בסוף השבוע האחרון שהיתי בבירת הבנקאות האירופית – פרנקפורט שעל נהר המיין. בפרנקפורט שוכן הבנק המרכזי האירופאי והנהלותיהם של בנקים וגופים פיננסיים רבים באירופה.
אך לא רציתי לדבר על הבנקים כי אם על חוק השכירות הגרמני. זהו חוק פדראלי שנוהג בכל מדינות גרמניה והוא עשוי - בשינויים מתחייבים – לתת מענה למצוקת הדיור בישראל, ולמחירים הגואים שעלולים לאיים על הכלכלה הישראלית.
נכון אמנם שלפי הלמ"ס ישנה התמתנות מה במחירי הדירות, אבל ברור לכל שמדובר באירוע נקודתי שלא ישפיע לטווח הארוך על מגמת עליית המחירים שמעיקה על רוב הציבור בישראל, וכבר מזמן אינה בעייתם הבלעדית של הזוגות הצעירים.
המדינה יכולה לשחרר קרקעות ביד נדיבה ולתרום בכך לירידת מחירים בשל ההיצע בצד של הרוכשים. המדינה יכולה לשחרר חסמים בירוקראטיים ולתרום בכך לירידת מחירים בצד של הקבלנים. המדינה אף ניסתה פה ושם לפעול, אך עשתה מעט מדי ומאוחר מדי והמצוקה רק הלכה וגדלה על אף יוזמות דוגמת "דירה בהנחה", "מחיר למשתכן" או כל שם אחר שהגו קופירייטרים מוכשרים.
בגרמניה גיליתי שישנה עוד אפשרות וקוראים לה "שכירות ארוכת טווח". ידעתי על קיומה מזמן אך בשהותי בפרנקפורט בחנתי אותה מקרוב וגיליתי מספר נתונים מעניינים:
רוב אזרחי גרמניה אינם בעלי דירות ובתים ועדיין לא דואגים מאבדן קורת גג מעל לראשם. אנשים חיים כל חייהם בשכירות, לרוב באותה דירה ואיש אינו מרגיש שהוא חייב להכיר מקרוב את לשכת רישום המקרקעין. אזרחי גרמניה לא צריכים להוציא תעודת זכאות ולהירשם לכמה שיותר הגרלות כדי לחסוך 10-20% ממחיר הדירה ולהשתעבד לנצח לבנק.
החוק הגרמני קובע שכל חוזה שכירות הוא חוזה לצמיתות (למעט חריגים מעטים מאוד שגם אותם חובה לציין בחוזה). שכירות לטווח ארוך הופכת את שוק הדיור לשוק יציב. מעניקה ביטחון לשוכרים מחד ומבטיחה ליזמים ובעלי נכסים למגורים תשואה ידועה וסיכון מופחת.
בגרמניה, כך התברר לי משיחות עם תושבים מקומיים, איש לא מרגיש שקיומו אינו שלם בלי משכנתא, רישום אצל רשם המשכונות, ביטוח משכנתא ודירה שרשומה על שמו. אדרבה, רק אנשים שמתפרנסים מהשכרת נכסים (למגורים), מחזיקים בבעלות על דירות. חשוב להבהיר שהחוק לא קובע את מחיר השכירות. השוק הוא זה שקובע את המחיר. החוק מעניק יציבות לשוק, משפר את הסביבה העסקית ומקטין את הסיכוי להתפתחות בועת מחירים.
כיצד יכול החוק הגרמני לפתור את מצוקת הדיור הישראלית?
על פניו נראה שהחוק מיטיב עם השוכרים, אך האמת היא שהוא מיטיב עם המשק כולו. שכן דווקא בשל היותו נוטה לטובת השוכרים (דוגמה: חובה לתת התראה ארוכה ,אסור לפנות דייר שעמד בתנאי החוזה), הוא יצר מצב בו מעדיפים בעלי הנכסים ביטחון ושקט תעשייתי, כלומר דיירים קבועים שמשלמים בזמן ושומרים על הנכס. מה שמקטין את תנודתיות המחירים, תורם לשוק יציב ומונע התפתחותה של מצוקת דיור דוגמת מה שיש בארצנו הטובה.
יש עוד הרבה הבדלים בתרבות השכירות, אך לדעתי ניתן להעתיק מהמודל הגרמני את היתרונות שמתאימים לאופי הישראלי ולפתור את מצוקת הדיור הנוכחית. זה לא ייקח חודש-חודשיים, אך במבט צופה פני עתיד, זה עשוי להקטין את הביקושים ההיסטריים שמקפיצים את המחירים שוב ושוב וליצור שוק יותר הגיוני ויציב שמתאים לצרכי הדיור של האוכלוסייה בישראל.
בשולי הדברים, סביר להניח שמצב כזה יביא לכניסתן של חברות ומשקיעים שיעדיפו לרכוש קרקעות ולבנות נכסים מניבים בעלי תשואה יציבה לאורך זמן. מה שיפתח עוד אפשרות בפני כספי הפנסיה של מר ישראלי. היו ניסיונות כאלה בעבר אך רובם לא הצליחו, ככל הנראה בשל התזזית בשוק הדיור המקומי.
ובכל מקרה, כנראה שיש פיתרון למצוקת הדיור בישראל שאינו דורש צעדים דרסטיים ופריצת מסגרת התקציב.
דניאל שבקס הוא מנכ"ל ’הירשוביץ פיננסים'. אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה במוצרים פיננסיים מכל מין וסוג שהם.