זו אחת התקופות הקשות ביותר שחווה ענף הבנייה והנדל"ן מאז קום המדינה: בשלושת החודשים האחרונים, מלחמת “חרבות ברזל" הערימה על הענף אתגרים הולכים ומחריפים: פרויקטים רבים הוקפאו או בוטלו (חלקם באמצע העבודה); עלות חומרי הבניין התייקרה משמעותית; הקיטון בביקוש לדירות הוביל לתפוקה מינימלית של 30% בענף ולכמעט קיפאון בפעילות היזמית של שוק הדיור.
באשקלון, אשדוד ותל אביב, שלפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היו בספטמבר הערים עם היקף העסקאות הגדול ביותר, נרשמה באוקטובר צניחה בביקושים לדירות ב־83%, 45% ו־50% בהתאמה; והמשבר החמור ביותר הוא מחסור בכוח עבודה: מאז פרוץ המלחמה יש מחסור בפועלי בניין פלסטינים, וכן בחלק מהפועלים הזרים ממדינות אחרות שעזבו את הארץ.
“עכשיו מדברים על ‘היום שאחרי’, אבל השאלה היא מתי יהיה ‘היום שאחרי’, זה עדיין לא ברור, האם זה ייקח עוד חודש־חודשיים או עוד שנה? אני לא בטוח שהיום שאחרי המלחמה יגיע בחודשים הקרובים כי הפוליטיקאים אומרים שהמלחמה תימשך זמן ארוך, ואנחנו, כמדינה, נצטרך ללמוד לחיות לצד המלחמה, למרות שהיא משפיעה על כל תחומי החיים", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ.
“אחרי מלחמות נוצרת בדרך כלל אווירה של עתיד יותר טוב וורוד ויש ביקושים. ולכן המדינה צריכה להיערך ליום שאחרי המלחמה, ולגרום למצב שבו היצעי הדיור והתחלות הבנייה יהיו בהיקפים כאלה שיענו על הצרכים שיהיו. מצב ענף הבנייה והתשתית לא היה גרוע כזה מאז קום המדינה כי הוא מראש נכנס לתקופת הלחימה במצב לא טוב של האטה גדולה בשל העלאות הריבית וקיטון משמעותי בהתחלות הבנייה, לצד קשיים פיננסיים וגידול בסיכון של חברות הביצוע והתשתית".
לדברי סרוגו, הממשלה צריכה לחשוב על פתרונות לטווח הקצר, הבינוני והארוך: “בטווח הקצר המדינה צריכה בראש ובראשונה לספק לנו עובדים. אם המדינה מחליטה להכניס עובדים פלסטינים – שתעשה זאת. אם היא מחליטה שלא להכניס אותם – אז שתדאג להכניס עובדים זרים. לפני ה־7 באוקטובר היו 120 אלף עובדים פלסטינים, חלקם בהיתר וחלקם לצערי שלא בהיתר (שב"חים), ובמינימום נצטרך 90 אלף עובדים זרים.
נכון לעכשיו יש היתר ל־50 אלף עובדים, והמדינה צריכה לאשר עוד 40 אלף. כדי להביא אותם מהר המדינה צריכה להוריד את הרגולציה ולהימנע מהסכמים בילטראליים ולאפשר ליזמים ולקבלנים מהשוק הפרטי להביא בעצמם עובדים. זה יכול להציל את ענף הבנייה כי נכון להיום 50% מאתרי הבנייה סגורים, אנחנו עומדים בתפוקה של 30% בלבד, זה המצב הקשה ביותר מאז קום המדינה. אם בעתיד המדינה תרצה כן להכניס עובדים פלסטינים, אז שתכניס אותם בנוסף לתקן של 90 אלף עובדים.
“בטווח הבינוני והארוך המדינה חייבת לתת ליזמים תמריצים כאלה שיהיה כדאי להם להגדיל את התחלות הבנייה ואת היצע הדירות, כי מה שקורה כרגע זה שהביקושים לדירות יורדים - בנובמבר כמות המכירות הייתה בשפל של עשרות שנים עם ירידה דרמטית של 50% בכמות רוכשי דירות - וירידה כזו מייצרת מצב שהיזמים לא בונים גם בגלל שאין רוכשים וגם כי הבנקים מקשים עליהם בגלל הסיכון הגבוה. המדינה צריכה לנקוט צעדים שיגדילו את היצע הדירות. כרגע אני לא רואה שזה קורה".
“אי־ודאות לגבי העתיד"
“אני מאמין שאחרי המלחמה מחירי הדירות יתייקרו כי כל חומרי הבניין, שכר הפועלים והמדדים עלו", אומר אלי אביסרור, מנכ"ל ארגון הקבלנים בנגב וממלא מקום נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. “כל המחירים בשמיים: אם בעבר מכולת חומרים עלתה 1,500 דולר, אז מפרוץ המלחמה מכולה עולה 7,000 דולר, שלא לדבר על שכר הפועלים – מ־70 שקלים לשעה, שכרם עלה ל־150 שקלים, וכל קבלן נלחם על כל עובד. ב־7 באוקטובר נחסמו מעברי העובדים הפלסטינים לארץ, וכך אתרים רבים נשארו סגורים וחלק מאתרי הבנייה עובדים עם כוח אדם של 30% בערך. זה גורם להפסדים גדולים מאוד, גם למדינה שמכניסה מסים מנדל"ן, גם הקבלנים עצמם נפגעו כי אין להם הכנסות, וגם מי שעשה עבודת ביצוע שהתעכבה בגלל המלחמה, נקנס על כך כי הוא מפגר בעבודה. וקח בחשבון גם שאם אתה קבלן פינוי־בינוי והיית צריך לסיים את בניין הדירות בתאריך ספציפי, אבל בגלל המלחמה וכל המחסורים אתה מתעכב, אז אתה צריך להמשיך לשלם שכירות לדיירים עד שיוכלו להיכנס לבניין, וזה גורר גם הפסדים כלכליים. יש אי־ודאות כרגע בקרב קבלנים".
כמה זמן להערכתך ייקח לענף להתאושש?
“קודם כל, כרגע אנחנו באיגוד בתהליך מול המדינה של הבאת 90 אלף עובדים זרים לארץ אחרי שהרבה עובדים מסין וממולדובה עזבו, אבל עד שזה יקרה ייקח בערך ארבעה־חמישה חודשים ובינתיים יש מחסור רציני ועיכובים באתרי הבנייה ולכן בונים פחות דירות, לא פותחים פרויקטים חדשים כי הראש של אנשים עכשיו הוא במלחמה וכשהמלחמה תיגמר ותועלה הריבית, אם לא יהיו מספיק עובדים זרים - זה יכול להיות מסוכן ומחירי הדירות פה יזנקו בלית ברירה הרבה מאוד למעלה. כרגע הכל תקוע".
“כולנו ערים למצב חומרי הבניין שעולים יותר בגלל עיכובי ייבוא חומרי בניין לארץ, מה שגורם להעלאת מחירים רצינית ולעיכובים רציניים בפרויקטים, שישליכו על היום שאחרי המלחמה", מוסיף ישי רוט, משנה למנכ"ל קבוצת שובל העוסקת בייזום ובבנייה למגורים ומשרדים ברחבי הארץ. “מבחינת פועלים - בגלל שאין כרגע פועלים פלסטינים ולפחות 10% מהפועלים ממדינות זרות עזבו את הארץ בגלל המלחמה, אז יש תחרות בין החברות כדי להשיג פועלים זרים שגובים מחירים מופקעים. ענף הבניין סובל ממחסור מאוד רציני בפועלים. יש מחסור מטורף בידיים עובדות ואם ביום שאחרי המלחמה לא יהיו פה מספיק ידיים עובדות – הענף ייגרר למשבר רציני ולעיכובים משמעותיים בהשלמת פרויקטים בזמן".
לדברי רוט, סיבה נוספת לעיכובי פרויקטים בענף שיתבטאו ביום שאחרי המלחמה היא בירוקרטית: “בגלל שהרבה מעובדי הרשויות המקומיות לא עבדו, אז בירוקרטיה של השגת היתרי בנייה, טופסי 4 ואישורים התעכבו, ואנשים לא יוכלו להיכנס לדירה בזמן. לצד זאת, יש לנו רוכשי דירות, מפונים מהעוטף שרוכשים דירות בעכו ובבאר שבע כי הם לא רוצים לחזור לאזור האש, אבל בגלל הסיבות שציינתי, פרויקטים כאלה עלולים להתעכב. משרד האוצר לא התארגן למלחמה בהקשר של הנדל"ן וחבל כי הנדל"ן הוא הכוח המניע של המשק, ושר האוצר חייב לטפל בנושא ‘היום שאחרי’ בשוק הנדל"ן".
“להחזיר את המשקיעים"
במשרד האוצר פרסמו לאחרונה טיוטה של תוכנית שנועדה לפתור את המשבר שענף הבנייה נקלע אליו, ולפיה יימכרו דירות ב־800 אלף שקלים בצפון ובדרום ותינתן הנחה של עד 2% במס הרכישה לקבלנים שיבנו במהירות. כמו כן, על פי הטיוטה, הממשלה תייבא חברות בנייה זרות יחד עם הפועלים שלהן, וכן תיתן ערבות מדינה לקבלנים שזקוקים לאשראי מהבנקים. בהקשר לסעיף העובדים הזרים, המדינה תגדיל את מכסת הבאת העובדים הזרים בענף ל־60 אלף והיא תהיה מוגבלת בהחלטה על כניסת עובדים פלסטינים, כלומר אם ייכנסו 10 אלף עובדים פלסטינים, המכסה תרד ל־50 אלף. על פי ההערכות, במידה שתצא לפועל, התוכנית עתידה לעלות למדינה 2.4 מיליארד שקלים.
“לפי מה שראיתי בטיוטה ובמה שאישרה הממשלה במסגרת תקציב 2024, זה עדיין לא מביא את הפתרון שאנחנו חושבים שצריכים להביא", טוען סרוגו. “לדוגמה, אנחנו חושבים שדווקא היום נכון להוריד את מס הרכישה על דירות להשקעה ל־5% וזה מצב WIN WIN כי גם המשקיעים יחזרו לשוק הנדל"ן, הביקושים יתאוששו ולצד זאת הקבלנים יגדילו את התחלות הבנייה. אם אני היום מתחיל פרויקט חדש, אני צריך למכור 20% על הנייר ברכישה מוקדמת, ונכון להיום אני לא מצליח לעשות את זה כי אין קונים ולכן הפרויקט לא יוצא לדרך".
“ברגע שהמשקיעים יחזרו אני אמכור את ה־20% האלה, ואז 80% מהדירות שלי יוצאות לשוק על המדף, וזה מצב טוב גם למדינה – כי כך היא תרוויח יותר כסף מהמסים שהיא תגבה. השינוי הזה יכניס למדינה לפי החישוב שלנו 12 מיליארד שקלים בשנה רק מהמשקיעים. ומה אנחנו רואים בתוכנית המדינה? בדיוק ההפך, לקחו את הוראת השעה שבה מס הרכישה הוא 10%־8% והחליטו להשאיר אותו ככה גם אחרי המלחמה. זה בדיוק ההפך ממה שהמדינה צריכה".
"עוד כלים זה לפרוש תשלומים עבור הקרקע ועבור הפיתוח, ואז לקבלנים יהיה יותר קל להשתתף במכרזים. עוד קומבינציה שהצענו למדינה היא עסקאות עם הקבלנים: המדינה תקבל דירות במקום כסף ותייעד אותן לשכירות ארוכת טווח, לדיור בר השגה או למחיר מטרה והמדינה תוכל למכור את הדירות האלה במחיר גבוה יותר מאשר הייתה מקבלת על הקרקע, וזה גם מצב WIN WIN כי הקבלן לא צריך לקנות מגרש בכסף ולשלם עליו ריבית גבוהה, אלא לתת למדינה שירותי בנייה לכל אורך הפרויקט וזה מקל עליו, כשבד בבד הוא מוכר דירות ומממן באמצעות מכירת הדירות את עלויות הבנייה. לכן, המדיניות היום צריכה להרחיב את ענף הבנייה ולא לצמצם אותו".
“במקום זה מה ראינו בתקציב? ביטול פרויקטים של תשתית, וברור לי הצורך של המדינה לצמצם תקציב, אבל המדינה יכלה לאפשר את הפרויקטים בשיטה שלפיה המדינה תקיים מכרז, והחברה הפרטית שתזכה במכרז תממן על חשבונה את הבנייה, תתפעל את הפרויקט לאורך 25 שנה ותקבל בתמורה תשלומים מהמדינה או מהאזרחים על בסיס שימוש, והכל לפי מנגנון קבוע מראש. בסופו של דבר, נקיטת הצעדים שציינתי שיגדילו את היצע הדירות תוביל לאיזון במחירי הדירות ביום שאחרי המלחמה, כי אם כל אותם משקיעים שישבו על הגדר במשך התקופה הזו יחזרו לשוק בבת אחת ויראו שהיצע הדירות נמוך – מחירי הדירות יזנקו לשמיים, והמטרה היא למנוע את זה".
