סכנת המשכנתאות: האם חלום הדירה עלול למוטט את המשפחה?

משבר ה"סאבפריים" עדיין מהדהד בארצות הברית: לפני 9 שנים, ב-2007, נכנס שוק הנדל"ן בארצות הברית למשבר עמוק, מה שמכונה "משבר הסאבפריים" רבבות משקי בית שלקחו משכנתאות בגובה 100 אחוזים בקירוב ממחיר הדירה שאותה רכשו, התמוטטו, ואיתם התמוטט השוק כולו. גם מערכת הבנקאות האמריקאית סבלה קשות, וכשנה לאחר מכן, ב-2008, אף התמוטט הבנק המוביל "ליהמן ברדרס". מאז זרמו מים רבים במיסיסיפי ושוק הדיור האמריקאי השכיל להתאושש עקב בצד אגודל, אולם הטראומה של המשבר הקשה ההוא, עודנה נותרה על כנה.

שמאי מקרקעין, ארז כהן, טוען כי משבר "סאבפריים" אינו יכול להתרחש בישראל. כהן התייחס להיקף הנרחב של המשכנתאות שנלקחו בישראל לאחרונה והדגיש כי "אכן מבנה שוק הדיור בישראלי היה מאז ומתמיד שונה מעמיתו האמריקאי, והמגבלות המוטלות על רוכש הדירה קשוחות בהרבה. הן אינן מאפשרות לממן את רוב רכישת הדירה במשכנתא ללא הון עצמי של 30 אחוזים לפחות. מצב זה מעניק, לכאורה, מרווח ביטחון לרוכשים ובמיוחד למערכת הבנקאית שמממנת את אותן משכנתאות. חסמים אלה בהחלט מעניקים על פניו שקט נפשי למערכת הפיננסית. גם העובדה שהריבית בישראל על המשכנתאות הינה נמוכה ביותר זה תקופה ארוכה, יצרה מצב מעניין שמי שלקח משכנתא משמעותית של, נניח 800 עד 900 אלף שקלים, ההחזר שלו אינו גבוה בהכרח מול מי שלקח בעבר הלא רחוק משכנתא של 600 עד 700 אלף שקלים".

עם זאת מצביע כהן על הסכנה כי משקי בית ייקלעו לקשיים בשל משכנתאות גדולות שנטלו. "מבלי להיות רואה שחורות, המצב אצלנו רחוק מלהיות מזהיר. המשכנתאות שלקחו הישראלים ב-2015 הגיעו לשיא של כ-65 מליארד שקלים, ולפי כל הסימנים שיא זה עשוי להישבר ב-2016. פברואר האחרון, לדוגמא, העיד על המגמות בשנה האחרונה בכך שעלה בכארבעה אחוזים לעומת פברואר אשתקד, 4.8 מיליארד לעומת 4.62 מיליארד אשתקד. למעשה אם נבדוק סטטיסטית את עקומת העלייה בלקיחת משכנתאות, נראה, לא במקרה, שהיא חופפת כמעט במדויק את עליות מחירי הדיור בישראל שהכפילו את עצמן מאז 2007".

לטענת כהן קיימת כבר היום פגיעה משמעותית הן ברמת החיים והן באיכות החיים בשל לקיחת המשכנתאות. "נתוני משרדי מצביעים על כך שמשכנתאות ממוצעת בישראל הינה כיום כ-700 אלף שקלים, זאת לעומת כ-400 אלף שקלים ב-2007. הממוצע הזה אינו ממחיש מספיק את חומרת הבעיה, זאת משום שמעל ל'רף המסוכן', קרי 800-900 אלף שקלים, ישנם רבבות משקי בית, בתוכם לא מעט זוגות צעירים ומשפרי דיור שהינם מוגבלי יכולת. המשכנתאות המנופחות מכבידות מאוד על אותן משפחות, ובראש ובראשונה באות על חשבון רמת החיים השוטפת. עוד הן פוגעות בחינוך משלים לילדים, נופש, ביגוד ובילויים ושלא לדבר על תזונה מספקת במקרים לא מעטים. הן גם הופכות להיות יותר 'חרב פיפיות' אם וכאשר הריבית תתחיל לעלות, וזה אכן יקרה במוקדם או מאוחר", הסביר כהן.

נלחמים על החלום

לדברי שמאי המקרקעין, על מנת למנוע את תרחיש הקיצון הזה, יש לנקוט ב"ריבית דיפרנציאלית". "כלומר, שהריבית שתחול על לוקחי המשכנתאות תקבע ברמתה הנוכחית ולא תחפוף את הריבית הכללית במשק, שעלולה לעלות ולהגדיל מאוד את החזר המשכנתאות עד למצב של אי יכולת לעמוד בכך. הריבית הדיפרנציאלית תמנע בהחלט את רוב מצבי הקיצון האפשריים של התמוטטות או פגיעה אנושה ברמת החיים של אלפי, ואולי אף רבבות משקי בית".

עוד מציע כהן להגביל בפועל את הסכום האופטימלי שניתן לקחת משכנתא למי שמראש ברור שלא יוכל לעמוד בכך. "לדוגמא, הגבלה עד ל-700 או 800 אלף שקלים כשכל מקרה ייבחן לגופו של עניין. הצעה שכזו עשויה מחד גיסא לפגוע ביכולת של אלפי משקי בית להגיע לדירה כפי שרצו, אולם מאידך גיסא היא עשויה מאוד למתן את עליית מחירי הדיור ואולי אף להוריד אותם במקומות מסוימים בפריפריה, שם הם עלו באופן דרמטי לאחרונה".

בתוך כך מדגיש כהן כי הצעה כזאת לא תתקבל בברכה בקרב מקבלי ההחלטות: "הצעות אלה אינן פופולריות ביותר בעת הזו, כשכל זוג צעיר משתוקק להגיע לדירה, אולם חוששני שהמחיר של הקמת חלום זה, עלול להיות כבד מנשוא אם הן לא יישומו בהקדם".