האם מניות יזמי הנדל"ן ימשיכו לטפס יחד עם מחירי הדיור?

שוק הנדל"ן למגורים נמצא בנקודת רתיחה, ואפילו יזמי הנדל"ן הוותיקים תופסים את הראש בפליאה לנוכח המחירים המאמירים והביקוש העולה לדירות, שאפילו הקורונה לא מצליחה לעצור.

אך בעוד כיס הצרכנים מצטמק, זה של המשקיעים דווקא תופח, פעמיים. פעם ראשונה בשל עליית מחיר הנכסים, שמעלה גם את התשואה עליהם, ובפעם השנייה כתוצאה מעליית התשואה מהשקעות במניות הנדל"ן למגורים, שעולות במקביל למחירי הדירות.

חמש חברות הנדל"ן הציבוריות הגדולות בישראל, המחזיקות בפעילות עיקרית של ייזום בנייה למגורים ונסחרות בבורסה בתל אביב בשווי העולה על מיליארד שקל, השיאו למשקיעיהן תשואה ממוצעת של כ־36% מאז ינואר 2020 - תקופת השיא למחיר רוב מניות חברות הנדל"ן למגורים טרום הקורונה.

"שוק הנדל"ן בהתפוצצות, עם זינוק מחירי הדירות בעשרות אחוזים בתוך כמה חודשים ספורים", אומר רז דומב, אנליסט נדל"ן ותשתיות בלידר שוקי הון. "כך לדוגמה מחירי הדירות בתל אביב עומדים כיום על כ־50־60 אלף שקל למ"ר בממוצע, בבת ים סביב 20־25 אלף שקל למ"ר, ברמת השרון כ־40־50 אלף שקל למ"ר, ולמעשה בכל רחבי הארץ הגיעו המחירים לשיאים חדשים.

שוק המשכנתאות שובר גם הוא שיאים חדשים כמעט בכל חודש, ורק במאי האחרון חצינו את ה־11.5 מיליארד שקל משכנתאות. אם בעבר, לדוגמה, מחירוני הדירות היו משתנים פעם בחודש, או פעם בשבועיים באזורים המבוקשים מאוד, היום השינוי הוא על בסיס יומי. אף יזם לא זוכר תקופה כזו של גאות מחירים כל כך גדולה וכל כך מהירה - ולא נראה שזה הולך לעצור בקרוב".

מה שתורם לבעבוע המחירים הוא בעיקר הביקוש לדירות, העומד על כ־55 עד 60 אלף יחידות דיור בממוצע בשנה, כתוצאה מהגידול הטבעי באוכלוסייה, אל מול גירעון נגרר בהיצע הדירות, העומד, על פי הערכת חברת הדירוג S&P, על מחסור של כ־150־200 אלף דירות, לצד כמות התחלות בנייה נמוכה, שעמדה בשנת 2020 על כ־51.6 אלף דירות.

"הקורונה לא עצרה את המכירות", מסביר ברי גנדנשטיין, אנליסט הנדל"ן והתשתיות של לאומי פרטנרס, "כי הזוגות הצעירים הבחינו שהמחירים לא יורדים, ואין בנמצא תוכנית ממשלתית לחכות לה דוגמת 'מחיר למשתכן', ופחדו שהמחירים אף יברחו להם מעלה.

"לכך אפשר להוסיף את החזרה המהירה יחסית של המשק הישראלי לשגרה עם הגעת החיסונים, לצד הורדת מס הרכישה ל־5% (אי־הארכת הוראות השעה שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון ביולי 2015 להעלאתו ל־8% - צ"ג), שהובילה חזרה את המשקיעים לעסקאות הנדל"ן.

כל אלו הובילו את המשקיעים להבנה כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בטווח הנראה לעין, שכן אין פתרון שיענה לעת זו על ההיצע הנדרש מחד, ואין כל תוכנית ממשלתית או מיסוי כלשהו שנהגו ככלי מדיניות להתמודדות עם עליית המחירים מאידך. לכן גם העלייה במחירי מניות חברות הנדל"ן הגיונית".

תרגיל קרקע
עליות מניות הנדל"ן למגורים מיוחסות גם לעלייה במחירי הקרקעות, שעלו בכ־10% בממוצע לעומת שנת 2020 ומהוות כ־30% מעלות הקמת מבני המגורים. דומב מסביר: "לחלק מהחברות קרקעות שנרכשו על ידן בעבר, והעלייה במחירן מקפיצה את הרווח שהיזמים יגרפו על הפרויקטים שייבנו עליהן, ומובילה את השוק לתת־פרמיה לחברת נדל"ן המחזיקה בעתודות קרקע שמספקות לה נתיב צמיחה, וזה מתבטא במחיר המניה".

אחת מאותן חברות היא י.ח. דמרי, הנסחרת בבורסה בתל אביב בשווי של כ־3.8 מיליארד שקל, ומחזיקה בעתודות קרקע לבניית 12,000 יחידות דיור ועוד 7,400 יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית.

מניית דמרי נסחרה במחיר של כ־202 שקל, המבטא עלייה של כ־51.5% מאז הגעתה למחיר שיא טרום הקורונה בתחילת ינואר 2020, אז עמד מחירה על כ־133.3 שקל. מדובר בעלייה הגבוהה ביותר שרשמה חברת נדל"ן למגורים מאז מחיר השיא שאליו הגיעה טרום הקורונה, והיא מיוחסת בעיקר לעתודות הקרקע שברשות החברה.

דמרי מכרה 223 דירות ברבעון הראשון של 2021, שהן 24.5% יותר מ־179 הדירות שמכרה ברבעון הראשון של 2020, מתוך 880 הדירות שמכרה לאותה שנה כולה.

אבל לא רק העלייה במכירת כמות הדירות ועתודות הקרקע משחקות תפקיד בעליית מחיר מניית החברות, אלא גם ההכנסות והרווחים שהחברות צופות בשנים הקרובות, שהובילו את מניית 'אפריקה מגורים' לעלייה של 43.7% בפרק זמן דומה לזו של דמרי.

"הפרויקט של אפריקה מגורים בלב תל אביב", מסביר דומב, "מדגיש את עוצמתה של החברה, המחזיקה באחד ממותגי הפרימיום בשוק הנדל"ן למגורים - סביונים, לצד הביקוש הגבוה לדירות.

החברה צופה הכנסות בגובה של כ־2.5 מיליארד שקל מהפרויקט, עם רווח גולמי של כ־25%, הנחשב לגבוה במיוחד. מחירי הדירות במתחם שבו היא בונה עומדים על כ־60־70 אלף שקל למ"ר, והיא כבר מכרה בשלב ה־Pre-Sale (טרום תחילת שיווק) כ־200 יחידות דיור מתוך ה־700 שהיא מקימה".

מדובר בפרויקט DUO שאפריקה מגורים מקימה במתחם "סמל דרום", הממוקם בצומת הרחובות אבן גבירול, ארלוזורוב ובן סרוק בתל אביב. מדיווחי החברה עולה כי יעקב לוקסנבורג (לוקסי) - בעל השליטה בלפידות קפיטל, השולטת באפריקה מגורים דרך חברת דניה סיבוס - יחד עם בנו והבת של סגן יו"ר הדירקטוריון אריק שפיר היו חלק מאותם רוכשים מוקדמים, ורכשו שלוש דירות במתחם, בסכום כולל של 13.7 מיליון שקל. הרכישות התאפשרו לאחר אישור דירקטוריון אפריקה מגורים.

בתווך שבין עליית מניית דמרי לזו של אפריקה מגורים, ממוקמת מניית ישראל קנדה, שהשיאה 48.4% מתחילת ינואר השנה. העלייה בערך החברה מיוחסת בשוק ההון לפעילות חברת הנדל"ן, שמכרה כ־558 דירות, כמות הקרקעות הגדולה יחסית שהחברה מחזיקה באזור המרכז, הרחבה משמעותית של הפרויקטים המניבים דוגמת הקמפוסים שהיא בונה לחברות מיקרוסופט' ו־וויקס והרחבת פעילותה בתחום המלונאות כדוגמת רכישת מלונות טמרס בנובמבר האחרון תמורת כ־155 מיליון שקל. במרץ האחרון רכשה 13% ממניות אלרוב נדל"ן, העוסקת גם במלונאות, תמורת 382 מיליון שקל.

עליית מניות הנדל"ן למגורים בולטת במיוחד אל מול עליית מדד ת"א בנייה, שעלה מתחילת ינואר 2020 בכ־39%, מדד ת"א 125, שעלה באותה תקופה ב־7.35%, ומדד ת"א 90, שעלה ב־29.02%.
 
נשארו מחוץ למסיבה
עם זאת, העליות החדות לא דבקו בכל חברות הנדל"ן למגורים; החברות פרשקובסקי ואזורים, לדוגמה, עלו ב־19.7% ו־18.5% בהתאמה, שהיו נמוכות מהמדד הענפי ונמוכות משמעותית משלוש החברות הראשונות המצויות בטבלת הבדיקה של "וואלה! כסף" ו"מעריב־עסקים".

 "אין סיבה נראית לעין מדוע דווקא מניות אזורים ופרשקובסקי עלו פחות מהשלוש האחרות" מפרט דומב. "לאזורים, לדוגמה, יש צבר מספק לטווח הקצר, ושיווק טוב לפרויקטים קיימים". אך גורמים אחרים בשוק ההון מייחסים את הבדלי התשואה, בין היתר, גם לחשיפת החברות מול המשקיעים.

הצפי הוא כי עד סוף 2021, ואף מעבר לה, מחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך לא בטוח שמניות יזמיות הנדל"ן למגורים ימשיכו לעלות עמן. בחודש האחרון חוו מניות חמש החברות שנסקרו בטבלה של "וואלה! כסף" ו"מעריב־עסקים" ירידות קלות והתמתנות בעלייתן, בעוד מחירי הדירות המשיכו לטפס מעלה.

"אין סיבה ידועה לירידות הללו", מסביר דומב. "אך יכול להיות שמי שהשקיע במניות חברות אלו לאחר ירידתן בקורונה, החליט לממש, מפחד שאולי הן יגיעו למיצוי עלייתן". כך, לדוגמה, מניית דמרי עלתה ב־122.2% מאז השפל שאליו הגיעה לאחר הסגר הראשון במרץ 2020.

מניית ישראל קנדה עלתה ב־263.4% לאותה תקופה, מניית אפריקה מגורים עלתה ב־137.6%, זו של אזורים עלתה ב־191% ומניית פרשקובסקי מסכמת עלייה של כ־101% מאז 18 במרץ 2020.

לא רק מניות הנדל"ן יכולות לחוות עצירה או ירידה במחירן, אלא גם הדירות עצמן. גנדנשטיין מסביר: "מחירי הנדל"ן מושפעים, בין היתר, מרגולציה בדמות תוכנית 'מחיר למשתכן', שהגה כחלון בשעתו, או אחת דומה לה, או אולי מיסוי שיוטל על רכישות נדל"ן. כל אלו ישפיעו ישירות על השוק וגם על מחירי המניות, שכבר מתומחרות פחות או יותר בשינויים שהשוק חווה עד כה".

דומב, עם זאת, לא רואה את קטר הנדל"ן עוצר בעתיד הקרוב, ומאמין כי הדהירה שלו רק עתידה לחזק את מניות הנדל"ן למגורים בטווח הקרוב. "הכלכלה הישראלית מוכיחה חוזק ויציבות, וזה מחלחל גם לשוק הדיור", אומר דומב, "וצריך לזכור שההייטק יותר נוכח בתעשייה הישראלית כיום, ועמו גם האקזיטים והמשכורות של העובדים, שתומכים בשוק הנדל"ן המקומי. לעת זו, לא נראה כי צפוי שינוי משמעותי במגמה עד סוף 2022, וחברות המחזיקות בעתודות קרקע ייהנו מרווחים הרבה יותר משמעותיים".