על רקע משבר הקורונה, משרד הבינוי והשיכון הציע "לקבוע מנגנון של מתן ארכה של כ-40 יום ביחס למועד המסירה, במטרה לנטרל מחלוקות בין הרוכשים ליזמים", כאשר ההמלצה הנ"ל מתייחסת לחוזים שתאריך המסירה בהם נקבע לתקופה, שמיום 18.3.2020 ועד ליום 31.12.2020.
 
חוק המכר (דירות), התשל"ג – 1973 ("חוק המכר") קובע בסעיף 5א', מתי זכאי רוכש דירה לפיצוי בגין איחור במסירת דירה ומהו גובה הפיצוי. למעשה, הסעיף מחייב מוכרי דירות חדשות ("חברות קבלניות") לשלם לרוכשי הדירות פיצוי כספי סטטוטורי בגין איחור במסירה שעולה על 60 יום ממועד המסירה החוזי.
 
ככל שאיחור במסירת דירה עולה על 60 יום, קובע חוק המכר פיצוי כספי בשיעור של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בעבור התקופה שתחילתה במועד המסירה החוזי וסיומה בתום 8 חודשים מאותו מועד; וכן, פיצוי כספי בשיעור של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בעבור התקופה שתחילתה 9 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

ככל שתתקבל הצעת משרד הבינוי והשיכון, אזי המשמעות המתמטית הפשוטה היא שיתווספו למניין 60 הימים, המאפשרים לחברות קבלניות לאחר במסירה ללא תשלום פיצוי, 40 ימים נוספים, ובסה"כ 100 ימי איחור במסירת הדירות ללא תשלום פיצוי.

מעבר למתמטיקה, המשמעות מבחינת רוכשי הדירות היא כבדה. רוכשי דירות שהסתמכו על מועד המסירה החוזי ולקחו בחשבון את העיגון הסטטוטורי ואת תקופת ה"גרייס" (תקופת האיחור ללא פיצוי) ונטלו משכנתאות לצרכי מימון תמורת הדירות, יאלצו לספוג הן את יוקר המשכנתאות והן את יוקר השכירות, בין שהינם משפרי דיור ובין שהינם רוכשי דירות חדשות וזאת, מבלי לקבל פיצוי לתקופה בלתי מבוטלת. 

היות שבפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה מחדש, גם בעלי הדירות (שדירותיהם הישנות נהרסו ותחתם נבנו חדשות) ("בעלי הדירות הישנות"), "כפופים" לאיחור במסירה ומשמעות ההצעה הנ"ל ככל שתתקבל, תחול גם בעניינם. במסגרת עסקאות אלו ומטבע הדברים, מועד המסירה הינו אחד - הן לבעלי הדירות הישנות והן לרוכשי הדירות החדשות. לפיכך, בפרקטיקה, חברות קבלניות מתחייבות כלפי בעלי הדירות הישנות לפיצוי בגין איחור במסירת דירותיהם החדשות בהתאם לפיצוי הקבוע בחוק המכר. 

הרציונל הגלום בבסיס ההצעה הנ"ל, הינו הרצון ליצור חלוקה בנטל ולנטרל סכסוכים ככל הניתן, נוכח משבר הקורונה והשפעותיו על שוק הנדל"ן. וזאת, מבלי לקבוע מסמרות או להכריע בשאלות "כוח עליון" או בשאלות קיומו של "סיכול", שעלו והתעוררו כל העת.

בהמלצתו נסמך, משרד הבינוי והשיכון, על ממצאי בדיקה שביצע בנוגע לאיחור במסירת דירות חדשות בפרויקטים של מחיר למשתכן, אשר מצאו עיכובים בהשלמת פרויקטים (כתוצאה ממשבר הקורונה) למשך תקופה שבין 70 ל-90 יום בממוצע.  

ואולם, למטבע שני צדדים. בדומה לפגיעה הכלכלית שייאלצו לספוג רוכשי הדירות ובעלי הדירות הישנות בפרויקטים של התחדשות עירונית כאמור, גם מן העבר השני המצב אינו פשוט. 

למרות שענף הנדל"ן הוכרז כחיוני והמשיך לפעול, גם הוא לא נותר חף וספג פגיעה קשה נוכח ההגבלות במשק. אתרים רבים סגרו את שעריהם לתקופה ממושכת, המכירות ירדו והעליות וההוצאות המשיכו להיערם.

אף מעבר לכך, בנוסף לנזק בטווח "הקצר" החברות הקבלניות יצטרכו לשאת גם בעלויות נזיקיות נוספות. כך למשל, הן יצטרכו לשאת בעלות החזקת הבטוחות הכספיות להבטחת כספיהם של רוכשי הדירות, בהתאם לתנאי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, לתקופה ארוכה יותר ובדומה ולתקופה בלתי מבוטלת, גם בעלות החזקת הבטוחות הרבות שניתנות לבעלי דירות ישנות בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג הריסה ובניה כאמור.  

הכותבת היא עו"ד רווית קינן, מומחית בנדל"ן ומקרקעין
 *לתשומת ליבך, המידע בעמוד זה אינו מהווה יעוץ מכל סוג או המלצה לנקיטת הליך או אי נקיטת הליך. כל המסתמך על המידע עושה זאת על אחריותו בלבד. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת.