למען הדורות הבאים: הממשלה חייבת להקל על תהליכי פינוי בינוי

שתי תוכניות ארציות היו צריכות להיות חוד החנית של הנדל"ן הישראלי: תמ"א 38 ופינוי /בינוי. שתי אלו מהוות בסיס אמיתי להחייאת מרכזי הערים בישראל, הן במרכז והן בפריפריה. היה ניתן להשיג תוספת של אלפי יחידות דיור חדשות, להיטיב עם בעלי הדירות הישנות ולחזק את התשתיות של מבנים ישנים ומסוכנים. 
 

התמורה של השתיים אינה רק בהגדלת היצע הדירות אלא, ואף בעיקר בתהליכים החברתיים הטמונים בהן. לא ניתן להפריז בחשיבות של האזורים הותיקים במרכזי הערים. ערים נמדדות בעיקר דרך השכונות המייסדות והמרכז הותיק, שמהווה על פי רוב מרכז תעסוקה או מסחר, לצד מגורים.  תוכניות אלו גם תורמות לאפשרות של בני העיר להמשיך להתגורר ליד ההורים, ובכך לתת המשכיות דורית.   
 

ככלל, המטרה של תמ"א 38 כמו גם של פינוי בינוי היא להוריד את אחריות החידוש העירוני מכתפי המדינה ולהעבירה לידי היזמים ובעלי הדירות, ע"י הפיכת אלו  לכדאיות כלכלית עבור כל הצדדים.  הממשלות עד כה נתנו הקלות במע"מ והגדלת זכויות הבניה, אך המציאות מוכיחה שזה אינו מספיק. על מנת להרחיב את מספר הפרוייקטים, בעיקר בפריפריה, יש להעמיק את הטבות המס על מנת שליזמים יהיה כדאי לבצע התחדשות עירונית גם בערים שאינן במרכז המטרופולין. 
 

תמ"א 38 ופינוי בינוי במהותן הן עסקות נטו עבור בעלי הדירות, היזם מנגד זכאי להקלות משמעותיות במיסוי, מסלול עוקף לחוק פינוי בינוי, ולצמצום שיקול דעת של רשויות התכנון בכל הנוגע לתוספת בזכויות הבנייה. 
 

תמ"א 38 משמעותה חיזוק המבנה הקיים, חידוש התשתיות המשותפות בבניין - ביוב, מים, חשמל, והוספת הבנייה החדשה על גבי הקונסטרוקציה החדשה. התמורה במקרה הזה לבעלי הדירות נגזרת הן מהפן הכלכלי של העסקה והן מהפן התכנוני. באשר לפינוי בינוי, מדובר בהריסה מוחלטת של הבניין הישן ובניית בניין חדש לחלוטין בשטח המוגדר, זו עסקה הרבה יותר יקרה, אולם גם תמורות היזם גדלות בהתאם - אחרת אין התכנות. 

כאשר בוחנים את היתרונות מול החסרונות של תמ"א 38 ופינוי בינוי המדד הראשון שנבחן הוא נוחות הדיירים. פה יש יתרון גדול לפינוי בינוי, לעומת תמ"א 38. בפינוי בינוי, מועברים הדיירים מהבניין אל מגורים חלופיים למשך זמן ביצוע פרויקט. מגורים אלו יכולים להיות דירה בשכירות או אפילו חדר במלון, כאשר הקבלן נושא בעלויות המגורים החלופיים. בצורה כזו, לא צריכים הדיירים לסבול מרעשי השיפוץ, ענני אבק, הפסקות חשמל ומים וכדומה.
 

 

ייתרון נוסף לפינוי בינוי הוא קבלת נכס חדש לחלוטין. במסגרת פינוי בינוי מקבלים הדיירים, במקום הדירה הישנה שלהם, דירה חדשה לחלוטין, בבניין חדש. על פי רוב, מקבל כל דייר דירה גדולה יותר מהדירה הישנה שהייתה ברשותו. בצורה כזו, כל דייר נהנה גם מאיכות חיים טובה יותר וגם מעליה משמעותית בשווי הנכס שבבעלותו.
 

אך קיימים מדדים רבים בהם היתרונות של תמ"א 38 עולים על אלו של פינוי בינוי. ראשית במספר הדירות המתווספות לפרויקט. מאחר ובפרויקט של פינוי בינוי נבנות לפחות 18 יחידות דיור חדשות, הרי שמספר דיירי הבניין גדל בצורה משמעותית. מי שעניין הפרטיות חשוב לו, והוא אוהב להתגורר בבית משותף עם מספר קטן של דיירים, עשוי להעדיף דווקא פרויקט תמ"א 38, בו מתווספים לבית המשותף הרבה פחות דיירים חדשים. נקודה נוספת היא זמן ביצוע הפרויקט, אשר ארוך הרבה יותר בפינוי בינוי מתמ"א 38. אם בפרויקט תמ"א 38 עלולות העבודות לארוך כחצי שנה עד שנה, הרי שבפינוי בינוי מדובר על כשנה וחצי עד שנתיים, מיום קבלת היתרי הבנייה. השיקול האחרון הוא של הקבלן ונוגע לכדאיות שלו בביצוע הפרוייקט. במקרים רבים לא ניתן לבצע פינוי בינוי, כי לקבלן פשוט לא משתלם לעשות זאת. קבלנים רבים ישקלו לבצע פרויקט פינוי בינוי רק אם ייווכחו שהם יכולים לבנות בין 2.5 לשלוש דירות חדשות על כל דירה קיימת. לעומת זאת, מאחר ופרויקט תמ"א 38 כרוך בהרבה פחות עלויות מצידו של הקבלן, הרי שמדובר בפתרון פרקטי יותר, שהרבה יותר בתים משותפים יכולים ליהנות ממנו.
 

עם ישראל מחכה לפתרון, ובמקרה הזה הפתרון כבר קיים ורק מחכה לעידוד הממשלה. אם הממשלה רוצה להוכיח רצינות וכוונות, היא חייבת לעודד את יישום הפרוייקטים בכל רחבי המדינה תוך הוזלת עלויות דרך מיסים וביורוקרטיה.