מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בירושלים?

כידוע, קיימים הבדלים מהותיים בשווי נכסי המקרקעין בין שכונה לשכונה.

מלבד ההתמצאות בין אופי השכונות ופערי השווי, שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לשליטה מוחלטת בסוגיות מיסוי מקרקעין.

במאמר זה נדבר על סוגיות מיסוי נפוצות על מנת שתתחקרו את שמאי המקרקעין אשר את שירותיו תרצו לשכור. אם השמאי מגמגם או לא משרה לכם בטחון והרגשה שאתם בידיים טובות, אנו ממליצים להמשיך לחפש את השמאי הנכון עבורכם.
 
כאמור, מטרתו של מאמר זה הינו להאיר את עיניכם לסוגיות מיסוי מקרקעין בנושאים נפוצים ולסייע לכם לבחור את שמאי המקרקעין הנכון והמקצועי ביותר.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על המושגים שווי שוק ושווי זכויות?
במאמר זה אנו נדבר הרבה על המושג שווי זכויות.

• שווי זכויות בעצם סכום הכסף אשר נותר בידיכם לאחר ביצוע עסקה במקרקעין.
• שווי שוק, הינו מחיר ראוי בו ניתן למכור את הנכס.

לדוגמה, חנות בשכונת סנהדריה אשר שווי השוק שלה הינו 1,000,000 ₪ מוצעת למכירה. בהנחה והמוכר ימכור את החנות, יחולו עליו מיסים רבים. בין המסים הנפוצים: מס שבח, היטל השבחה ומיסוי לרשות מקרקעי ישראל. בנכסים מסחריים, שיעורי מס השבח גבוהים ויכולים להגיע גם ל - 40% ממחיר המכירה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על היטל השבחה
היטל השבחה משולם על זכויות בנייה אשר אושרו בנכס וטרם נוצלו על ידיכם.

דוגמה:
בשנת 1960 רכשתם בית בגודל של 150 מ"ר היושב על מגרש של 400 מ"ר. בשנת 1974 אושרה תכנית מספר 1 אשר מתירה תוספת בנייה של 100 מ"ר בקומה נוספת. בשנת 2010 אושרה תכנית מספר 2 המתירה הקמת מרתף בשטח של 100 מ"ר.

אם אתם רוצים למכור היום את הבית, כמה כסף יישאר בידיכם על פי נתוני הדוגמה?

בגין תכנית מספר 1 לא תשלמו היטל השבחה. היות והתכנית אושרה לפני שנת 1975 - טרם קיומם של סעיפי החוק לעניין היטל השבחה.

בגין תכנית מספר 2, הסיפור מורכב יותר. שמאי מקרקעין בירושלים אשר בקיא בתחומי מיסוי המקרקעין והיטל ההשבחה ייתכן ויבצע "דחייה למימוש".

בבתים פרטיים מקובל לאמוד את חייו הכלכליים לתקופה של בין 50 - 60 שנים. אם הבית חדש, אין כדאיות כלכלית בהריסתו לצורך בניית מרתף. אם הבית וותיק ואינו תורם הרבה לשווי, אזי קיימת כדאיות בהריסתו והקמת בית חדש הכולל מרתף.

לנוחיותכם, נבצע שני תחשיבים לצורך אמדן היטל ההשבחה. תחשיב אחד אילו הבית חדש ואין כדאיות להרסו ותחשיב נוסף בהנחה כי הבית וותיק וכלכלית משתלם להרסו:

בית אשר גילו 55 שנים, נותרו לו 5 שנות תרומה כלכלית ולפיכך קיימת כדאיות להרסו לטובת המרתף. לפיכך, אנו נדחה את היטל ההשבחה בגין המרתף ל - 5 שנים במקדם היוון של 5%.

מה משמעות המושג מ"ר מבונה?
מ"ר מבונה הינו מטר קרקע רבוע אשר כולל את זכויות הבנייה. לצורך חילוץ שווי של מ"ר מבונה שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לחלק את שווי הנכס ביזמות השחוקה, להפחית עלויות בנייה ולחלק בשטח הבית.

דוגמה לתחשיב שווי מ"ר מבונה בבית בשטח של 200 מ"ר:

• שווי בית פרטי: 2,500,000 ₪.
• רווי יזמי שחוק: 10%.
• עלויות בנייה: 600,000 ₪.
• שווי מ"ר מבונה: 8,363 ₪.

בהנחה ותכנית מספר 2 אושרה בשנת 2010, שמאי מקרקעין בירושלים נדרש לקחת את ערכי השווי אשר היו בשנת 2010 ולא את השווי כיום.

מה צריך לדעת שמאי דירות בירושלים על מס שבח
מס השבח הינו מס אשר משולם לקופת המדינה. מס שבח משולם על עליית שווי המקרקעין מפעולות כלכליות שביצעה המדינה.

שמאי דירות בירושלים נדרש לשליטה מוחלטת בכל הקשור לסוגיות מס השבח.

בכל הקשור לנכסי מגורים (הנחשבים סוציאליים) קיימות הטבות מס רבות. בין הסעיפים הנפוצים:

• 49ב' - פטור לדירות יוקרה עד לתקרה של כ - 4,500,000 ₪.
• 49ז' - פטור חלקי או מלא ממס שבח בגין עסקה שמחירה מושפע מזכויות בנייה נוספות - עד לתקרה של כ - 2,150,000 ₪.
• חישוב מס ליניארי - פטור מלא על השבח שנוצר לפני יום 1.1.2014.
• ניכויים על פי סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין.

שמאי מקרקעין בירושלים אשר נדרש לבצע הערכת שווי זכויות במקרקעין נדרש לבצע תחשיב מס מדויק תוך כדי שימוש במגוון ההטבות מכח החוק.

דוגמה:
שני אחים ירשו דירה וחנות. כל נכס שווה 1,000,000 ₪. האחים החליטו כי כל אחד ייקח נכס אחד ובכך החלוקה תהיה שווה.

לא כך הדבר! יש לבחון את שווי הזכויות ולא רק את שווי השוק! כידוע, הורשה אינה מוגדרת כעסקה במקרקעין ולכן העברת נכס ממוריש ליורש אינה חייבת במס.

מצד שני, כאשר היורש יבקש למכור / לממש את הירושה, יידרש לתשלומי מס שבח על פי חבותו של המוריש, אילו המוריש בחיים. האח אשר ייקח את הדירה, לא ישלם מס שבח במכירתה היות וזו דירתו היחידה של המוריש והיא פטורה ממס שבח. האח שייקח את החנות, ישלם מס שבח גבוה שיכול להגיע גם ל - 40% מס.

במכירת הדירה יוותר בידי האח הראשון 1,000,000 ₪. במכירת החנות יוותר בידי האח השני 600,000 ₪ בלבד. לא חלוקה הוגנת. פניה לשמאי מקרקעין בירושלם הבקיא ברזי מיסוי מקרקעין תסייע לכם בקבלת החלטה מושכלת.

קיימים מקרים רבים כאשר נמכר בית מגורים וותיק הכולל זכויות בנייה רבות. כאשר שמאי מקרקעין בירושלים קבע כי שווי המכירה מושפע מזכויות בנייה, ניתן לעשות שימוש בסעיף 49ז'. הסעיף מתיר לנו "להעמיס" חלק מזכויות הבנייה על שווי הבית עד לתקרה של כ - 2,150,000 ₪.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בירושלים על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל
נכסי מקרקעין המוחכרים מרשות מקרקעי ישראל כפופים לתשלומים שונים בביצוע עסקה או בניצול זכויות הבנייה. בין התשלומים הנפוצים:

• דמי היוון
  תשלום מראש עבור תקופת השימוש במקרקעין.
• דמי הסכמה
  דמי הסכמה מהווים בעצם מעין "מס שבח" של מנהל מקרקעי ישראל. דמי ההסכמה משולמים על עליית השווי של הקרקע.
• דמי היתר
  דמי היתר הינו תשלום עבור רכישת זכויות בנייה נוספות.
• הקניית בעלות
  תשלום לרשות מקרקעי ישראל לצורך קבלת בעלות מלאה על הקרקע.

במקרים רבים, רשות מקרקעי ישראל מקנה פטורים והטבות סוציאליות. שמאי מקרקעין בירושלים אשר בקיא בנהלי רשות מקרקעי ישראל נדרש לעשות שימוש נרחב בכל סעיפי הפטור בבואו לאמוד תשלומים לרשות מקרקעי ישראל.

בין ההטבות הנפוצות:

• הקניית בעלות על דירות בבנייה רוויה - ללא תשלום.
• פטור מתשלום דמי היוון על יתרת זכויות הבנייה במגרשים הקטנים מ - 280 מ"ר.
• הטבה בדמי היוון על פי החלטת "יובל חכירה" - זקיפת התשלום ששולם מראש על לתקרה.

לדוגמה, שילמתם דמי חכירה ראשונים בשיעור של 41% - ייחשב אילו שילמתם דמי חכירה ראשונים של 80%. שילמתם דמי חכירה ראשונים בשיעור של 1% - ייחשב אילו שילמתם דמי חכירה ראשונים של 40%.

תחשיב לדוגמה:

לסיכום:
בביצוע עסקאות במקרקעין רב הנסתר על הגלוי. בבחירתכם את שמאי המקרקעין תוודאו כי השמאי בקיא בכל תחומי שמאות המקרקעין.

שמאי מקרקעין בעל השקפה נרחבת וידע מגוון יסייע לכם רבות בנושאי מיסוי מקרקעין.

קישור לכתבה מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בירושלים.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א.פז שמאות מקרקעין
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/ 

*המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.