מה ממשלת ישראל חייבת לעשות כדי להציל את שוק הנדל"ן מקריסה?

מחירי הבתים באוסטרליה צפויים לרדת, בחצי השנה הקרובה בשיעור של כ־10%, כך להערכת הבנק הגדול ביותר באוסטרליה, Commonwealth Bank, שצופה פגיעה בשוק הנדל"ן על רקע ההתכווצות בפעילות הכלכלית באוסטרליה. העלייה בשיעור האבטלה וירידה בכוח נטילת המשכנתאות של הציבור בשל נגיף הקורונה, שפגעו תחילה בערכו של המטבע, הפכו לבעייתו של שוק הדיור, שהיה אפיק השקעה פופולרי־בועתי במשך שנים, עד כדי כך שאילץ את הבנק המרכזי להעלות ריבית כדי להכניעו (עד לאחרונה ללא הצלחה). עיקר הירידה תהיה בשתי הערים הגדולות, סידני ומלבורן. ייתכן כי תהיה התאוששות מסוימת בסוף השנה, אבל ההערכה היא כי הנפילה בערך הבתים היא כאן כדי להישאר.

יש לציין שכבר קודם לכן נרשמה התקררות בשוק הדיור, לאחר שהממשלה הטילה הגבלות על השקעות של תושבים זרים, מתוך חשש לעלייה חדה במחירי הבתים. עיקר המשקיעים במלבורן או בסידני הם אסייתיים מהונג קונג, מסין ומסינגפור, שהיו לגורם משפיע בשוק הנדל"ן לדיור ולעסקים. בביקור שערכתי לאחרונה באוסטרליה, הגעתי למסקנה כי בתוך חצי מאה היא תהפוך לשלוחה סינית. ולא רק אוסטרליה, שבה שוק הדיור היה מנופח בשל הגאות הכלכלית שחוללה הצמיחה בסין. להערכת הבנק השוויצרי, מחירי הבתים יירדו ב־5%־20%, תלוי במשך שיתוק העסקים והמשך פגיעת הקורונה. גם סוכנות דירוג האשראי מודיס צופה עלייה חדה בחדלות פירעון או פיגור בתשלומי המשכנתאות.

הירידה במחירי הבתים, הנלווית לגל פיטורים בשילוב אווירת אי־הוודאות האופפת את המשק (התלוי בייחוד ביצוא לסין), משאירה אי ודאות שאינה טובה לעסקי הנדל"ן.

בספרד מחירי הדירות עלולים לרדת בטווח הקצר והבינוני ב־9%־20%, כך על פי הסוכנות לענייני נכסים idealista. בהמשך צופים חידוש בעלייה במחירי הנכסים הנתפסים על ידי המשקיעים כאפיק בטוח, כפי שקרה לאחר משבר 2008. הציפייה להתייצבות ולעלייה לאחר מכן היא על רקע התחייבות ממשלת ספרד כי פרטים ועסקים לא ייפגעו ולא יתמוטטו וכי  הזרמת ההון של הממשלה תהיה כנדרש, כדי להבטיח את הפעילות הכלכלית במשק. נציין כי הבנקים הספרדיים משכו סכומי עתק מהבנק המרכזי של אירופה כדי לכסות את צורכיהם עקב פאניקת נגיף הקורונה. וכן נאמר שישנם גם תסריטים קודרים יותר, של התרסקות ענף הבנייה בשל ירידה בביטחון הצרכנים לטווח הארוך, מה שיביא לירידה במחירי הדירות לטווח ארוך יותר מהמצופה.

באיטליה כבר ביטלו 20,000 חוזים לקניית דירה על רקע אי־הוודאות והסגר שכפתה המגיפה. המחירים של עסקאות שבכל זאת נעשות, נמצאים בירידה. חלק מרוכשי הדירות החוששים למקום עבודתם החליטו להישאר לגור עם הוריהם, למה לקחת סיכון? (ככלל, מגורים אצל ההורים זו תופעה איטלקית נפוצה). היקף העסקאות ירד בחודש האחרון ל־9 מיליארד יורו, לעומת 22 מיליארד יורו בתקופה המקבילה אשתקד. גם היקף נטילת המשכנתאות צונח.

בגרמניה הממשלה מזרימה סכומי עתק כפי שלא הזרימה אפילו בתקופת משבר 2009/2008 כדי למנוע שבר בקרב משקי הבית ועסקים קטנים ובינוניים, ואם יהיה צורך, היא תסייע גם לחברות גדולות. עוד לפני משבר נגיף הקורונה הטילה הממשלה מגבלות על העלאות שכר דירה, בצעד פופולרי, סוציאליסטי וצודק בעיני הצעירים. להערכת דויטשה בנק, הממשלה תטיל בסופו של דבר מסים כבדים על בעלי נכסים כדי לממן את הוצאותיה. הקנצלרית מרקל כבר אמרה כי היא אכן מפזרת כסף, אך בהמשך תעבור למדיניות מצמצמת וזהירה, שכל ממשלות גרמניה נוהגות בה מאז תום מלחמת העולם השנייה (לאחר טראומת האינפלציה בימי רפובליקת ויימר). יוטלו מסים מיוחדים על בעלי רכוש ועל שווי קרקעות, וההערכה היא כי דמי השכירות יירדו, גם מתחת למגבלות הממשלה, בעקבות הצורך שייווצר אצל משכירי הנדל"ן שיבקשו למצוא שוכרים טובים לטווח ארוך כדי להבטיח לעצמם יכולת לעמוד במסים שיוטלו עליהם.

שוק המשכנתאות בגרמניה הוא בהיקף חודשי של 22 מיליארד יורו, וכל חודש של סגירת המשק בשל נגיף הקורונה יביא לירידה של כ־3 מיליארד יורו בביקוש למשכנתה. מחירי הדירות והבתים אולי ירדו קמעא, היות שבד בבד עם המשבר המפחית את הביקוש לדירות (קנייה ושכירות) בקרב הציבור המאבד מקומות עבודה, יבואו משקיעים, שלמרות המסים הצפויים שיוטלו עליהם, ירצו להשקיע בנכסים עם החזר מבטיח לאורך תקופה (בניגוד לאפיקי השקעה אחרים שכמעט ואינם), מה עוד שעלות המשכנתה נמוכה יחסית. נציין כי תשואת האג"ח הממשלתי בגרמניה שלילית גם להשקעה ל־25 שנה, כלומר הפסד שנתי בגין הלוואה לממשלה, כך שחלופת ההשקעה בבתי מגורים היא אטרקטיבית. לעומת זאת, באיטליה החלשה, התשואה לאג"ח ממשלתי היא חיובית גם לתקופה של שלושה חודשים.

גם בבריטניה צופות סוכנויות התיווך כי מחירי הבתים יירדו ב־5%־10%, אבל בהמשך מקווים כי ההיצע הנמוך של הדירות יביא לחידוש העלייה במחירים, כלומר שיקום המחירים בעקומה דמוית האות V. כ־88% ממתווכי הדירות צופים ירידה במכירות בשלושת החודשים הקרובים ו־60% צופים ירידה במכירות למשך 12 החודשים הקרובים. רוכשי דירות קוראים לממשלה לבטל את מס הרכישה, הנקרא בממלכה המאוחדת "מס בולים". כלכלנים צופים כי עד סוף השנה יירדו מחירי הדירות והבתים בכ־13%.

בקנדה צפויים מחירי הדירות לרדת בשיעור של 5% לכל הפחות, לאחר שכבר בחודש מרץ ירדו המכירות ב־14%. למחירי הדירות יש מהיכן לרדת, שכן הם עלו בשנה האחרונה ב־12.5%. לפי ארגון המתווכים, באפריל מסתמנת ירידה של 30%־40% במכירות, והמגמה תימשך חזק לתוך הקיץ.
בארה"ב, שם השווקים מגיבים במהירות בדרך כלל, התחלות הבנייה התרסקו כבר בחודש מרץ ב־22% ביחס לפברואר, כאשר מתוכן התחלות הבנייה לבנייה רוויה ירדו ב־32%. אפילו בעבודת גמר הייתה ירידה של 6%, כאשר בחלק מהאתרים הקבלנים התייאשו ופשוט נטשו את עבודתם.

עם 22 מיליון מובטלים חדשים המבקשים דמי אבטלה ותורים מתארכים לקבלת תרומות מזון, רכישת דירה רחוקה מתמיד מהישג ידם של אמריקאים רבים. למעשה, כל הגידול ביצירת מקומות העבודה מאז המשבר האחרון לפני יותר מעשור - נמחק. בעוד בתחילת מרץ עלו המחירים בשיעור שנתי של 4.4%, בשבועיים הראשונים של אפריל היה קצב העלייה בשיעור שנתי של 1%, העלייה המתונה ביותר זה שבע שנים.

גם בישראל

בישראל צפויה ירידה במחירי הדירות השנה וגם בשנה הבאה. למעשה, ההאטה בשוק הדיור כבר החלה לפני פריצת נגיף הקורונה. בהשפעת "מחיר למשתכן" ומס הרכישה הדרקוני, חלה האטה בעלייה במחירי הדירות, אף שהריבית למשכנתאות ירדה בשיעור חד. לפי נתוני העשור האחרון של הלמ"ס, בחודשים ינואר־פברואר השנה עלו המחירים (בשיעור שנתי ממוצע) ב־5.6%, לאחר שבעשור הקודם הם עלו בשיעור שנתי ממוצע של 2.4% בלבד. בשלוש השנים האחרונות, לאחר התבססות תוכנית "מחיר למשתכן", עלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 1.73% בלבד.

בנק ישראל מציין בדוח השנתי שלו כי בשנת 2019 הייתה רכישה של 44,000 דירות כדירה ראשונה, הרמה הגבוהה ביותר זה עשור. עם הגורמים לעלייה במכירות נמנים גידול באוכלוסיית היעד בגילי 25־64, שוק העבודה ההדוק (כלומר אבטלה נמוכה), המשך העלייה בשכר הריאלי, שיעור אבטלה נמוך של משקי הבית (כלומר של שני בני הזוג), ירידה בריבית על משכנתאות (שמשמעה החזר חודשי נמוך יותר) וכמובן "מחיר למשתכן", שגלומה בו סובסידיה נאה. עכשיו, הבה ונבדוק את הסעיפים הללו, שהביאו לעלייה בביקוש לדירות, בימי הקורונה הרעים. פרט לגידול באוכלוסייה הרלוונטית, כל שאר הפקטורים הם היום בכיוון ההפוך: האבטלה ממריאה לרמה של 7%־10% (ולא ברור כמה יחזרו מחל"ת), השכר הריאלי ירד, בשל שיעורי האבטלה העולים המעסיקים יוכלו לשכור כוח אדם זול בהרבה (כלומר גם ההכנסה של הלא מובטלים תרד), שיעור האבטלה בקרב בני הזוג יחדיו, נוטלי המשכנתה, אף הוא יעלה בממוצע, הריבית על משכנתאות בעלייה חדה מאז פרצה הקורונה, בשל העלייה בסיכון שהבנקים מזהים אצל נוטלי המשכנתה (מה שאומר שהיקף ההחזר יעלה או שהרוכשים יקנו דירה זולה יותר כדי ששיעור ההחזר החודשי שלהם בתנאים החדשים יהיה סביר ליכולתם העכשווית, בהשוואה ליכולתם אשתקד).

עם כינון הממשלה החדשה, סביר להניח כי תיגנז תוכנית "מחיר למשתכן", מאחר שתם עידן ויתור הממשלה על הכנסות, והביקוש לדירות גדולות יפחת (כבר עתה רואים כי מחירי הדירות היקרות בירידה). כל זה יביא לירידה במחירי הדירות כבר בחודשים הקרובים. הקונים נעלמו, ובה בעת היצע הדירות נמצא דווקא בעלייה.

לפי בנק ישראל, מספר סיומי הבנייה היה גבוה ויציב, 50,000 בשנה. מספר הדירות בבנייה יציב מאז 2017, כ־120,000. כלומר כרגע אין מחסור בהיצע דירות. קבינט הדיור גיבש בשנת 2017 מתווה לצורכי הדיור, 52,000 בשנה עד 2020, 55,000 בין 2021־2025 ועלייה הדרגתית ל־67,000 בין 2036־2040. עד כה, עד 2019 היא עמדה ביעדים, אך עתה, לאחר השבתת המשק, מחסור בעובדים מיומנים (עובדים מסין, המומחים לעבודות גמר), שאינם בנמצא בכמות גדולה, חוסר תיעוש הבנייה ועוד, כל אלו יקשו לעמוד ביעדים. גם המחסור בקרקע באזורי הביקוש במרכז הארץ, היכן שהשכר גבוה בעיקר בקרב עובדי ההייטק, יקשה על עמידה ביעדי "ייצור" הדירות.

הממשלה המשתוללת בימים אלו בהוצאות שלא היו דוגמתן מעולם, לא תוכל לעמוד בהבטחותיה לעוד הסכמי גג, שבמסגרתם מימנה עבור הרשויות המקומיות בניית תשתיות ומבני ציבור הכרחיים לשכונות חדשות (עד 2019 נחתמו 32 הסכמי גג לבניית 395,000 דירות). עם חסרון כיס של הממשלה, הסכמי הגג יהיו היסטוריה, מה שיביא לעוד גורם שימנע עלייה בהיצע הדירות בשנים הבאות. הבנייה לגובה במדינה צפופה כישראל היא מטבע הדברים אטית יותר וגורמת לעיכוב בסיום ובגמר. אחרי אישורי הוועדות המחוזיות, נעשה שיווק הקרקעות על ידי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) לפי התכנון של הוועדות, לרוב כעבור שנה־שנתיים. התחלות הבנייה נעשות כעבור עוד שנתיים־שלוש. כלומר ישנו פער של חמש שנים בין אישור הוועדות המחוזיות להתחלות הבנייה ועל כך יש להוסיף את משך הבנייה, התלוי בגורמים נוספים כגון אשראי מהבנקים, שיחששו היום יותר מבעבר, מחסור בעובדים מיומנים ואופק מצומצם לביקוש.

לכן ייתכן מאוד כי לאחר ירידה במחירי הדירות השנה וגם בשנת 2021 (הערכתי היא כי צפויה ירידה של 5%־7%) ישובו מחירי הדירות ויעלו, בשל מחסור בדירות מצד ההיצע והתאוששות (יש לקוות) המשק, שתביא לעלייה מחודשת בביקוש. מובן שככל שדוחים את החזרת המשק לתפקודו, כך נדחים מועדים לבנייה של דירה שתימסר בעוד שש, שבע או שמונה שנים.

כדי למנוע את שקיעת מחירי הדירות בשיעור ניכר בשנים 2020־2021, טוב היה אם הממשלה שתקום תבטל לחלוטין את מס הרכישה, שמגיע עד ל־8% עבור חלק מהמשקיעים (עם כל הכאב לקופת הממשלה כתוצאה מההפסד הצפוי). ביטול מס רכישה יביא גם להותרת הון, לנזילות ולרווח בצד הקבלנים, מה שיקל עליהם ליטול אשראי בנקאי וחוץ־בנקאי ולבנות גם לשנים קדימה. מובן שזה יעזור גם לחוסנם של הבנקים, שיהיו חשופים פחות לשבר עמוק בשוק הדיור. ביטול מס רכישה יחזיר גם את המשקיעים שנעלמו. לאן הם נעלמו? הם פשוט הוציאו בשנת 2019 כ־500 מיליון דולר בהשקעה בנדל"ן בחו"ל. לא זאת בלבד, המס הדרקוני הקשה על משפרי דיור וזוגות שהרחיבו את משפחותיהם למכור את הדירה ולעבור לדירה אחרת, היות שלא היו מספיק מתעניינים ברכישת הדירה שאותה ביקשו למכור בתהליך המעבר. במס הרכישה הדרקוני הייתה פגיעה בזרם הטבעי של חילופי דירות בשוק חופשי (כל התערבות גסה בשוק פוגעת ביעילות המשק). הקושי למצוא קונים הביא משפרי דיור לרכוש דירות קטנות ממה שציפו כאשר החליטו להגדיל את המשפחה, וחבל.

הירידות במחירי הדירות בעולם, שייתכן שיהיו גבוהות מאשר בישראל הצפופה ומחוסרת הקרקעות לבנייה, יקרצו לישראלים. לכן חייבים כי ועדות התכנון יפשילו שרוולים - דווקא בימי המצוקה - רמ"י תגביר את שיווק הקרקע, האוצר יטיל מס רכוש על קרקעות מתוכננות לא בנויות, המחוזקות למלאי לעתיד הרחוק - ויבטל כאמור את מס הרכישה. שאם לא כן, עם שוך הקורונה, בעוד (נניח) שנה, ישובו הישראלים להשקיע בארצות ניכר, שם המחירים יהיו נוחים יותר, ומאחר שלרבים כבר יש דרכון אירופי (בעוד אחרים הגבירו את מאמציהם להשיגו, עתה, משנכפה עליהם יותר זמן פנוי), יש סיכוי שצעירים רבים ילכו בעקבות הדירה ואף יתיישבו בניכר.