אומר סרוגו. "צריך לשנות את כללי המשחק קודם כל במודעות ובחינוך, גם אצל הקבלנים ובעיקר אצל העובדים. אנחנו רואים למשל את העובדים מקבלים ציוד, קסדות, רתמות ונעלי עבודה, לא משתמשים בהם ולוקחים סיכונים. במיוחד רואים את זה אצל העובדים הפלסטינים, שלא ממושמעים בנושא הבטיחות. גם הקבלנים צריכים לתת דוגמה אישית ולחבוש קסדה כשהם מגיעים לאתר העבודה".
התאחדות בוני הארץ מכינה תוכנית עבודה לטיפול בבעיית הבטיחות בעבודה. בין היתר היא מקימה מטה, עובדת על קמפיינים להגברת המודעות ומתכננת לפעול מול הממשלה הבאה בקידום קורסי בטיחות בעבודה. "לא יכול להיות שכשעובד פלסטיני מגיע לעבודה בישראל יבדקו רק אם אין לו עבר פלילי", אומר סרוגו. "העובדים צריכים לעבור הכשרה, מבדקים ומבחנים שיבחנו אם הם יודעים לעבוד בבניין. אנחנו עושים זאת עם עובדים זרים. כמה פעמים בשנה נוסעים עם צוות של ממשלת ישראל לעשות מבחנים שבודקים אם הם יודעים לרצף, לטפסן ולטייח. בנוסף, אנחנו מבקשים שלפני שהעובדים יקבלו את אשרת העבודה, הם יעברו בארצם קורס בן 30־40 שעות של בטיחות בעבודה".
כדי לשפר את הבטיחות, עברה בכנסת החלטה על החלפת הפיגומים הישנים בפיגומים בעלי תקן אירופי. בנוסף, בימים אלה מתקיימת הכשרה לעוזרי בטיחות, גם כן לפי החלטה שעברה בכנסת, שמחייבת שבכל אתר בנייה גדול יהיה עוזר בטיחות הכפוף למנהל עבודה. תפקידו יהיה לפקח ולדווח על ליקויי בטיחות. "אנחנו לא מתחמקים מאחריות, לוקחים בה חלק, אבל גם הממשלה אחראית לעניין", אומר סרוגו. "אם היא חפצה בבטיחות, צריך להשקיע בזה. להטיל עלינו קנסות ולסגור אתרי בנייה זה לא מה שימנע את ההרוג הבא. כרגע אין גוף שמעודד הכשרות בנושא בטיחות או מבצע אותן. זה תפקיד של הממשלה, רק שנוח לה להטיל את האשמה על הקבלנים. אנחנו מקיימים מגוון רחב של הכשרות בכל הארץ, באתרי בנייה ובמכללות בהתנדבות. זה לא התפקיד שלנו, אבל עבורנו חיי אדם הם לפני הכל. אני מקווה שנזכה לשיתוף פעולה של הממשלה בנושא".
הכתבה מתפרסמת בשיתוף התאחדות בוני הארץ.