בדרך לרכוש דירה? אלו השכונות המשתלמות ביותר בישראל להשקעה‎‎

מיוחד לקראת פסח: יש לכם כסף לדירה להשקעה ואתם מחפשים את המיקום שיניב לכם את התשואה הגבוהה ביותר? אתר מדלן מיפה עבורנו עשרות אלפי עסקאות ומצא את המקומות האטרקטיביים ביותר להשקעה של עד 2 מיליון שקל, כלומר, לא רק למשקיעים "כבדים" בנדל"ן, אלא גם למי שהדירה שלה הם זקוקים למגורים (למשל דירת 3 חדרים בתל אביב או דירת ארבעה חדרים במרכז) יקרה יותר מהתקציב העומד לרשותם ומחפשים דירה שתניב תשואה חודשית גבוהה ככל האפשר ושערכה רק ילך ויגדל.

כשמדברים על שכונות בעלות פוטנציאל להשקעה מדברים בדרך כלל על תשואת השכירות שהן נותנות בממוצע (כלומר הרווח מהשכרת הנכס, שמחושב על ידי חלוקת דמי השכירות השנתיים בערך הנכס). למרות זאת, ישנם משתנים אחרים שקובעים בסופו של דבר אם ההשקעה טובה - בראש ובראשונה תשואת ההון על פני שלוש שנים (כלומר עליית ערך הדירה), אך גם שלושה קריטריונים שמסייעים לוודא שהדירה לא תישאר ריקה (ובכך תישחק ההשקעה).

אחוז תוספת הדירות העתידיות לסביבה (כאינדיקציה מצד אחד על התחדשות השכונה ומצד שני כדי לוודא שלא יהיה היצע גדול מדי בעתיד הקרוב), אחוז מודעות השכירות לעומת מספר הדירות בשכונה (כאינדיקציה לכך שאין היצע גדול מדי של דירות להשכרה) ויחס צפיות למודעה בודדת (כאינדיקציה של ביקוש). כל אלה שוקללו יחדיו לראשונה, תוך הגבלת מחיר הנכס לעד 2 מיליון שקל, וכך נוצרה הרשימה הנוכחית, שמסמנת שכונות בעלות פוטנציאל גבוה למשקיעים.

טל קופל, מנכ"ל מדלן: "למרות הקיפאון הנוכחי בשוק, עדיין מוקדם מכדי להספיד את הנדל"ן כאפיק השקעה, במיוחד לאור הבורסות הסוערות בארץ ובעולם. השקעה נכונה בנדל"ן, בנכס שנמצא בסביבה שיש בה ביקוש עולה והיצע סופי יחסית, יכולה לא רק להניב תשואת שכירות שוטפת יפה, אלא אף להתגלות כבוננזה של ממש עם עליית ערך הנכס. לאחר שביצענו מחקר עומק ותוך התחשבות בשלל גורמים, הגענו לרשימה ארצית של שכונות בעלות פוטנציאל מצוין, שבהן ניתן לרכוש נכס במחיר של עד 2 מיליון שקל וליהנות לא רק מתשואת שכירות יפה, אלא גם מעליית הערך הצפויה".

השכונות הכי משתלמות להשקעה

חיפה/בת גלים
מחיר ממוצע למ"ר: 25,700 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 3.3%
תשואת הון 2019־2022: 45%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 16% ב־24 פרויקטים
יחס מודעות לדירות בשכונה: 7%

בת גלים היא שכונה ותיקה בחיפה, והיחידה בעיר שנושקת לחוף הים. השכונה תוכננה בשנת 1921 על ידי האדריכל הנודע ריכרד קאופמן לפי עקרונות עיר הגנים (כמו ערים רבות שתוכננו אז, ביניהן רמת גן ותל אביב) ואוכלסה בשנות ה־20 בזמן העלייה השלישית.

עם השנים הוקמו בשכונה ובסביבתה תשתיות תחבורה וצבא שהפכו אותה משכונת מגורים חביבה לחצר האחורית של העיר. בין היתר, הוקמו בשכונה ובסמוך לה נמל חיפה, בסיס ההדרכה של חיל הים והנמל הצבאי, בית החולים רמב"ם, מסילת רכבת ארצית והתחנה המרכזית העירונית. כל אלה יצרו השפעות שליליות על השכונה וניתקו אותה משאר העיר, ובכך מנעו את פיתוחה והרחבתה.

ראשון לציון/כצנלסון
מחיר ממוצע למ"ר: 28,100 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 3.21%
תשואת הון 2019־2022: 28%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 4%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 5%

כצנלסון היא שכונה ותיקה בראשון לציון שנהנית ממיקום טוב באמצע הדרך בין מרכז העיר הוותיק לכביש 4 ומערב העיר. בשכונה יש בתים פרטיים לצד בנייני דירות נמוכים ובניינים בני 12 קומות. ברחבי השכונה פזורים מספר מוקדי מסחר קטנים, וכן קניונים גדולים יותר, ורחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד הם שדרות מסחריות ראשיות בעיר עם מגוון חנויות ומקומות בילוי.

בשנים הקרובות צפויות להתחיל עבודות להקמת הקו החום - קו אוטובוסים מהיר למערב ולמזרח העיר שיעבור ברחוב רוטשילד וצפוי להתחיל לפעול ב־2028. בעשור הבא מתוכנן גם קו מטרו לאורך רחוב ז'בוטינסקי שיקשר את האזור עם יעדים מבוקשים בגוש דן, כולל אזורי תעסוקה במרכז תל אביב, תחנת הרכבת ראשונים, חולון, היכל הספורט ביד אליהו ואוניברסיטת תל אביב.

תוכנית המתאר העירונית קובעת שהבנייה בשכונה תישמר נמוכה ברובה, עם בנייה גבוהה יותר בפינות השכונה, ואפשרות לבנייה גבוהה לאורך רחוב רוטשילד. כיום מקודמים מספר מתחמי פינוי־בינוי לאורך רחובות ז'בוטינסקי ורוטשילד. עם זאת, לקראת הקמת המטרו מקודמת תוכנית להעצמת זכויות הבנייה בקרבת התחנות, כך שככל הנראה תתאפשר בנייה משמעותית יותר בשכונה.

חולון/אגרובנק
מחיר ממוצע למ"ר: 29,600 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 2.94%
תשואת הון 2019־2022: 23%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 7%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 8%

אגרובנק היא שכונה ותיקה בצפון חולון שנבנתה בשנות ה־30 של המאה הקודמת. השכונה נקראת על שם הבנק שרכש את הקרקעות, תכנן והקים אותה. הבנייה בשכונה היא בעיקר של בנייני דירות נמוכים עם קצת מבני שיכון במערבה. בגלל אופייה המיוחד, העירייה מייעדת את השכונה לשימור לא מחמיר, כך שתוגבל הבנייה לגובה ועיצוב הבניינים יהיה אחיד, אך עדיין תתאפשר התחדשות עירונית. תושבי השכונה נהנים ממיקום מעולה בכניסה לעיר, ובגלל שהיא צמודה לבית הספר החקלאי מקווה ישראל, לא צפויה בנייה חדשה מצפון וממזרח לה. גבול השכונה הדרומי הוא רחוב סוקולוב, לשעבר הרחוב הראשי של העיר ועדיין מוקד לקניות ולסידורים, וממערב נמצאות שדרות קוגל הראשיות.
בימים אלה מבוצעות עבודות להקמת הקו הירוק של הרכבת הקלה בשדרות קוגל ורחוב סוקולוב, וכשהקו יפעל ב־2028 מספר תחנות שלו יהיו נגישות בהליכה קצרה מכל בתי השכונה ותתאפשר נסיעה מהירה לאזור התעסוקה העירוני, ולמרכז ולצפון תל אביב ולהרצליה פיתוח. בנוסף, נהנים התושבים מקרבה לצירי תנועה עירוניים ראשיים כמו שדרות ירושלים שמובילות לכביש 4, מחלף דב הוז בנתיבי איילון, ושדרות לוי אשכול שמובילות לתל אביב, כביש 44, וכביש 1.

השכונה היא כיום מוקד להתחדשות, עם כ־50 פרויקטים של תמ"א 38 בתכנון וביצוע, וכן פרויקט פינוי־בינוי גדול שמקודם על ידי העירייה והרשות הארצית להתחדשות עירונית, וצפוי להוסיף לאזור כ־2,000 דירות חדשות, מבני ציבור ומשרדים. רחוב סוקולוב מתוכנן להפוך למדרחוב לאחר פתיחת הרכבת הקלה, מה שצפוי לעודד את התפתחותו מחדש כמוקד מסחר מרכזי (בדומה לרחוב יפו בירושלים), ובנוסף צפויים להתווסף לאורכו זכויות בנייה משמעותיות לתעסוקה ולמגורים.

חיפה/הדר הכרמל
מחיר ממוצע למ"ר: 13,100 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 4.16%
תשואת הון 2019־2022: 26%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 3%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 9%

הדר הכרמל (מוכרת בקרב חובביה פשוט כשכונת הדר) היא שכונה במורד הכרמל הצפוני, בין מרכז הכרמל לעיר התחתית. בניגוד למרבית השכונות בחיפה, הדר, ששימשה בעבר כמרכז העיר, עדיין מאופיינת ברחובות מסחריים ראשיים, בשוק עירוני ובתחבורה ציבורית תדירה יחסית. בשכונה יש בעיקר בנייני דירות נמוכים (3־5 קומות) וישנים, שבנויים בצפיפות גבוהה.

לאחר עשורים של הזנחה והידרדרות, בשנים האחרונות‎ ניכרת כניסה של קהילות צעירים לשכונה, שמקדמות פעילות חברתית ופועלות מול העירייה למען חיזוקה. גם ההתמקדות של העירייה בפיתוח תיירותי ועסקי של העיר התחתית מסייע לפוטנציאל של השכונות הסמוכות, כשהדר היא הבולטת שבהן. לדוגמה, בשנים הקרובות צפוי לצאת לדרך פרויקט התחדשות של שוק תלפיות המיתולוגי שיהפוך למוקד קניות ובילוי מרכזי.

ראשון לציון/הראשונים
מחיר ממוצע למ"ר: 26,100 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 3.12%
תשואת הון 2019־2022: 17%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 6%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 3%

שכונת הראשונים הוקמה בשלהי המאה ה־19, תחילה כאזור התעשייה של המושבה, עם פתיחת היקב ומפעלים נלווים, אך עד מהרה החלה בניית בתי מגורים בסביבתו. כיום כוללת השכונה בנייני דירות נמוכים של כ־4־6 קומות בצפונה, ובתים פרטיים בדרומה, עם מוסדות חינוך וציבור בחלקה המערבי. גבולה הצפוני של השכונה הוא רחוב הכרמל, לאורכו יש מספר בניינים עתיקים, ומעבר לו נמצאים גן המושבה - הפארק ההיסטורי של ראשון לציון, ולידו בית העירייה.

לאחר עשורים של התעלמות ממרכז העיר והתמקדות בפיתוח מערבה, בעשור הקרוב מספר פרויקטים תחבורתיים חשובים צפויים להפוך את המרכז הוותיק לרלוונטי שוב, ושכונת הראשונים נמצאת במפגש של פרויקטים אלה. מדובר בקו החום - קו אוטובוסים מהיר למערב ולמזרח העיר שיעבור ברחוב הכרמל וצפוי להתחיל לפעול ב־2028; הקו הכחול - קו אוטובוסים מהיר שיקשר בין צומת בילו, רחובות ונס ציונה מדרום, לבין מרכז ראשון לציון, חולון ותל אביב מצפון, יעבור ברחוב הרצל וגם הוא צפוי לפעול ב־2028 וקו מטרו M1 שיקשר את האזור עם יעדים מבוקשים בגוש דן, כולל אזורי תעסוקה במרכז תל אביב וחולון, היכל הספורט ביד אליהו, ואוניברסיטת תל אביב, וצפוי לפעול ב־2035. בנוסף, תחנת הרכבת ראשונים נמצאת במרחק הליכה מחלקה הדרומי של השכונה, וב־2027 צפויה להיפתח מסילה חדשה שתקשר אותה עם תחנות בתל אביב, במודיעין ובירושלים.

הפוטנציאל של השכונה רחוק ממימוש, וכיום מקודמים בה רק כ־15 פרויקטים של תמ"א 38. עם זאת, תוכנית לשימור היקב והקמת מגדלי מגורים לצדו נמצאת לקראת התחלת בנייה, ומתחם פינוי־בינוי חדש נמצא בשלבי תכנון ראשוניים לא רחוק משם. בנוסף, חלקה המערבי של השכונה צפוי לקבל זכויות בנייה משמעותיות לקראת הקמת קו המטרו.

תל אביב יפו/נוה גולן (יפו ג׳)
מחיר ממוצע למ"ר: 32,600 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 2.91%
תשואת הון 2019־2022: 24%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 18%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 7%

נווה גולן ויפו ג' נמצאות בדרום יפו, על גבול בת ים. האזור בנוי ברובו ממבני שיכון ישנים משנות ה־60 וה־70 של המאה הקודמת, אך כולל גם את מתחם פרדס דכה, מובלעת כפרית שבה חיות 3 חמולות יפואיות. בגלל שתחום הפרדס נבנה בצורה לא מוסדרת, מערך הרחובות בשכונה אינו שלם וקיים קושי לחצות אותה. מצפון לשכונה נמצא ציר ירוק שכולל מגוון פארקים ומתקני ספורט, ממזרח היא גובלת בשדרות ירושלים המרכזיות, מדרום בבת ים וממערב ברחוב יפת.

לאחר הזנחה רבת שנים וחוסר עניין מצד יזמים, בשנים האחרונות האזור התחיל למשוך תשומת לב מחודשת בזכות הקמת הקו האדום של הרכבת הקלה שתעבור בשדרות ירושלים עוד השנה. הקו האדום יאפשר הגעה נוחה ומהירה למגוון מוקדי עניין בגוש דן, וביניהם אזורי תעסוקה ובילוי במרכז העיר, ברמת גן, בבני ברק, בבת ים ובפתח תקווה. מספר פרויקטי התחדשות עירונית כבר נמצאים לקראת סיום בחלקה הצפוני של השדרה, ותנופת הפיתוח צפויה להתקדם דרומה לאזור השכונה. בנוסף, המרכז הקהילתי בני ברית בדרום השכונה נבנה מחדש לאחרונה בהשקעה של כ־30 מיליון שקל, וצפוי לפתוח את שעריו השנה.

כיום מקודמים בשכונה כ־25 פרויקטים של תמ"א 38, אך עיקר הפיתוח צפוי להיות במסגרת תוכניות פינוי־בינוי. מספר פרויקטים מקודמים בשכונה, כולל פינוי פרדס דכה והקמה של כ־2,000 דירות ושטחי מסחר וציבור נרחבים, פינוי־בינוי ברחוב יפת 185־197 - בנייה של עד 18 קומות, ופרויקט שמחה הולצברג שכולל 24 בניינים עם 448 דירות שרובן ייהרסו וחלקן ישופצו, ויכלול בסופו של דבר מעל ל־1,000 דירות, שטחי מסחר לאורך שדרות ירושלים, ותוספת של גינות ומבני ציבור.

בת ים/רמת הנשיא
מחיר ממוצע למ"ר: 27,300 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 3.18%
תשואת הון 2019־2022: 32%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 16%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 3%

רמת הנשיא היא שכונה ותיקה וגדולה בדרום מזרח בת ים (אף שהיא בין השכונות החדשות יותר של העיר), עם אוכלוסייה שכוללת עולים מברית המועצות לשעבר ומשפחות חרדיות. הבנייה בשכונה כוללת בעיקר מבני שיכון, אבל אלה בניינים גדולים וגבוהים יותר מבנייני הרכבת הקלאסיים, והדירות בהם נוטות להיות גדולות יותר. השכונה גובלת ממזרח בנתיבי איילון, מצפון בשדרות יוספטל, ממערב ברחוב ניסנבוים, ומדרום ברחוב הקוממיות - כולם צירי תנועה ראשיים.

השכונה נגישה מאוד בתחבורה הציבורית בזכות הקרבה לרחובות הראשיים, שלאחרונה נסללו בהם נת"צים, והשנה יתחיל לפעול במערבה הקו האדום של הרכבת הקלה, שיאפשר הגעה מהירה ונוחה לשאר העיר, ולמוקדי בילוי ותעסוקה בתל אביב, ברמת גן, בבני ברק ובפתח תקווה. בנוסף, תושבי השכונה נהנים מגישה נוחה לנתיבי איילון בזכות הקרבה לשני מחלפים, וכן לשתי תחנות רכבת ישראל. בעתיד מתוכנן לעבור בצפון השכונה קו מטרו לחולון, לבקעת אונו, לפתח תקווה ולצפון תל אביב.

בעשורים הקרובים צפויה פעילות התחדשות עירונית משמעותית בשכונה ובסביבתה, כולל בציר יוספטל מצפון, ובאזור התעשייה המיושן שאט־אט צפוי להפוך לאזור משרדים ומגורי יוקרה. בשכונה מקודמים כ־25 פרויקטים של תמ"א 38, ומספר פרויקטים של פינוי בינוי כבר אושרו ונמצאים לקראת ביצוע. אלה כוללים פרויקט ענק בצפון מערב השכונה שיוסיף לה כ־1,300 דירות, פרויקט שאושר לאחרונה במרכז השכונה ויוסיף לה כ־600 דירות ופרויקט בדרום מערב השכונה שיוסיף לה עוד 600 דירות. בנוסף, מקודמים מספר פרויקטים של פינוי בינוי שיוסיפו לה כ־1,600 דירות. אף על פי שכבר מקודמת בנייתן של אלפי דירות חדשות, הפוטנציאל בשכונה עדיין רב וזאת מאחר ויש בה כל כך הרבה בניינים ישנים, ובגלל תשתיות התחבורה המשתפרות.

שכונת רמות רמז בחיפה שוכנת סמוך לטכניון ולאוניברסיטת חיפה, ובגלל זה הפכה לשכונה שחביבה על סטודנטים ומשפחות. היא נוסדה כשכונת פועלים ויוצאי צבא הקבע, שבנו בה בתים דו־קומתיים, ובהמשך הצטרפו גם בנייני שיכון במערב ובדרום השכונה. בשכונה ובסביבה יש מרכזים מסחריים קטנים, אבל לקניות משמעותיות ולמקומות בילוי צריכים להרחיק מהשכונה למרכז הכרמל או לאחד מהקניונים בעיר.

בשנים האחרונות השכונה עוברת התחדשות עירונית משמעותית, בעיקר של מבני השיכון ברחוב חביבה רייך. עם זאת, הבנייה החדשה גורמת ללא מעט מטרדים עבור התושבים, וכבר יצרה מצוקת חניה חריפה. חניון ציבורי בן כ־20 מקומות שתקים העירייה בשנים הקרובות צפוי להקל רק בקצת על המצוקה. ממערב לשכונה מוקמת שכונה חדשה - גבעת זמר, עם כ־1,070 דירות.

בשכונה מקודמים כ־12 פרויקטים של תמ"א 38, וזאת לאחר שהושלם מספר דומה של פרויקטים. כמו כן, פרויקט חדש של פינוי־בינוי ברחוב ברנר 2־18 נמצא בבדיקה תכנונית, וכולל לראשונה באזור מגדל בן כ־24 קומות.

בת ים/מרכז העיר
מחיר ממוצע למ"ר: 26,800 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 3.34%
תשואת הון 2019־2022: 19%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 22%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 4%

שכונת מרכז העיר היא בין הוותיקות בשכונות בת ים, ותחומה על ידי צירי תנועה ראשיים כמו שדרות העצמאות מצפון, יוספטל מדרום, ובן־גוריון ממערב. בנוסף, רחוב בלפור המסחרי חוצה אותה מצפון לדרום ולאורכו יש מגוון אפשרויות לקניות ולבילוי. הבנייה בשכונה ישנה וכוללת בעיקר בנייני דירות של 4־10 קומות, אך גם מגדלים גבוהים ליד הים. השכונה מקושרת היטב בתחבורה הציבורית, ולמרות המיקום המרכזי והבנייה הצפופה יש בה גינות ציבוריות גדולות.

הקו האדום של הרכבת הקלה, שצפוי להיפתח לתנועה במהלך השנה, יעבור ברחובות הרצל ויוספטל עם תחנות במרחק הליכה קצרה מכל בתי השכונה. הנסיעה בו תאפשר הגעה מהירה ונוחה למגוון יעדים בגוש דן, כולל אזור התעסוקה העירוני, אצטדיון בלומפילד, ומוקדי בילוי ותעסוקה בתל אביב, ברמת גן, בבני ברק ובפתח תקווה.

בשכונה מקודמים מעל ל־100 פרויקטים של תמ"א 38, מספר עצום לכל הדעות, שמעיד על הפוטנציאל האדיר והעניין הרב שיזמים רואים בשכונה. כרבע מהפרויקטים נמצאים בבנייה, והיתר בשלבי תכנון. בנוסף, כ־20 פרויקטים הסתיימו בשנים האחרונות. כמו כן, מקודמים בשכונה מספר פרויקטים קטנים של פינוי בינוי.

חולון/קריית שרת
מחיר ממוצע למ"ר: 24,900 שקל
תשואת שכירות שנתית ממוצעת: 3.07%
תשואת הון 2019־2022: 16%
אחוז תוספת דירות בשכונה: 9%
יחס מודעות לדירות בשכונה: 4%

קריית שרת נמצאת בדרום־מזרח חולון, והיא השכונה הגדולה ביותר בעיר. היא הוקמה ברובה בשנות ה־70 של המאה הקודמת, ומאופיינת בבנייני רכבת ישנים, לצד בניינים בגובה של עד כ־5 קומות. במרכז השכונה יש מרכז מסחרי ישן ולא מטופח במיוחד, ויש בה גם מוסדות תרבות וספורט, בהם היכל ספורט ומרכז שטיינברג שבו אולם תיאטרון וספרייה. אוכלוסיית השכונה חילונית בעיקרה, וכוללת תושבים ותיקים, לצד משפחות צעירות שעברו אליה בשנים האחרונות.

מהשכונה ניתן להגיע ברגל למספר מוקדי קניות ובילוי כמו מרכז עזריאלי חולון, פארק פרס, ימית 2000, מתחם לה פארק וקניון חולון. תחבורתית היא מקושרת היטב, עם מסוף אוטובוסים סמוך וגישה נוחה לכבישים בין־עירוניים, אבל היא גם סובלת ממצוקת חניה ומעומסי תנועה. בעתיד צפוי לעבור בשכונה הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיחבר אותה לתל אביב ולהרצליה, ובעתיד הרחוק יותר - גם קו מטרו לבת ים, לבקעת אונו, לפתח תקווה ולצפון תל אביב.

בשכונה מקודמים כ־40 פרויקטים של תמ"א 38, ובסביבתה מתוכננים מספר פרויקטים שישנו את האזור: אזור התעשייה הישן שמצפון לשכונה - מתחם רבי עקיבא, צפוי להפוך לשכונת מגורים עם כ־1,100 דירות בבניינים בני עד כ־25 קומות, עם גינות ציבוריות ומסחר לאורך שדרות ירושלים.