דירה להשכיר: השפעת משבר הקורונה על מגורי הסטודנטים

יותר מ–320 אלף סטודנטים יתחילו ביום ראשון את שנת הלימודים האקדמית, שלפחות בשלב הראשון, בשל הנחיות הסגר ומניעת ההתקהלויות, תהיה מקוונת. מלבד הוצאות נכבדות על שכר הלימוד, עבור חלק מהסטודנטים הוצאה גדולה נוספת היא תשלום שכר הדירה. לעת עתה, הקורונה משנה גם את המציאות הזאת.

"מאחר שיש הרבה אי־ודאות בתקופה הזאת, אנחנו לא מקבלים את מספר הפניות שקיבלנו בעבר", מספר שי שטרן, בעלים של סוכנות הנדל"ן רימקס בבאר שבע, "בשנים רגילות סטודנטים שמגיעים ללמוד באוניברסיטת בן־גוריון מתחילים לחפש דירות בערך מחודש יולי ועד סוף ספטמבר. בתקופה הזאת יש לנו המון פניות של סטודנטים מרחבי הארץ. כולם מחפשים בסביבת האוניברסיטה, עד קילומטר ממנה, בשכונות א', ב', ג', ד'. מאחר שסטודנט לומר בין שלוש לחמש שנים, ובשל העובדה שהמחירים בבאר שבע נוחים יחסית למרכז הארץ, יש גם הורים שרוכשים נכס עבור ילדיהם".

מה המצב כיום?
"הביקוש מצד הסטודנטים פחת מאוד בגלל ההנחיות הקשורות לקורונה. בימים כתיקונם זאת הייתה אמורה להיות תקופה חמה בכל הנוגע לביקוש דירות להשכרה לסטודנטים, אבל בגלל אי־הוודאות הסטודנטים כנראה נשארים בינתיים במחוז מגוריהם. קיבלנו סדר גודל של 30% פניות לעומת שנים עברו, הנוגעות גם להשכרה לסטודנטים וגם לחיפוש דירה להשקעה לילדים שמתחילים ללמוד באוניברסיטה". שטרן מציין עוד: "בלי קשר לסטודנטים, אנשים כן משקיעים בבאר שבע, כי זאת השקעה משתלמת. בשל משבר הקורונה, מס רכישה על דירה שנייה ירד מ–8% ל–5%, והמשקיעים כן רוכשים. למשל באזורים שציינתי, שנוחים מאוד לסטודנטים, המחיר הממוצע למ"ר הוא 9–11 אלף שקל".

הביקוש הפחות לדירות עבור סטודנטים השפיע על מחירי הדירות?
"בימים רגילים מחיר ממוצע לשכירת דירת שלושה חדרים בקרבת האוניברסיטה היה כ–2,700 שקלים בחודש. היום אנחנו למדים מהלקוחות שלנו שרוצים להשכיר את הדירות שיש ירידה, אבל קטנה. הם מוכנים להתפשר על 2,500 שקלים. אומנם כיום כאמור הדרישה לדירות לסטודנטים היא 30% לעומת שנים עברו, אבל אם אין ביקוש של סטודנטים - עדיין יש ביקוש ותנועה מכיוון זוגות צעירים שמבחינת מחירי השכירות והשירותים הקהילתיים נוח להם לגור באותו אזור. יש ביקוש, אבל מכיוון אחר, לכן המחיר לא צנח בצורה דרסטית".

בני לובל (צילום: פרטי)

קיפאון באוגוסט

"בשנה הזאת הרבה סטודנטים דוחים את ההחלטה לשכירת דירה אל תוך הלימודים עצמם, כדי לראות איך זה יתחיל, איך זה ייראה. אנחנו לא מרגישים את הבהלה אחרי הדירות", אומר בני לובל, הבעלים של סוכנות הנדל"ן אנגלו סכסון בירושלים וסביבתה, "בשנה רגילה, בחודשים האלה, אפילו כבר מסוף אוגוסט, הסטודנטים היו מתחילים להתרוצץ ולחפש. כרגע בתחום הסטודנטים עדיין יש קיפאון. גם סוף שנת הלימודים הקודמת לא בדיוק נגמרה בצורה פרונטלית. היו סטודנטים שעזבו את הדירות וחזרו לבית הוריהם כבר בסוף השנה האקדמית הקודמת".

לובל מספר כי סטודנטים המגיעים ללמוד בירושלים מתפרשים על פני כל העיר. "לאוניברסיטה העברית יש שלושה קמפוסים, בהר הצופים, בגבעת רם ובהדסה עין כרם. כמו כן, הרכבת הקלה מאפשרת לסטודנטים לגור לא רק ליד הקמפוס, אלא גם לאורך צירי הרכבת", הוא אומר, "צריך להוסיף גם את בצלאל ואת מכללת הדסה, שני מוסדות מאוד חשובים בירושלים, שמביאים סטודנטים גם למרכז העיר. בדרך כלל ספטמבר–אוקטובר הם החודשים החזקים מבחינת חיפוש דירות בידי סטודנטים. אלפי סטודנטים היו שוכרים דירות בירושלים בימים כתיקונם. בינתיים הכל הולך להתנהל בצורה מקוונת, וזה משפיע גם על השכירויות".

זה גרם לירידת מחירים?
"ההשפעה של הקורונה מורגשת הרבה יותר במחירי השכירויות מאשר בדירות למכירה. מפני שיש עכשיו יותר היצע, אפשר לראות ירידות ממוצעות של 10%–15% במחירי השכירות. מחירי השכירות משכונה לשכונה משתנים מאוד. בתקופה הרגילה הם יכולים לנוע מ–4,000 שקל וקצת לדירת שלושה חדרים בפריפריה של ירושלים (היכן שיש תחבורה טובה למוסדות הלימוד - א"ש) ועד ל־5,500–6,000 שקל באזורים מרכזיים יותר. עכשיו, לנוכח חוסר הביקוש, נשפכו לשוק גם הרבה דירות של Airbnb, ומחירי השכירות ירדו, מה שלא קרה במחירי הדירות למכירה".

"לפני הקורונה הייתה בתל אביב תנועה ערה מאוד של סטודנטים", מספר אייל גוהר, הבעלים של משרד התיווך קפיטל 2000, "יש סטודנטים שמעדיפים את הקרבה למרכז העניינים, גם אם זה קצת רחוק יותר מהאוניברסיטה, ואז הם היו הולכים למרכז תל אביב ולדרומה, ורבים מהם גם לאזור מזרח העיר, לשכונת ביצרון. יש סטודנטים שמעדיפים את הקרבה לאוניברסיטה, שכונות רמת אביב והסמוכות לה, ויש הרבה מאוד סטודנטים שמעדיפים את האזור של רמת החייל ושיכון דן. האזורים הללו גם קרובים יחסית לאוניברסיטה, מרחק של 10 דקות בקורקינט, וגם קרובים למרכז ההייטק ברמת החייל, שם עבדו רבים מהם בעבודות סטודנטיאליות. גם המחירים שם זולים יותר מרמת אביב".

מה קורה בתקופה הנוכחית?
"השוק הזה של הסטודנטים די גווע. כמעט כל ההשכרות שאני מעורב בהן כרגע הן של משפחות. רואים ירידה דרמטית בביקוש של סטודנטים. העובדה שאין כרגע לימודים פרונטליים באוניברסיטה היא גורם מכריע בנושא". גוהר מציין כי המצב משפיע גם על המחירים. "יש יותר גמישות מצד בעלי הדירות", הוא אומר, "כמו כן, בגלל שהרבה צעירים הוצאו לחל"ת או פוטרו, הם לא יכולים להחזיק דירות ויש מעבר חזרה להורים. זה עוד יותר מפחית את הביקוש ולוחץ מחירים כלפי מטה. זה גם מתבטא באורך הזמן שהדירה נמצאת על המדף עד שהיא מושכרת. אם היו מצבים שדירות לא היו עומדות ריקות אפילו יום מרגע שמישהו היה מפנה ועד שנכנס שוכר חדש, היום אפשר לראות גם דירות מיותמות, אבל עדיין לא להרבה זמן. עבור בעל הנכס, דירה שעומדת ריקה היא הפסד של שכירות, ארנונה ועד הבית. רוב האנשים מבינים את המצב, מתפשרים קצת ומשכירים".

גוהר מציין כי ירידת המחירים בתל אביב אינה אחידה. "בשכונות של רמת אביב, היות והן באמת נשענו די הרבה על סטודנטים, הירידה והגמישות היא גבוהה יותר מאשר במרכז תל אביב, שם יש אנשים שרוצים לחיות את העיר", הוא מפרט. "בימים כתיקונם היה המחיר באזורי רמת אביב כ–6,500 שקלים בחודש לדירת שלושה חדרים. היום רואים ירידה ל–6,000 שקלים ואפילו פחות. לעומת זאת, במרכז תל אביב והצפון הישן אני לא רואה ירידות וגם לא דירות שעומדות פנויות. יכול להיות שלוקח עוד יום או יומיים כדי להשכיר. באזורים האלה גם היום דירת שלושה חדרים יכולה להגיע ל–8,000 שקלים בחודש ואף יותר".

"אם מבחינת השוכרים יולי–אוגוסט הם חודשים חמים במיוחד עבור משפחות המשפרות דיור או כאלה העוברות מעיר לעיר, הרי שחודשי ספטמבר–אוקטובר הם החודשים החמים יותר לסטודנטים", מתאר אלי שמול, הזכיין של רימקס פמילי בחיפה, "בכל האזור של נווה שאנן, חלק גדול מהדירות מושכר לסטודנטים, בעיקר מהטכניון. גם סטודנטים מהאוניברסיטה שוכרים בנווה שאנן וגם באזור אחוזה. מאות דירות בחיפה מושכרות מדי שנה לסטודנטים. כרגע השוק רדום".

שמול ממליץ לבעלי הדירות להוריד את המחיר. "אחרת הם לא ישכירו את הדירות", הוא אומר, "בנוגע לדירות לסטודנטים, קיבלנו כ–40% פניות לעומת השנים שעברו. בתקופה כזאת אשתקד, כמות הצלצולים אלינו הייתה פי 2.5־3 מאשר היום. רוב הדירות באזורי הסטודנטים הן בבעלות משקיעים המחפשים תשואה. קשה להם כרגע להשכיר את הדירות, ולכן צריך להוריד מחיר".

מהו סדר הגודל של מחירי הדירות?
"מחיר ממוצע לדירת שניים וחצי–שלושה חדרים הוא 2,500 שקל. דירות ארבעה חדרים נעות סביב 3,300 שקל, ואז נכנסים אליהן שלושה סטודנטים. בעלי הדירות עדיין מבקשים את אותו סכום, אבל אני ממליץ להם להתגמש, אחרת הם יישארו בלי דיירים". שמול אומר שיש גם כאלה שמתעניינים ברכישת נכסים באזורים הנוחים לסטודנטים. "אני שואל אותם למי מיועדת הדירה, והם עונים שהבן לומד בטכניון או באוניברסיטה, ובמקום לשכור הם מעדיפים לקנות", הוא מספר, "אנשים כן מחפשים דירות כאלה, אבל המשקיעים כמעט שלא משחררים דירות כי הם אומרים שעכשיו המחירים נמוכים ו'נחזיק את הדירה עוד שנה'. מי שמוכר באזורים הללו הם בעיקר אנשים שקיבלו את הדירה בירושה או מבוגרים שגרו באזור והחליטו למכור".

משפחות במקום סטודנטים

"הפגיעה הקשה ביותר בשוק הנדל"ן, בסטודנטים, בכלל השוכרים וגם בבעלי הדירות נגרמת מהעובדה הפשוטה שהכל מתנהל בצלו של חוסר הוודאות", אומר לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, "דבר אינו ידוע ואי אפשר לתכנן תוכניות. האם הלימוד יהיה מקוון כל הזמן, או שיחזרו ללימודים בקמפוסים? כמה זמן יימשך הסגר? כמו כן, מרבית הסטודנטים שמתגוררים בדירות שכורות ליד מוסדות הלימוד עובדים חלק מהזמן ומשתתפים בתשלום שכר הדירה. יותר מ–88% מהם מצויים כרגע בחל"ת, חלקם עוד מתקופת הסגר הראשון. רובם כלל אינם יודעים אם יוכלו לחזור למקומות העבודה שלהם. גם קודם שכרם לא היה גבוה, אך הוא סייע להם להשתתף בהוצאות המחיה ושכר הדירה. סטודנטים חוששים ונמנעים מלשכור דירות ולהיכנס לחוזים מגבילים בימים אלו".

בעלי דירות נוטים להתפשר בשל המצב?
"קודם כל, בעלי דירות מבקשים מהסטודנטים להציג תלושי שכר וערבויות שהם מתקשים לספק. בעלי הדירות, חלקם הגדול בעצמם בקשיים ובעלי משכנתאות, מתעקשים גם על התחייבויות לשנה. הסטודנטים אינם יכולים להתחייב מאחר שאינם יודעים אם יהיה להם צורך בדירה או אם יוכלו לעמוד בתשלום. אם מדברים על מחירים, אפשר להסיק באופן זהיר שניכרת ירידת מחירים סלקטיבית".

תן דוגמה.
"בשכונות הסמוכות לאוניברסיטה בבאר שבע, למשל, יש היצע גדול מאוד של דירות, מרביתן נטושות. חלקן עומדות למכירה, גם במחירי הפסד. בעלי הדירות מוכנים להתפשר גם על 10% במחיר, בתנאי שהשוכר מתחייב לשנה עם ערבויות. בשכונה ד׳, למשל, דירות שלושה חדרים ירדו מ–2,300 שקלים ל–2,100 שקלים בחודש. בשכונה ג', דירת ארבעה חדרים לשלושה שותפים הוצעה בהתחלה ב–1,200 שקל לכל דייר. בסוף השכירו ב–900 שקלים לכל דייר. זה המחיר הנמוך ביותר זה ארבע שנים. בחיפה, למשל, ליד הטכניון והאוניברסיטה יש היצע גדול של דירות להשכרה, שיועדו מלכתחילה לסטודנטים. חלקן הגדול נטוש".

"בעלי הדירות מתפשרים כלפי מטה כדי להשכיר, גם בירידת מחירים ניכרת של 5%. בהשכרה למשפחות במקום לסטודנטים קיימת נכונות גם לפשרה של 10% עם ביטחונות מתאימים. למשל, דירת ארבעה חדרים ליד הטכניון, משופצת לחלוטין, המיועדת לשלושה שותפים, הייתה מושכרת בעבר ב–1,500 שקל לדייר. לאחרונה היא הושכרה ב–1,300 שקל לדייר. בירושלים היצע דירות הסטודנטים עלה, ולעתים לוקח עד 60–70 ימים למצוא שוכר. אבל המחירים כמעט לא השתנו. למשל, דירת שני חדרים במרכז ירושלים הייתה מושכרת ב–4,200 שקל. היא ריקה כבר 48 יום, אך המחיר ללא שינוי".

אוניברסיטת תל אביב (צילום: אוניברסיטת תל אביב)

מה קורה בתל אביב?
"בחודשים הראשונים של התפרצות הקורונה נפלטו לשוק אלפי דירות שהיו מושכרות לטווח קצר (Airbnb). היצע הדירות גדל בצורה ניכרת מאחר שחלק מהשוכרים חזרו לבית ההורים ונטשו את תל אביב. העיר חוותה צניחה של 10%–15%, ואפילו יותר, בהשוואה למחירי השכירות ב–2019, ואפילו בהשוואה לחודשים הראשונים של 2020. עם זאת, בחודשי הקיץ ועד ל–15 בספטמבר, הביקוש לדירות בשכר חודשי בתל אביב שב ועלה והגיע חזרה לרמתו טרום הקורונה".

"עם זאת, בסקירת שוק השכירות בתל אביב בשבועות האחרונים, אפשר להבחין בשינויים גדולים. דירות סטודנטים משופצות וגדולות, שיועדו ושופצו מלכתחילה בעיקר לשותפים, מושכרות למשפחות בירידת מחירים של 5% וצפונה. למשפחה עם ערבויות טובות מוכנים להשכיר גם בירידת מחירים של 8%. למשל, דירת ארבעה חדרים משופצת לחלוטין לשותפים ברידינג, רמת אביב, הייתה מושכרת ב–8,400 שקל לשלושה שותפים. היא הושכרה עכשיו ב–7,000 שקל למשפחה. לסטודנטים או שותפים, אפילו כאלה שיכולים להציג ערבויות ותלושי שכר, לא מפחיתים את שכר הדירה".