על רקע הרפורמה המשפטית: ענף הנדל"ן מראה סימני מצוקה | תמונת מצב

בצל הרפורמה במערכת המשפט, ענף הנדל"ן, שחלקו בתמ"ג נאמד בכ-11.5%, מראה סימני מצוקה ראשונים. מניתוח של "דן אנד ברדסטריט" עולה כי למרות עליה בקצב התחלות הבניה בשנים 2021-2022, במהלכן חצינו לראשונה את רף 60 אלף התחלות בניה, הענף מאופיין בעת הזאת בהתמתנות בביקושים, כתוצאה ממחירן הגבוה של הדירות והרחקתן מהישג ידם של קהלים מסוימים, לצד ירידה בחלקם של המשקיעים והתייקרות הריבית על המשכנתאות.

גורמים בכירים בקואליציה: "אנשי המחנה הממלכתי הרגו את המשא ומתן"

ב"דן אנד ברדסטריט" מעריכים כי התמתנות הביקושים עלולה לתת אותותיה גם על קצב התחלות הבניה, שכאמור עלה בשנת 2022 בראייה שנתית, אך הואט החל מהרבעון הרביעי במהלכו החלה בנייתן של 14 אלף דירות חדשות, ירידה של כ-23% לעומת נתוני התחלות הבניה ברבעון האחרון של שנת 2021.

אז איפה בונים?

בהלימה לריכוז הגבוה של האוכלוסייה באזור המרכז, מחוזות תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור ל-46% מהתחלות הבניה בשנת 2022, בדומה לחלקם בשנת 2021. מחוז הדרום מהווה מקור ל-18% מהתחלות הבניה ומחוז הצפון ל-13% מהתחלות הבניה. מחוז ירושלים רשם עליה ל-11% מהתחלות הבניה בשנת 2022, לעומת 6% בשנת 2021, כתוצאה מבניה ענפה של פרויקטים בעיר בית שמש וכן מעליה בהתחלות בניה של פרויקטי התחדשות עירונית בעיר ירושלים.

קרוב לרבע מהתחלות הבניה הינן בפרויקטי התחדשות עירונית, המשקף עליה בקצב התחלות הבניה בתחום כאשר בשנים 2022 החלו בנייתן של כ-16 אלף יחידות דיור בתחום. בכך עלה חלקן של התחלות בניה בהתחדשות עירונית מסך התחלות הבניה לשיעור של כ-24% בשנת 2022.

בתחום התחדשות עירונית תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור לכ-70% מהתחלות הבניה בשנת 2022, מעט נמוך בהשוואה לשנת 2021, אז חלקם עמד באופן מצרפי על כ-72%. בטווח הבינוני, על פי תוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון, בשנים הבאות צפויים לגדול חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון.

בהלימה לירידה במכירת דירות חדשות, האטה מורגשת בעת הזו גם בשוק המשכנתאות. בחישוב שנתי אמנם היקף המשכנתאות החדשות בשנת 2022 הסתכם בסכום דומה להיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בשנת 2021 (בסך של כ-117 מיליארד ש"ח), אך זאת תוך שונות בין שתי מחציות השנה. אם בתחילת שנת 2022 עוד נרשם שיא כל הזמנים עבור חודש בודד כאשר בחודש מרץ אשתקד הציבור נטל משכנתאות חדשות בהיקף של כ-13.4 מיליארד ש"ח, החל מהמחצית השנייה של 2022, על רקע סדרת העלאות הריבית במשק וייקור המשכנתאות, חלה ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות. הרמה הנמוכה נמשכה גם בתחילת 2023 כאשר בפברואר 2023 היקף המשכנתאות החדשות הסתכם בסך של כ-5.7 מיליארד ש"ח בלבד.

תנאי השוק החדשים, ובעיקרם הירידה בביקושים אל מול עליית הריבית,  הביאו להתמתנות מחירי הדירות בעת האחרונה. כך לפי המדדים האחרונים שפורסמו, בשנים עשר החודשים האחרונים שנבדקו (פברואר 2022 – ינואר 2023) עלו מחירי הדירות ב-14.6% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-17%), קצב נמוך יותר לעומת מדדי אוקטובר 2022 אשר אז העידו על התייקרות הדירות בשיעור של כ-20% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-27%) בחישוב מצטבר של שנים עשר חודשים שקדמו לחודש זה.

במטרה לעודד מכירות, קבלנים מציעים בעת הזו הטבות מימוניות, כגון תשלום מקדמה נמוכה והיתרה באכלוס או לאחריו, פטור מהצמדה למדד תשומות בניה (שגם כך נכון להיום מוגבל בהצמדתו עד 40% מהיתרה שלא שולמה), סבסוד עלויות המשכנתא לתקופה מוגדרת (קצובה) ועוד. לצד אלו ישנם גם פרויקטים שבהם מוצעים הנחות, לרוב במסגרת מבצעי פריסייל (בתחילת המכירות), שנהוגים מאוד בענף, אך עד להאטת קצב הפעילות בחודשים האחרונים, כמעט לא כללו הנחות ממשיות.

על רקע הירידה בביקושים ואי-הוודאות תחת תנאי הענף הנוכחיים, עלה בחודשים האחרונים מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים לכדי שיא של קרוב ל-53 אלף אלף דירות לא מכורות נכון לתחילת פברואר 2023. לשם השוואה בתחילת שנת 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הסתכם בכ-44.5 אלף דירות. מלאי זה, על פי קצב המכירות העדכני, מהווה כ-20 חודשי היצע, לאחר שבתחילת שנת 2022 תחת קצב המכירות הגבוה בענף דאז המלאי היווה כ-10 חודשי היצע.

"הקבלנים לא ממהרים למכור דירות בכל מחיר"

רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט על מלאי הדירות החדשות למכירה: "העלייה במלאי דירות חדשות למכירה מעידה כי למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות 'בכל מחיר' ומעדיף להחזיק דירות, כאשר ייתכן וההנחות הקיימות המוצעות עדיין לא מספיק אטרקטיביות מכדי למשוך קונים באופן מוגבר, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת הגבוהה. יהיה מעניין להמשיך לעקוב אחר המגמה בחודשים הקרובים אשר תעיד על כיוון פני הענף, כאשר ייתכן והעמקת המבצעים או אפילו ירידת מחירים עוד לפנינו, באם הביקושים הנמוכים יימשכו".

ב"דן אנד ברדסטריט" מסבירים כי האינפלציה הגבוהה השוררת במשק ובכלכלות נרחבות ברחבי העולם השפיעה גם על מחירי תשומות הבניה שהתייקרו משמעותית בשנתיים הקודמות, כאשר בשנת 2022 עלה מדד תשומות הבניה למגורים בשיעור של כ-4.8%. מרבית העלייה בשנת 2022 מקורה במחצית הראשונה לשנה כאשר בחמשת החודשים האחרונים אשתקד מדד תשומות הבניה ירד במצטבר בשיעור של כ-0.1%. דווקא כשהיה נדמה שעליית מדד התשומות נבלמה, וקבלנים החלו להציע הטבות לגביו, חזר המדד לעלות בינואר 2023 בשיעור חד של 1.2% נוספים. מאז בפברואר שב המדד לרדת ב-0.2%.

אל כך יש להוסיף את הפיחות המהיר בשקל שחל בשבועות האחרונים, אשר צפוי לייקר את עלות יבוא חומרי הבניין ועלול לתת אותותיו על נתוני המדד הקרובים (להערכתנו השפעה זו טרם הובאה לידי ביטוי במלואה בנתוני המדד האחרונים). תנודות המטבע משפיעות על מחירי המוצרים המיובאים, בהם ברזל ואלומיניום, מוצרי גמר כגון קרמיקה, כלים סניטריים, חיפויי אבן ועוד. חלק ניכר מיבוא ברזל ואלומיניום לישראל מקורו בייצור מטורקיה, שסבלה לאחרונה משורת רעידות אדמה קטלניות, מה שהוביל לפגיעה בתעשייה וביצוא מהמדינה וכפועל יוצא לפגיעה בשרשרת אספקת חומרי בניין לישראל.

כך שיזמים אמנם מציעים פטור מהצמדה, אך מישהו יצטרך לשאת בספיגת עליית המדד הצפויה, בדרך כלל קבלני הביצוע אשר חשופים לעלייה במחירי התשומות ושרשרת האספקה ואינם תמיד מוגנים בהתקשרותם לביצוע הפרויקטים מול היזמים. אותם קבלני ביצוע גם לא נהנו מעליית מחירי הדירות הגבוהה ששררה בענף בשנתיים הקודמות, כאשר הרווחיות העודפת בקרב היזמים בדרך כלל לא גולגלה על קבלני הביצוע. ספקי התשומות לענף הבנייה חשופים אף הם לשחיקה ברווחיות במקרים בהם לא יצליחו לגלגל את לקוחותיהם (הקבלנים) את עליית המחירים במלואה.

רמת הסיכון בענף

רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט, מסבירה כי "על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, ענף הנדל"ן מסורתית מאופיין כענף בסיכון גבוה. המגמות הענפיות תומכות בהיוותרותה של רמת סיכון גבוהה בענף גם בשנת 2023, שאף עלולה להתגבר במהלך השנה. במהלך שנת 2022 כ-1,100 קבלנים נקלעו לכשל פיננסי, בדומה לשנת 2021. קצב הכשלים התגבר במחצית השנייה של שנת 2022, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק המייקרות את עלויות המימון הן לקבלנים והן לרוכשי הדירות, עם צפי להמשך מגמה להערכתנו גם בשנת 2023. סביבת הריבית שהשתנתה מאתגרת בעת הזו את הענף כאשר הענף, על כלל מקטעיו, מאופיין בצרכי מימון גבוהים לטובת ביצוע הפרויקטים, כאשר בהיקפים גבוהים לכל שינוי בריבית השפעה רבה יותר. המינוף בענף הופך חלק מהפרויקטים ללא כדאי וגורם לקבלנים לברור בעת הזו כניסה לפרויקטים חדשים, מה שתורם להאטה הכללית בענף".

לדבריה, "נראה שזה עניין של זמן עד שחברות יזמיות מוכרות עלולות להיקלע לכשל, כאשר יזמים שנכנסו ל"עידן החדש" במינוף גבוה עלולים להתקשות להחזיר את החוב אל מול הירידה הצפויה במכירות. צעדים שכיחים בעת הזו כוללים מימוש נכסים, הכנסת שותפים, מכירת פרויקטים ליזמים אחרים ועוד. ירידה צפויה בנדל"ן עלולה לתת אותותיה גם על ענפים נלווים הניזונים מהענף, בהם תשומות לבניה, מוצרי גמר, מוצרי פנים הבית (קרמיקה, מטבחים), רהיטים וכו'".

היא מוסיפה ומציינת כי "אנו בדן אנד ברדסטריט מלווים מקרוב וסוקרים את הפעילות בענף הנדל"ן בישראל באופן שוטף, כאשר במאגרינו קיימים מעל 30,000 עסקים הפעילים בענף. במסגרת זו, ותחת העלייה ברמת הסיכון, התרענו במהלך השנה החולפת את לקוחותינו בדבר שינויים מהותיים ברמת הסיכון של העסקים, כאשר בחלק ניכר מהמקרים האנליזה התבררה כחיזוי מוקדם מוצלח לשינוי במצב העסקי וסייעה להימנע ממתן אשראי מסוכן בדיעבד. אנו רואים בימים אלו חברות שמקטינות חשיפה מול קבלנים, חברות שאינן רוצות לבטח או לתת מימון לחברות אלו, חברות שחוששות ומבצעות בדיקות רבות מול המאגרים של B&D ברמה יומית.

אם בשנים האחרונות ההיצע לא הדביק את הביקוש, משבר הדיור כולל כעת מחירים גבוהים וקבלנים שתקועים עם דירות מול רוכשים שלא מסוגלים או לא ששים לקנות. זאת בזמן שהאוכלוסייה בישראל ממשיכה לצמוח והרי בטווח הארוך תזדקק לפתרונות דיור. לאחר הכרעת הבחירות בסוף שנת 2022 והתחלת כהונתה של הממשלה הנוכחית, נדמה יותר מכל, כי הענף, המאופיין בהליכים ארוכי טווח, זקוק לממשלה שתשים על סדר היום את הטיפול הנדרש בו. חשיבות המהפכה המשפטית עומדת במקומה יחד עם זאת, בענף זקוקים לטיפול מידי על ידי הממשלה, כדאי שהיא תשים זרקור על הענף ותעלה לסדר היום את הטיפול בו - שלא נתעורר למציאות עגומה בעוד מספר חודשים".