כשהתותחים רועמים: מה צפוי לקרות למחירי הדיור לנוכח המלחמה?

מספר האקזיטים של תעשיית ההייטק ושירותיה במשך שנת 2023 היה 45, זאת לאחר 72 אקזיטים בשנת 2022, שאף בה הייתה צניחה לעומת השיא של 171 בשנת 2021.

למעשה מספר האקזיטים ירד בשנה שחלפה, שבה גם פרצה המלחמה, לשפל שלא היה זה עשור, 45 אקזיטים היו בשנת 2013, כך על פי דוח של פירמת ראיית החשבון בין הגדולות בעולם PWC. גיוס ההון אשתקד היה 7.53 מיליארד דולר, דומה לזה שהיה לפני עשור, בשנת 2013, לאחר שעמד על 16.89 מיליארד דולר בשנת 2022 ו־82.49 מיליארד דולר בשנת השיא 2021. לפתע הכסף הקל והלגיטימי של האקזיטים נעלם מאזור גוש דן והמרכז בישראל. פחות אקזיטים הם ירידה חריפה בכוח קניית הדירות של ההייטקיסטים במחירים מפולפלים במרכז הארץ. מחירי הדירות במרכז הארץ יורדים זה תשעה חודשים ברציפות בקצב שנתי של 5.2%, הם החלו לרדת כבר בפברואר־מרץ.

מספר משרות השכיר בהייטק החזיק מעמד ואז באה המלחמה והפחיתה את מספר העובדים בתחום המתגמל היטב, משיא של 399,600 משרות בחודש יוני ל־393,600 לחודש אוקטובר. מאז ייתכן כי המספר ממשיך לרדת בימים אלה, אך לגביהם אין לפי שעה נתונים של הלמ"ס. השכר הממוצע בתחום ההייטק ירד משיא של 31,645 במרץ 2023, עת ההפגנות נגד הממשלה התחוללו ברחובות, ל־29,626 שקל בחודש אוקטובר, הכל נומינלי, לפי נתוני הלמ"ס.

פחות אקזיטים, פחות עובדים ושכר ריאלי שמתחיל לנגוס ביכולת הרכישה של נכסי דלא ניידי, שלא לדבר על הדיכאון הלאומי המוצדק בגלל המלחמה, כולם גררו ירידה במחירי הדירות בליבה של ישראל, בתל אביב. מחירי הדירות בתל אביב ירדו בשלושת החודשים שקדמו לחודשים אוקטובר־נובמבר בשיעור שנתי של 10.3%. מחירי הדירות בעיר הבירה ירושלים, שהפכה לעיר מפלט בימים אלה, עלו בחצי השנה האחרונה בשיעור שנתי של 2.3%.

בחיפה ירדו מחירי הבתים במשך שלושה חודשים בשיעור שנתי של 3.6%. בדרום שקשור מעט להייטק עלו מחירי הדירות באותה התקופה בשיעור שנתי של 4.5%. הדרום כולל גם את אשקלון, שככל הנראה ישנה שם מעין נהירה לדירות, אולי מתוך תקווה כי לאחר מיגור החמאס תהיה זו עיר חוף ים תכונית מבוקשת. מחירי הבתים בצפון היו חזקים עד בוא המלחמה, בתוך חודשיים עד לאוקטובר־נובמבר ירדו מחירי הבתים שם בשיעור שנתי של 8.7%.

מחירי הדירות החדשות יורדים בשיעור מהיר יותר ממחירי כלל הדירות, הכוללות דירות קיימות וחדשות כאחת. מחירי הדירות החדשות ירדו באוקטובר־נובמבר ב־0.6%, במשך השנה האחרונה הם ירדו בשיעור של 3.94%, לאחר נסיקה של 23% בשנה שקדמה לאוקטובר־נובמבר 2022, כלומר לפנינו היפוך מגמה של ממש. בשנתיים האחרונות עלו מחירי הדירות החדשות בשיעור של 18.15%. בשלוש שנים האחרונות עלו מחירי הדירות החדשות ב־31.3%.

שימו לב, בסוף נובמבר, חודשיים לאחר המלחמה, נותרו בידי הקבלנים 63,580 דירות לא מכורות, מזה במחוז תל אביב 19,420 ובמחוז המרכז 16,050 דירות. מספר הדירות הלא מכורות הגיע לשיא של כל הזמנים, עלייה של 12,910 דירות לעומת נובמבר 2022 ועלייה של 19,652 מאז השפל של אפריל 2022. מספר חודשי ההיצע של הדירות החדשות לעומת המכירות בפועל עמד באוגוסט אשתקד על 20.7 חודשים, לעומת 16.9 חודשים באוגוסט 2022 ולעומת שפל 10.4 חודשים בינואר 2022. ככל שמספר הדירות הלא מכורות לעומת המכירות בפועל באותו חודש גבוה יותר, אזי המשמעות כי הקבלנים מתקשים להתמודד עם המלאי המתנפח והמעיק על מאזניהן.

מימון חונק

התקווה כי הריבית תרד במהרה תתבדה, כך ההערכה שלנו. חודשי השנה הראשונים יפתיעו לרעה. לא זו בלבד: הריבית הקובעת בשוק ההון לעניין מימון וליווי בנייה למגורים או כל בנייה אחרת בסקטור העסקי מושפעת בעיקר ממחיר ההון שהממשלה נאלצת לשלם בכדי לגייס אג"ח צמודות ולא צמודות לטווחים שונים בכדי לממן את הגירעון ההולך וטופח בשל המלחמה. כן, הוצאות הממשלה מאמירות, בעוד שהממשלה מתקשה למצוא מקורות שיפחיתו אותו בשל התנגדויות פוליטיות, כמו כספים קואליציוניים, או סקטורים חזקים של קבוצות חזקות בחברה הישראלית שממשיכים להיות מפונקים לאורך שנים, כגון בעלי שכר גבוה מאוד עד שערורייתי של בכירים בסקטור הציבורי.

גיוס ההון על ידי הממשלה הולך וגדל, הריבית הנומינלית והריאלית ימשיכו לעלות ויתאימו עצמן לעלות גיוס ההון של האוצר. ריביות גבוהות יותר בשוק הכספים ושוק ההון יכבידו על הקבלנים שלא זוכרים עול כבד כזה על פעילותם העסקית זה עשורים. בלית ברירה, התוצאה היא המשך הפחתת מחירי הדירות החדשות על ידי הקבלנים כפי שכבר קורה בפועל. כל קבלן או חברה קבלנית שלא מוזילים את מחירי הדירות, בכדי להחזיר ההלוואות לבנקים, ירגישו את מערכת הבנקאות הלופתת צווארם במהרה.

לא זו בלבד, הבנקים חייבים להתאים את עצמם למציאות החדשה שתכה אף בהם; יותר חובות אבודים בשל המשבר המשקי המתהווה ברגעים אלה ממש ועלול להימשך קרוב לשנתיים, יותר תופעות של אי־עמידה בתשלום משכנתאות של משקי הבית, דרישה מוגברת לפריסה מחודשת של ההחזר החודשי של משכנתאות בשל ירידה בהכנסות נטו של תאים משפחתיים, וגם בשל קריסה בהיקף המשרות המכניסות היטב. יותר עסקים עצמאיים קורסים בשל התארכות המילואים, יותר משפחות שאינן יכולות להחזיר חובות רגילים שנטלו בכדי לשמור על רמת החיים.

מעל לכל אלה עומד המס הייעודי שהממשלה מתכוונת להטיל על הבנקים במסגרת הצעת התקציב, מס נוסף של 9% כלומר ל־26%, מס זמני לשנתיים - ובישראל הזמני עלול להפוך לקבוע. התוצאה תהיה שלבנקים וגם למעמידי אשראי אחרים מהתחום המוסדי, לא תהיה ברירה, אלא ללחוץ על הקבלנים ואחרים להחזיר חובות, עכשיו, מיד, במועדי לוח הסילוקין וההלוואה והליווי המקורי, אין דחיות.

הבנקים ייאלצו בסופו של דבר להפריש יותר לחובות אבודים ומסופקים. התוצאה תהיה לחץ נוסף להפחתת מחירי הדירות, לא רק את החדשות אלא גם דירות מיד שנייה, שיושפעו מטבע הדברים מהירידה במחירי הדירות החדשות. יש צד חיובי בירידה של מחירי הדירות, הירידה במחירי הדירות שקורית ממש עכשיו תהיה לטובת שכבות באוכלוסייה, כולל אנשי המילואים, שלא יכלו לאורך שנים לרכוש דירה.

נכון ישנה טענה עכשווית כי שיעור אתרי הבנייה הפעילים עומד על מעט מעל המחצית בשל המחסור בכוח אדם מקצועי, בעיקר לעבודות רטובות בבנייה שהיא מנת חלקם והתמחותם של 90 אלף הפלסטינים מיהודה ושומרון, מהם 75 אלף באופן מוסדר וחוקי. היום הפלסטינים יושבים בביתם בגלל המלחמה ורעבים לפרנסה. ככל שהמלחמה תימשך, הקבלנים יחד עם רשות ההגירה במשרד הפנים והממשלה ייאלצו למצוא פתרונות לכוח העבודה גם באמצעות חידוש רשיונות של פלסטינים להיכנס לישראל וגם באמצעות עובדים זרים, אם ממזרח אירופה או המזרח הרחוק. בעיה זו לא תוכל להשפיע לאורך שנים על היצע הדירות הגמורות ולגרור התייקרות מחודשת במחירי הדירות בשנים הקרובות.

ציון לשבח

האוצר מבקש לעשות סדר במיסוי רווחי הון מקניית ומכירת דירות להשקעה. בעלי דירה יחידה פטורים ממס שבח בגין עליית ערך ריאלית של הנכס בבואם למכור דירה שרכשו לפני שנים רבות. מרבי דירות פטורים עד היום מתשלום על כלל השבח, עליית הערך הריאלית של הנכס לתקופה שהייתה לפני 2014. על עליית הערך משנת 2024 ועד המכירה היום, חייבים בעלי הנכס במס מלא בשיעור של 25% מהשבח, כלומר עליית ערכו הריאלי של הנכס. הטבה זו שווה הון למרבי הנכסים בציבור הישראלי המבוסס.

למעשה עד היום, עד לתיקון המוצע עתה בהצעת התקציב הנוכחית, הייתה אפליה לטובה של משקיעים מרבי נכסים לעומת מי שהשקיע באפיק חיסכון אחר, נניח בשוק ההון; שני אפיקי חיסכון - אחד פטור על התקופה שלפני 2014 ואחד ממוסה שוטף בכל שנה לפי הדוח השנתי המוגש לשלטונות המס. למה? כי החזקים במדינה ובמשק תמיד מחליטים לטובתם, לא חשוב מי יושב בכנסת, מי בממשלה או מהו מבנה הקואליציה, תמיד החקיקה והוראות החוק יהיו לטובת בעלי המאה.

עכשיו כאשר האוצר זקוק נואשות לכסף, להון, להכנסות, הוא מתכוון לתקן את המעוות: החל משנת 2026 מי שימכור דירה החייבת במס שבח יהיה חייב במלוא מס השבח, מס למעשה על רווחי הון, על כל התקופה מיום קנייתה ועד מועד מכירתה, חד וחלק, אין יותר פטור למיוחסים בחברה הישראלית. אם החקיקה תעבור (עוד משוכות לפניה בגלל בעלי עניין מהעשירונים העליונים), היא תתמרץ בעלי דירות להיפטר מדירה או מבית בבעלותם, טרם כניסת התיקון שיביא לחברה צודקת יותר. אם תהיה מסה של מכירת דירות, בכדי לחסוך מאות אלפי שקלים ואולי אף מיליונים, אזי לבטח יהיה זה עוד משקל ולחץ לירידה במחירי הדירות שבלאו הכי יורדים. אז אם מוכרים, עדיף למכור מהר ככל האפשר גם בכדי שלא להיקלע למחירי דירות נמוכים יותר וגם לבסוף לשלם מס שבח מלא.

ימים יגידו אם ההצעה המוצדקת לתיקון מס שבח תעבור, מה שבטוח הוא שהאוצר זקוק לכסף, הון, עכשיו. לכן אני שב ומציע כי לתקופה של שנה או שנה וחצי, בזמן תפיחת הגירעון התקציבי, יש דווקא להפחית את מס הרכישה למשקיעים המבקשים לרכוש דירות, בכדי לשפר תזרים המזומנים של הממשלה, מיד, וגם לאפשר ידיים קולטות לדירות שיימכרו בגלל מצב המשק ושינויי החקיקה בתחום הנדל"ן.

עדיפה גבייה של מס רכישה נמוך יותר וצבירת מקורות תקציב על גיוס עוד ועוד הון בשוק האג"ח בתשואות עולות לרעת האוצר. המטרה של גיוס מקורות לקופת המדינה היא יציבות תקציבית, ככל האפשר, שהיא צו השעה. היא חיונית למשק חפץ חיים, משק יציב, חי ובועט, בעיקר בזכות תחום ההייטק שהוא מקור למסים וצמיחה נאה. אולי לא לאקזיטים בסכומי עתק, אבל לפחות עבודה מעניינת, מאתגרת ומכניסה לפרט, למשפחה, לחברה שבה מועסקים, לרשות המקומית ולקופת האוצר.