הכתבה נכתבה בשיתוף מיישבים ישראל
ואולם, בתקופה האחרונה מסתמן שינוי של ממש בהשקעות בשוק הנדל"ן: ישראלים רבים בוחרים לנטוש את שוק הדירות, ובד בבד מתמקדים דווקא בשוק הקרקעות. אחת החברות שהצליחה לקנות לעצמה שם כמובילה בתחום זה, למרות היותה חברה צעירה יחסית, היא 'מיישבים ישראל'. ישבנו לשיחה עם מייסדיה, שי מירום וניב אהרונוב, כדי לנסות להבין את המרכיב הסודי שהפך את החברה שלהם לסיפור ההצלחה שהיא.
"כברירת מחדל, המשקיע הפרטי נוטה לפנות לשוק הדירות כאשר הוא חושב על השקעה בנדל"ן. אבל הימים בהם השקעה בשוק הדירות הייתה כדאית נגמרו מזמן," אמרו לנו אהרונוב ומירום, מייסדי חברת 'מיישבים ישראל', חברת יזמות קרקעות מובילה וייחודית בשוק הנדל"ן. "אבל כמו שאומרים, 'כשדלת אחת נסגרת, דלת אחרת נפתחת'. בימינו, שוק הקרקעות יכול להוות נקודת נחיתה רכה עבור המשקיע הפרטי, בניגוד למה שהיה פעם. כל מה שנותר למשקיע הוא להיכנס לשוק זה לפני שיהיה מאוחר מדי."
הכל מתחיל מהקרקע
תכף נצלול לנושא שוק הקרקעות והיתרונות שהוא מציע למשקיע הישראלי בימינו. אבל עוד לפני כן, ספרו לנו קצת עליכם ועל איך 'מיישבים ישראל' באה לעולם.
מירום: "גם אני וגם ניב גדלנו בבתים עם הורים שמשקיעים בנדל"ן, אז באופן טבעי גם אנחנו נמשכנו לעולם הזה. אמא שלי היא יזמית נדל"ן, וכשהייתי מבוגר מספיק, התחלתי לעבוד יחד איתה בתחום ההתחדשות העירונית."
אהרונוב: "בתחילת הדרך המקצועית שלי, עסקתי בליווי משקיעים ותיווך דירות. לאחר מכן, צברתי ניסיון גם בעולם שיקום המבנים המסוכנים והחתמות על פרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי). אחרי הרבה תחנות שעברנו בעולם הנדל"ן הבנו שבסופו של דבר, הקרקע היא הנדל"ן האמיתי. שהיא חומר הגלם שלנו, והכל מתחיל ממנה. הגענו למסקנה שאם אנחנו רוצים לשגשג לאורך זמן בתחום הנדל"ן, אנחנו צריכים להתמקד בקרקעות, במיוחד בגלל שזה עדיין תחום לא מנוצל ויחסית נישתי, מה שמותיר מרווח רב ליצירת הזדמנויות חדשות."
רזומה מרשים מאוד ליזמים צעירים כל כך. מה בעצם חיבר ביניכם? איך החלטתם להקים את הסינרגיה הזו? ואיך בא לכם דווקא הרעיון של השקעה בקרקעות?
אהרונוב: "אני ושי מכירים מהילדות. נהיינו חברים בבית הספר, וגם למדנו משפטים יחד. גם לאחר הלימודים שמרנו על קשר הדוק, וראינו אחד את השני עושה חיל בעולם הנדל"ן, כל אחד בתחומו. יום אחד ישבנו יחד והתחילו ליפול לנו האסימונים: שנינו בני אותו גיל ובעלי אותם תחומי עניין ושאיפות. למה שלא נבנה משהו משותף? התחלנו לחשוב על איך אנחנו יכולים לאחד כוחות ולהתחיל דרך יחד ולעשות משהו גדול באמת. וככה 'מיישבים ישראל' הגיעה לעולם."
מירום: "בהתחלה, לא הייתה לנו כוונה להקים חברת שיווק קרקעות. 'מיישבים ישראל' התחילה את דרכה כחברת איתור קרקעות. בנינו מערך ברמה הגבוהה ביותר לאיתור קרקעות עם פוטנציאל רווח גבוה ובמחירים נוחים עד כדי כך שהצלחנו להזין לא מעט מהשחקנים הגדולים בשוק הקרקעות. ואז הבנו שבמקום להעביר את הקרקעות כל-כך הרבה ידיים, אנחנו יכולים להביא לשוק משהו חדש - להכניס משקיעים יחד איתנו להשקעות במחירים שאף אחד אחר לא יודע להציע להם."
הגבינה כבר זזה
בכנות, למה למשקיע חסר ניסיון להיכנס לכל התחום הזה עכשיו? זה לא הרבה 'כאב ראש'?
אהרונוב: "זה לא סוד שעולם ההשקעה בקרקעות מרתיע הרבה מאוד אנשים, אבל אני חושב שזה קורה בעיקר מחוסר ידע על התחום. אנחנו דוגלים בכך שכל אדם שבא להשקיע איתנו יבין מראש מה הוא מעוניין להשיג ואיך השקעה בקרקעות תעזור לו להשיג אותו, כך שהוא מגיע למעמד חתימת השותפות בלב שלם ועם ביטחון בעצמו. לכן, אנחנו מנגישים לקהל המתעניינים מידע רחב, פודקאסטים ומאמרים שמעשירים את הגולשים בכל המידע שהם צריכים כדי 'למצוא את הידיים והרגליים' בעולם הקרקעות."
אבל למה דווקא השקעה בקרקעות, ולא תחום נדל"ן אחר?
אהרונוב: "נתחיל מבראשית. למה בכלל להשקיע בנדל"ן? הסיבה היא שנדל"ן הוא תחום ההשקעות היציב ביותר בישראל, וכך יהיה גם בעתיד. הראיה הכי טובה לכך היא שמחירי הנדל"ן בארץ נמצאים בעלייה מתמדת, על אף טלטלות ומשברים שישראל עברה ועוברת, כמו הקורונה והמלחמה. ובעת הזו, נקודת הגישה הכי טובה למשקיע בנדל"ן היא עולם הקרקעות, שם המחירים נוחים יחסית והאופציות מרובות. מי שרוצה לגרוף את הרווחים המשמעותיים ביותר בשוק הנדל"ן בטווח הרחוק - כדאי שישקול השקעה דווקא בקרקעות.
בשוק הקרקעות לוקח זמן לראות את הרווחים, אבל חשוב לזכור - בנדל"ן הזמן הוא הזדמנות. ככל שהזמן עובר, מחירי הנדל"ן ממשיכים להאמיר, וזכויות הבנייה שנותנים על כל קרקע גדלות גם הן. וזה מה שמסב את הרווחים למשקיע."
מירום: "היתרון המשמעותי של השקעה בקרקעות על פני השקעות בסוגי נדל"ן אחרים הוא היבט ההשבחה, כלומר הגדלת הערך של הנכס על ידי שינוי הייעוד שלו. אם השקעתי בדירה ומכרתי אותה לאחר שנה ברווח, זה לא באמת כל-כך משמעותי, כי מנגד שאר הנכסים התייקרו גם הם במקביל, מה שאומר שכוח הקנייה שלי בשוק לא גדל. בקרקעות, לעומת זאת, יש את היבט ההשבחה והתשואה העודפת, שיכול לתת למשקיע יותר כוח קנייה בשוק.
כל זה נכון לשנת 2024 יותר מתמיד בגלל המחירים מרקיעי השחקים בשוק הדירות והריביות הגבוהות. לא מספיק שמחיר דירה ממוצעת היום הוא יותר מ-2 מיליון ש"ח, הקונה גם צריך להביא 25% הון עצמי, ו-50% אם הוא קונה דירה שנייה. אם זה לא מספיק, מי שבוחר לרכוש דירה שנייה צריך לשלם גם מס רכישה אסטרונומי של 8%. ובכלל לא התחלתי לדבר על ההתעסקות עם שוכר וכל המתלווה לכך. לעומת זאת, בשוק הקרקעות המגבלות הן הרבה יותר 'נוחות למשתמש', והופכות את ההשקעה בהן לכדאית למי שרוצה להשקיע בנדל"ן ב-2024: מינימום הון עצמי, מינימום תשלומי מיסים וריביות. הזיזו לנו את הגבינה, וקרקע היא הבחירה הנכונה."
מירום: "חשוב לומר שזה לא אומר שאפשר לנוח על זרי הדפנה ולחכות ליום המושלם כדי להשקיע בקרקעות. השוק הזה מושפע מהיצע וביקוש בדיוק כמו כל שוק אחר. היום הוא יחסית לא מנוצל, אבל תוך כמה שנים גם הוא יהיה רווי במשקיעים, ויהיה לא אטרקטיבי כמו שוק הדירות היום. נכון לעכשיו, יש חלון הזדמנויות בשוק הקרקעות, ובעוד זמן לא רב הוא ייסגר. מי שינצל אותו - עשוי להרוויח יפה. ומי שלא - עלול למצוא את עצמו בעוד כמה שנים שואל את עצמו "איך לא קניתי קרקע כשעוד היה אפשר?" כמו שאנשים שואלים את עצמם היום "איך לא קניתי דירה כשעוד היה אפשר?""
אהרונוב: "קרקע זה משאב שהולך ונגמר. לעומת דירות, שניתן לבנות עוד ועוד מהן ע"י פרויקטים של התחדשות עירונית, לא ניתן לייצר עוד קרקעות. בגלל זה, עקומת הביקוש וההיצע משחקת לידיים של המשקיעים בה מבחינת עליות המחירים, והמגמה הזו תלך ותגבר בחלוף השנים."
"שותפות מלאה, לכל אורך הדרך"
אז מה החזון שלכם לעתיד?
אהרונוב: "להמשיך את הצמיחה שלנו. לצרף יותר משקיעים - כלומר שותפים לדרך - שישקיעו איתנו בקרקעות ויצליחו איתנו, ולקצור את הפירות יחד איתם. אנחנו רוצים לבנות כמה שיותר על הקרקעות בהן אנחנו משקיעים. ברמת העל, אנחנו שואפים להפיץ את הבשורה של השקעה בקרקעות כדי לעורר את המודעות של הציבור לחלון ההזדמנויות הנדיר הזה. אנחנו שואפים לכך שאנשים שרוצים להשקיע בקרקעות ידעו שיש להם מקום מבטחים לעשות זאת: מקום להשקיע בקרקע בשקיפות מלאה, במחירים הוגנים ובשותפות מלאה לכל אורך הדרך."
הכתבה נכתבה בשיתוף מיישבים ישראל