אזורי תעסוקה מרוחקים - אאוט, שילוב של משרדים ומגורים - אין

עולם הנדל"ן לא היה זקוק לקורונה כדי להבין שדרוש שינוי גדול בכל הנוגע למתחמי התעסוקה בישראל. עודף היצע של שטחים מאושרים לתעסוקה באזורים ייעודיים מחוץ למרכזי הערים היה קיים גם לפני הקורונה, והוא גם קיים היום. זה קרה בפתח תקווה, בראש העין, ביוקנעם ואפילו ברמת החייל ובמודיעין. אולם משהו בניכור של מרכזי התעסוקה לא הצליח למשוך אליהם את כל החברות. בשנה האחרונה אף יש מגמה הפוכה: יותר חברות גדולות רוצות לחזור למרכזי הערים. קורונה, נוחות, גישה וחיסכון בזמן של העמידה בפקקים הם רק חלק מהסיבות.

הקורונה הייתה בעיקר קטליזטור להבנה שאולי אנחנו לא צריכים את מגדלי המשרדים ואת מתחמי התעסוקה הגדולים. זאת אומרת, זקוקים להם, אבל לטובת כולנו עדיף שיהיו מפוזרים במרכזי הערים, בין שכונות מגורים. "עירוב שימושים" קוראים לזה בשפה המקצועית.

אחרי שכל סיפור הקורונה יסתיים והעובדים ישובו למשרדיהם, סביר להניח שמעטים ירצו למצוא את עצמם שוב מבזבזים שעות בפקקים ושעסקים לא ימהרו לפתוח מסעדות באזורי תעשייה בלבד ולהיות סגורים בערב. ולראיה - המשבר הגדול שמתחולל ברמת החייל בעקבות הקורונה.

"הקורונה היא רק טריגר"

"הצורה שבה מפוזרים אזורי התעסוקה בישראל אינה אופטימלית. היא מזיקה הן למקומות העבודה, הן לעובדים והן לערים", אומרת האדריכלית נעמה מליס, מבעלי משרד מליס אדריכלים ומתכנני ערים, שערכו מחקר שהצביע על צורך דחוף בשינוי עוד לפני שפרץ משבר הקורונה.

מה מזיק כל כך בעצם?
"פיזור אזורי התעסוקה, ובין היתר שילוב בין מגמות תכנון ישנות שמביטות על מתחמי תעסוקה כאילו מדובר במשהו תעשייתי או מזהם, זו נקודת מבט ארכאית מאוד. מובן שכל מה שנאמר מתייחס לתעסוקה ולא לתעשייה מזהמת, שאותה ממקמים באזורי תעשייה נפרדים. היום רוב התעשיות בעולם עוברות מתעשייה לתעסוקה. בגלל המהפכה הטכנולוגית, בגלל הרובוטים ובגלל הגבלות איכות הסביבה, יש אחוז אפסי של עובדים בתעשיות מזהמות. אבל כל יתר התעסוקות נפגעות מכך. כשהתעסוקה ממוקמת מחוץ לעיר, פוגעים בכל שרשרת המזון של התכנון".

את מדברת על מתחמים שבשעות הערב הופכים למושבתים, על תחבורה ציבורית חסרה ובעיקר על פקקים.
"בשביל שתחבורה ציבורית תעבוד בתדירות מספקת צריך ליצור עירוב שימושים באזור, בצורה כזו שיהיו הרבה נוסעים בקו במשך כל היום וכל הימים ולא רק בשעות מסוימות. אם מסדרים אזורי תעסוקה עם מגורים בצורה שהיא מושכלת יותר, מצליחים לעשות שירות לתחבורה ציבורית שהוא יותר יעיל וזמין, מה שבסופו של דבר מועיל לכולם".

אבל לא כולם יכולים לעבוד בתל אביב או ברמת גן. מה בנוגע למתחמי תעסוקה בערים בפריפריה?
"גם אנשים שגרים בנס ציונה או בגדרה ומגיעים למתחמי התעסוקה הסמוכים נוסעים שעה, ולעתים שעה וחצי. תראי מה קורה בראש העין, למשל, עם הפקקים הבלתי אפשריים. גם כאן הסיבה היא ההפרדה בין אזורי התעסוקה והמגורים, שנמצאים במרכז העיר. נכון לתעסוקה להיות באזור של מרכז עיר".

האם לדעתך מודל העבודה צריך היה לעבור שינוי בגלל הדברים האלה, בלי קשר לקורונה?
"הקורונה היא רק טריגר. המודל צריך לעבור שינוי, קודם כל בגלל אופי העבודה ואופי העובדים. אין לנו יותר פועלים שמעלים אותם על הסעה בבוקר ומפזרים בערב. יש פה עובדים מדור ה־Z ודור ה־Y, שרוצים לעבוד קרוב לבית, להגיע באופניים, ואולי גם לעבוד בכמה משרות במקביל. אנשים משלבים כיום כמה תחומי עבודה. החיים נהיו דינמיים הרבה יותר, והעובדים רוצים לעבוד במרכז עיר. בסופו של דבר נוצר מעגל שבו עסקים תומכים אחד בשני ומחזקים זה את זה. כנ"ל במסעדות. מסעדה שפותחת רק בצהריים ובערב היא סגורה - פושטת רגל. לכן חשוב שהמתחמים יהיו במרכזי הערים. תראי מה קרה ברחוב הארבעה בתל אביב, למשל. גם רמת החייל יכולה להיות נפלאה, אם היא תהיה מעורבת למגורים ולמסחר יחד".

לכל עיר מוקצה אזור תעשייה שעומד כמעט ריק. מצד שני אפשר להניח שהרבה יותר זול לשכור שם. "כל הדבר הזה קרה בגלל צו הארנונה. אבל המימושים נמוכים מאוד. התושבים קונים דירות. אולם, כשזה מגיע לתעשייה, מקדם המימוש נמוך מאוד, ובסופו של דבר העיר פושטת רגל ולא יכולה לתת שירותים".

המודל האמריקאי

מה שקרה עד היום, על פי מחקר של מליס, הוא מודל אמריקאי, שלפיו המסחר הולך לקניונים, המגורים למקום אחד והתעסוקה למקום אחר. "אי אפשר לנהל ככה עיר", היא טוענת. תל אביב, למשל, היא דוגמה מצוינת לעירוב שימושים, בין אם באזור רוטשילד ובין אם באזור הבורסה, שהופך להיות מונגש גם למגורים. גם בהרצליה פיתוח החלו בתהליך בניית דירות קטנות, כדי לא להפוך את כל השכונה לפיל לבן בשעות הערב.

מה מצבנו לעומת הנעשה בעולם?
"בעולם, ככל שהתעשייה מתקדמת יותר, ככה היא נוטה יותר להיות במרכז עיר. ניקח לדוגמה שתי חברות בארץ: מוטורולה ו־IBM. המפעל הגדול של מוטורולה היה בעבר ביד אליהו, ולפני כמה שנים עבר לאיירפורט סיטי. לפני ארבעה חודשים נודע שהם חוזרים לעיר. אותו הדבר עם IBM, שלאחר גלות קצרה בפתח תקווה, חוזרים לבניין המקורי. ככל שהתעשיות טכנולוגיות יותר וצריכות יותר כוח אדם איכותי - הן חוזרות למרכזי ערים. זה קורה בלונדון, בפריז ובניו יורק".

זה משהו שהתעשיות דורשות?
"בסופו של דבר, החברה עצמה תחליט היכן למקם את המשרדים שלה. ערים שמלינות על מימוש של פחות מ־%40 בשטחי המסחר, לא מבינות שאם הן היו ממקמות את התעסוקה במרכז העיר, בשילוב תחנת רכבת ואולי אקדמיה קטנה, ודאי שהן היו מצליחות להשכיר, כמו שתל אביב משכירה ב־%70 ויותר".

להתחשב בגמלאים

פקטור נוסף שצריך לתת עליו את הדעת לגביו הוא פנסיונרים שרוצים וצריכים לשוב לשוק העבודה. "בשנים הקרובות כמות האנשים שייצאו לפנסיה וירצו להמשיך לעבוד תכפיל את עצמה. מדובר באנשים רבים עם מיומנויות גבוהות, שחבל יהיה להפסיד אותם", אומרת מליס. "אבל דווקא הם זקוקים לנגישות של תחבורה ציבורית, שאין במתחמים מרוחקים".

ניסיתם לעשות פרויקט כזה בארץ?
"אנחנו עובדים על כמה פרויקטים, אחד מהם הוא שינוי תוכנית המתאר במודיעין. קיבלנו תוכנית שהיתה לגמרי פרברית, כשבתוך פארק בן שמן יש שני איי תעסוקה, שלא קשורים לעיר. בתוכנית המתאר החדשה של העיר ויתרנו על חלק גדול מהבנייה בשטחים הפתוחים וריכזנו מרכז עירוני, בית חולים, מגורים, אוניברסיטה ותחנת רכבת בצורה כזאת שמחברת את אזור התעסוקה הקיים - שעומד חצי ריק - עם העיר. פשוט עשינו חלוקה אחרת. על בסיס של תב"א מיושנת, לא אקולוגית ולא עירונית, הצלחנו לעשות אחלה מרכז עיר היסטורי. וזה משהו שאפשר לעשות. עשינו זאת גם בגדרה, ועושים את זה בנס ציונה ובהוד השרון. אם ממקמים נכון את האנרגיות של העיר, כמעט בכל עיר בישראל יכול להיות מרכז עם עירוב שימושים, עם רכבת ואזור שלם שהוא אינטנסיבי. זה לא בשמיים".

ניצול משאבים

אחד הפרויקטים הבודדים של קבוצות רכישה שהתקיימו בעיצומו של משבר הקורונה שייך לחברת גבע נדל"ן, שלקחה בניין ישן בשיכון דן, בלב שכונת המגורים, והפכה אותו לבניין משרדים קצת אחר. "מדובר במבנה משרדים שנמצא ברחוב מגורים בשכונה צפון תל אביבית שקטה", אומר גלעד רוזה, שותף בגבע נדל"ן. "היתה בו חלוקה למשרדים קטנים וגינות. משהו מאוד אינטימי ובוטיקי, שמתאים לתקופה ונבע מצורך של אנשים ובעלי עסקים שמתגוררים קרוב להגיע למשרד שהוא מעין בית, ולא לעמוד בפקקים בלתי אפשריים".

רמת החייל ושיכון דן לא כל כך רחוקים זה מזה. אז מה השוני?
"הקורונה גרמה לכך שאנשים לא רוצים להתקהל. במגדלי משרדים אתה נמצא במעליות עמוסות. מצטופף בחניונים, ולא תמיד יש חניה לאורחים. פה יש אופי שונה וזו לחלוטין תחילתה של מגמה, שתיקח את הדור הבא של המשרדים לכיוון 'לוקאלי', עירוב בין מגורים ומסחר. זה לא רק ימנע פקקי תנועה כבדים, אלא גם חוסך זמן אישי".

אתה צופה את המשך המגמה גם ביום שאחרי הקורונה?
"אנחנו כנראה לא נחזור לאותו מקום שהגענו אליו. אנשים מבינים שיש יתרונות לעבודה מסוג אחר. המגמה המקומית תיקח זמן. כמה? עוד נראה. המצב גרם גם למעסיקים להבין איך הם מעסיקים את העובדים שלהם".

מי הגיע לפרויקט הזה?
"אנשים שגרים בסביבה, הרבה בעלי מקצועות קטנים, שרוצים לבוא ברגל או לא להיכנס לתוך רמת החייל. גם לקבל אורחים זה שונה לגמרי. יש פה חניה ברחוב. כולם נוסעים לעבודה בבוקר, אז יש חניה. מצד שני, אם מגיעים לרמת החייל בשעות העומס, החניון מלא, ובסוף הזמן הזה מתורגם לכסף".

האם אפשר לומר שזה משרת לא רק את המשרדים, אלא גם אנשים שגרים ליד משרדים? למשל, בשנות ה־70, דירה מעל חנות נחשבה להכי נמוך שיש. איך מרגיעים את התושבים שזה לא כך כיום?
"חד־משמעית זה לא כך כיום. היום גם הגישה התכנונית היא דווקא כן לייצר שימושים מעורבים, באותו בניין אפילו. שימוש של מגורים ומסחר. אדם שגר בבניין והמשרד שלו חמש קומות למטה - זה הכי אופטימלי שיש. וברמת השכונה, ככל שהמשרדים יותר לוקאליים, יותר קרובים לבית, זה חוסך המון זמן. למשל, מגדל השחר בגבעתיים. יש בו גם מסחר וגם משרדים עם חדר כושר וחיי קהילה. אני חושב שזו מערכת שמזינה את עצמה בצורה הכי חיובית שיש. המגורים משתמשים בשירותים של המשרדים וזה ניצול מקסימלי של משאבים".