מאז ינואר השנה מדווחים גורמים בענף הבנייה על רגיעה באחד הענפים הדינמיים והתוססים במשק - ההתחדשות העירונית. זהו תחום פעלתני ואגרסיבי, שפועלים בו כ־1,500 יזמים (המספר המדויק אינו ידוע) המציעים לבעלי דירות בבניינים ישנים עסקה חלומית: תוספת חדר ולפעמים גם מרפסת בתמורה להסכמה לתוספת דירות בבניין. הדיירים נדרשים לעבור תקופה לא קלה שבמהלכה הופכים הבניין וחלק מהדירה לאתר בנייה של ממש, אולם בתום התקופה הם זוכים לתוספת ניכרת לדירה, ולעתים גם במעלית, מבלי שהצטרכו לשלם מכיסם. תוספת פחות מבורכת לעתים היא שכנים חדשים הנכנסים לדירות שבנה היזם, שבכספיהם מימן היזם את תוספת הבנייה לדיירים הישנים. בונוס נוסף הוא כמובן חיזוק יסודות הבניין ושיפור עמידותו בפני רעידות אדמה, בהתאם לתוכנית המתאר הארצית (תמ"א) 38.
נתוני ענף הבנייה לשנת 2017 מגלים שלמרות הירידה בהיקף התחלות הבנייה של דירות על מגרשים חדשים ובמסגרת פרויקטים של פינוי–בינוי, חלה עלייה של 38% בהיקף הבנייה לעומת שנת 2016. עדיין מדובר בהיקף זניח המהווה פחות מ־5% מכלל הבנייה החדשה, אבל בענף מעריכים שהפוטנציאל העצום בתחום עשוי לחפות על הקשיים הרבים בהגדלת היצע הדירות על מגרשים חדשים.
גורמים בענף התקשו להסביר את פשר ההאטה. עיקר האשם מופנה כלפי הרשויות המקומיות, שהאטו את הטיפול בתוכניות בנייה חדשות על רקע הבחירות לרשויות הצפויות להתקיים בנובמבר הקרוב. ריבוי אתרי בנייה והמפגעים הנוצרים סביבם אינו תורם לשלוות רוחם של התושבים. איום רב יותר הוא הטלטלה העוברת על ענף הבנייה, בעקבות הרחבת תוכניות “מחיר למשתכן", הירידה במכירת דירות חדשות וירידת המחירים שהסתמנה בחודשים האחרונים. מרבית היזמים בתחום הם בעלי עסקים קטנים, הנאלצים להסתפק בשולי רווח צנועים כדי לשרוד.
אבי נאור, מנכ"ל יזמית התמ"א ראדקו 38, אומר כי הקשיים משפיעים על חלק מהיזמים, ובעיקר בפריפריה. “הבעיה היא בעיקר באזורים הסמוכים למקומות שבהם יש תוכניות מחיר למשתכן בהיקף גבוה. באזורים האלה יש חשש לירידת מחירים ולירידה בביקושים. אבל ממילא מדובר באזורי פריפריה קרובה, ושבהם גם מחירי הקרקע נמוכים. באזור המרכז אין עדיין ירידת מחירים, אבל אנחנו רואים יזמים קטנים שחשבו לקחת על עצמם פרויקטים אבל נרתעים מהסיכון".
המשמעות, לדבריו, היא שעל דיירים המעוניינים בביצוע תמ"א להיזהר יותר מבעבר, לדרוש מהיזם ערבויות ביצוע ולנסות לברר ככל האפשר פרטים על הרקע העסקי שלו. “הסיכון העסקי גדל היום בשוק, אם כי עדיין לא מרגישים את זה במחלקות האשראי של הבנקים". אבל גם בערים הגדולות מתקשות התוכניות להמריא. יזמים טוענים שהעיכובים בביצוע מוציאים שם רע לענף כולו.
“הגורם העיקרי לעיכובים הוא עדיין העיריות. לרשויות המקומיות אין שום תמריץ לאשר תוכניות במסגרת תמ"א 38", אומר נאור. בבנייה חדשה מקבלת הרשות המקומית מס שבח שנועד לממן את הפיתוח הכרוך בתוספת התושבים. תוכניות התחדשות פטורות מהמס. העירייה אינה רשאית להתנגד לתוכנית העומדת בדרישות, אבל אינה מזדרזת לאשר את התוכניות המגדילות את מספר התושבים הנזקקים לשירותים, אבל אינם שותפים למימון תוספות התשתיות הנדרשות. גם בבנייה חדשה יש רשויות שנמנעות מבנייה למגורים, מכיוון שהיא רווחית פחות מבנייה מסחרית. אז אנחנו נתקלים בעיכובים וסירובים לתת אישור.
והם אומרים לכם שהם מעכבים את האישור מטעמים כלכליים.
נאור: "לא, אבל הם פשוט לא מאשרים, וזו תופעה שהולכת ומחריפה בחודשים האחרונים. הממשלה צריכה לפעול כדי לפתור את הבעיה".
מה היית מציע?
"הרשויות המקומיות צודקות בדרישה לקבל פיצוי על העומס בתשתיות. תוספת דיירים מחייבת השקעה בכבישים, מערכות מים וביוב, חינוך ועוד. צריך לבטל את הפטור ממס לתוכניות תמ"א 38 ולאשר לקבלנים תוספת של קומות וזכויות בנייה".
תוכניות תמ"א 38 והתחדשות עירונית באמצעות הריסת בניינים ישנים ובנייה על השטח נחשבות עדיין מבוקשות מאוד בענף הבנייה, מכיוון שהן פותחות אפשרות לבנייה בקנה מידה גדול באזורים מבוקשים, שבהם המחירים יציבים יחסית. הרווחיות בעסקאות אלה תלויה במידה רבה בזכויות הבנייה המותרות במקום, והמומחיות של העוסקים בענף היא להגדיל ככל האפשר את זכויות הבנייה.
גם בהתאחדות הקבלנים ערים לבעיה. בערב החג העריך יו"ר ההתאחדות רוני בריק כי פוטנציאל הבנייה בתחום ההתחדשות העירונית מגיע ל־900 אלף דירות, שהן מספר הדירות הנבנות בבנייה רגילה במשך 17 שנים - מכרה זהב של ממש מבחינת ההתאחדות. “בחודש הבא נוביל כינוס של 'מועצת המנהלים של ענף הבנייה' של שר השיכון והבינוי יואב גלנט עם יזמים, ראשי ערים ומהנדסי ערים ונציגים של הכנסת, כדי להציג דרישות" אמר בריק.