השנים האחרונות היו חלומיות עבור משקיעי הדירות, שהרוויחו פעמיים: מצד אחד, מחירי הדירות המשיכו לטפס והעלו את שווי הנכס שברשותם - ומצד שני, שכר הדירה נמצא גם הוא במגמת עלייה ומניב הכנסות גבוהות יותר.
אלא שנכון ל־2022, אחרי זינוק של 15% במחירי הדירות בשנה האחרונה, וכשהריבית עולה בעקביות ומייקרת את המשכנתאות, מתחדדת השאלה אם גם בתקופה כזו עדיין כדאי לרכוש דירה להשקעה. פנינו למומחים וגילינו שלמרות עליית מחירי הדירות, נותרו עוד לא מעט הזדמנויות לרכישת דירות להשקעה בכל רחבי הארץ - בתנאי שיודעים לזהות אותן בזמן.
“גם היום, השקעה בנדל"ן היא צעד נכון עבור משקיעים לטווחים ארוכים", משוכנע אמיר לזר, יו"ר מאני, חברה לייעוץ משכנתאות מקבוצת רימקס. “הקרקע בישראל היא משאב שהולך ונעלם. לאורך השנים, משקיעים שבוחרים להשקיע חלק מסל ההשקעות שלהם בנדל"ן, נהנים וייהנו גם בעתיד הן מתזרים והן מרווחי הון.
“משקיע יכול להרוויח מהשקעה בנדל"ן בשני אופנים: דרך אחת להרוויח היא באמצעות קבלת דמי שכירות שוטפים, שמייצרים לו תזרים מזומנים ארוך טווח. הדרך השנייה היא רווח הון שנוצר מכך שהדירה נמצאת באזור מתפתח, שמשביח את ערכה", מוסיף לזר. “בסופו של דבר, רכישת דירה להשקעה היא השקעה פנסיונית ארוכת טווח, שאומנם לא מניבה אחוזי תשואה דו־ספרתיים, אבל כן מניבה לאורך זמן תזרים מזומנים יציב ובטוח, בשוק שיש בו ביקושים קשיחים לדיור, ובדגש על שוק השכירות".
דירות ישנות באזורי ביקוש, המיועדות להתחדשות עירונית
איפה: בכל הארץ, למשל בשכונות יד אליהו ומונטיפיורי בתל אביב
“אחת האופציות המעניינות ביותר עבור משקיעים היום היא השקעה בדירות ישנות שנמצאות באזורים שמקודמים בהם פרויקטים של התחדשות עירונית", אומר רונן שטרית, יו"ר ובעלי רשת אנגלו־סכסון. “בכל מקום שבו קיים פוטנציאל אמיתי להתחדשות עירונית - תמ"א או פינוי־בינוי - ניתן לקבל דירה חדשה, עם מרפסת שמש וממ"ד, במקום הדירה הישנה. פרויקטים כאלה מקודמים במרכז הארץ, בערים כמו בת ים, רמת גן, תל אביב, ראשון לציון והרצליה - אבל גם מחוץ למרכז, מבאר שבע ועד נהריה".
“האזורים שמיועדים להתחדשות עירונית ייראו אחרת בעשור הקרוב", משוכנע לזר. בניינים חדשים ייבנו במקום הישנים, התשתית תהיה חדשה, השכונה תיראה אחרת וסביר מאוד ששכונות מוטות תמ"א יקבלו תנופה, ועליות המחירים בהן יהיו גבוהות יותר.
“אפשר לקחת לדוגמה את שכונת יד אליהו, שעל פי תוכניות עיריית תל אביב צפויה לשנות את פניה. משקיע חכם, שמסתכל עשור קדימה, רואה לפניו שכונה שנמצאת סמוך לנתיבי איילון, במרחק קילומטר אווירי ממרכז תל אביב, ועדיין נמכרת במחירים שפויים, כשהתוכניות הן לשינוי מהותי של פני השכונה.
“שכונה מעניינת נוספת היא שכונת מונטיפיורי בתל אביב, שנמצאת בקרבת מתחם שרונה ועדיין מלאה במוסכים ובבעלי עסקים קטנים. להערכתי, גם היא תשנה את פנייה בעשור הקרוב, וההשקעה בה מאוד מעניינת, בעיקר בגלל המיקום המאוד איכותי שלה".
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית לא יוצאים לפועל, ואם הפרויקט כבר מתקדם, יכול להיות שמחיר הדירה כבר משקף את הרווח העתידי. איך אפשר למצוא את ההזדמנויות בהתחדשות העירונית?
שטרית: “יש מקומות שהוגדרו על ידי העיריות כמיועדים להתחדשות עירונית, אבל הסיכוי שתתקיים בהם התחדשות עירונית שואף לאפס, עקב חוסר כדאיות כלכלית ליזמים. לכן, חשוב לבחון כל פרויקט לגופו - את ההיתכנות שלו ואת קצב ההתקדמות. ככלל, כשיזם כבר מקדם תוכנית ומחתים דיירים - יש סיכוי גבוה שהפרויקט יתקדם. מומלץ לחפש פרויקטים שהגיעו לשלב מתקדם וערך הדירה שמוצעת למכירה עדיין לא מגלם את מלוא רווח ההון העתידי. חלק מבעלי הדירות הישנות, בעיקר אנשים מבוגרים, לא מעוניינים להמתין עוד הרבה שנים עד שיקבלו דירה חדשה. למשקיעים שמוכנים לחכות שבע, שמונה ותשע שנים לדירה, ובינתיים ליהנות משכר דירה עבור הדירה הקיימת, יש כאן הזדמנות".
דירות בסמיכות לרכבת התחתית או הקלה
איפה: בכל מקום שמקודמים בו פרויקטים לקידום מערכת הסעת המונים
לזר: “אני ממליץ למשקיעים לבחון השקעה בנכסים שנמצאים בקרבת הרכבת התחתית או הרכבת הקלה - בין אם מדובר בפרויקטים של מסחר, משרדים או דיור. בכל העולם מודדים שווי של נכס לפי הקרבה לתחנות הרכבת התחתית. בישראל, שסובלת מצפיפות תחבורתית קשה, נכסים שממוקמים בקרבת תחנות הרכבת התחתית או הרכבת הקלה העתידית ייהנו מעליית ערך בעשור הקרוב".
בנייה חדשה
איפה: מתחם ה־1,000 בראשון לציון
לזר: “מדובר במתחם שנמצא על ציר איילון, כביש 431 וקו הרכבת הכבדה והקלה העתידי וצפוי לתפוס תאוצה בשנים הקרובות. אף שלא ידוע בדיוק איך המתחם ייראה, ברור שעומד להיבנות באזור מתחם אסטרטגי, גם בתחום המשרדים והתעסוקה וגם בתחום המגורים".
דירות הסמוכות למרכזי השכלה גבוהה
איפה: בכל הארץ, מתל חי ועד באר שבע
לזר: “לקנות נכסים ליד אוניברסיטאות זה מהלך נכון עסקית. האוניברסיטאות בארץ גדלות משנה לשנה והביקוש לדירות להשכרה באזורים הסמוכים להן הולך וגדל. זה נכון לכל הארץ, בין אם מדובר בתל חי, אריאל או באר שבע".
דירות בריכוזי אוכלוסייה של עולים מחבר העמים
איפה: מגדל העמק
שטרית: “מלחמת רוסיה־אוקראינה הביאה בחודשים האחרונים לגל של עולים ממדינות אלה. רבים מהם מעוניינים לגור באזורים שבהם כבר קיים ריכוז עולים ותיקים. זה מוביל לעלייה בביקושים לדיור להשכרה בריכוזי עולים ותיקים מחבר העמים, למשל במגדל העמק, וזה מוביל לביקושים של משקיעים ולעליות מחירים".
שכונות בפריפריה שצמודות לקו החוף
איפה: העיר התחתית בחיפה, גבעת אולגה, עכו, נהריה
שטרית: “אנחנו רואים עלייה בביקושים בכל השכונות הישנות שצמודות לקו החוף בערים פריפריאליות. מדובר בשכונות שהוזנחו בשנים האחרונות וקיים בהן פוטנציאל להתחדשות עירונית - בין השאר בעיר התחתית בחיפה, בגבעת אולגה ובנהריה. בכל השכונות האלה יש כבר עליית מחירים, והיא צפויה להימשך".
אזורים בפריפריה שצפויים ליהנות מהשיפור בתשתיות התחבורה
איפה: באר שבע, חריש
שטרית: “שיפור תשתיות קירב יישובים בפריפריה הרחוקה והפך אותם לבני היתכנות מבחינת קהל הרוכשים, בוודאי לאור המשך עליות המחירים במרכז. מדובר ביישובים שכביש 6 קיצר את זמן ההגעה מהם למרכז הארץ, למשל באר שבע בדרום, חריש ויישובי הצפון".