המפקח על הבנקים מזהה את שוק הנדל"ן כנקודת תורפה אפשרית במערכת הבנקאית הישראלית, אך התמונה רחבה ומורכבת הרבה יותר מכפי שהיא מוצגת לעיתים בתקשורת.
הרשתות מצפצפות על חובת סימון המוצרים; ברקת: "חוק שאסור להתעלם ממנו"
המשקיעים וחוסכי הפנסיות יחזרו לבורסת ת"א? התחזית השחורה של S&P
רק לאחרונה הוצג הנדל"ן בתקשורת כגורם סיכון עיקרי, אך למעשה, שוק הנדל"ן הוא גם אחד מעמודי התווך של המערכת הבנקאית המקומית. המפקח מזמן את מנהלי הבנקים כדי לוודא שהחשיפה לנדל"ן מנוהלת בזהירות ושהבנקים מחזיקים בבטוחות מתאימות, אך יש להבחין בין סוגי הנדל"ן והשפעתם השונה על הבנקים, נדל"ן למגורים לעומת נדל"ן מסחרי.
החשיפה לנדל"ן למגורים, בעיקר במסגרת הלוואות למשקי בית, מראה סימני רגיעה לאחר תקופה של עליות חזקות. אנו עדים להאטה במכירות, התייצבות מחירים וירידות בריביות המשכנתא.
מדובר בתהליכים בריאים לשוק, המעידים על התייצבות לאחר תקופה ארוכה של זינוקים במחירים. בנק ישראל כבר נקט בצעדים למיתון שוק הנדל"ן, כמו הגבלת היקפי המשכנתאות, מה שמקטין את הסיכון של ירידה דרמטית במחירי הנכסים לפגוע ביציבות הבנקים. אפילו במקרה קיצוני של ירידת מחירים משמעותית (למשל, 20%), ההשפעה על המערכת הבנקאית תהיה מוגבלת ולא תגרום לקריסת בנקים.
לעומת זאת, בתחום הנדל"ן המסחרי, הסיכונים גבוהים יותר, במיוחד בקרב יזמי הנדל"ן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כיום יש כ-70,000 דירות שלא נמכרו עדיין.
לכאורה, מדובר בכמות שתספק את הביקוש לשנה הקרובה, אך האמת היא שהדירות הללו עדיין בשלבי בנייה ולא יושלמו בקרוב. בעיה נוספת היא שחברות יזמיות רבות יושבות על קרקעות ולא ממהרות להתחיל פרויקטים חדשים בשל קשיים כלכליים וחוסר ודאות. הפרויקטים שכבר יצאו לדרך נתקלים בקשיים לשיווק, במיוחד לאור העלייה המתמשכת בריביות, מה שמקטין את הרווחיות של היזמים.
כאשר חברות יזמיות נתקעות, הנפגעים הראשונים הם קבלני הביצוע, גורמים הסובלים ממילא מבעיות תזרים קבועות בענף הבנייה. כל עיכוב בתשלום עלול ליצור אפקט דומינו מסוכן: קריסת חברת ביצוע אחת יכולה לגרור עיכובים בפרויקטים נוספים ולגרום לפגיעה קשה בענף כולו. אנו כבר עדים לקריסות של חברות בתקופה האחרונה, והחשש הוא שהגל הזה יימשך ואף יחריף.
למרות זאת, כל הנוגעים בדבר, יזמים, קבלנים ומשקי בית, מנסים "לשרוד" ולהמתין לזמן טוב יותר. התקווה היא שלאחר סיום המלחמה, כאשר הביטחון יחזור, הביקוש לדירות יזנק ויתחיל גל חדש של עליות מחירים. תחזיות אלו מניעות רבים מהשחקנים בשוק להחזיק מעמד ולחכות לרגע שבו השוק יחזור לפריחה.
אני סבור, היום יותר מתמיד, כי שוק הנדל"ן הוא אכן מקור סיכון לבנקים, אך גם מקור להזדמנויות רבות. האתגר העיקרי הוא ניהול סיכונים מושכל ואחראי, במקום להיגרר לפאניקה. הבנקים, כמו גם היזמים ומשקי הבית, צריכים להיות מוכנים להתמודד עם השינויים ולנהל את המשברים בצורה שתאפשר להם לצמוח ולנצל את ההזדמנויות שיצוצו בעתיד.