הסטודנטים לא ממהרים לסגור עסקה, בטח לא לדירה בלי ממ"ד

"גם אחרי שהודיעו כבר רשמית על פתיחת שנת הלימודים בסוף החודש, כרגע שקט מאוד מבחינת ביקושי שכירויות לסטודנטים, גם כי חלק גדול מהסטודנטים עדיין מגויסים, וגם כי סטודנטים לא סגורים שהתאריך שאומרים אכן יהיה התאריך, כי דחו להם זאת כבר כמה פעמים. מי שאני מכיר, מעדיף לראות בפועל את תחילת הלימודים, גם אם זה אומר לנסוע בהתחלה לירושלים מערים אחרות", אומר המתווך בני לובל, מנהל ובעלים של אנגלו סכסון באזור ירושלים רבתי.

אם לא יחול שינוי של הרגע האחרון, שנת הלימודים האקדמית באוניברסיטאות תיפתח ב־31 בדצמבר, זאת לאחר חמש דחיות מהמועד המקורי, 15 באוקטובר. מצב זה השפיע בין היתר גם על ביקוש דירות להשכרה מצד סטודנטים.

"בימי שגרה חלוצים של ממש שוכרים דירות כבר בקיץ, אבל הרוב שוכרים אצלנו בחגים פלוס־מינוס, ספטמבר־אוקטובר, והשנה בקושי הרגשנו אותם", אומר לובל. "בשונה משנים קודמות שבהן תמיד היה הלחץ הזה של מי יתפוס קודם את הדירות, לא מרגישים זאת בכלל. עכשיו זה משהו אחר. אחת העסקאות האחרונות שעשינו של שכירות שותפים - מה שמאפיין את הסטודנטים - הייתה דווקא לחמישה חיילים בודדים ששכרו דירה. ואם את שואלת מה קורה בצד השני של בעלי הדירות, אז חלק מהם השכירו למפונים מהדרום ומהצפון במקום לסטודנטים".

השנה נפגעה

בירושלים, אומר לובל, סטודנטים נוהגים לשכור דירות בכל רחבי העיר, שכן בזכות הרכבת הקלה אפשר להגיע בקלות לכל מקום. "מוקדם עדיין להגיד שהמלחמה הורידה את מחירי השכירות. אבל אם מישהו עומד עכשיו עם דירה ריקה ולא השכיר למפונים, הוא יהיה מוכן להתפשר", הוא אומר. "באופן גס מחירי השכירות בירושלים נעים בסביבות 1,500 שקל לחדר, אז אם זו דירת שותפים של שלושה־ארבעה חבר'ה, תמצאי דירה בכ־4,500 שקל לשלושה חדרים, ויותר קרוב ל־6,000 שקל לארבעה חדרים. אני חושב שהשנה הזאת נפגעה בכל מקרה. יש הרבה חבר'ה שיישארו במילואים עוד חודשים, יש כאלה שיבחרו לוותר על השנה, ומבחינת השכרת דירות לסטודנטים זה לא יהיה כמו בעבר. גם בעלי דירות כבר לא מחכים לסטודנטים. המפונים מאפשרים להם איזשהו פתרון ביניים. ללא המפונים הם היו באמת תקועים".

"סטודנטים החלו לחפש דירות באוגוסט־ספטמבר, ואז זה נעצר בספטמבר בגלל החגים, ואחרי זה באוקטובר סטודנטים כבר כמעט ולא חיפשו", אומר עמירון אמיגה, סוכן נדל"ן מ"אמיגה נדל"ן", המתמקד באזורי רמת גן ו"סובב אוניברסיטת בר־אילן", כפי שהוא מגדיר. "אני מרגיש הפחתה של מעל 50% בסטודנטים ששוכרים דירות, אבל זה לא רק בגלל המלחמה אלא גם בגלל מחירי השכירויות הגבוהים באזור. סטודנטים רבים מעדיפים לגור אצל ההורים ולנסוע ללימודים כדי לחסוך כסף, ובין לבין יש גם את פתרונות הזום שהתקבעו בעקבות הקורונה. הירידה בביקוש דירות להשכרה לסטודנטים החלה כבר לפני כמה שנים. עכשיו, בגלל המלחמה, מרגישים את זה כמובן יותר. כרגע למשל אנחנו לא מרגישים טלפונים של סטודנטים שמחפשים דירות לקראת הלימודים שאמורים להתחיל בסוף החודש".

בלי קשר לסטודנטים, מציין אמיגה, שוק השכירויות חלש עכשיו. "באופן כללי אין עכשיו הרבה שוכרים שמחפשים", הוא אומר, "ואם כבר מחפשים דירה להשכרה, מעדיפים שתהיה עם ממ"ד. אגב, ההרגשה היא שאין עכשיו ירידות דרסטיות במחירי השכירויות. בעלי דירות אומרים 'נספוג 200 שקל', אבל לא יורידו 1,000 שקל בשכירות".

המפונים לא מפצים חלקית על הסטודנטים?
"בהתחלה הייתה קצת תנועה, אבל למרות שהם מקבלים כסף מהמדינה עבור שכירות, לא כל בעל דירה מוכן להכניס מפונים לתקופה מצומצמת, כי הוא מעדיף שכירות לטווח ארוך".

לא בלי מקלט

"לגבי אזור תל אביב, היו סטודנטים שהספיקו לשכור דירה לפני המלחמה, ואילו בתחילת המלחמה השוק נעצר. באופן כללי ניתן לומר שמספר הביקושים לדירות סטודנטים ירד לעומת השנה הקודמת לפחות בכ־25%, למרות שעכשיו אני רואה עלייה קטנה", אומר נדב בן דוד מחברת תיווך וניהול נכסים properties-il, ומדגיש ש"עכשיו חזר הביקוש לדירות עם ממ"ד. היום כמעט כולם, אם זה סטודנט או משפחה, רוצים דירה עם ממ"ד. דירות בלי ממ"ד בקושי נסחרות היום, ורואים עלייה גדולה בביקוש דירות עם ממ"ד. באופן כללי, סטודנטים שוכרים דירות בכל האזורים בתל אביב, לא רק בצפון תל אביב ליד האוניברסיטה, אלא גם בצפון הישן, במרכז העיר ובדרום תל אביב. מבחינת מחירי השכירויות, הם צנחו עוד לפני המלחמה, אבל עכשיו דירות עם ממ"ד חזרו להיות במחיר השוק והן מאוד מבוקשות. היו לי כמה בעלי דירות כאלה שאפילו העלו את המחירים בגלל הביקוש לממ"ד. דירות שיש להן רק מקלט עוד איכשהו שכירות, אבל דירות ללא ממ"ד וללא מקלט כמעט בלתי אפשרי להשכיר עכשיו. כאלה מוצעות עכשיו בכ־30% פחות מהמחיר, ועדיין קשה למצוא להן שוכרים".

בכל הקשור לדירות לסטודנטים בבירת הנגב, אז לדברי אסף מויאל, שותף ברי/מקס פלוס באר שבע, "באופן מסורתי החוזים לסטודנטים נחתמים אצלנו באוגוסט־ספטמבר, האחרונים שבהם מגיעים באוקטובר. לכן מה שקרה לא באמת גרם לכך שחבר'ה לא חתמו חוזים, אבל המלחמה יצרה מצב שחבר'ה או נקראו למילואים או שברחו מהעיר צפונה בגלל המצב וביקשו מבעלי הדירות התחשבות בדמות דחיית התשלומים או הפחתה של התשלומים לתקופה הקרובה".

היו גם חוזים שהופרו?
"יש לנו מחלקה משפטית במשרד, ולא נתקלנו בפניות של 'מה אני עושה כדי לבטל את החוזה?'. בעיקר היו אלה בקשות של דחיית תשלום או הנחה. ההמלצה שלנו למשכירים הייתה לא להגיע עם השוכרים לעימות, כי אחר כך הם יישארו ריקים. המשכירים הבינו שזה יהיה נכון ללכת לקראתם גם ברמה המוסרית וגם הפרקטית, אחרת כאמור היו מוצאים עצמם קירחים מכאן ומכאן".

עם ההודעה על תחילת הלימודים בסוף החודש, ניכרת קצת תנועה?
"היום אנחנו רואים שאריות של החבר'ה שלא מצאו דירה באוקטובר, ועכשיו מחפשים בדקה ה־90. אם בימי שגרה רואים את השאריות שמחפשים לקראת נובמבר, אז עכשיו זה עבר לדצמבר. מי שרוצה לשכור עכשיו שימהר, כי לא נשארו הרבה דירות טובות לשכירות".

למה הכוונה?
"מי שמחפש עכשיו דירה, מצד אחד נתקל בדירות הפחות אטרקטיבית, כי לרוב החבר'ה הסתערו על הדירות החדשות יותר. מצד שני, עכשיו כן אפשר לקבל הנחה מסוימת, פחות משמעותית, אבל עדיין השוכר צריך לאזן זאת עם העובדה שלא נשארו יותר מדי דירות אטרקטיביות מבחינת המראה והמיקום. בבאר שבע יש השכרה לשוק הסטודנטים ולשוק המקומי. יש בעיר שוק חזק מאוד ששוכר דירות".

איך המחירים עכשיו?
"בשוק המקומי מחירי השכירות לא ירדו. בשוק הסטודנטים ישנה ירידה שאני חושב שכך או אחרת הייתה מגיעה בסוף אוקטובר, מעין סוף עונה שהייתה קורית גם בימי שגרה. במידה שמשכירי דירות לא היו מוצאים שוכרים עד סוף אוקטובר, הם היו מורידים כמה גרושים".

בכל הקשור לדירות סטודנטים, שרובן דירות שותפים, אומר מויאל, התמחור הוא לפי חדרים. "אם זה מיקום ממש טוב ליד האוניברסיטה, אז מדברים על 1,200־1,400 שקל לחדר אחד בדירות שלושה חדרים; ו־1,000־1,200 לחדר בדירות ארבעה חדרים. בבאר שבע מחירי השכירות לא ירדו בגלל המלחמה. שוק הדירות להשכרה כאן לא נפגע. בשבועיים וחצי הראשונים היה קיפאון בכל התחומים, ולאחר מכן נוצרו ביקושים מיוחדים לנוכח התקופה. בעיר יש הרבה מאוד דירות חדשות עם ממ"ד שיש להן ביקוש עכשיו, גם בקרב מפונים שהגיעו לעיר ובקרב אנשים שהגיעו לכאן מתוקף תפקידם. בראש הפירמידה נמצאות דירות עם ממ"ד, מעלית ומרפסת שרובן מאוכלסות. כל השאר לוקחים את השאריות".

הבעיה החיפאית

"באופן כללי בחיפה סטודנטים נוהגים לגור בשכונת נווה שאנן וגם בעיר התחתית. אגב, יש כאלה שגם שוכרים בדלית אל־כרמל ובעספיא", אומרת גאדה והבי, יועצת נדל"ן מרי/מקס סיטי - מרכז הכרמל. "לגבי חיפה, בלי קשר למלחמה, בשנה וחצי האחרונות המגמה היא שסטודנטים שלומדים בעיר נוטים יותר לפנות למעונות. הסיבה לכך היא שההיצע של הדירות להשכרה ירד בגלל עליית הריביות ועליית תשלומי המשכנתאות.

"השכירויות בחיפה זה עד 5,000 שקל, זה לא כמו בתל אביב. לכן בימים אלה, בגלל עליית הריבית, השכירות לא מכסה לבעל הדירה את המשכנתה. רבים מאותם בעלי נכסים שהיו קודם להשכרה, ממירים עכשיו את הנכסים שלהם למכירה, כי כאמור, כבר לא משתלם להם להחזיק את הנכס הזה".