במהלך שנת 2015 ענף הנדל"ן שגשג. קריסת מע"מ 0 הגדיל את הביקושים ומתקבל הרושם שכל מה שהוצע למכירה נחטף, ובכל זאת, המניות בשוק הנדל"ן של תל אביב לא חגגו. התופעה הזאת מוסברת על עמית ביליה, אנליסט נדל"ן מניב בתמיר פישמן, כתהליך שהגיע ממספר משתנים שלא תרגמו את הטירוף בשוק לכדי עלייה חדה במניות. 


"על פניו, נראה כי השקעה במניות מתחום הנדל"ן המניב הינה השקעה אטרקטיבית וזאת במיוחד בתקופה של ריבית אפסית, בה אנו נמצאים כיום. הריבית הנמוכה במשק מאפשרת לחברות הנדל"ן מניב להוזיל באופן משמעותי את עלויות המימון, להגדיל את הרווחים ואת התשואה על ההון העצמי. בנוסף, חברות אלו נוהגות לחלק דיבידנדים בהתאם לרווחיות שלהן, מה שיכול להגיע לחלוקה של כ-3%-5% מהשווי שלהן. לעיתים יש מקרי קיצון, אך השוק נוהג לאזן מצבים שכאלו באמצעות עליית ערך המניה וירידה בשיעור תשואת הדיבידנד.
"לריבית האפסית יש השפעה חיובית נוספת כאשר היא מפחיתה את שיעור ההיוון, לפיו משוערכים נכסי החברה במאזן. בכך, היא מביאה לעלייה בשווי הכנסים ולרישום של רווחי שיערוך ורווחי הון חד-פעמיים. כתוצאה מהורדת הריבית בתחילת השנה, החברות בתחום ביצעו שערוך של נכסיהן, מה שהביא לרישום רווח הון ולעלייה בשערי מניותיהן. 

"מדד נדל"ן 15 הניב ברבעון הראשון של שנת 2015 תשואה של כ-19% וזאת מול תשואה של 10% במדד ת"א 100. אך לא הצליח לשמר את המומנטום של הריבית האפסית בהמשך השנה ונכון לימים אלו הניב תשואה של 1.9% מתחילת השנה וזאת מול תשואה אפסית במדד ת"א 100".
אז מדוע למרות התנאים הסביבתיים האופטימליים, הניבו מניות הנדל"ן המניב תשואת חסר מהרבעון השני ואילך?
"אני מתייחס בעיקר לחברות  נדל"ן מניב, שאלו הן החברות המובילות בקרב מניות הנדל"ן. את שוק הנדל"ן המניב ניתן לחלק בה החברות ניתן לחלק ל-3 ענפים עיקריים: שוק המסחר והקניונים; שוק המשרדים; ושוק התעשייה והללוגיסטיקה.


שווה להשקיע במניות הנדל"ן. צילום: רויטרס
"בשוק הקניונים העלייה בשער המניות ברבעון הראשון הייתה גבוהה במיוחד, כאשר מניית "מליסרון" רשמה עלייה של כ-40%, מניית "עזריאלי" רשמה עלייה של כ-28% ומניית "ביג" עלתה בכ-24%. בהמשך, השפעת הריבית האפסית שהחלה ברבעון הראשון הלכה ודעכה וזאת כתוצאה משלל גורמים וביניהם הירידה בפדיון החנויות כתוצאה מהתגברות הטרור, החיבה של הישראלים לרכישות מקוונות באינטרנט והציפייה כי ההאטה הכלכלית במשק תחלחל לבסוף גם אל הקניונים. 
"למעשה, גורמים אלו העצימו את חשש המשקיעים מירידה במחירי השכירויות, בעיקר במקומות בהם יש רוויה בשטחי מסחר כדוגמת העיר באר שבע והעיר רחובות. בנוסף, בשנים האחרונות נבנים בכל רחבי הארץ שטחי מסחר ומרכזי קניות חדשים אשר לוחצים כלפי מטה את שכר הדירה ואת רמת הרווחיות הכללית בענף. 
"כאינדיקציה לכך, ברבעון השלישי של שנת 2015 פרסמו חברות האופנה, "פוקס", "גולף" ו"קסטרו", דו"חות כספיים המצביעים על ירידה ברווחיים. מנגד, חברות הקניונים "עזריאלי" ו"מליסרון" פרסמו דו"חות טובים אשר שיקפו גידול בהכנסות משכר דירה. 
"בשוק המשרדים היינו עדים בשנה האחרונה לתקופת בנייה מאסיבית אשר העלתה בקרב המשקיעים את החשש לירידת מחירי השכירות. לפי הרבעון השלישי של שנת 2015, הביקוש עדיין מדביק את הגידול בהיצע והחברות המובילות בשוק המשרדים וביניהן חברת "גב ים", "אמות", "ריט 1" ועוד מציגות אחוזי תפוסה של למעלה מ-90%. בנוסף, מתחזקת המגמה של נדידת פירמות מהמגעל הראשון-מרכז ת"א, למעגל השני והשלישי- ר"ג, רמת החייל, פ"ת, הרצליה וכדומה.
בשוק התעשייה והלוגיסטיקה, שנת 2015 התאפיינה ביציבות המתבטאת ברמת הביקושים ,ברמת מחירי השכירות והתפוסות. לאורך השנה היו ביקושים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה אשר התבטאו ביציבות מחירים ובשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים”.
איך אתה מסכם את שוק הנדל"ן בשנת 2015?  
"שוק הנדל"ן  נמצא לכאורה בנקודה טובה בה הריבית במשק הישראלי היא עדיין אפסית. גם אם הריבית תעלה מעט בשנת 2016, שיעורי התפוסה עדיין גבוהים ורוב החברות במדד נדל"ן 15 הציגו שיפור בשורת הרווח. בנוסף, הריבית הנמוכה מאפשרת לחברות כדוגמת "ביג", "אלוני חץ" ו"גזית גלוב" לקבל מימון זול בישראל ובכך להגדיל את הפורטפוליו מעבר לים ולפזר סיכונים. 
יחד עם זאת, הירידה בצריכה הפרטית, הסיכונים הגיאופוליטיים כדוגמת גל הטרור האחרון, השפעת המסחר המקוון על אופן הצריכה שלנו והתגברות התחרות והגידול בשטחי המסחר, עשויים להשפיע לשלילה על מניות הנדל"ן המניב בשנת 2016 ".