מיד אחרי רעידת האדמה השנייה בצפון, השאיר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, הודעה לשרת הפנים, איילת שקד וכתב, "חייבים להאריך את תכנית תמ"א 38".

מבלי לפקפק חלילה בדאגתו הכנה של סרוגו לאזרחי ישראל, בעיקר לאלה שמתגוררים במבנים רעועים לאורך הסורי אפריקאי, יש לסרוגו, כנציג הקבלנים, גם אינטרס כלכלי מובהק להאריך את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (שאמורה לעבור מהעולם באוקטובר הבא).

מיותר לציין כדי לתמרץ קבלנים לחזק מבנים, ניתנות להם זכויות בניה מוגדלות וקיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בניה, מה שמכניס הרבה מאוד כסף לכיסם.

הבעיה היא, שקבלנים לא רוצים לחזק מבנים בצפון, כי את הרווחים היפים אפשר למקסם באזורי ביקוש, בעיקר בגוש דן ולהכניס סכומים לא רעים גם בין חדרה לגדרה. "מחירי הקרקע בצפון לא כדאיים לתמ"א 38 וגם לא לפינוי בינוי", הוא מנמק את חוסר הרצון של יזמים להתקרב לפרויקטים שנמצאים שם.

"היו עכשיו שתי רעידות אדמה, זו אחר זו, לפני שבועיים עוד אחת ורעידה נוספת חזקה באזור קפריסין. יש ועדה שהוקמה על ידי המדינה והיא קובעת שהשאלה היא לא אם תהיה רעידת אדמה, אלא מתי. בעבר זה קרה כל מאה שנים והמאה שלנו כבר חלפה.

"צריך להבחין בין מבני ציבור למבנים פרטיים. רעידת האדמה השנייה הייתה בצהריים, כשכל מבני הציבור, גני ילדים, בתי ספר ומרפאות, הומי אדם. מקריית שמונה ועד אילת יש בישראל ערים ישנות שנבנו בשנות ה-70-60 ואם חלילה תהיה כאן רעידת אדמה חזקה, יהיה פה אסון נוראי. זו אזעקת אמת. ב- 2016 המדינה הקצתה 5 מיליארד שקלים לחיזוק מבנים, הכסף צבוע, אבל לא הועבר לביצוע עד היום. המדינה מכריזה הכרזות ולא פועלת, זה נורא.

"המדינה חייבת להכין תכנית רב שנתית עשר שנים קדימה, כדי שבכל שנה יושקעו 10-5 מיליארד שקל בחיזוק מבנים בכל הארץ. לפי המומחים מתחת לים המלח אגורה אנרגיה אדירה שיכולה להביא לרעידת אדמה של 7 בסולם ריכטר, כלומר שערים במרכז הארץ יהרסו. זה לא מספיק לחזק רק את מבני הציבור סביב השבר הסורי-אפריקאי, אלא גם את בתי הספר על עמודים במרכז הארץ".

מה שאתה אומר בעצם, זה שהפרטת חיזוק המבנים שעשתה המדינה באמצעות תמ"א 38 הייתה טעות וצריך לבטל אותה כי היא נכשלה.
"אני לא אומר את זה. הממשלה צריכה לחזק את מבני הציבור וחיזוק המבנים יישאר בידי הקבלנים. תדעי לך שהעולם מתפעל מתמ"א 38 שלנו, שמקנה עודף זכויות לקבלן בלי שהממשלה תתערב. צריך תמ"א 38, או פינוי בינוי, או את חלופת שקד, שתכף נגיע אליה".

אולי הפתרון הוא לחייב קבלנים שרוצים לעשות תמ"א 38 במרכז, לחזק מבנים גם בצפון הלא כל כך רווחי.
"אם המדינה תיתן לנו זכויות נוספות בפרויקטים במרכז, אז זה בהחלט ישתלם לנו".

אתה מתכוון לעוד זכויות בנוסף למה שאתם מקבלים במסגרת התמ"א? גם ככה אתם גורפים בפרויקטים האלה המון כסף.
"זאת אמירה דמגוגית. ולמה? הקבלנים הרוויחו השנה יפה, משום שהרוויחו על מלאי הקרקעות שהיה להם, ואין לזה שום קשר לפרויקטים של תמ"א 38. הקבלנים הם לא מיקשה אחת. אבל לענייננו, לקבל זכויות נוספות בת"א, ראשל"צ ורעננה זה נחמד, אבל ראשי הערים לא יסכימו לזה".

אז אתם רוצים שהמדינה תשלם לכם.
"הנה, עכשיו מגיעים לפתרונות היצירתיים באמת. יש בעיה של שווי הקרקע הנמוך בפריפריה וצריך לתת תמריץ ליזם, וכן, אחד הפתרונות הוא שהמדינה תשלם את ההפרש שמעביר אותך לכדאיות כלכלית וזה יקבע על ידי שמאי מקצועי. אפשרות אחרת, שלא מתרוממת בינתיים, היא קרקע משלימה. אם אני בונה בטבריה - אקבל קרקע נוספת ללא תשלום ועליה אוכל לבנות מלון, משרדים או מבני מגורים".

הסטנדרט הכפול של רמ"י

למה היא לא מתרוממת?
"כי רמ"י לא משתפת פעולה. בדיוק כמו שרמ"י מתנגדת להקצאת קרקע לשכירות ארוכת טווח. הם לא מעוניינים לתת הגדרה כזאת כי היא תוריד את שווי הקרקע".

וכאן אנחנו נכנסים לסטנדרט הכפול של המדינה. ביד אחת היא רוצה להוריד את מחירי הדיור, ובשנייה לא מוכנה לוותר על המיסים הגבוהים שתחום הנדל"ן מכניס לקופת המדינה.

"ב-2021 המדינה הכניסה 23 מיליארד שקלים ממס רכישה ועוד 27 מיליארד שקלים ממכירת הקרקע של רמ"י. הענף שלנו הניב לקופה הציבורית 50 מיליארד שקלים בשנה, שסייעו למדינה להוריד את הגירעון. למה שהיא תוותר עליו?"

הפיתרון: זיכוי במס?

"הפתרון השלישי שיכול לבוא בחשבון הוא חשיבה מחוץ לקופסא: זיכוי במס. הקבלנים יבנו בר"ג, ת"א וראשל"צ ואם יבנו גם פרויקט בטבריה, הם ישלמו פחות מס הכנסה, בדיוק כמו שמקבלים נקודות זיכוי על משפחות יחידניות וילדים. הבניה בפריפריה תכניס יותר מס למדינה מהזיכוי שהיא תיתן לקבלנים, כי את הזיכוי הם יקבלו רק אחרי טופס 4, שהבניין כבר יעמוד ויאוכלס. זה תמריץ ליזם שלא יעלה שקל לקופת המדינה".

תמריץ שיבטיח שהקבלנים ימשיכו להתעשר, ובדרך גם התושבים בפריפריה יזכו בחיזוק מבנים.
"אני מתנגד למונח 'להתעשר'. אף אחד לא עובד בשביל העיניים היפות של מישהו. הקבלנים רוצים להרוויח".

שזה לגיטימי לגמרי, אבל בפרופורציה. מחירי הדיור הפכו למנופחים ומופרכים בכל סדר גודל.
"אני מודה שבטווח המיידי, כשהמחירים עולים, הקבלנים מרוויחים יותר. אבל בסופו של דבר זה רע, כי הרווח הגבוה לא מספיק כדי לכפר על עלויות הקרקע שהם צריכים לקנות לפרויקט הבא. המדינה אשמה בעליית מחירי הקרקע, כי היא לא שיווקה מספיק קרקעות. בשדה דב, למשל, יש קרקע לעשרת אלפים יחידות דיור. למה המדינה הוציאה מכרז רק ל-1,500 יחידות?".

כדי להעלות את המחיר.
"וזאת דוגמא לסכיזופרניה שבה המדינה חיה. הפרויקט נגמר בארבעה וחצי מיליארד שקלים ל-1,500 דירות. זה מטורף. צריך לשווק הרבה קרקעות, כי כללי ההיצע והביקוש עובדים גם כאן".

בועת נדל"ן? "המחירים לא יתרסקו לעולם"

יש כאלה שחוזים שבגלל הנסיקה המוגזמת במחירים תבוא התרסקות.
"המחירים לא יתרסקו לעולם. זה לא יכול לקרות. בשוק יש כמה שחקנים: הממשלה, הקבלנים והרוכשים. אם הממשלה תוריד את הביקושים, כמו בהשתת מס רכישה על משקיעים, היא גורמת להם לא להשכיר ולא למכור דירות וככה המחירים עולים. הקבלנים מגיבים לשוק ולפעולות הממשלה. הם יבנו פחות, ההיצע יצטמצם והמחיר יעלה. הממשלה צריכה לפעול להגדלת היצע הדירות.

"אלקין, שקד וליברמן פעלו במשותף והציגו תכנית שתכליתה הגדלת ההיצע שכוללת אישורים לעובדים זרים, רישוי עצמי וזירוז הליכים בירוקרטיים. המבחן יהיה בביצוע. רמ"י צריכה למכור יותר קרקעות. וכן, צריך לספור את המכירות עצמן, את יחידות הדיור ולא את השיווק והחוברות שהיא מפיצה, בואו לא נעבוד על עצמנו. אם נגיע למכירת 50,000 יחידות ברמ"י, 10,000 בקרקעות פרטיות ועוד 15,000 בהתחדשות עירונית, סה"כ 75,000 יחידות בשנה, רק אז נראה בלימה בעליית המחירים".

אפשר בכלל להגיע למספרים האלה?
"זה תלוי ביכולת של הממשלה בביצוע. החסם המרכזי הן הרשויות המקומיות, שלא ממהרות לתת היתרים, בגלל בעיות של תשתיות, או ארנונה לא אטרקטיבית. צריך לפצות אותן האמצעות הוספת בתי ספר וגני ילדים. אם היו לוקחים מחצית מ- 50 המיליארד שהכניס הנדל"ן למדינה ב-2021 לטובת הרשויות המקומיות, זה היה עובד. לנו יש קשר מצוי עם חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי, ואני מקווה שיעזרו לרשויות המקומיות בנושא התמיכה בתשתיות".

"חלופת שקד" שהזכיר סרוגו, היא התכנית של שרת הפנים, איילת שקד, שהציגה תכנית שאמורה להחליף את התמ"א ההיסטורית, ושמה: "התכנית הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה", אותה היא מקדמת בכל הכוח, אבל כרגע, בלי הרבה הצלחה.

"חלופת שקד עושה שדרוג תכנוני לתמ"א 38", מסביר סרוגו, "הטענות היו שתמ"א 38 מחדשת רק את הבניין ולא את הסביבה שלו ומעמיסה על התשתיות הקיימות, ביוב, מים, חניה. מה שעוד היה רע, שנתנו רק תוספת של שתיים וחצי קומות נוספות.

"ככה יצא שאת האריזה והבניה מחדש עשו רק בת"א וגבעתיים, ובשאר ערי המרכז וברחבי הארץ עשו רק חיזוק, בלי בניה נוספת, מה שלא שינה את איכות החיים של הדיירים. החלופה של שקד נותנת 400% בניה והופכת את הפריפריה הקרובה, בין גדרה לחדרה, לכדאית כלכלית בהריסה ובנייה. היא גם מייצרת 15% נוספים בקומת הקרקע או במינוס 1, שבה אפשר להקים גן ילדים עם חצר וכניסה נפרדת. זה יכול לעשות קצת רעש לשכנים וזה לא נורא. אבל לא יכול להיות שם מעון לנשים מוכות".

למה מעון לנשים מוכות לא יכול להיות בבניין מגורים?
"כי אנשים לא יקנו דירות בבניינים שיש בהם מעון לנשים מוכות או 'אל סם', שקצת בעייתיים. הם יכולים להיות בשטחים חומים, ציבוריים. אם יש גן ילדים על קומה אחת, אפשר לבנות עליו עוד חמש קומות ולמקם אותם שם, לנצל טוב יותר את השטח".

חלופת שקד לא מתקדמת לשום מקום.
"תשאלי את הכנסת למה. חלופת שקד עברה בקריאה ראשונה ונמצאת עכשיו בוועדת הכנסת, והיו"ר לא מעלה אותה להצבעה. בסוף פברואר יסתיים מושב החורף, כך שזה ידחה לאפריל לפחות ותמ"א 38 מסתיימת באוקטובר הבא. בגלל שיזמים יודעים שהיא מסתיימת, כבר שנה שאין פרויקטים חדשים כי הם לוקחים זמן, וככה נגרם נזק - לא עושים חיזוק מבנים ולא מוסיפים יחידות דיור. ביקשתי משקד שתאריך את תמ"א 38 לאלתר, והיא אמרה, שאם החלופה לא תאושר עד סוף פברואר, היא תאריך אותה. רעידות האדמה רק חיזקו את הבקשה הזאת והקבלנים מחכים למוצא פיה".