בשנים האחרונות ניסו ממשלות ישראל ליישם מספר גדול של תכניות לפתרון מצוקת הדיור בישראל, ממע״מ אפס המפורסמת דרך מחיר מטרה, מחיר למשתכן, וד"לים, העלאת מס על משקיעים ועוד. חלק מהתכניות, כמו מחיר למשתכן, אכן מעניקות דירות בהנחה לחלק חשוב באוכלוסייה, אך במבחן התוצאה מחירי הדירות עדיין נמצאים ברמה גבוהה שאיננה מאפשרת לאוכלוסיות רבות הזקוקות לפתרונות מגורים לרכוש את הדירה המתאימה להן.
ליאור ברדוגו, מנכ״ל קבוצת פרי נדל״ן, מציע שלא להמציא את הגלגל מחדש, ולראות כיצד בערים הגדולות והמבוקשות בעולם פותרים את מצוקת הדיור לאוכלוסיות רבות על ידי בניה של דירות קטנות: "בניה כזאת היא הדבר הנכון ביותר עבור אוכלוסיות רבות, שאינן זקוקות לדירות 4-5 חדרים של 150 מ״ר עם מרפסת של 60 מ"ר", אומר ברדוגו. "יש ציבור גדול מאד של סטודנטים, צעירים רווקים, שצריכים להתחיל את החיים שלהם עם דירה קטנה וצנועה, שתאפשר להם לגדול ובהמשך לשדרג עם השיפור ברמת החיים. הרווקות היום זו תקופה שהולכת ומתמשכת אפילו אל תוך שנות ה-40 של החיים. ישנה גם אוכלוסייה גדולה לצערנו של מתגרשים, שכבר לא זקוקה לדירת 4 חדרים גדולה. אוכלוסיות של מצמצמי דיור שהילדים כבר עזבו את הבית ועוד. מדובר בפלח שוק אדיר, שלא זוכה היום למענה אמיתי בשוק״.
מה הסיבות שאין בניה מאסיבית של דירות קטנות בישראל?
"למרות הביקוש הגדול לדירות קטנות וזולות, הן לא כ"כ משתלמות לעיריות כי הן עלולות למשוך אוכלוסיות הנחשבות לצרכניות גדולות יותר של שירותי העירייה. בגדול תושבים זה משהו שאיננו משתלם לעירייה, ולכן אנחנו לא רואים הרבה תב"עות עם דירות קטנות. תוספת של תושבים לעיר היא עול גדול על העירייה, שצריכה להעניק להם שירותים של חינוך, פינוי אשפה מוסדות ציבור, תשתיות, תחבורה ועוד.
לעומת זאת, מסחר ועסקים זה דבר רווחי לעירייה, כי מצד אחד הם משלמים הרבה ארנונה, ומצד שני לא משתמשים בשירותים רבים. העיריות לא יגידו לך ישירות שהן נגד דירות קטנות, ושהן נגד אוכלוסיות חלשות יותר, אלא הם ידאגו שהפרויקט שלך ימרח לתקופה ארוכה״.
לעומת זאת, מסחר ועסקים זה דבר רווחי לעירייה, כי מצד אחד הם משלמים הרבה ארנונה, ומצד שני לא משתמשים בשירותים רבים. העיריות לא יגידו לך ישירות שהן נגד דירות קטנות, ושהן נגד אוכלוסיות חלשות יותר, אלא הם ידאגו שהפרויקט שלך ימרח לתקופה ארוכה״.
מהי דירה קטנה לדעתך?
"מצחיק שהשוק קורה היום 'דירה קטנה' לדירה של 3 חדרים עם 85 מ"ר. זו לא דירה קטנה בכלל, במיוחד שבמקומות מרכזיים כמו רחובות, הדירות הללו נמכרות כבר ב-1.5 מיליון שקל. איך אפשר להתחיל את החיים עם הוצאה של 1.5 מיליון שקל? דירה קטנה צריכה להיות עד 50 מ״ר, 2 חדרים, ובמחיר שאפשר לעכל אותו בתחילת הדרך, כשניתן יהיה להביא מהבית הון עצמי של כ-300 אלף שקל בלבד. לא צריך להיכנס להתחייבויות גדולות לכל החיים כדי לרכוש דירה בתחילת הדרך".
אוכלוסיית המדינה ממשיכה לצמוח, איך בכל זאת מאפשרים לערים לגדול בלי להיקלע להפסדים?
"כדי לשלב בין צרכי הגידול הטבעיים של האוכלוסייה לבין היכולת הכלכלית של העיריות לקבל את התוספת אוכלוסייה, חייבים למצוא מודל נכון של "עירוב שימושים" שמאפשר בפרויקטים מסוג זה להכיל גם דירות קטנות, גם מסחר, גם משרדים וכו׳. זה המודל הנכון ביותר היום. העיריות יתקשו להתנגד לפרויקטים שהם נכונים, ואני שמח שזה מתחיל לקרות.
כך למשל בפרויקט שלנו ׳פרי פלייס׳ ברחובות, אנחנו אמנם מייצרים לעירייה 750 דירות קטנות להשכרה לסטודנטים, אבל בנוסף לזה כמעט 30 אלף מ״ר של מסחר, משרדים, מלון ועוד. מי שיבוא ויציע פתרון אמיתי של עירוב שימושים, שמצד אחד יטיב עם העיר, ומצד שני יענה לביקוש האדיר של דירות קטנות, יזכה בפרויקט שהוא גם רווחי וגם חברתי".
כך למשל בפרויקט שלנו ׳פרי פלייס׳ ברחובות, אנחנו אמנם מייצרים לעירייה 750 דירות קטנות להשכרה לסטודנטים, אבל בנוסף לזה כמעט 30 אלף מ״ר של מסחר, משרדים, מלון ועוד. מי שיבוא ויציע פתרון אמיתי של עירוב שימושים, שמצד אחד יטיב עם העיר, ומצד שני יענה לביקוש האדיר של דירות קטנות, יזכה בפרויקט שהוא גם רווחי וגם חברתי".
ובכל זאת, באיזו עיריות קל יותר היום לבנות דירות קטנות?
"בת ים היא דוגמה מצוינת לעירייה שמבינה היטב את חשיבות הנושא. לא ראיתי תבע"ות שקיימות בבת ים בשום עיר אחרת. לעיריית בת ים איך בעיה נגד בניה של דירות קטנות, כל עוד אתה שומר על התמהיל הנכון של הכלכליות, ואתה בונה פרויקט שלא מסבך אותה כלכלית. אני מחפש בנרות את העסקאות האלה, כי אני מאד מאמין בהן. אלו עסקאות win win לכולם. לעירייה זה מאזן את הצרכים, וזה מאפשר לנו היום למכור דירות בפחות ממיליון שקל בלב פתח תקווה או בת ים. זה לא כ״כ נפוץ, אבל זה עשוי להיות".
כיצד הממשלה יכולה היום לסייע לנושא?
"משרד האוצר יכול היום מאד לסייע בתחום, כי מינהל התכנון נמצא תחת אחריותו. ישנה ועדה מיוחדת שהקימו שיכולה לאשר תכניות גדולות, ואין סיבה שהן לא יאפשרו ליזם לתכנן פרויקט שכולל דירות קטנות לצד רכיבים שמשתלמים לעיריות".
מה דעתך על תכנית מחיר למשתכן?
"אנשים מבקרים את התכנית הזו רבות, אבל אני לא ממהר להספיד אותה. בסופו של דבר התכנית תביא להרבה אנשים דירה שהם לא יכלו לרכוש קודם לכן. אם יהיו מסירות בזמן, והאיכות שלהן תהיה טובה, והשכונות לא יהפכו להיות ׳בעייתיות׳ אז זו הצלחה. אם השכונות יקבלו אופי של שכונות ׳עמידר׳ אז עשינו טעות כלכלית וחברתית גדולה. אבל אם יגורו בשכונות הללו אוכלוסיות צעירות ומגוונות אז זו תהיה הצלחה גדולה. ימים יגידו, הבעיה עם מחיר למשתכן שהיא מתבססת על תבע"ות קיימות ולכן גם היא לא מציעה דירות קטנות. זוגות צעירים שזוכים בתוכנית מוצאים עצמם זוכים בדירת 5 חדרים שאמנם מחירה נמוך משמעותית ממחיר השוק אבל עדיין הם צריכים לגייס הון עצמי גבוה שאין להם".