אנטומיה של כישלון

ערב בחירות 2013 פנו כתבי ״גלובס״ ושאלו את המפלגות המתמודדות מה בכוונתן לעשות כדי לפתור את משבר הדיור. המשבר, שהרחיק אלפי משפחות מהסיכוי לרכוש דירה, הוכר כמחדל המרכזי של הממשלה היוצאת. מחירי הדירות האמירו פי 190 מהשכר החודשי הממוצע במשק. מהסקר שערכו העיתונאים עלה שלמעט ש׳׳ס, לכל המפלגות היו תוכניות, או לפחות כוונות מרחיקות לכת, לפתרון הבעיה הכלכלית המרכזית.

במפלגת השלטון, הליכוד, טענו שהקרקע כבר הוכשרה לירידת מחירים. כדי להבטיח שזו אכן תתרחש, התחייבה המפלגה לשמור בידיה את תיק השיכון ולהנהיג רפורמות ברשות מקרקעי ישראל ובתחום התכנון והבנייה, באופן שיגביר את היצע הדירות באזורי הביקוש.

במפלגת יש עתיד הודיעו על כוונה ״להחזיר את מחירי הדירות חמש שנים אחורה״, באמצעות בניית 150 אלף דירות להשכרה במחירים הנמוכים ב מהמחירים הנוכחיים, להגדיל את ההשקעה בבנייה באמצעות כספי משקיעים מוסדיים, ולהעדיף סקטורים החביבים על המפלגה כגון שוטרים, אנשי צבא, עובדים סוציאליים ומורים.

בבית היהודי הבטיחו בפשטות חצי דונם לבנייה בפריפריה לכל יוצא צבא ושחרור של חסמי בנייה ״בשומרון ובתל אביב״. עוד הבטיחו בבית היהודי לדרוש, במסגרת המו״מ הקואליציוני, שליטה במשרדי השיכון והפנים על מנת לממש את התוכנית.

הציטוטים האלה אינם מעידים רק על ערכן האמיתי של הבטחות הבחירות שמפזרים מועמדים, אלא גם על הדחיפות שחשו רבים בפתרון המשבר. 2014 הייתה אמורה להיות שנת המפנה, אולם העובדות לימדו אחרת:מחיריהדירותהמשיכו לעלות בכל אזורי הארץ. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, הסתכמה העלייה בכ־3.6% (מדד דצמבר טרם פורסם). שיעור העלייה אומנם לא נשמע מסחרר, אולם בהתחשב בעובדה שהשנה התחילה גם כך עם מחירי דירות מסחררים, הצמיחה הואטה, השכר קפא והאינפלציה הייתה אפס או מעט נמוך מזה, מדובר בתוצאה קשה.

המאכזב מכל הוא שאין סימנים להתמתנות בעליית מחירי הדירות גם בשנים הבאות. על פי הערכות בענף, המחסור הכולל בשוק הדיור מסתכם ב־90 עד 100 אלף דירות. על מנת לספק את המחסור, יש צורך להאיץ את קצב הבנייה, העומד על 40 אלף דירות לשנה ואינו מדביק את הביקוש.

למרות המאמצים להגביר את קצב שיווק הקרקעות לבנייה ואת אישורי הבנייה מהוועדות, הנתונים מצביעים על ירידה בקצב התחלות הבנייה (7.5% בתשעת החודשים הראשונים של השנה) לעומת שנת 2013, שנחשבה לשנת שיא בקצב התחלות הבנייה עם 46 אלף התחלות. על פי הערכת התאחדות בוני הארץ, הסתכמה 2014 עם 46 אלף התחלות בנייה; בדומה לממוצע של ארבע השנים האחרונות.

מכיוון שמשך בניית דירה בישראל הוא כ־28 חודשים, הקבלנים אומרים שמחירי הדירות אינם צפויים לרדת בעתיד הנראה לעין, גם אם יופעלו כל פתרונות הקסם שמפריחים המועמדים לבחירות, שיתקיימו במרץ 2015. מאידך, סבורים במשרד השיכון, אישור תוכנית מטרה להוזלת הדיור צפוי להשפיע כבר בשנה הבאה.

המשך מגמת העלייה במחירי הדירות וכישלון המאמצים להגביר באופן ניכר את קצב הבנייה היו הסיבה העיקרית להחלטתו של שר האוצר לשעבר, יאיר לפיד, להגיש תוכנית להורדת מחירי הדירות באמצעות פטור ממע״מ לחלק מרוכשי הדירות. פרסום התוכנית הפתיע, אף על פי שחלק מעקרונותיה פורסמו כבר במצע יש עתיד ערב הבחירות. על פי התוכנית, יזכו רוכשי דירה ראשונה יוצאי צבא לפטור מלא ממע״מ בקניית דירה ראשונה, על פי קריטריונים הכוללים בין היתר מגבלה על שווי הדירה, בהתאם לאזור שבו היא נמצאת.

עד מהרה הפכה התוכנית למרכז תשומת הלב בכל דיון על ענף הנדל״ן, אף על פי שלא הייתה היחידה. בד בבד ניסה לפיד לקדם, ללא הצלחה יתרה, תוכנית לבניית 150 אלף דירות להשכרה באמצעות חברה ממשלתית מיוחדת שהוקמה לצורך המיזם, ״דירה להשכיר״. עוד בטרם החלה לפעול פרש המנכ״ל שמונה לעמוד בראשה, ורק לאחרונה נמצא לו מחליף. בעקבות ההחלטה על הקדמת הבחירות הקפיאה הכנסת את הדיון באישור התקציב להפעלת החברה, והמיזם נפח את נשמתו בטרם יצא לדרך.

מיזם ״דירה להשכיר״ כשל בעיקר בגלל התנהלות לקויה של משרד האוצר וחוסר ניסיונו של השר בקידום יוזמות מסוג זה.

החקיקה למע״מ 0% נקלעה למבוי סתום על רקע מחלוקת פוליטית שקיבלה סיוע מצד גורמי מקצוע רבים. לכל היה ברור שהיוזמה תיטיב עם סקטור קטן, מצומצם למדי, הנאמד בכמה עשרות אלפי משפחות שייהנו מהפטור. סבסוד הדירות, באמצעות הפטור ממס, יגרום להגברת הביקוש לנוכח מחסור בהיצע. התוצאה צפויה להיות עליית מחירים בכלל הענף.

היוזמה זכתה לאהדה בקרב ציבור גדול של זוגות צעירים, ונתמכה גם על ידי הקבלנים, שקיוו ליהנות מהגאות בביקוש ומעליית המחירים. אולם בקרב אנשי המקצוע במשרד האוצר, בנק ישראל, האקדמיה והתקשורת נמתחה ביקורת חריפה על שר האוצר, שהואשם במהלך פופוליסטי שיפגע במשק ובציבור רחב של רוכשי הדירות. לפיד קיבל גם כתף קרה מעמיתיו הפוליטיקאים, שהתבקשו לסייע במלאכת החקיקה הנדרשת.

הסיעות החרדיות, שנקלעו לעימות עם לפיד בשורה של נושאים, התנגדו לתוכנית, שהפלתה לרעה את מי שאינם משרתים בצבא ושלא מיצו את יכולת ההשתכרות שלהם. חבריו של לפיד לקואליציה, ובראשם ראש הממשלה בנימין נתניהו, לא התלהבו מאישור התוכנית, שעשויה לשפר את מעמדו הציבורי של לפיד, שנשא את עיניו לתפקיד ראש הממשלה.

ככל שנמשכו הליכי האישור של התוכנית גברה הביקורת גם מצד מי שתמכו בה בתחילת הדרך. הציפייה להוזלה הקרובה וחוסר הבהירות לגבי הזכאים להיכלל בתוכנית גרמו להאטה ניכרת ברכישת דירות חדשות; לתקופה מסוימת נראה היה שיש גם צד חיובי להאטה, שכן קבלנים הודיעו על מבצעי הוזלה בניסיון לעודד את הפעילות. חלקם אף ניסה להציע דירות שהתשלום בפועל עליהן יהיה לאחר הפחתת המע״מ.

אך ברבעון האחרון של השנה חדל הציבור להאמין ביישום התוכנית. רוכשים שדחו רכישה כיוון שציפו לאישור התוכנית, ראו שבינתיים מחיר הדירה עולה וכי הציפייה עלולה לעלות בהפסד ניכר. ההכרזה על הבחירות פוגגה את התוכנית והענף חזר לשגרה.

במקביל ללפיד הריץ משרד השיכון בראשות השר אורי אריאל תוכנית שזכתה לתמיכה רחבה יותר בקרב הפקידות והכלכלנים - ״מחיר מטרה״. התוכנית נועדה להוזיל את הדירות ב־20% לאוכלוסיית זכאים, ובמסגרתה אמורות להיבנות כ־20 אלף דירות. התוכנית מבוססת על מכירת מגרשים לקבלנים בשיטת מחיר המטרה: המדינה תקבע עבור הקבלן את המחיר המרבי שאותו הוא רשאי לגבות עבור 80% מהדירות שייבנו במסגרת הפרויקט.

בניגוד לתוכנית מע״מ 0%, ״מחיר מטרה״ קושרת את היצע הדירות עם הביקוש לדירות המוזלות, ואינה אמורה לגרום לעליית מחירים בשוק הכללי. במשרד השיכון קיוו שהשפעת התוכנית על היצע הדירות תהיה מהירה יחסית ותורגש כבר ב־2015. הדירות שייבנו במסגרת התוכנית לא יימסרו ככל הנראה לפני 2018, אבל הקבלנים יוכלו למכור אותן ״על הנייר״ ובכך להקל מעט את לחץ הביקוש.

פירוק הממשלה עיכב את תהליכי האישור של תוכנית המטרה, שהממשלה והכנסת אישרו ואשר אמורה לעבור חתימות פורמליות של שר האוצר ושל מועצת מינהל מקרקעי ישראל. במשרד השיכון מעריכים שהתוכנית צפויה לעבור אישורים ולצאת לדרך במהלך השנה הבאה. את הדיבידנדים הפוליטיים תקטוף הממשלה החדשה.