המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי הודיע אתמול על הטלת מגבלות על מכירות דירה בתשלומים ובמימון הלוואות בלון - בהוראת שעה שתיכנס לתוקף באופן מיידי ותהיה בתוקף עד סוף שנת 2026. ההודעה התקבלה בעקבות ביקורת ציבורית נרחבת, בשל החשש לקריסה פיננסית של קונים במקרה של ירידה חדה במחירי הדירות.
ההנחיה נוגעת למבצעים שכוללים קניית דירה במימון עצמי מינימלי של 10%־20%, כאשר יתרת ההלוואה (80%־90%) תוחזר לקבלן במועד מסירת הדירה. בבנק ישראל בחנו את הסוגיה כבר לפני כמה חודשים, אבל בעקבות הבהרות הבנקים נחה דעתם ולא התקבלה החלטה.
לאחרונה, בעקבות התרחבות התופעה והחשש הניכר מירידה במחירי הדירות, שונתה ההנחיה והוחלט להגביל את הבנקים.
על פי ההודעה שנמסרה, "בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון השונים המוצעים בשוק. בשנה האחרונה אנו עדים לעלייה משמעותית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד שונים מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות שלפיהן הרוכש יכול לדחות חלק משמעותי מהתשלום עבור הדירה עד למועד המסירה, וכן הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון שבהן היזם משלם את תשלומי הריבית".
על פי ההודעה, מגמה זו תמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה לנוכח הירידה בביקוש, אלא שבחודשים האחרונים היא מתעצמת וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים והן ליזמים וייתכן שאף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת כיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על אף חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה.
בעקבות כך הועבר באוקטובר 2024 מכתב לבנקים מסגן המפקח על הבנקים. מאז המגמה לא השתנתה, ולכן גובשו ההנחיות הכוללות הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור מימון החוזים בהם ממועד העסקה ועד מועד המסירה עולה על 25% בהשוואה לפרויקטים קיימים.
במקביל, נקבעה מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בלון בסבסוד קבלן, שלא יעלה על 10% מסך ביצועי הבנק החודשיים בהלוואות למגורים.
על פי ההערכות, הבנק שייפגע במיוחד מהנחיות אלה הוא מזרחי טפחות, שנתח השוק שלו בתחום המשכנתאות הוא הגבוה במערכת הבנקאית ועומד על 39% מסך האשראי במערכת.
למרות זאת, נראה כי המערכת הבנקאית תוכל לעמוד גם במגבלות החדשות, אם כי ייתכן ששיעורי הריבית שייגבו מקבלנים יהיו גבוהים יותר כדי להימנע מפגיעה ברווחיות.
