השקעה בנדל"ן יכולה לגוון ולהועיל לתיק ההשקעות שלכם. זה מסוג הדברים שכולם יודעים גם מבלי שמדברים על זה. בעוד שהשקעות בשוק ההון מגלות רגישות גבוהה יותר לשינויים גיאופוליטיים וכלכליים, השקעות בנדל"ן פחות רגישות ויותר יציבות. זו הסיבה שתמיד כדאי לגוון את תיק ההשקעות עם השקעה בנדל"ן על־אף שלרוב תהיה זאת השקעה עם תשואה נמוכה יחסית.

היסטוריה: קבוצת meex נדל"ן תתקין מערכת אגירת אנרגיה במתחמי המסחר שלה
כשהתותחים רועמים: מה צפוי לקרות למחירי הדיור לנוכח המלחמה?

להשקעה בנדל"ן יש כמה יתרונות אך גם כמה חסרונות שחובה לתת עליהם את הדעת לפני שנכנסים להשקעה. היתרון הראשון אותו כבר הזכרתי בפסקה הראשונה הוא יתרון היציבות. בעוד ששוק ההון תנודתי והופך תזזיתי במיוחד בתקופות של חוסר ודאות דוגמת הקורונה, המלחמה באוקראינה והמלחמה בעזה, שוק הנדל"ן מגיב באיטיות והתנודות אינן חדות ודרמטיות במיוחד.

בנוסף, שוק הנדל"ן הוא שוק שאינו רווה. הגידול המתמיד באוכלוסיית העולם דורש עוד ועוד קרקעות ובתים. כאן בישראל בולט הדבר שבעתיים שכן אחוז הגידול הטבעי הוא הגבוה ביותר בעולם המערבי וקצב התחלות הבנייה כלל לא תואם אותו. כלומר, גם ביקוש גבוה וגם היצע נמוך.

על אלה יש להוסיף יתרון נוסף ומשמעותי במיוחד. נכס נדל"ן נשאר לדורות. הוא רשום על־שם בעליו ולא ניתן לטלטל אותו ממקום למקום. ולסיכום, לנוכח כל האמור לעיל, הרי שהשקעה בנדל"ן היא בדרך כלל השקעה סולידית יחסית.

אבל...

להשקעה בנדל"ן יש גם חסרונות וסיכונים שחובה לתת עליהם את הדעת.

החיסרון הבולט ביותר, לפחות כשמדובר בהשקעות נדל"ן בישראל, בא לידי ביטוי בתשואה שבולטת לרעה מול מחירי הדירות הגבוהים. התשואה על דירות להשכרה בישראל נעה סביב 2-4% בלבד. אם ננכה מזה הוצאות מימון ואחזקה, זו עלולה להיות השקעה ממש גרועה. גם אם נתייחס לעליית ערך הנכס ונתעלם מהתשואה השוטפת, נגלה שלא תמיד מדובר בעסקה כדאית שכן לעיתים קרובות יש לחכות זמן רב לעליית ערך כזו שתצדיק את הבירוקרטיה שכרוכה בהשקעה בנדל"ן.

אבל יש עוד כמה וכמה סיכונים שחובה לתת עליהם את הדעת. אביא כמה דוגמאות בקצרה:

חילופי אוכלוסייה – שינוי באוכלוסיית האזור עשוי להשפיע לעיתים קרובות על שווי הנכס ועל דמי השכירות לטוב ולמוטב. משקיעי נדל"ן שרכשו במיטב כספם נכס בעל פוטנציאל השבחה ושכירות גבוהה, גילו בתוך מספר שנים שאופי האוכלוסייה בשכונה השתנה ויחד עמו ירדו סיכויי ההשבחה ומחירי ההשכרה.

תשתית ובנייה – מגמות של תמ"א 38 על שלל צורותיה עלולות לגרום צער רב למשקיעים כשערך הנכס יורד למספר שנים ולעיתים לשנים רבות דווקא בעקבות הבנייה שתעלה את ערכו בעתיד. עדויות על צניחה תלולה במחירי שכירות בסמוך לאתרי בנייה הן חזון נפרץ.

מימון ומיתון – כשהאינפלציה גואה והריבית עולה, מתייקרות הוצאות המימון והעלאת דמי השכירות לא תמיד מפצה על ההתייקרות במלואה. בנוסף, בתקופות של מיתון עלול ערך הנכס לרדת וגם דמי השכירות לא יעלו. הדבר בולט שבעתיים בנכסים מסחריים כמו חנויות ומשרדים. שם יכולה להיות קריסה של ממש בתשואות במקרה של מיתון.

מיסוי ותשואה – בעוד שקרקע היא דבר יציב, הפוליטיקאים שניצבים עליה פחות יציבים... בטח בישראל. פופוליזם ולחצים פוליטיים עלולים להביא להעלאות מיסים וגזירות על משקיעים כפי שכבר ראינו בעשור האחרון. מה שמעלה את ההוצאות ומקטין את התשואות.

הוצאות תחזוקה - יש עוד משהו שעלול לאיין לגמרי את כל הרווח האפשרי בהשקעת נדל"ן כנכס להשכרה. זו ההתעסקות הרבה ועלויות האחזקה שלעיתים עלולות "לאכול" את כל ההכנסה משכר דירה ואף יותר. כמובן שגם החיפוש אחר שוכרים דורש התעסקות כמו גם גביית שכר הדירה שבמקרים מסוימים עלולה להיות מייגעת ומתישה.

אז להשקיע בנדל"ן או לא?

ברור שכדאי ונכון לכלול השקעות נדל"ן בתיק ההשקעות שלנו. זה כלל לא מוטל בספק. אבל... חובה לבחון כל השקעה בזכוכית מגדלת ולמזער את הסיכונים עד כמה שיכולים.

דניאל שבקס הוא מנכ"ל ’הירשוביץ פיננסים'. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם.