החפירות לרכבת הקלה כבר החלו בפינת הרחובות אלנבי ויהודה הלוי, ותושבי הרחובות יהודה הלוי, הרכבת, מקווה ישראל, לבונטין, יבנה ושד"ל כבר החלו לסבול מחסימות כבישים ומרעש, והם מביטים באופן תמידי כלפי מטה - בחיפוש אחר חולדות. למרות זאת, בעלי הדירות לא ממהרים להוריד את המחירים. "יש קצת ירידת מחירים, אבל רק באזורים שממש צמודים לעבודות הרכבת הקלה", אומר תומר עודד, מתווך מ"תיווך תל אביב". "גם אם תעשי עשר רכבות תחתיות, לא תהיה ירידת מחירים משמעותית בתל אביב. העוגה היא אותה עוגה וכולם רוצים חתיכה ממנה".



בימים הקרובים תחל להיבנות תחנת קרליבך, שבמסגרתה ייהרס גשר מעריב (בצומת מנחם בגין־קרליבך), ולאחריה תחל להיבנות תחנת שדרות יהודית בשכונת מונטיפיורי. "אולי כשיורידו בקרוב את גשר מעריב, יהיה רעש והמחירים יתחילו לרדת", אומר עודד. "עכשיו יש לי דירה בלינקולן, היא הייתה שווה 6,000 שקלים, אבל אמרתי לבעלת הדירה שחייבים להוריד את המחיר בגלל הרעש, אפשר להוריד אותה ל־5,500 שקל בערך. אם הדירה הייתה נשארת ריקה, אז המחירים היו יורדים עוד, אבל הדירות נתפסות מהר. ממה שאני רואה במודעות, דירות יוקרה באזור שעלו 12־15 אלף לחודש ירדו ל־7,000־8,000 שקל לחודש. בשדרות יהודית, למשל, ברגע שיתחילו העבודות, שכר הדירה צפוי לרדת לדעתי בסכום של 500־800 שקל לדירה, אבל הכל תלוי בכמה פקקים יהיו וכמה זה יהיה מטריד”.



לדעתו של עודד, הירידה תהיה רגעית ולא משמעותית. “המחירים ירדו בדיוק לשנייה”, הוא אומר. “אחרי שיורידו את הגשר וכולם יתרגלו לבלגן – הכל יחזור לשגרה והמחירים יעלו מחדש ועולם כמנהגו נוהג. בחדשות מדברים על זה עכשיו כי עומדים להוריד את גשר מעריב, כי ככה זה אצלנו – יש נושא בוער במדינה כל שבוע. אז ידברו קצת על הרכבת הקלה, ואחר כך זה יעבור”.



הדיירים שיוכלו להרשות לעצמם צפויים לנהור לצפון תל אביב, שם לא מתוכננות חפירות בעתיד הקרוב, בניגוד לאזור רמת גן. האם זה ישפיע על המחירים גם שם? "צריך לתת לזמן לעבור, ויכול להיות שאם במרכז העיר יהיה קשה יותר למכור ולהשכיר דירות, בצפון העיר תהיה עלייה קלה במחירים", אומר מוטי אקרמן, מנכ”ל אקרמן בית מכירות נדל”ן. “אני כן יכול להגיד שבינתיים יש נהירה גדולה מאוד של עסקים ומשרדים שעוברים ממרכז תל אביב לאזור רמת החייל לדוגמה, כי הם חוטפים את הפגיעה הגדולה ביותר. למשל, מישהו שיושב במגדל ורוצה שיגיע אליו לקוח לפגישה – הלקוח פשוט לא יתקרב לאזור. אבל מבחינת דיור, אני מוכרח להגיד שבאזור צפון תל אביב יש שאננות מוחלטת כלפי הרכבת הקלה, אפילו חוסר אכפתיות, כי הם לא רואים את הנגיעה בהם כל כך, יותר מדברים על כחלון”.



“אני מניח שממש עכשיו, שוכרי הדירות בסמוך לעבודות הרכבת מבקשים הנחה מבעלי הדירות”, מסביר אבי אייקורט, בעלי הסוכנות לתיווך אייקורט, את הדילמה של שוכרי הדירות באזורים בתל אביב המועדים לפורענות בעקבות העבודות. “מצד שני, כל שוכר דירה יודע שאם הוא עוזב, אז הוא יצא למרכז תל אביב ושם לא בטוח שהוא ימצא דירה, מכיוון שההיצע הוא עדיין נמוך מאוד ביחס לביקוש, והמחירים גבוהים. אם אתה יוצא מהאזור בגלל חולדות או רעש, אתה צריך לחשוב לאן אתה עובר. כי אם אתה עובר לפרישמן, למשל, אז במקום לשלם 5,000 שקל, תשלם 6,000, לפני הוצאות של תיווך, מעבר והובלה - והשאלה היא אם לא עדיף לשמור את ההנחה ולסבול קצת”.



כמו ברוטשילד


בניגוד להמלצה לשוכרי הדירות לחשוק שפתיים עד יעבור זעם, למי שמעוניין לרכוש דירה באזור המצב עשוי להיות שונה. “להם אני אומר - תקנו עכשיו, תשרדו את השנים הקשות של רעש וחולדות ותצליחו ליהנות מעלייה לאין שיעור של הערך”, אומר אייקורט. “הבעיה היא שבעלי הדירות באזור לא ימכרו בקרוב, אלא ימתינו שהמחירים יעלו כי הם עומדים לרדת, וזה יבוא לידי ביטוי. כמו כשאתה עושה פרויקט של תמ”א 38, בתקופת העבודות המחיר הוא נמוך יותר מאשר בסוף הפרויקט. כשאני התחלתי לעבוד בשיווק נדל”ן, לפני כ־17 שנים, שדרות רוטשילד היה רחוב רועש ומפויח והיו מבנים מוזנחים לשימור והנרקומנים של אלנבי הסתובבו שם. ההשקעה בשבילי אופניים והשיפוצים הרימו את המקום”. לדבריו, הזינוק במחירים וביוקרה של האזור צפוי גם במקרה של הרכבת הקלה.



“היום בשדרות רוטשילד טווח המחירים לרכישת דירה הוא 45־60 אלף שקל למטר, ובמתחם לבונטין ויהודה הלוי הממוצע הוא 35 אלף שקל למטר", הוא אומר. "אני יודע בתור מתווך שאחרי הפעילות של הרכבת הקלה בעשור הקרוב, יגיעו שם למחירים של רוטשילד”.



אז מה הפתרון?
“הפתרון האמיתי יגיע מהגדלת ההיצע, כשעיריית תל אביב תגיד שנכסים יצאו למכרז, אבל זה לא קורה. כל אזור התחנה המרכזית, דרום תל אביב, רחוב שלבים ועד גן החשמל – אלו אזורים שלא מעט מהקרקעות בהם שייכים לגופים ציבוריים כמו מינהל מקרקעי ישראל. גם הם מחכים שהמחיר יעלה ויעלה”.




"זה לא ירחיק אנשים מהעיר, היא יותר חזקה מזה". נדל"ן בתל אביב. צילום: מת'יו הכטר, פלאש 90


“לא עבר מספיק זמן”, אומר נפתלי כהן, שמאי מקרקעין בקבוצת לב העיר, שטוען שהבלגן האמיתי עדיין לא התחיל. “לכן אי אפשר לבחון בצורה קונקרטית אם יש ירידת מחירים. מה שברור לנו הוא שבטווח של כמה שנים כל המחירים על התוואי של הרכבת הקלה יעלו”.



כהן מספר על מקרה המבחן של הרכבת הקלה בירושלים: “אני ירושלמי במקור, ושם היו עבודות קרוב לעשר שנים ברחוב יפו. מחירי הדירות היו מאוד נמוכים כי היה קשה להגיע לאזור, ואם מסתכלים על זה היום - אחרי הוויה דולורוזה שהם עברו, רואים שמחירי הדירות זינקו והרחוב התמלא בברים ובמסעדות”.



כהן צופה בטווח הקצר פגיעה במחירי המעגל הקרוב לעבודות הרכבת הקלה ומניח שתהיה עלייה קלה בביקוש, הגבוה ממילא, באזורים במרכז תל אביב שאינם סמוכים לעבודות הרכבת הקלה. “בסופו של דבר תל אביב זה תל אביב”, הוא חורץ. “אנשים תמיד ירצו לגור בתל אביב ולא משנה מה יהיה פה. ככה שלפגוע ממש בתל אביב יהיה קשה. ברור שבטווח המיידי תהיה סוג של פגיעה במחירים. בכמה? אי אפשר לדעת, נצטרך לבחון בזמן אמת”.



ומה עם הפקקים, שיכולים להשפיע על כלל תושבי האזור ולהרחיק אותם מתל אביב?
“בוודאי שהפקקים יכולים להשפיע, אבל אני מניח שזה לא ירחיק אנשים מתל אביב, היא יותר חזקה מזה. אנשים אוהבים לגור בתל אביב, ויתרה מכך אוהבים לגור בלב לבה של תל אביב, כך שלדעתי הביקוש יותר חזק. העבודות והפקקים ישפיעו, אבל לא בצורה מאוד דרסטית. מה גם שידוע שבאוגוסט יש הרבה פחות פקקים, ורק לקראת החורף נהיה יותר חכמים”.



“זה בוודאי ישפיע על שאר האזורים, כי ברגע שמתחם אחד תקוע בפקקים, אז כל התנועה של מי שמגיע מחוץ לעיר היא אטית”, מציע אייקורט פתרון יצירתי לבעיה. “לכן רואים הרבה יותר אנשים בתוך תל אביב נוסעים על כל סוגי הדו־גלגליים: סגוויי, אופניים חשמליים וקורקינטים. גם צוות המתווכים שלנו מסתובב ככה בעיר, כי להיכנס עם רכב זה כבר סיפור מההפטרה היום. אני מציע לכל מי שמתכנן להישאר בעיר לעבור לזה - גם חוסך בדלק ובעלויות ביטוח”.



“לא חושבים פעמיים”


“עדיין אין שינוי במחירים”, אומר מצדו יונתן נחמן לוי, שמאי מקרקעין ומתווך ב”שטורעם” נכסים, המשווקים את מגדלי שרונה, הסמוכים לעבודות העתידיות בשדרות יהודית. לדבריו, הקונים עדיין לא חושבים פעמיים. “זה בתודעה של אנשים, אבל לא משהו שמשנה מבחינת מחירי נדל”ן”, הוא אומר. “האמת לאמיתה היא שאף אחד לא יודע מה יהיה בהמשך, אף אחד לא נביא. אנחנו משווקים בצורה מאוד אינטנסיבית את פרויקט שרונה, המגדלים שיושבים על הטמפלרים, והיום זה נמצא בתודעה של הקונים, אבל אין בזה שום הגבלה, שום בעיה, אנשים לא מייחסים לזה חשיבות בשלב זה. זה שוק קשיח, אנשים שבאים לקנות בפרויקט הזה הם אנשים שלא מעניינים אותם הפקקים, הם גרים בפרויקט וזה לא כל כך משמעותי מבחינתם. מי שהרכבת הקלה לא עושה לו יותר מדי רעש ואבק – ההקמה שלה היא רק לטובה”.