הכתבה נכתבה בשיתוף דרך הקרקע
על כך שהשקעה בנדל"ן נתפסת כאחד מאפיקי ההשקעה הסולידיים, הבטוחים והיעילים ביותר להגדלת ההון העצמי אין עוררין. יחד עם זאת, בשנים האחרונות, השוק הפך למורכב יותר, והמשקיעים הפרטיים נתקלים באתגרים שמקשים עליהם למצוא הזדמנויות אמיתיות.
עליית מדד תשומות הבנייה, עלייה במיסים ובמע"מ והביקוש הנוסק למגורים במרכז הארץ לאחר ה- 7 באוקטובר. בדיוק בנקודה הזו נכנסת לתמונה חברת דרך הקרקע, שהצליחה לשנות את המפה בשוק ההשקעות בקרקעות בייעוד למגורים.
מה היתרון של השקעה בקרקעות על פני השקעה בנכסים מוגמרים?
שוק הנדל"ן בישראל ייחודי מאוד במבנה הבעלות שלו. כ-93% מהקרקעות נמצאות בבעלות המדינה, בעוד שרק כ- 7% מהקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, רובן במחוזות המרכז, תל אביב וחיפה. המצב הזה יוצר תחרות אדירה על מעט הקרקעות הזמינות להשקעה פרטית, במיוחד באזורים מבוקשים כמו אזור השרון.
כיצד כל זה בא לידי ביטוי?
מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות למרות פעולות ממשלתיות שמטרתן לבלום את המגמה. כך שההיצע הנמוך של קרקעות זמינות, לצד ביקוש הולך וגובר, הופך את ההשקעה בנדל"ן לדילמה עבור המשקיע הממוצע. האם לבחור בדירה מוכנה, או לחפש חלופות אחרות?
כאן נכנסת לתמונה הגישה השונה שמציעה דרך הקרקע. בשכונות המגורים החדשות שהחברה קידמה ברעננה, ראשל"צ וכפר סבא היא הוכיחה שהערך האמיתי בנדל"ן לא נמצא בקירות או במבנים עצמם שמתיישנים או מתכלים, אלא בקרקע שעליה הם עומדים.
לפי החברה תחום הנדל”ן מבוסס על העיקרון היסודי שהקרקע היא המשאב המוגבל ביותר, ובמקום שבו הביקוש עולה על ההיצע, הקרקע תמיד תעלה בערכה.
עו"ד אביעד מרקוביץ, אחד מבעלי חברת דרך הקרקע, מפרט על כך מעבר: “כאשר רוכשים קרקע בשלבים מוקדמים, במיוחד כזו שטרם אושרה לבנייה, ניתן להיכנס להשקעה בנדל"ן במחיר נמוך באופן יחסי. עם התקדמות תוכניות הפיתוח העירוניות והמחוזיות ערך הקרקע מזנק, דבר שמוביל לתשואה משמעותית למשקיע שמחזיק בה.
למעשה תהליך תכנון של קרקע עבור המשקיע הוא כמו רכבת – יש הרבה מאוד תחנות בדרך שניתן לעלות ולרדת, וכל תחנה מקרבת אותנו ליעד הסופי – אישור התוכנית והוצאת היתר לבנייה. בכל תחנה כזו ערך הקרקע עולה בצורה משמעותית כי זמן הההגעה לתחנה הסופית קצר יותר".
מה שזה אומר בפועל הוא שהמחיר של דירה מבוסס בעיקר על שווי הקרקע. בניגוד לרכישת נכס מוגמר, רכישת הקרקע מספקת למשקיע גמישות לבחור האם למכור את הקרקע כשהערך שלה עולה או ללכת כל הדרך עד לבניית נכס מניב בבוא העת – במחיר שנמוך משמעותית ממחיר הנכס המוגמר בשוק.
ההבנה הזו משנה את הפרספקטיבה לגבי השקעות בנדל"ן ומרחיבה את אפשרויות ההשקעה גם עבור משקיעים פרטיים עם הון מוגבל יחסית.
כיצד לבצע השקעה בקרקע בצורה נכונה
על אף הפוטנציאל הגבוה, השקעה בקרקעות טומנת בחובה מורכבויות. המידע על קרקעות אמנם זמין לציבור, אך למשקיע הסטנדרטי אין יכולת להסיק מהמידע תובנות לגבי פוטנציאל השבחת הקרקע ולוחות הזמנים. יתר על כן, לא כל קרקע שאושרה בתוכנית מתאר תזכה לאישור בנייה בשנים הקרובות. בהנחה שבכל רשות מקומית יש מספר מתחמים שעליה לקדם – תמיד יהיו את אלו שמקבלים עדיפות ואלו שנשכחים מאחור.
“מרבית החברות בשוק מתמקדות במכירת הקרקע בלבד, ללא התייחסות לפוטנציאל התכנוני שלה”, מסביר דויד טוכמאייר, מבעלי דרך הקרקע. “המשמעות היא שהמשקיע רוכש נכס שאין לו שום ודאות לגביו והוא נשאר לבד להתמודד עם האתגרים והפרוצדורות המורכבות של השבחת הקרקע והפיכתה לנכס מניב.
כמו בכל השקעה, הדרך להשקיע בצורה נכונה שתאפשר להגדיל את ההון העצמי בביטחון היא לתכנן אותה כמו שצריך ולייצר ודאות לגבי פוטנציאל התשואה. מה שאנחנו מתמחים בו זה לאתר את המתחמים שזוכים לעדיפות תכנונית, לאגד בהם קבוצה של בעלי קרקעות ולנהל את תהליך התכנון יחד עם הרשויות באופן שיבטיח את מקסום פוטנציאל התשואה על הקרקע".
דרך הקרקע מציגים: ליווי מקיף מרכישת קרקע עד למימוש התשואה
החברה מציעה גישה שונה לגמרי ממה שהתרגלנו אליו עד היום מחברות לשיווק קרקעות בארץ. בניגוד לחברות הסחר שמתמקדות במכירת קרקע בלבד, דרך הקרקע מנהלת עבור המשקיעים את תהליך התכנון ומעניקה מעטפת מלאה להשקעה, החל משלב האיתור הראשוני של הקרקע, דרך ניהול תהליכי התכנון והאישורים מול הרשויות, עובר בהוצאת פטור מהיטל השבחה ועד לניהול מכרז הקבלנים ופיקוח על תהליך הבנייה. בזכות הידע המשפטי והתכנוני הנרחב של צוות החברה, המשקיעים נהנים מביטחון ושקט נפשי.
“אנחנו לא רק מוכרים קרקע, אלא הופכים אותה לנכס בשל. בזכות הניסיון שלנו בעבודה מול ועדות מחוזיות, רשויות מקומיות וגופי תכנון, אנחנו יודעים איך לקדם את הפרויקטים בצורה היעילה ביותר עבור המשקיעים שלנו ולהשפיע על הגורמים הקריטיים ביותר לעליית ערך הקרקע".
דויד טוכמאייר העניק הצצה קטנה כיצד חברת דרך הקרקע פועלת מאחורי הקלעים לקידום הפרויקטים שהיא "מבשלת" עבור המשקיעים שנעזרים בשירותי החברה.
מקרקע מוזנחת לדירה חדשה בשווי עצום
אחד הסיפורים הממחישים את הגישה הייחודית של החברה הוא פרויקט בשטח של 32.5 דונם בדרום רעננה. השטח, שהיה בבעלותם של יותר מ- 100 בעלי קרקע שונים, זכה להשבחה משמעותית בזכות תהליך מקצועי לאיגוד וניהול תהליך התכנון, כאשר ראשי חברת דרך הקרקע, עו"ד אביעד מרקוביץ ודויד טוכמאייר, בליווי עו"ד של הקבוצה – אלי מרקוביץ', דאגו לכך שבעלי הקרקע בקבוצה יקבלו הקצאה למגרשי בנייה אסטרטגיים, תוך התחשבות במיקום ובפוטנציאל הכלכלי שלהם.
"דאגנו להשיג עבור המשקיעים זכויות לבנייה מול הפארק ובסמוך ליציאה ל- 531, בעוד שבעלי קרקע אחרים באזור קיבלו מגרשים פחות טובים. זה בדיוק מה שעושה את ההבדל בתשואה, כי מבחינתנו מיצוי זכויות הבנייה זו אומנות, ופחות מזה פשוט אינו נחשב", סיפר עו"ד אביעד מרקוביץ.
בזכות הגישה יוצאת הדופן הזו של דרך הקרקע, משקיעים שרכשו את הקרקע ב-2016 בשווי של כ-300 אלף שקלים צפויים לקבל בסוף 2025 דירה בשווי מוערך של כ-4 מיליון שקלים, סכום המשקף עליית ערך של יותר מ- 600% בתוך מספר שנים. “אין פה שום מקריות, אלא זו תוצאה של עבודה מקצועית, ראייה רחבה ותכנון מדוקדק", השניים סיכמו את הדברים.
כך שבזמן שהשוק הפך לתחרותי מתמיד והמחירים ממשיכים לטפס, חברת דרך הקרקע מציעה למשקיעים אלטרנטיבה חדשנית שמאפשרת להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן כבר בשלב מוקדם ובמחירים משתלמים.
בזכות הליווי המקיף והגישה האסטרטגית המתמקדת בתהליך התכנון, המשקיעים לא רק זוכים לשקט נפשי, אלא גם להחזר השקעה יוצא דופן. ובעולם שבו הקרקע היא המשאב היקר ביותר, דרך הקרקע מובילה את הדרך ומוכיחה שאפשר להשקיע חכם, גם בתנאי השוק המאתגרים ביותר.
לפרטים נוספים, חייגו: 050-809-0308
הכתבה נכתבה בשיתוף דרך הקרקע