רכישת דירת מגורים היא אחת ההחלטות החשובות ואחת ההשקעות המהותיות במהלך החיים. האם עכשיו זה הזמן הנכון לממש את החלום ולעשות את הצעד? ומה יקרה בשוק הנדל"ן ברגע שבו נתחיל כבר להרגיש את אפקט החיסונים ותחל החזרה לשגרה?
"החציון הראשון של השנה החולפת, ובייחוד הרבעון השני, לא היה פשוט מבחינת שוק הנדל"ן, אבל המשכנו לעשות עסקים כל יום, כולל באפריל. בסגר הראשון הייתה ירידה ניכרת בהיקף הפעילות, אבל לא הייתה עצירה וגם לא הייתה ירידה במחירים", אומר ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת רי/מקס ישראל.
"הרבעונים השלישי והרביעי של 2020 היו הרבעונים הכי טובים בהיסטוריה של הרשת שלנו. דצמבר היה החודש הכי טוב שלנו אי פעם. המחירים לא ירדו, אלא המשיכו לעלות כמעט בכל אזור ובכל סוג של דירה, בייחוד בדירות שיש להן מרחב חיצוני, מרחב פתוח, כמו פנטהאוזים או קוטג'ים. אגב, ראינו את המגמה הזאת גם ברוב מדינות המערב. בגרמניה ובארה"ב, למשל, ראינו עליית מחירים בשנת הקורונה".
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מהשוואת מחירי העסקאות (דירות חדשות ויד שנייה) שנעשו בחודשים אוקטובר־נובמבר 2020, לעומת מחירי העסקאות שנעשו בחודשים ספטמבר־אוקטובר 2020, נמצא כי מחירי הדירות עלו באחוז. מהשוואת העסקאות שנעשו באוקטובר־נובמבר 2020 לעומת אוקטובר־נובמבר 2019, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב־3.2%.
"בעקבות אפקט החיסונים ובגלל הירידה המתמשכת בהתחלות בנייה והריבית הנמוכה במשק, אני צופה עליות מחירים גם בתחילת 2021, עם פריצה מאמצע השנה", אומר רסקין. "מחקר שערכנו בשיתוף מכון המחקר שילוב מראה כי אנו עתידים לראות בשוק הדיור ביקושים העולים על ההיצע בשנתיים הקרובות. גם זה מעיד על עליית מחירי הדירות. זה נכון שיש כעת הרבה אנשים שנמצאים בחל"ת, אבל אחוז הבעיות שרואים בהחזר המשכנתאות בבנקים הוא קטן. כלומר, מעט משפחות יצטרכו למכור את ביתן מפני שהן לא עומדות במשכנתה".
"מצד אחר יש הרבה מאוד חבר'ה שעובדים בהייטק עם משכורות גבוהות וקונים דירות. נוסף לכך, המדינה הורידה את מס הרכישה לנכס שני מ־8% ל־5%. לכן אם מתייחסים לכל הנתונים הללו יחד, הם מראים שהמחירים יעלו. אנחנו גם נהיה המדינה הראשונה שתחזור לחיים נורמליים יותר, המשק הולך להשתחרר באופן כללי, וגם אנשים שנמצאים בצרות כרגע - מצבם יהיה טוב יותר בעוד חצי שנה".
מתי נרגיש את הקפיצה במחירים?
"הצפי שלי הוא שתהיה עליית מחירים בחצי הראשון של השנה. ברוב המקרים היא תהיה חד־ספרתית, אולם בחציון השני נראה שהתהליך הזה הולך להתעצם בצורה ניכרת, משום שאז כבר נתחיל להרגיש את אפקט החיסונים ואת חזרתו של המשק. חברים ומשפחה כל הזמן שואלים אותי מה לעשות, ואני אומר להם לקנות עכשיו ולא לחכות. אף אחד לא יכול לדעת ב־ 100% מה יקרה, אני לא נביא, אבל יש המון אינדיקטורים שמצביעים על כך שמחירי הנדל"ן עומדים לעלות בצורה ניכרת".
מהעיר למושב
"הביקוש לדירות מתחלק בין זוגות צעירים, משקיעים ומשפרי דיור. גם כיום, בתקופת הקורונה, שוק הנדל"ן פעיל ויש בו ביקוש גבוה מההיצע, מפני שבישראל התחלות הבנייה נמוכות, היצע הקרקעות לבנייה נמוך מאוד, ואילו האוכלוסייה הולכת וגדלה. לכן כל הזמן יש רכישות של דירות", אומרת שרה מידה, מנהלת מקצועית של מחלקת הנדל"ן בחברת לוי יצחק (עורך מחירון הדירות).
"אם בשנה רגילה נמכרות כ־100 אלף דירות יד שנייה, בשנה החולפת נמכרו כ־10%־12% פחות, אבל יש כל הזמן פעילות ויש תנועה. במהלך הקורונה, במרבית הערים לא הייתה ירידת מחירים בכלל, למעט מחירים שירדו בערים כמו ראש העין או עפולה, כי שם היה היצע גדול מאוד, בנו אלפי דירות. ראינו זאת גם במחירי דירות ליד אוניברסיטאות, למשל בבאר שבע, שנרכשו בידי משקיעים קטנים שעכשיו היו זקוקים לכסף ונאלצו למכור אותן במחיר נמוך ממה שיכלו לקבל קודם. אבל באמירה כללית, הקורונה לא הורידה את מחירי הדירות. בהרבה מקומות ראינו עלייה במחירי הדירות של 0.5%־2%".
לדברי מידה, השינוי המהותי שהביאה הקורונה הוא בכך שהיא הוציאה את עניין המיקום מהמשוואה. "בדרך כלל הלוקיישן, המיקום של הדירה, היה הדבר הראשון, החשוב ביותר", היא מסבירה. "בזמן הקורונה ירד הלוקיישן מגדולתו, ואנחנו יותר מחפשים את הדירה עצמה. אין יותר 'העיקר להיות בתל אביב ברוטשילד'. זה השתנה. בקורונה כולם היו בבית. הסטודנטים לא חזרו לאוניברסיטה, ההורים עבדו מהבית ובהרבה מאוד משפחות הורגש הצורך בדירה יותר גדולה. זה גורם להתפשרות על הלוקיישן".
מה זה אומר?
"למשל, במקום לגור בדירת שלושה חדרים צפופה בתל אביב או ברמת גן, קונים באותו כסף בדיוק דירת קרקע או קוטג' קטן במושב בסביבה. או שבמקום דירת שלושה חדרים בנתניה, קונים משהו גדול יותר בחדרה".
מה הצפי לתקופה הקרובה?
"אנחנו צופים שעם היציאה מהקורונה תהיה עליית מחירים. גם משום שנצא מהסגר וגם מכיוון שיש צורך, יש ביקוש. בעקבות הקורונה אנשים מרגישים שהם זקוקים ליציבות. אם קודם הם חשבו לגור בשכירות, כיום רבים מחפשים דווקא לרכוש. היום יש גם שינוי במשכנתאות. אפשר לקחת משכנתאות בריבית נמוכה לתקופה ממושכת מאוד, וגם זה מביא אנשים לרכוש דירות".
אנשים רבים נמצאים בתקופה זו בחוסר ביטחון כלכלי.
"נכון, יש חוסר ביטחון כלכלי, אבל זה עדיין לא מוריד את הביקוש לדירות. בארץ יש אנשים רבים שהם בעלי יכולת, והיכולת שלהם לא השתנתה בהרבה גם בתקופת המגיפה. מי ששכר בעבר דירה ועבר עכשיו לגור עם אמא שלו, הוא לא זה שיקנה דירה. אבל זוגות נשואים או משפחות צעירות עם ילדים שמחפשים את הביטחון - הם הראשונים שרוצים היום לרכוש דירה".
ומה בנוגע למחירי הדירות?
"אנחנו צופים עליית מחירים במקומות רבים. למשל, בבת ים צופים עלייה של כ־8%־10% בשל הרכבת הקלה שעתידה להגיע לשם. כבר היום רואים עליית מחירים בבת ים. אנחנו צופים שגם באילת יהיה 'בום' אחרי הקורונה, עלייה של כ־9%. אילת היא למעשה החוץ לארץ של מדינת ישראל. אין שם היצע מספיק גדול של דירות, ומצד שני יש ביקוש של משקיעים וגם של תושבים מקומיים ושל תושבי חוץ. בירושלים צפויה עליית מחירים של עד 2% ובכרמיאל כ־2%־3%. גם בבאר שבע, אחרי תקופה שבה משקיעים מכרו שם דירות במחירים נמוכים יותר, זה יעלה חזרה, סביב ה־3%. בעיר התחתית בחיפה המחירים צפויים לעלות בין 3%־4% . לעומת זאת, על הכרמל אנו לא צופים שיהיו עליות מחירים. בצפון תל אביב ובמרכזה יעלו המחירים ב־2%־3%, ואילו בדרום העיר ובמזרחה - בין 8%־12%".
מה היית ממליצה למי שמתלבט בימים אלה בנוגע לרכישת דירה?
"הייתי ממליצה מאוד לרכוש, משום שהיום עדיין יש לך יותר אפשרויות מיקוח. אם אנשים 'חנוקים' ונמצאים במצב כלכלי שמחייב אותם למכור, יש לך יותר אפשרות למיקוח. אנשים כרגע גמישים יותר גם משום שהם צריכים כסף או שיש כאלה שמרגישים צורך לשפר דיור ולכן רוצים למכור במהרה את הדירה שלהם ולרכוש אחרת. ברגע שתסתיים הקורונה ונחזור לחיים נוראליים, תהיה עליית מחירים ואנשים יהיו גמישים פחות. לכן אם אתם רואים נכס שמוצא חן בעיניכם ומתאים לצרכים שלכם - מומלץ לקנות. אנחנו חיים במדינה של חוסר ודאות כלכלית וביטחונית, אבל שוק הנדל"ן לא נח לרגע".
כסף זול
"התשובה שלי לאנשים שמתלבטים בנוגע לרכישת דירה היא שזה כדאי מאוד - רוצו לקנות", אומר חנן צאיג, מומחה לביטחון כלכלי והבעלים של "משכנתה חדשה", חברה לייעוץ משכנתאות. "האופציה היא לגור בשכירות או לשלם משכנתה. לשלם שכירות זה פשוט לזרוק את הכסף לפח. כרגע הריביות על המשכנתאות הן בשפל חסר תקדים, הכסף זול. זה דבר שמאפיין משברים באופן כללי ואת הרצון להניע את הכלכלה מצד הממשלה והבנקים. כידוע, נדל"ן הוא הקטר של המשק. כשאני קונה דירה, יש סביבי כל כך הרבה פעולות שנעשות: תשלום לקבלן, לעורך הדין, לשיפוצים, לכלים סניטריים, לרהיטים וכדומה. אלה דברים שמצמיחים, וזאת המשימה של כל ממשלה - לייצר צמיחה חיובית".
לדברי צאיג, סיבה נוספת שבגינה כדאי לרכוש דירה בתקופה הקרובה היא ההערכה שעם היציאה ממשבר הקורונה המחירים יחלו לעלות. "חווינו לא מעט משברים כלכליים בשנים האחרונות", הוא אומר. "המשברים הם שונים, אבל התנהגות השוק די דומה. מה שמאפיין יותר מכל את היציאה ממשבר זאת עליית מחירים מתונה עד מהירה. כשאנשים מרגישים שהסכנה חלפה, הם רצים חזרה לדבר הבטוח ביותר - הנדל"ן. נדל"ן הוא תיק ההשקעות הבטוח ביותר בישראל. בניגוד לבורסה, זה אי של יציבות והערך שלו לא יכול להימחק ביום אחד".
מה היית ממליץ למי שחולם לרכוש דירה אבל נמצא כרגע בחל"ת?
"למי שעתידו הכלכלי לוט בערפל, אבל אינו רוצה לפספס את המומנטום, הייתי מציע להיעזר בפתרונות יצירתיים אחרים. מובן שלא לכל אחד יש את האפשרות לפתרונות כאלה. למשל, עזרה של ההורים כערבים, או 'משכנתה הפוכה', שניתנת לבני 60 פלוס שיכולים לקבל כסף תמורת משכון ביתם וככה לעזור לנכדים שלהם. כדאי מאוד לרכוש היום, כי מחר יהיה יקר יותר. אני גם ממליץ להיעזר באנשי מקצוע שיכוונו אותך לפתרון המתאים לך ביותר, ולפני הפגישה לוודא שהם חברי התאחדות יועצי המשכנתאות".
למרות המלצתו לרכוש כעת דירה, צאיג מסייג ואומר: "זה חייב, כמובן, גם להיות בממשק עם כלכלת המשפחה שלך. אם במקום לשלם 4,000 שקלים שכר דירה אפשר לשלם כ־4,000 שקלים משכנתה ולרכוש נכס משלך - ודאי שכדאי לעשות את המאמץ ולגייס את ההון העצמי. אבל כל הצעדים הללו צריכים להסתדר בצורה טובה ביחס לתזרים המשפחתי. אני לא ממליץ לקחת הלוואות חונקות כדי להגיע לבית, אבל להישאר בלי כסף לקנות אוכל. העיקר זו הבריאות הפיננסית".
לתכנן קדימה
"הדבר החשוב בכל החלטה, בייחוד בהחלטה מהותית כמו רכישת דירה, הוא לבחון את יכולת ההחזר החודשי", אומרת דבי קצב, יועצת לניהול כלכלי אישי. "גם אם הריביות על המשכנתה נמוכות כרגע וגם אם יש צפי לעליית מחירים, עדיין מה שצריך לעשות לפני קבלת ההחלטה הוא לבחון את ההוצאות שיש לך כרגע כמשק בית. צריך לחשב את ההוצאות הממוצעות החודשיות הקשיחות (שכר דירה, ועד בית, גן, ארנונה, חשמל, מים, ביטוחים וכדומה) עם ההוצאות הממוצעות המשתנות, כאלה הניתנות לתמרון (מזון, דלק, בגדים וכדומה) - אל מול ההכנסה החודשית הממוצעת".
"צריך לראות אם כשמחסירים מההכנסה החודשית הממוצעת את שני סוגי ההוצאות נשאר עוד כסף, משום שיכול להיות שהמשכנתה תהיה גבוהה יותר משכר הדירה שאתם משלמים היום. אם ההחזר החודשי של המשכנתה גבוה יותר משכר הדירה הנוכחי, אז כדי לקבל את ההחלטה האם הולכים על הצעד הזה של רכישת דירה - צריך לראות אם בסוף החודש נשאר לכם מספיק כסף לתשלום הפער בין שכר הדירה הנוכחי להחזר המשכנתה. לחלופין אפשר לבדוק אם יש אפשרות לעשות שינויים בחיים שיגרמו לקיצוץ בהוצאות המשתנות".
זה בעצם הקריטריון לקבלת ההחלטה?
"אם הפער בין השכירות שאתם משלמים היום לבין ההחזר החודשי של המשכנתה הוא ענק, יכול להיות שעניין הרכישה אינו ריאלי או שאולי צריך למצוא אלטרנטיבה אחרת לרכישה. למשל, להמשיך לגור בשכירות, אבל לרכוש דירה קטנה יותר במקום אחר ולהשכיר את הנכס החדש שקנית כדי שהשכירות שלו תכסה לך את המשכנתה".
קצב מוסיפה ש"צריך לזכור שלהחזר החודשי של המשכנתה יש גם הוצאות נלוות חודשיות קשיחות של ביטוח חיים על המשכנתא וביטוח מבנה, שגם אותן צריך לכלול בכל התחשיב הזה. צריך גם להסתכל כמה שנים קדימה על הוצאות שאולי צפויות, למשל הולדת ילד נוסף, שזה אומר עלויות נוספות על מטפלת. חשוב מאוד לבדוק את כל הנתונים האלה לפני קבלת ההחלטה אם לרכוש, מה לרכוש ואיפה, כדי לא להגיע למצב של מפח נפש אחרי הרכישה. לא מומלץ להגיע למצב שבו פתאום אתם רואים שאין לכם באמת יכולת להחזיר את המשכנתה או שאתם צריכים לעשות שינוי מטורף ברמת החיים שלכם רק כדי שתוכלו להגיד שיש לכם דירה".
