הכתבה נכתבה בשיתוף הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן
הסיבה העיקרית למחירי הנדל"ן הגבוהים כיום, ולאלה שעוד יעלו, טמונה בחוק הבסיסי ביותר בכלכלה: הפערים בין הביקוש להיצע.
הסיבה לפערים הללו נולדה הן בשל עתודות הקרקעות בישראל אשר הולכות ומתכלות ובפרט באזורי ביקוש, הן בשל הגידול הטבעי באוכלוסייה, לצד מאפיינים נוספים המשפיעים על היקפי הביקוש שהולכים וגוברים (דוגמת הגירה חיובית ועלייה בשל המלחמה, אחוזי הגירושין שמביאים לפיצול התא המשפחתי לשתי יחידות דיור).
המשמעות: עלות הדירות בישראל התנתקה זה מכבר מן העלות הריאלית שמורכבת מעלויות הקרקע והבינוי לצד רווחיות היזמים, ונקבעת כיום בעיקר על פי המחיר אותו ניתן יהיה לגבות הלכה למעשה.
מאחר ולמדינה קיימת אחריות להבטיח אפשרויות דיור בר השגה מספקות לאזרחיה, בהיעדר אפשרות לייבש את הים, לייצר קרקעות או לייבא כאלה, האפשרות היחידה שעומדת בפניה היא בחינה מחדש של הייעוד שהוגדר לכל פיסת קרקע, והפשרת קרקעות באזורי ביקוש לצרכי בנייה ומגורים.
הפשרת הקרקעות האמורה אשר מצויה בשיאה במגוון ערים מרכזיות בישראל, דוגמת גדרה, בנימינה, גן יבנה, פי גלילות וערים נוספות, בפרויקטים מובילים המנוהלים ומשווקים על ידי הדר ברוקנשטיין, לאחר שאלה נבחנו בקפידה ונמצאו כבעלי פוטנציאל הפשרה ותחזיות לתשואות גבוהות.
כיזמית נדל"ן ומומחית בהשקעות נדל"ן בעלת ניסיון רב שנים ומוניטין של הצלחות, הדר ברוקנשטיין מכירה היטב את האתגרים הטמונים בהשקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה, ומקפידה על שיווק קרקעות אשר עומדות בתבחינים חשובים המספקים הגנה למשקיעים, לצד מענה משלים למגוון האתגרים והסיכונים שהמשקיע הבלתי מנוסה עשוי להיחשף אליהם.
הכירו את שלושת האתגרים המרכזיים והפתרונות המוצעים על ידי הדר ברוקנשטיין בדרך לבעלות על קרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה:
בעלות על הקרקע
כ-93% מן הקרקעות בישראל מצויים בבעלות המדינה ומנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל. יזמים המשווקים פרויקטים וקרקעות על גבי שטחים אלו, למעשה משווקים זכויות חכירה מוגבלות על הקרקע, ללא העברת הקרקע בטאבו על שם הרוכש. עסקאות שעל פניו נראות אטרקטיביות בשל מחירי קרקע מוזלים במיוחד, טומנות בחובן סיכון להפקעת הקרקע מידי המשקיע בכל שלב שהוא לפני או בסיום תהליך ההפשרה, בתמורה קבועה הנקבעת על ידי המדינה ועשויה להיות פחותה אף מסכום ההשקעה.
הפתרון: השקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה- מבעלות פרטית בלבד, בעסקה הכוללת רישום בטאבו על שם המשקיע!
מימון ומשכנתא
השקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה עשויה לדרוש מן המשקיעים סכום של כ- 200,000 -400,000 ₪, כאשר משקיעים רבים בענף הנדל"ן מבססים את השקעותיהם על שילוב בין הון עצמי למימון חיצוני באמצעות נטילת משכנתא. מדיניות בנק ישראל והרגולציה החלה על הבנקים למשכנתאות, מונעת את האפשרות לנטילת משכנתא בעבור קרקע חקלאית שטרם הופשרה לבנייה, ללא קשר לפוטנציאל ההפשרה ולתחזיות התשואה המוצגות.
הפתרון: השקעה בקרקע בליווי יזם נדל"ן מנוסה, אשר לצד איתור הקרקעות ומיפוי הסיכונים, מציג גם מעטפת שירותים משלימים, בניהם פתרונות מימון משתלמים למשקיעים בקרקע.
בין פתרונות המימון שמומלץ לבדוק ולבחון באמצעות יועץ פיננסי:
- הלוואה בנקאית בהתאם לנתוני המשקיע בבנק ולדירוג האשראי שלו וללא צורך בשעבוד לבנק.
- הלוואה לכל מטרה באמצעות מינוף נכס נדל"ן קיים (לרבות דירת מגורים).
- הלוואה מחברות הביטוח- כנגד קרנות פנסיה/השתלמות או כהלוואה עצמאית.
כחלק ממעטפת השירותים שמספקת הדר ברוקנשטיין למשקיעים, לצד ליווי משפטי מקיף, עומד לרשותם גם יועץ פיננסי מנוסה ומקצועי, משלב התכנון ובחינת ההיתכנות, ועד לניתוח האפשרויות ועלויות המימון המוצעות, ניהול משא ומתן וגיוס ההון הנדרש בתנאים המשתלמים ביותר.
הערכת סיכויים וצמצום סיכונים
אחד החששות הבולטים בקרב משקיעים, הוא החשש מפני השקעה בקרקע ללא התחייבות רשמית שזו אכן תופשר. מטבע הדברים לא כל הקרקעות החקלאיות בישראל יופשרו, המשקיע הבלתי מנוסה אשר אינו מביא את הידע והכלים לזהות את הקרקעות בעלות הפוטנציאל הגבוה להפשרה, אל מול קרקעות שעשויות לשמר את ייעודן המקורי.
ככלל, השקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה, חשוב לבצע באמצעות ליווי מקצועי ומתאים ולא להתבסס על הבטחות שיווקיות גרידא. יחד עם זאת, הדר ברוקנשטיין מציגה תבחינים מהותיים, שיהוו את בסיס ההחלטה על הפשרת הקרקע האמורה:
- השקעה בקרקעות אשר מצויות בהליך הפשרה ובעלות אופק תכנוני, אשר מקודם על ידי גורמים ממשלתיים/ציבוריים בעלי אינטרס.
- קרקעות בעלות תקן 22 אובייקטיבי של לשכת השמאים בישראל- תקן המספק הערכה בנוגע לשווי הקרקע הנוכחי, מעמדה ושלבי ההפשרה בהן היא מצויה, צפי לסיכויי ההפשרה, מועד ושווי מוערך לאחר ההפשרה.
- קרקעות באזורי ביקוש, בקרבה לערים מרכזיות, צירי תנועה ומוקדי תעסוקה.
השקעה בקרקע חקלאית שטרם אושרה לבנייה עשויה אולי לכלול מורכבות ביחס להשקעה בדירה, ויחד עם זאת מדובר באחת ההשקעות המבטיחות, בעלות השקעה פחותה באופן ניכר, אשר בבחירה ובניהול נכון, צפויה להוליד תשואה שעשויה לעמוד על עשרות ואף מאות אחוזים.
*המידע המופיע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה מכל מין וסוג שהם
הכתבה נכתבה בשיתוף הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן