אם לרגע הצלחתם להשלים עם העובדה שסביר להניח שדירה בתל אביב לא ממש תהיה לכם בשנים הקרובות, אנחנו כאן כדי לייאש אתכם עוד יותר. מתברר שעם העלייה הבלתי נתפסת בתחום המגורים בישראל בשנתיים האחרונות מתרחשת תופעה מעניינת במיוחד: שוק הנדל"ן היוקרתי נע למעלה כמעט בהלימה עם השוק האמריקאי, שעם עוד נסיקה קטנה הוא זה שיהיה אחראי לחור באוזון.
אז לפני שנתחיל, כמה מספרים, ואנו ממליצים לכם להתיישב לפני הקריאה: אחוזה השוכנת מול האוקיינוס בפלורידה ושייכת למשפחתו של נשיא ארה"ב לשעבר דונלד טראמפ מוצעת למכירה עבור 59 מיליון דולר. מדובר בעלייה של עשרה מיליון דולר לעומת השנה שעברה, שבה הוצעה למכירה לראשונה. אם זה לא מספיק, הזמרת אדל רכשה את ביתו של סילבסטר סטאלון בבוורלי הילס תמורת 58 מיליון דולר! הבית הוצע למכירה לסירוגין בשנים האחרונות, ובתחילת 2021 עוד ביקש עבורו סטאלון 110 מיליון דולר - מחיר שנאלץ לחתוך בחדות כדי להגיע לעסקה. גם המאהב האולטימטיבי ריצ'רד גיר מכר לפני חודש את ביתו תמורת 28 מיליון דולר, והווילה לשעבר של סידני קרופורד מוצעת ב־100 מיליון דולר! ואלה רק המפורסמים. ניתן רק לדמיין כמה אנשים מוכרים את בתיהם במחירים דומים, אך לא עלו לכותרות.
אתם בוודאי אומרים לעצמכם שבישראל אין סיכוי שזה יקרה. אז הנה כמה מספרים מכאן: בתחילת השנה רכש אסי טוכמאייר 1.5 דונם בנווה צדק בעסקה כוללת של 105 מיליון שקל. משה ממרוד, בעל השליטה בתדיראן, רכש מגרש בגודל 330 מ"ר בנווה צדק שעליו בית קטן וישן מאוד המיועד להריסה. ממרוד שילם תמורת הנכס 40 מיליון שקל, כלומר על פי שווי של 120 מיליון שקל לדונם. רוצים עוד? פנטהאוז ברחוב הירקון נמכר ב־108 מיליון שקל בפרויקט מגדלי טיילת אביב. ואם בפנטהאוזים עסקינן, אז במגדל היוקרה בארלוזורוב 17 בת"א נמכרה דירת פנטהאוז בגודל של 370 מ"ר בשווי שמתקרב ל־50 מיליון שקל.
השאלה הראשונה ששאלתי את רועי קנר, מומחה לשיווק נדל"ן יוקרה לישראלים ותושבי חוץ ומנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, הייתה: למה דווקא עכשיו?
"זאת שאלת מאה מיליון הדולר, ושימי לב שאני לא אומר "מיליון", מכיוון שאפילו במדינת ישראל מיליון דולר הם כבר לא יותר מדי. מנסים למצוא תשובה לשאלתך בכל העולם המערבי. אותו הדבר קורה בארה"ב ובקנדה - יש שפל היסטורי בהיצע של דירות, והמחירים רק ממשיכים להאמיר. בישראל אין הרבה קרקעות פרטיות ויש קצב גידול אוכלוסייה גדול, אז אנחנו אפילו מרגישים את זה יותר".
קנר אומר שמבחינה עובדתית ייתכן שלא נדע את התשובה לעולם. ההשערות? עד לפני פרוץ המגיפה שוק הנדל"ן בכלל ושוק היוקרה בפרט היו בעלייה מתונה, שהוא מכנה "עלייה בריאה". "יש תמיד עלייה בשנה של כמה אחוזים, אבל זה לא מוגזם. ואז הגיעה הקורונה והכניסה את השוק לקיפאון", הוא מסביר. "שוק הנדל"ן קפא למוות לתקופה מסוימת, ומיד אחרי שהייתה התאוששות קלה, אחרי שוק דעיכת הגל הראשון, הכל החל להתאושש והתחילה התנפלות שהיא בלתי מוסברת על נדל"ן", הוא מוסיף.
ולא רק נדל"ן יוקרתי.
"נדל"ן יקר, נקודה. על אחת כמה וכמה בשוק היוקרה שגם הוא מתייקר. יש גידול בעסקאות. בתחום היוקרה אנחנו כבר רגילים למספרים גדולים, אבל מספרים כאלה טרם יצא לנו לראות. דירות יוקרה נחטפות, ולא השתמשנו מעולם במושג הזה "נחטף" ביוקרה. יוקרה לא נחטפת כי היא מראש אמורה להיות נתונה לאחוז קטן באוכלוסייה - איך דבר כזה יכול להיחטף? אבל מה שגילינו הוא שיש המון כסף כאן, וראינו אנשים בגילי 50־60 פלוס וצעירים יותר שמגיעים וקונים נדל"ן יוקרה ובכמויות", הוא מסביר.
בין קסיו לרולקס
האם זה מכניס את השוק לסטרס? האם זה משפיע גם על השוק הרגיל?
"שוק היוקרה תמיד התנהל במנותק מעל השוק הרגיל. זה שוק שונה, כמו רולקס מול קסיו. מי שהיה לו, תמיד קנה יוקרה. אבל מה שקרה - וזו באמת תופעה שאין לה עדיין הסבר חד־משמעי - הוא שהיוקרה גררה את שוק הנכסים לשיאים חדשים. השתחררו כמויות עצומות של כסף, ואנשים רצו לנדל"ן, לכל נדל"ן. וזה לא רק שוק היוקרה בנדל"ן, את הנהירה הזאת את רואה גם בשוק מכוניות היוקרה. אנשים קונים יוקרה בכל מקום. הרבה כסף השתחרר לאוויר העולם. כנראה מה שהיה מוחזק קרוב לחזה - אולי אחרי המגיפה אנשים הרגישו שזה הזמן לשחרר אותו וליהנות ממנו. המגיפה החזירה את הביטחון שיש בבית, ואנשים ראו את הנפילה בשוק המניות (שבינתיים התאושש ועלה - ט"ל) ואת עליית שוק הנדל"ן. זאת הייתה כמו שריפה בשדה קוצים", הוא אומר.
אתה עובד עם תושבי חוץ וגם עם ישראלים. זה עדיין הטרנד של הצרפתים?
"הגל הצרפתי דווקא דועך בשנים האחרונות. גם ירידת היורו אל מול השקל שהייתה משמעותית תרמה לכך. כמו כן, מדובר בהקשחה של העמדות של הרגולטור בעניין העברת כספים למדינת ישראל. זאת ועוד, העניין קשור לעליות הבלתי פוסקות במחירי הנדל"ן, שגם גרמו לאותם צרפתים לקחת את הכסף שלהם ולהשקיע במקומות אחרים, בין שבצרפת ובין שבפורטוגל. אפילו הערים שלנו צמודות החוף נהיו יקרות עבורם והשקעה שלא כל כך משתלמת. מי שנכנס לשוק יותר ויותר הוא השוק האמריקאי, גם מבחינת עלייה ארצה, ורואים את הקורלציה. אנחנו רואים גם משיכה הרבה יותר גבוהה לישראל - מה שלא היה בעבר. אמריקאים שישבו פעם על הגדר פתאום באים, קונים דירות ואוהבים את הפריים לוקיישנים. וכמובן גם יהודים מאנגליה, מדרום אפריקה ומאוסטרליה", הוא מציין.
ולמי לא נשאר?
יש הבדלים בלוקיישנים המבוקשים בין תושבי חוץ לישראלים?
"תושבי חוץ מחפשים בעיקר ערי חוף, שהן משאב טבע שיש לנו ואין להם. המשיכה היא בפריים לוקיישן. הם אוהבים את המוכר והקרוב למרכז. יש כזה טרנד של קניית בית בישראל אם האנטישמיות תחמיר", הוא מסביר.
בשלב הזה של השיחה אני זורקת לקנר את השאלה על האנשים שלא משאירים לנו דירות...
"אוהבים מאוד לטנף על האנשים האלה ולא ברור למה. כמות המסים שהם משלמים למדינה היא אדירה: רכישה וארנונה מסתכמת במיליארדים, והם לא מבקשים הנחות או הטבות, אלא משלמים המון בשביל הזכות לרכוש פה דירה", הוא מספר.
קשה או קל לעבוד איתם?
"המומחיות היא בעבודה איתם. מדובר באנשים חכמים מאוד. חייבים להבין את התרבות שלהם, את הדרך לגשת אליהם. לפעמים גם צריך לדעת על הפוליטיקה במדינות שלהם, על מה לא לדבר איתם. לקוח אמריקאי שונה בתכלית מלקוח צרפתי, למשל. יזמים מאוד אוהבים תושבי חוץ, זה קורץ להם. זה משביח להם את הנכס מאוד", הוא אומר.
מה הדרישות שלהם, מלבד אדמת הקודש?
"קוני היוקרה, ובכלל הקונים המתוחכמים האלה, יודעים שהם שמים הרבה מאוד כסף בייחוד כאן, אז הם אוהבים קודם כל את הדברים שהופכים את החיים במדינת ישראל לאיכותיים: קרבה לים, למקומות הקדושים, לרחובות השקטים. קוני יוקרה אוהבים דברים מיוחדים, משהו שהם יכולים להשיג ולא אחרים. תחשבי על אחת ממאה יצירות, ממש כמו באומנות. הם אוהבים להיות במגרש הכי טוב ברחוב, רוצים את המיקומים הכי מיוחדים, את הבניינים ההיסטוריים. הם אוהבים שיש משהו שמייחד את הנכס שלהם, ערך מוסף שאין במקומות אחרים", הוא מציין.
וישראלים, מה הם קונים?
"ישראלים יתחילו ויסיימו בדרך כלל במחיר. ישראלים עושים סקרי שוק ברמה לפעמים בלתי נתפסת, הם ינתחו כל בית ברחוב, ואני מדבר על האולטרה עשירים.
"הם רוצים דיל. גם כשאני לוקח אותם למקומות שהכל נעשה ברמה הכי גבוהה שיש, בסופו של דבר המחיר משחק תפקיד אצל הישראלים מאוד. הם יסכימו להתפשר על הרבה דברים שתושבי חוץ לא יסכימו להתפשר עליהם, רק כדי לקבל הנחה ולהרגיש שהם קיבלו מחיר טוב. ישראלים לא אוהבים לשלם מעל השוק, ולצערנו, נכסי יוקרה נמכרים מעל השוק. אבל מבחינת הדרישות, איפה שפעם הרגשנו שיש פער בדרישות של תושבי חוץ מבחינת אדריכלות וחומרים מסוימים אל מול הישראלים, דווקא השתפרנו. הטעם של ישראלים מבחינת יוקרה שווה ערך גם לתושבי החוץ הכי עשירים שיש. סגרנו את הפער, מכיוון שהיום ישראלים חשופים לטרנדים בעולם, הכל היום גלובלי מאוד, והם רואים ורוצים בתים כמו אלו שבמגדלים הכי מפוארים לצד הפארק במנהטן או בבל אייר", הוא מסביר.
מיאמי וייס
לשיחה מצטרף יזם חברת ידין גרופ ייזום ובנייה בע"מ גיא ידין, והוא מסביר את הסיבה לטירוף האמריקאי שמשפיע על כל העולם. "היום השוק במיאמי הפך להיות שוק לא הגיוני מבחינת המחירים שלו. המחירים ברתיחה בימים אלה, והיא נובעת מהמשבר של כל המסחר והנדל"ן בניו יורק עקב הנהירה של אנשים מהחוף המערבי לחוף המזרחי בשנה החולפת. פלורידה נהייתה אחת המדינות הכי מבוקשות בגלל המסים, ובפרט מיאמי, בשל הקרבה לים, מזג אוויר, הקרבה לאמריקה הלטינית וכיוצ"ב".
ובכל זאת מהנתונים שהראית לי, שוק היוקרה הוא עדיין נישה, ומדובר באלפי עסקאות מכירה של דירות בשנה.
"בדיוק. הביקוש אדיר, וההיצע שהוא לא כזה גדול גורם למחירים לעלות, אם כי בפלורידה יש המון קרקעות בנות מימוש וגם פרויקטים רבים שמצליחים להימכר עוד לפני קבלת ההיתר על הנייר. גם בישראל מאותן סיבות ומסיבות אחרות השוק רותח".
אם מיאמי היא הסמן הימני, אז תל אביב היא המיאמי שלנו?
"יש היום המון ביקוש לדירות פנטהאוז, בייחוד בתל אביב בגלל המצוקה שהייתה בקורונה ודירות גן בעוטף של תל אביב בשכונות הצפוניות. דעי לך שאנשים מוכנים לשלם מחירים מטורפים. שוק היד השנייה בתל אביב גם הוא בלתי נתפס. דירות בבניינים ישנים בלי מעלית או חנייה נמכרות סביב 47 אלף שקל למטר ואפילו 55 אלף שקל למטר עבור דברים שדורשים שיפוץ. בפרויקטים שאנחנו מתעסקים בהם, כמו הריסה ובנייה מחדש ופינוי בינוי, המחירים בשנה וחצי האחרונות עלו לגבהים לא הגיוניים. הדירות הכי זולות, כמו עד 70־80 מ"ר בקומה ראשונה, נמכרות בלא פחות מ־60 אלף שקל למטר. הדירות המיוחדות מגיעות לסכומים של 10־15 מיליון שקל. סירבנו בשבוע שעבר להצעה שקיבלנו על תשלום של 80 אלף שקל למטר".
מה זאת אומרת "סירבתם"?
"אנחנו מסרבים היום לרוכשים שמעוניינים לקנות בסכומים כאלה. ההיצע של הדירות האלה מאוד קטן והביקוש אדיר, ואנשים מוכנים לשלם, ואין לזה סוף. אגב, לא מדובר רק באנשים מבוגרים, אלא אפילו בצעירים מאוד, המתעשרים החדשים שמגיעים ורוכשים נדל"ן במחירים כאלה".
זה גם חיסל, לדעתך, את השוק הרגיל?
"מי שמחפש היום דירה בתל אביב למכירה מתקשה מאוד למצוא. המוכרים מבינים שהנכס שהם מוציאים לשוק גבוה בהרבה ממה שהם מדמיינים, והם יודעים לדרוש מחיר משמעותית יותר גבוה. אין שום אחיזה בין המחיר למ"ר לבין מה שקורה בפועל. הנה דוגמה נוספת: בתל ברוך צפון דירת חמישה חדרים לא חדשה אבל במצב טוב עלתה לפני שנה וחצי סביב ה־4.2 מיליון. היום אם תחפשי דירת חמישה חדרים בשכונה הזאת, לא תמצאי בפחות מ־5.5 מיליון, וזה רק בשנה האחרונה. זה משהו לא הגיוני, ולא מדובר בדירות חדשות מהניילון. וחשוב לומר שהמחיר היקר לא בהכרח מעיד על כך שמדובר בדירת יוקרה, אלא הוא נובע מהחוסר".
לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן
מה הבדל בין דירה יקרה לדירת יוקרה, יש קריטריון?
"בוודאי. הלוקיישן. ככל שאת נכנסת לצנטרום של תל אביב, ערך הקרקע יותר יקר והלוקיישן נחשב יותר. כמו כן, בדירות יוקרה נחשבים המפרט הטכני של הדירה, כמו הריצוף (אם מדובר בגרניט פורצלן, שיש, עץ מאוד ייחודי או אריחים שמייבאים מאיטליה). ככל שהמפרט יותר יקר, יש יותר מספקי חוץ, בכך היוקרה מתאפיינת. האולטרה־יוקרה היא גם תחום נחשק והיא מתאפיינת במגדלים. שם אנשים מחפשים את הפסיליטיס: ספא, שמירה, חדרי כושר וקרבה למרכז מסחרי. שכונת פארק צמרת היא דוגמה לכך. הישראלים, אגב, מאוד אוהבים את המגדלים ואת הקרבה לכל דבר".
זה קורה לא רק בתל אביב כמובן. מדובר בכפר שמריהו, בהרצליה, בקיסריה. הכוונה לווילות, בתי יוקרה ואחוזות, אפילו בכפר נטר, וידין מזכיר את שכונת תל ברוך הישנה שבה בר רפאלי בונה את האחוזה הפרטית שלה. אולם, ידין מציין שהמחיר לבתים פרטיים לא עלה כמו שוק הדירות שעלה משמעותית. הוא אומר: "זה קצת שונה, וקשה להסביר את זה. באופן עקרוני מחיר הקרקע אמור להיות זהה, אבל המתמטיקה לא עובדת ככה. איכשהו יש ביקוש יותר גבוה לדירות".
כמובן לא נסיים בלי נימה אופטימית, שיכולה להפוך גם אתכם, גם אם אתם רק בעשירון העליון ולא באלפיון, לבעלי דירות יוקרה. איך? בעזרת עיצוב. שירה מוסקל היא אדריכלית (ממשרד הלל אדריכלות ועיצוב פנים), שעם שותפתה מעצבת הפנים הדס רוט היא מטפחת בעיקר פרויקטים של יוקרה. מוסקל מציינת: "רוב הפרויקטים שלנו הם בעיקר הפיכת נכסים קיימים לנכסים יוקרתיים, כשיש להם כבר בסיס, וזה מאפשר לנו לעשות מהפכים בזמן מאוד קצר באופן יחסי".
היא מסבירה שהשינוי והביקוש הבלתי נתפס קשור לשתי סיבות עיקריות: "האחת היא העולם הגלובלי, הנסיעות, החשיפה למלונות - עיצוב וחווית המשתמש הם משהו שאנשים רואים לא רק בתמונות, ואנשים רוצים שיהיה להם כזה. והשנייה היא הקורונה, שעוד יותר חיזקה את הבית ואת חשיבותו, ומי שיכול להרשות לעצמו, רוצה להכניס עכשיו הביתה את כל מה שהיה לו בחוץ. חדרי כושר, קולנוע ביתי, בריכות וסאונות - הכל התקדם צעד אחד קדימה.
"גם כל הנושא של יין, בר ביתי וחוויית שתייה, ואפילו חדרי עבודה. אם פעם היינו מעצבות פינת עבודה על הדרך, היום זוג רוצה להקים ווי וורק בתוך הבית. והרמה הנוספת היא כמובן התשתיות והחומרים. חימום נכנס לסטנדרט, בית חכם על כל מרכיביו, רמה מסוימת של חלונות, מודעות לבידוד תרמי ואקוסטי וחלונות מיובאים".
אז לא חייבים להיות עשירים?
"כולנו בסוף ישראלים שרוצים לגעת בשמיים, ואני חושבת שחלק מהתפקיד שלנו הוא לספק את החוויה הזאת. כשיש תקציב גבוה אנחנו יכולות לשחק ולעשות את מה שמעבר. אבל אנחנו תמיד מתעדפות וחושבות איך לתת את הערך המוסף ואת התחושה שאת לא נמצאת בבית רגיל, אלא לתת את חוויית המגורים השלמה".
