ביקוש גבוה והיצע נמוך מאוד של דירות
לפי נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), בחודשים שבין מרץ למאי 2020, חלה ירידה על 38.1% בשיעורי עסקאות המכירה של דירות בישראל. אך למרות זאת, המציאות בשטח מלמדת שהמחירים ממאנים לרדת.
אחת הסיבות לכך היא שבשונה משוק ההון, בו קל ופשוט לבצע רכישה של מניות ישירות מהנייד, לשוק הנדל"ן, שתלוי בהליכים ביורוקרטיים מורכבים לכל רכישה, דרוש זמן רב יותר עד שיושפע מתהליכים חברתיים משמעותיים שמתרחשים.
בפועל, הביקוש לדירות בישראל נותר גבוה, כי דורשי הדיור לא הולכים לשום מקום, ולעומת זאת נרשם מחסור בקרקעות באזורי הדיור המבוקשים.
אם תוסיפו לזה את העובדה כי משך הזמן הממוצע שחולף מתחילת התכנון של נכס ועד לגמר הביצוע בארץ עומד על 13 שנים, כפליים ויותר מהנתון המקביל ביתר מדינות ה-OECD – קל להבין מדוע מחירי הדירות כאן מרקיעי שחקים.
איכות הבניה בישראל ביחס למדינות ה-OECD
ישראל ממוקמת במקום גבוה מאוד מבחינת מדד יוקר המחייה, את זה רובנו יודעים.
ליתר דיוק, אנו מדורגים במקום השמיני מבחינת יוקר המחיה בעולם כולו, על פי מחקר שהתפרסם במגזין CEOWORLD, לפני צרפת (במקום ה-14), הולנד (במקום ה-15), ארה"ב (במקום ה-19) ואוסטריה (במקום ה-20).
לעומת זאת, בכל הנוגע לאיכות הבנייה אנחנו מדדים הרחק מאחורי מדינות אחרות בעולם המערבי המפותח.
בסקר ישראלי בו רואיינו כ-350 עובדים בענף הבנייה, 58% מהם הודו שהם סבורים כי איכות הבנייה בארץ ירודה ביחס לזו שנהוגה במדינות המערב, ו-4% אף ציינו כי הסטנדרטים פה דומים לאלו שבמדינות העולם השלישי.
עוד עולה מהמחקר כי 53% מהנשאלים סבורים שליקויי הבנייה נובעים מפועלים בלתי מקצועיים, 50% תולים את האחריות למחדלים בהיעדר פיקוח מספק באתרי הבנייה ו-45% מאשימים את חברות הביצוע בחיסכון בעלויות על חשבון האיכות.
הנתונים אודות ליקוי הבניה בישראל משקפים מצב מדאיג
על מנת להבין טוב יותר את תמונת איכות הבנייה בארץ, שוחחנו עם יניב סנדובסקי, מחברת ''הדס – ביקורת מבנים", שמחזיקה בלמעלה משלושים שנות ניסיון בתחום שירותי בדק הבית והפיקוח ההנדסי על מבנים פרטיים, ציבוריים ותעשייתיים.
יניב מפנה אותנו למחקר מקיף שנערך על ידי הטכניון בהזמנתו של משרד הבינוי והשיכון, בנושא איכות הבנייה בישראל, בהובלתם של פרופ' יחיאל רוזנפלד וד"ר חנן בן עוז.
מהמחקר עולה כי ב-100% מהדירות החדשות בארץ מתגלים ליקויי בנייה, אך רק 3% מפקחי הבנייה מטעם היזמים חושפים אותם, בעוד שהדיירים עצמם מזהים כ-20% מהליקויים בלבד – וזאת רק לאחר קבלת המפתח.
מסקנות המחקר מצביעות על כך שבעקבות האיכות הירודה רוכשי הדירות נאלצים, מבלי שיהיו מודעים לכך, לשאת בתשלומים ששיעורם הממוצע עומד על 10% מעלויות הבנייה.
סכומי הכסף הנכבדים הללו משולמים על ידי בעלי הדירות על תיקונים, רכישת חומרי בניין נוספים, דחיית מועד קבלת המפתח – ועל הליכים משפטיים כנגד היזמים.
למעשה, מוסיף יניב, המחקר משקף מצב בו הפועלים הבלתי מקצועיים הם אלו שיוצרים את הליקויים, מנהלי העבודה והמפקחים מעלימים מהם עין, ואילו הדיירים ורוכשי הדירות הם אלו שבמרבית המקרים חושפים אותם.
למרבה הצער, ככל שמועד חשיפת הליקוי מאוחר יותר – כך עלות התיקון גבוהה יותר, ולעתים קרובות מצריכה מאבק משפטי מול היזם.
הסיבות לאיכות הבנייה הירודה בישראל
אז מהן הסיבות האמתיות לכך שעל אף המחירים הגבוהים, הדירות בארץ מלאות בליקויים ונבנות באיכות בנייה ירודה?
אחד הגורמים לתופעה זו טמון באופן בו מתוכננות דירות המגורים בארץ, בדגש על אלו שנבנות על ידי היזם כחלק מפרויקט גדול או שכונה שלמה. במילים אחרות: דירות שמתוכננות באופן נמהר ומשוכפל, במסות של בנייה שמבוצעות בבת אחת, נוטות לרמת תכנון ירודה, שבאה לידי ביטוי, בסופו של דבר, בליקויי בניה מרובים.
בנוסף, רמת הבקרה בענף הבנייה בארץ נחשבת לנמוכה מאוד, כשמרביתן של דירות המגורים נבנות תוך מחסור במנגנוני בקרת איכות ראויים לשמם. הלכה למעשה, מפקחי בנייה מטעם יזמים וקבלנים, נוטים להעלים עין מליקויים, כשהתוצאה הסופית היא תוצר ברמה בלתי תקינה ובאיכות נמוכה.
לפיכך, קיימת חשיבות רבה להנהגת סטנדרטים גבוהים ומקצועיים של בקרת איכות, שהשתרשו בענפי תעשייה אחרים – גם על ענף הבנייה.
איך ניתן להעריך את איכות הבנייה בדירה שאתם רוכשים?
מסתבר שרבים מרוכשי הדירות בארץ פשוט לא יודעים מהי איכות בנייה גבוהה, ולמה הכוונה במונח זה.
איכות בנייה גבוהה נגזרת ממספר מרכיבים חשובים בתהליך הבנייה:
- תכנון מדויק, מפורט ותקני: על כל התוכניות האדריכליות וההנדסיות שמקדימות את שלבי הביצוע בבנייה להיות מדויקות, ולכלול תוכניות עבודה עם מפרטים והנחיות מלאים, בהתאם לתקנים המחייבים.
- כוח האדם: הפועלים, בעלי המקצוע והקבלנים השונים שלוקחים חלק בפרויקט, חייבים להיות בעלי הכשרה, ידע מקצועי וותק מספקים, ולהחזיק במיומנויות גבוהות בתחום מומחיותם.
- כלי עבודה מתקדמים ותקינים: כל הכלים שנעשה בהם שימוש בשלבי הבנייה השונים צריכים להיות מותאמים ליעדים הרלוונטיים, ובמצב תקין, המגובה באישורים ובמנגנוני בדיקה ראויים.
- איכות החומרים: חומרי בניין איכותיים, הנושאים בתוו תקן כנדרש ומצויים בתוקף מבחינת המועד האחרון המותר לשימוש – הם בסיס חיוני לאיכות הבנייה.
- בקרה וניהול: ניהול איכותי ובקרה מקצועית חיוניים על מנת לוודא שכל בעלי המקצוע והקבלנים בפרויקט יבצעו את תפקידיהם באופן תקין, ברמה גבוהה, ביסודיות ובקפדנות.
מה עושים אם אכן מתגלים ליקויי בנייה בדירה?
למזלם של הרוכשים (במידה והם זריזים מספיק) הקבלן המבצע מחויב לתקן את הליקויים, גם כשהם נראים בעין בלתי מזויינת, וגם במקרים בהם נדרשת עזרה של בעל מקצוע לאיתורם.
על פי החוק בישראל, על כל קבלן שמוכר דירה חדשה חלה אחריות על תיקון ליקויי הבנייה בנכס, אלא אם הוכיח שהם נגרמו על ידי בעליו, בפרק זמן שנע בין שנה לשבע שנים ממועד מסירת המפתח, בהתאם למהותו של הליקוי שנתגלה.
בתום תקופה זו, שנחשבת כתקופת בדק, מתחילה תקופת האחריות שמשכה שלוש שנים, ובמהלכה מוטלת חובת ההוכחה על כך שהליקוי נובע מפגמים בתכנון, בעבודת הבנייה או בחומרי הבניין – על רוכש הנכס.
למרבה הצער, היזמים והקבלנים לא תמיד נענים בקלות לדרישות התיקון של ליקויים, שהם אחראים עליהם על פי חוק, ולעתים קרובות נדרשת הגשת תביעה משפטית כנגדם על מנת שרוכשי הדירה יוכלו לממש את זכויותיהם.
מהם הליקויים הנפוצים ובאיזו עלות הם כרוכים?
לדברי יניב, הליקויים שמתרחשים בדירות רבות הם שכיחים ביותר, מתפרשים על פני תחומים מגוונים בעבודות הבנייה ועלותם מגיעה לעשרות ואף מאות אלפי שקלים לפרויקט.
לדוגמא באחד הפרויקטים שנסקרו על ידי חברת 'הדס- ביקורת מבנים', דירה בקומה חמישית מתוך חמש בבניין מגורים, הגיע סך כלל ליקויי הבנייה שהתגלו בבדיקת המבנה לסכום של 198,545 ₪.
הליקויים בדירה כללו פגמים בעבודות האלומיניום, החלונות והתריסים (14,300 ₪), אריחי קרמיקה פגומים (800 ₪), פגמים במסגרות דלתות הממ"ד (16,300 ₪), ליקויים בלוח החשמל (400 ₪), פגמים במסגרות העץ של דלתות פנימיות בבית (2,500 ₪), ליקויים ושברים באריחי אבן (7,700 ₪), ליקויי איטום ורטיבות (8,000 ₪), ליקויי אינסטלציה וניקוז (8,600 ₪), פגמים בטיח ובצבע (2,700 ₪), ליקויים בספי הגישה לחניה (500 ₪), פגמים בצבע, סדקים ופילוס לקוי של אריחי ריצוף בבית (91,970 ₪) וליקויים בקירות גבס (500₪), כשכל המחירים שפורטו הנם לפני תוספת מע"מ.
לשאלתנו, יניב מציין שמדובר בדירה ממוצעת, שסך הליקויים בה אינו יוצא דופן, כשלעתים סכומי הפגמים יכולים להיות נמוכים מכך – אך גם יקרים הרבה יותר.
עתידה של איכות הבנייה בישראל
אם אתם שואלים את עצמכם איך זה ייתכן שאיכות הבנייה ירודה כל כך, ומתגלים ליקויים כה רבים – התשובה נעוצה בכך שהתוצאה המוגמרת של עבודות הבניין נתונה לפיקוח ולבדיקה עצמית של הקבלנים.
אחרי הכל, אם אף אחד לא מפקח על מפקח הבנייה מטעם הקבלן – מה הפלא שאיכות הבנייה היא כזו?
כחלק מניסיונות לשיפור איכות הבנייה ביוזמתן של אגף הבנייה בישראל, תוכננה הקמתו של גוף ממשלתי שימונה על אכיפה ותכנון מקצועיים ובטיחותיים יותר בתחום.
עוד הודקו תקני הרגולציה, שעליהם מבוססים הליכי בדק הבית שמתבצעים על ידי חברות פרטיות שמתמחות בתחום.
בנוסף, הוקצו מענקים ממשלתיים להטמעת חדשנות בבנייה והונהג דירוג קבלנים ויזמים בישראל, על בסיס קריטריונים כמו שקיפות ואמינות, ניהול אחראי וכמובן – איכות הבנייה.
בשורה התחתונה - אולי בעוד כמה שנים נזכה לראות לא רק ירידה במחירי הדירות בארץ, אלא גם שיפור באיכות הבנייה.
עד אז, רצוי מאוד להישאר עם היד על הדופק, ולפקח גם על המפקח מטעמו של יזם או קבלן המבנה, לרבות ביצוע בדק בית לפני רכישתו.