הכתבה נכתבה בשיתוף א.כ. רימונים בניה ופיתוח
תחום ההתחדשות העירונית כבר מוכר הרבה יותר לבעלי דירות שמקווים כי יום אחד גם הבניין והאזור שלהם יכנסו לרשימה עירונית של מי שעומדים בפני ההזדמנות לשדרג את חייהם מקצה לקצה. אך למרות כל המידע הזמין ברחבי הרשת, אין כמו לשמוע על הנקודות הקריטיות ביותר מצד מי שפועלים בתחום לאורך השנים. לשם כך פנינו אל חברת א.כ. רימונים בניה ופיתוח המנוסה בתחום, ושוחחנו עם ירון אבני, האיש שמנווט את הפרויקטים של התחדשות עירונית המתבצעים מטעם החברה בכל רחבי ישראל. אלו הם הדגשים שהוא הציג בפנינו.
בחירה של נציגי ועד הבניין
הטיפ הראשון שאני יכול לתת לכם הוא כזה. מיד לאחר שלמדתם על האפשרות כי הבניין והאזור שלכם עתידים להיכנס אל פרויקט של פינוי בינוי או התחדשות עירונית, כדאי להתגבש כמה שיותר מהר ולקיים אסיפת דיירים סגורה בה כולם יצביעו וייבחרו במספר מצומצם של חברי ועד שייצגו את כלל הדיירים מול החברה היזמית והקבלנים שמבצעים את העבודות בפועל.
כמו כן, על הועד יהיה לבחור בעורך דין הבקיא בתחום שילווה אותם לאורך כל התהליך. מומלץ שלא יהיה זה עורך דין שהחברה היזמית תמליץ עליו, אלא מישהו חיצוני לגמרי, כך שהוא לא יעמוד בניגוד עניינים מול היזם.
בחירת היזם
זו אולי הבחירה הקריטית ביותר שהדיירים צריכים לקבל. מאחר ומדובר במסע ארוך טווח שיכול להגיע גם ל-6 עד 8 שנים, באופן טבעי אפשר ויצוצו כל מיני בעיות כאלה ואחרות. לכן חשוב מאוד לבדוק את החוסן הכלכלי של החברה היזמית, את הביטחונות שהיא מעמידה עבור הפרויקט, וגם לוודא מי יהיו אנשי הקשר שיעמדו בכל רגע נתון מול נציגי הוועד.
הערבות החשובה ביותר היא ערבות בנקאית במתכונת ערבות חוק מכר שיהיה בשווי הדירה החדשה. אל תחתמו על חוזה לפני שסעיף זה מעוגן בתוכו.
חברה ששולחת אנשי מכירות או אנשי מערכת זניחים, מבחינתי מדובר בתמרור אזהרה. כמו כן, חברה יזמית שלא מלווה על ידי בנק גדול, זו כוכבית שזועקת לשמיים.
ניסיון ורזומה
עוד לפני שתחתמו על מסמך מחייב מול חברה יזמית שפנתה אליכם, אני ממליץ לחברי הוועד לברר, ליצור קשר ישיר ואף לנסוע לבקר במקומות בהם החברה הייתה מעורבת קודם לכן בפרויקט של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. כך תוכלו לשמוע ממקור ראשון על היחס והליווי שהם קיבלו, הבטחות שקוימו ואיזה המלצות נוספות הם יכולים לספר לכם מהניסיון שצברו.
לא להגיד כן להצעתו הראשונה של היזם
באופן טבעי ההצעה הראשונית של היזם תהיה הצעה טובה, אך ברוב הפעמים כדאי מאוד לצאת במשא ומתן כדי למקסם את ההזדמנות עד הסוף.
את המשא ומתן מומלץ לעשות בשיתוף פעולה בין עורך ונציגי הוועד מול נציג החברה היזמית.
בהצעה חייב שיהיה כתוב במפורש מה יהיה גודל הדירה העתידית שהיזם מתחייב לבנות. כמה מטרים יתווספו, האם יהיה מדובר בתוספת של חדר ממ"ד, כמה חניות יקבל כל דייר, מה יהיה גודל המרפסת ועוד.
קחו בחשבון כי אי אפשר יהיה שכל דייר יבקש דרישות חריגות, אלא שההסכם יכלול את מה שכל הדיירים בבניין יקבלו באופן שוויוני.
נתון חשוב נוסף שצריך להילקח בחשבון בחוזה המתגבש הוא איכות המפרט הטכני של הדירות העתידיות, וגם במידת הצורך כיצד ומי יטפלו בכל ליקוי שיכול לצוץ לאחר גמר הבנייה, עוד לפני מסירת המפתח. ניתן כי חלק מההבטחות יהיו תקפות גם במשך השנה הראשונה למגורים.
תשלום שכר דירה במהלך הפרויקט
לאורך השנים בהן מתבצעות העבודות, כל הדיירים מפנים את הדירות שלהם וצריכים למצוא מקום חלופי להתגורר בו.
כל היזמים ללא יוצא מן הכלל צריכים להתחייב לשלם את שכר הדירה של בעלי הדירות לאורך פרק הזמן בו הפרויקט מתבצע בשטח, החל מהרגע בו הדיירים פינו את בתיהם והבניין נהרס.
צריך לקחת בחשבון כי ישנה תנודתיות גדולה מאוד במחירי שכר הדירות בישראל. באזורים מסוימים בהם מתבצעות עבודות של פרויקט פינוי בינוי והתחדשות עירונית, הם יכולים לעלות עוד יותר תוך כדי תנועה.
לכן כאשר מנהלים משא ומתן מול החברה היזמית, כדאי להכניס סעיף בחוזה שמשאיר מרווח נשימה לדיירים, כך שלא ייווצר מצב בו הם חתמו על הסכם תשלום שכירות בגבוה מסוים, וזמן קצר לאחר מכן הם יצטרכו לשלם יותר כסף כדי להשלים את שכר הדירה באזור בו הם מתגוררים, בעיקר אם זה נעשה בסמוך לבניין המגורים הישן.
דיירים סרבנים
בכל פרויקט התחדשות עירונית שנתקלתי בו, פגשתי גם בדיירים סרבנים.
אני חייב להודות כי מבחינת החוק כיום קל יותר לחברות קבלן ויזמים להשיג את רוב החתימות של הדיירים, וכך "לאלץ" את הסרבנים להצטרף אל הפרויקט למרות ההתנגדות הקשה שלהם.
ב- א.כ. רימונים בניה ופיתוח אנחנו פחות מאמינים בצורך להגיע אל מחוזות משפטיים, אלא קשובים לכל בעיה וחשש שדייר כזה או אחר מעלים. אנו בטוחים כי ניתן להגיע לעמק השווה ברגש ובאנושיות. אומנם בסופו של דבר זהו האינטרס של כל דייר להצטרף אל פרויקט שכזה, אך ב- א.כ. רימונים בניה ופיתוח אנחנו לגמרי מבינים כי יש היבט נוסף מלבד זה הכלכלי שיכול להקשות על חלק.
א.כ. רימונים בניה ופיתוח: יצירת קשר
בכל שאלה נוספת והכוונה מקצועית, שירות הלקוחות של חברת א.כ. רימונים בניה ופיתוח בע"מ זמין עבורכם בטלפון: 072-2222050
אתר
הכתבה נכתבה בשיתוף א.כ. רימונים בניה ופיתוח