ג׳י סיטי, חברת נדל״ן בשליטת חיים כצמן פרסמה שבוע שעבר את הדוחות הכספיים שלה לרבעון האחרון של 2022, לצד הדוח השנתי של החברה. ממבט על הנתונים היבשים, ניכר שהתוצאות משקפות את האיתנות של הנכסים של יחד אחריות פיסקלית מצד ההנהלה בדמות עצירת הדיווידנד לטובת שיפור מצב החוב של ג׳י סיטי, זאת לצד המשך מימוש התוכנית למכירת נכסים בשווי ספרים או קרוב לכך.
עליות בתפוסה, ברווח התפעולי הנקי, ובשכר דירה
ג׳י סיטי דיווחה על עלייה ב-NOI מנכסים זהים בשנת 2022: כ-14.3% ברבעון הרביעי של 2022, יחד עם שיעור תפוסה של 94.7% - שני הנתונים מבטאים עלייה לעומת הנתונים אשתקד.
בנוסף, שכר הדירה חווה עליות במספר מוקדים ברחבי העולם וניכר שמיצובה של ג׳י סיטי מאפשר לה להנות מנתון זה. כך, ניכר מהדוח ששכר הדירה הממוצע למ"ר עלה בשנה החולפת בכל טריטוריות הפעילות בכ-7-8%. בהסתכלות שנתית, דמי השכירות עלו באופן הבא: G-Europe גדלה ב-10.4%, ברזיל עלתה ב-5.8%, ארה"ב עלתה ב-12%, צפון אירופה עלתה ב-4.9% וישראל עלתה ב-7.4%. בנוסף, ארה"ב רשמה עלייה של 16% בדמי השכירות הממוצעים עבור שכירות דירות ברבעון.
כפי שפורסם, אנליסטים של בנק ברקליס הצביעו על ג׳י סיטי כמניה שהם ממליצים לשים עליה בקטגוריית ״משקל כבד״, ואף העריכו שיש במניה פוטנציאל לרווח של 70-80%. זאת, תוך ציון פרופיל האחזקות המגוון והאיכותי של החברה, יחד עם העליות הצפויות בשכר הדירה כמנועי צמיחה עבור החברה.
המשך הפעילות סביב החוב
משקיעי ג׳י סיטי הביעו בעבר חששות מפני מינוף החברה. אכן, המינוף כעת עומד על 67.6%. עם זאת, יש לציין שע״פ הדוח, כמעט כל הסכמי השכירות של ג׳י סיטי הם צמודי מדד בעוד ש-66% מהחוב של החברה אינו צמוד מדד ואף 89% בריבית קבועה. כך, למעשה, החברה מספקת לעצמה אפוד-מגן שמאפשר לה מצד אחד, להנות מהעלייה במדדים לטובת שכר דירה, ובמקביל, לצמצם משמעותית את ההשפעה של כך החוב. כמו כן, ג’י סיטי הודיעה גם על אישור תוכנית לרכישה עצמית של אג"ח בהיקף של 450 מיליון שקל.
זאת ועוד, החברה פועלת כבר תקופה בהתאם לתכנית האסטרטגית שלה במסגרתה היא מצליחה באופן מרשים למכור נכסים, שאינם נכסי ליבה בשווי ספרים או במחירים שקרובים לכך. נתון זה אמור להרגיע משקיעים רבים שבעבר חששו ששווי הספרים של ג׳י סיטי מופרז.
התכנית ממשיכה להתקדם; ולמעשה מאז תחילת התכנית, ע״פ הדוח, ג׳י סיטי ביצעה מכירות בהיקף של של כ-4.1 מיליארד ש"ח כולל 800 מיליון ש"ח בג'י אירופה, 150 מיליון ש"ח בישראל וכחצי מיליארד ש"ח בגזית הורייזון. זאת ועוד, מהדוח משתמע שישנם מספר מכירות נוספות בקנה. הדוח מציין לדוגמא כי החברה נמצאת ב״משא ומתן מתקדם מאוד״ למכירת נכסים נוספים של ג'י אירופה וגזית ברזיל בהיקף של כ- 4.1 מיליארד ש"ח שהם מאמינים שהם מאמינים שיסתיימו עד אמצע השנה.
תגמול בכירים – עדיף מצנח זהב על שכר מופרך
לאחר פרסום הדוח, עלו מספר טענות וחששות לגבי כספים שהוצאו במהלך השנה על תגמול בכירים. אכן, סקוט בול, מנכ״ל חברת הבת של ג׳י סיטי ״סיטיקון״, קיבל מענק משמעותי של אופציות. למרות שמבחינה חשבונאית, כלל המענק נזקף השנה, ניתן לשער שמדובר בתגמול שרלוונטי למספר שנים קדימה ולכן, בפועל, העלות הזאת נראית יותר מפורזת ממה שהיא.
גם ליעד ברזיאלי, מנכ״ל אטריום וג׳ף מועלם, מנכ״ל גזית הורייזון קיבלו מענקים משמעותיים. אך כאן מדובר באירוע שונה. השניים קיבלו מענק שמהווה בעצם חלק מעלות ההפרטה של אטריום שהתרחשה השנה שבאה גם יחד עם פרישתם מהחברה. מדובר במעין ״מצנח זהב״, דבר שהוא סטנדרטי בשוק כאשר חברה עוברת הפרטה ואינו צפוי לחזור על עצמו ב-2023 ככל הנראה. לשם השוואה, כשחברת ״אקוויטי וואן״ נמכרה ל״ריג׳נסי סנטרס״, דווח שהמנכ״ל קיבל מענק של 14 מליון דולר כחלק ממענקים שחולקו לשלושת הבכירים בחברה בהיקף כולל של כ-23.11 מליון דולר.
על אף התגובה הראשונית של השוק, שייתכן וקשורה לסיקור השלילי והמפורז של התקשורת הישראלית, מהדוח דווקא ניתן להסיק שג׳י סיטי פועלת בצורה שקולה ואסטרטגית סך הכל. המכירות במהלך השנה הוכיחו את יכולת החברה להיפתר מנכסים במספרים שקרובים או זהים לשווי ספרים, ונדמה שיש מכירות נוספות בקנה שעוד ישפרו מצב החוב של החברה.
דווקא האחזקות האיכותיות של ג׳י סיטי, שבעלת תביעת אצבע גאוגרפית מגוונת, יכולות להצביע על החברה כאי של יציבות בשוק הנדל״ן הישראלי המעורער. הנתונים שעולים מהדוח מוכיחים שהאסטרטגיה של כצמן עובדת – החברה נהנית משכר דירה עולה, תפוסה גבוהה מאוד, ורווח תפעולי מרשים, על אף הפסדים לא מבוטלים השנה. הדבר גם התבטא בדוחות האחרונים של סיטיקון, חברת הבת של ג׳י סיטי, שהציגה גם היא הישגים מרשימים. אכן, כפי שפורסם, הדוח גם משקף מספר הוצאות ואתגרים שהיו ב-2022 סביב הפרטת אטריום ותגמול בכירים, אך סביר שמדובר באירועים שלא אמורים לחזור או להשפיע בראייה לרחוק.
ומה העתיד צופן לחברה? רק הזמן יגיד. אך בראייה לטווח הארוך, ניתן לתהות אם דווקא הירידות האחרונות מייצרות בפוטנציאל הזדמנות קנייה מעניינת למשקיעים נבונים שבוחרים להסתכל על הנתונים היבשים והתפעוליים של החברה. כמו תמיד, חשוב לציין ששוק הנדל״ן ובמסגרתו גם ג׳י סיטי עוד צפויים לחוות אתגרים, וג׳י סיטי תצטרך להמשיך להוכיח את יכולתה להביא לידי ביצוע את התכניות האסטרטגיות שלה.
הכתוב מיועד לשימוש אישי ולהעשרה כללית בלבד ואין לעשות בו שימוש מסחרי או אחר כלשהו. אין לראות במידע לעיל או בכל חלק ממנו משום עצה, הדרכה, ייעוץ, חוות-דעת או המלצה לנהוג בדרך זו או אחרת, לרבות בכל הקשור לקבלת החלטות בתחום ההשקעות או משום מצג או התחייבות של הכותב, והוא אינו מהווה תחליף לייעוץ אישי המתבסס על צרכיו ונתוניו של כל אדם. הכותב אינו מתחייב לשלמותו של המידע לעדכניותו או להתאמתו לצורך מסוים זה או אחר, והוא אינו אחראי לכל ליקוי, טעות, שגיאה, השמטה או אי דיוק שנפלו, במידע מכל סיבה שהיא. לארגון עשוי להיות עניין במידע המוצג. המידע האמור מבוסס על הנחות ומידע ציבורי בלבד ועשוי להשתנות מעת לעת.