שכירות או לא להיות: חלום הדירה של זוגות צעירים הולך ומתפוגג

בשקט־בשקט וללא רעשי רקע פוליטיים צורמים נפתחה השבוע ההרשמה להגרלה בפרויקט "חלומות ארנונה" בירושלים. ההרשמה תיסגר בסוף החודש, והחברה הממשלתית דירה להשכיר תשווק 333 דירות שתבנה חברת שיכון ובינוי. 
 

מי שיזכה בהגרלה יגשים חלום גדול יותר אפילו מזכייה בפיס. הפרויקט יכלול 13 בניינים בני שש קומות. בכל בניין לובי מעוצב, חניון תת־קרקעי ותמהיל דירות של 2 עד 4.5 חדרים, דירות גן ופנטהאוזים. הדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח תמורת החל מ־4,200 שקל לחודש לדירת 81 מ"ר. על תנאי שכירות כאלה ניתן רק לחלום עבור דירה באזור המרכז. זו אינה פרסומת לדירה להשכיר, זו המציאות. הלוואי שאחת מבנותי הייתה הזוכה המאושרת באחד הפרויקטים. לשם השוואה, במרכז תל אביב מוצעים להשכרה כחדרים לכל דבר ועניין פירים למעליות, מסתורי כביסה, מחסנים ועליות גג. מתקבל הרושם שכבר עדיף להתגורר במחנה שבויים.

"חלומות ארנונה" הוא הסנונית הראשונה מבין ארבעה פרויקטים של דיור להשכרה בירושלים. מדובר ב־1,100 דירות להשכרה הממוקמות בהדסה הקטנה, מלחה ומורדות ארנונה. כיום יוזמת דירה להשכיר 30 פרויקטים המקיפים 8,000 דירות. שלושה פרויקטים כבר מאוכלסים: פרויקט גליל ים בהרצליה, הכולל 273 דירות שבנתה אפריקה מגורים, פרויקט רמת השרון מזרח שבנתה קבוצת אביב, הכולל 281 דירות, ופרויקט נאות פרס בחיפה שבנתה אשטרום, הכולל 348 דירות. כל הדירות נחטפו על ידי זוגות צעירים כמו לחמניות טריות, אבל כל זאת טיפה בים. 

נזכרתי בדירה להשכיר - לטעמי, החברה הממשלתית החשובה ביותר, לאור מגמת התעוררות הביקושים בשוק הדיור. המחירים חוזרים לעלות, פרויקט מחיר למשתכן הולך ודועך, וחלום הדירה של זוג צעיר הולך ומתפוגג כמו סצינת הסיום בסרט רומנטי. איך אני יודע שמחירי הדירות מתחילים לעלות? עיון בדוחות הכספיים של חברות הבנייה שפורסמו השבוע אינו יכול להטעות.

לדוגמה, הכנסות חברת פרשקובסקי זינקו במחצית הראשונה של 2019 ב־85% ל־471 מיליון שקל. הסיבה היא גידול בהיקף המכירות של דירות חדשות ובמחיר הממוצע לדירה. י.ח. דמרי המתחרה הגדילה את הכנסותיה ב־11% ל־261 מיליון שקל ומכרה ברבעון הנוכחי 87 דירות, לעומת 102 דירות ברבעון המקביל.

מצב דומה, אבל בגדול יותר, קורה בחברת אפריקה מגורים, המשווקת דירות תחת המותג "סביונים". החברה, בניהול אורן הוד, הנמצאת בתהליך מכירת השליטה בה, מכרה באפריל־יוני 128 דירות. הוד מעיד על חזרתם ההדרגתית של משקיעי הדיור לשוק ומייחס את התעניינותם לבחירות הבאות, שיצרו עננת אי־ודאות בנוגע לגורל מחיר למשתכן, ובירידת הסיכוי לקניית דירה בהגרלה. בשוק גם הופנמה העובדה שהריבית האפסית תישאר כאן לתקופה ארוכה, מה שמגדיל את האטרקטיביות של קבלת משכנתה לדירה. "אני רואה יותר ויותר הורים לזוגות צעירים שהגיעו למסקנה שזה הזמן לרדת מהגדר ולקנות דירה", אמר לי מנכ"ל אפריקה מגורים. 

גם בדוחות הכספיים של חברות הבנייה האחרות, שיפורסמו בקרוב, כמו אזורים ושיכון ובינוי, נגלה תופעות דומות. מה שמעניין במיוחד הוא דברים שאמרה לי בעניין מנכ"לית בנק דיסקונט לילך אשר־טופילסקי. "שוק הדיור למגורים בין גדרה לחדרה ימשיך להיות חזק, כי אין התחלות בנייה. אני רואה חזרה הדרגתית של משקיעים מכל הסוגים ולא רק תושבי חוץ. הם קונים דירות להשקעה ב־2־3 מיליון שקל. הנגיד הודיע שהריבית לא תעלה, וזה מתכון לעליית מחירים".

הזוגות הצעירים נגררים בעל כורחם לשוק הדירות החדשות, אך לו הייתה בפניהם חלופה אמיתית של דיור להשכרה ארוכת טווח, הם לא היו מהססים ומסתפקים בחלופה. בעלות על דירה לזוג צעיר אינה בהכרח ערובה לעסקה כלכלית טובה.

חברת דירה להשכיר מתאמצת כבר חמש שנים לספק פתרונות שכירות, בהצלחה חלקית עד כה. כדי לשנות את המציאות ולהגדיל את היצע הדירות בשכירות יש לשקם בראש ובראשונה את האמון מצד משקיעי הדירות. מדובר במלאכת חיזור מורכבת, שכן בארבע השנים האחרונות הם תוארו כאויב העם. חלקם של המשקיעים בקניית דירות חדשות צנח בשנים האחרונות מכ־29% בשיא ל־14% כיום. צעד בונה אמון ראשון הוא ביטול העוינות הפבלובית.

זה חייב להתבטא בהקלת גזירות המיסוי שנכפו בעידן כחלון, שהראשונה בהן היא מס רכישה מוגדל על מחזיקי מספר דירות. המשקיעים ישמחו להשכיר את דירותיהם לזוגות צעירים המעוניינים להתגורר (לפחות זמנית) בדירה נורמלית ולא בדירת 14 מ"ר עם מיטת שדה מתקפלת.

מדד המחירים לצרכן לחודש יולי שפורסם אתמול שב והפתיע את החזאים, ובניגוד לתחזיותיהם שיישאר ללא שינוי ירד ב־0.3%, וזאת בהמשך לירידה של 0.6% בחודש יוני. המדד לצרכן חוזר להיות בור בלי תחתית. ב־12 החודשים האחרונים עלה המדד ב־0.5% בלבד ומתחילת 2019 ב־0.6%. 

האנליסטים שהעריכו שהמדד יישאר ללא שינוי הוכיחו שוב שחזאות פיננסית היא מקצוע עתיר סיכונים. אמיר כהנוביץ', הכלכלן הראשי של בית ההשקעות אקסלנס, הסביר: "החשש העיקרי שלנו הוא לגבי סעיף הדיור המתייחס לשכר הדירה, שעשוי להפתיע בעלייה חדה מהרגיל. אבל על רקע ירידת מחיר הנפט, התחזקות השקל והמגמה העולמית של התקררות מחירי הסחר, המדד יהיה אפסי".

עפר קליין, ראש אגף כלכלה בקבוצת הביטוח הראל, העריך שמדד יולי יישאר ללא שינוי, ומבחינתו "לא מצפים בקרוב לשינוי בריבית בנק ישראל". הוא צדק כשהעריך ש"העלייה העונתית במחירי הדיור והנופש תקוזז בירידה עונתית במחירי ההלבשה וההנעלה והפירות, לצד ירידת מחירי הדלק".

אין סיבה "לרדת" על האנליסטים העושים את מיטב המאמצים. שום גאון פיננסי לא יוכל לנחש את הציוץ הבא של טראמפ בטוויטר. המדד השלילי משקף את הזעזועים בשווקים הפיננסיים, מלחמת הסחר עם סין, החשש מהאטה עולמית, תעתועי הדולר וקריסת הבורסות.

מה בכל זאת ניתן להסיק מהמדד החריג? רמת המחירים הנמוכה מסמנת האטה מסוימת במשק, כפי שמלמדים נתוני הלמ"ס שכבר פורסמו. יעד האינפלציה הממשלתי (1%־3%) שב ומתרחק, ואנחנו חוזרים להשקיף עליו מלמטה.

כעת כבר ניתן להכריז רשמית על מותה בטרם עת של האפשרות להעלאת הריבית במשק. אם הריבית תשתנה, זה יהיה כלפי מטה בלבד. מדד יולי גם מבשר על מותה הסופי של התוכנית להדברת מחירי הדיור, שעלו החודש ב־0.5% נוספים. הם ממשיכים בנחישות במסעם צפונה, וכמו שקראתם בתחילת הטור, חוזרים להרים ראש. בשנה האחרונה מסתכמת עליית המחירים ב־1.4%.

המחיר הממוצע לקניית דירה בישראל עלה ברבעון השני ל־1.56 מיליון שקל בהשוואה ל־1.53 מיליון שקל ברבעון הראשון. הקבלנים הצליחו ברבעון השני למכור 7,210 דירות, גידול של 2.8% בהשוואה לרבעון הראשון. טבלת המחירים אינה משקרת, ושוק הדיור מתחיל להתעורר מהתרדמה הפיננסית שכפה עליו משה כחלון.

מיותר לציין שבתוקף תפקידו כשר לענייני דיור הוא קיפל מזמן את דגל המאבק במחירים. לאחר שכל השפנים נשלפו, כל הקבלנים הושפלו, שיטות המדידה הונדסו לצרכיו - קולו נאלם. כחלון, או כל שר אוצר אחר, פשוט אינו מסוגל להביס את המחירים ולהתמודד מול נתוני השוק. כחלון חשב שרק הוא יכול. התוצאה העגומה היא הכישלון המהדהד של ניסוי הנדל"ן הגדול ביותר בתולדות בישראל המכונה "מחיר למשתכן". הניסוי היה כרוך בהוצאה תקציבית של כ־7.5 מיליארד שקלים.

שר האוצר שילם על כך מחיר פוליטי כבר, והדבר התבטא בצניחה חופשית במנדטים של כולנו בבחירות מועד א'. במועד ב' הוא כבר לא לקח צ'אנס. הוא נמלט וביקש מקלט מדיני בממלכת בלפור בירושלים. נתניהו הואיל אומנם להקצות לו את המקום החמישי בליכוד, אבל כחלון כבר לא יהיה שר אוצר. אם נתניהו ינצח בבחירות והבלתי צפוי בכל זאת יקרה, מדובר יהיה בשר קצוץ כנפיים. במצב זה, הישארותו בפוליטיקה תחייב אותו לעבור תהליך שיקום ארוך.

לפני שנמשיך, סיפור חשבונאי קטן הנוגע לעיתוי פרסום דוחות הבנקים. כל הבנקים התנדבו הפעם להקדים לפרסם את דוחות הרבעון לפני 15 באוגוסט. הסיבה לטוב הלב הזה כלפי המשקיעים היא החשבונאות שפעלה לטובתם. לו היו ממתינים לאחר פרסום מדד יולי האפסי, רווחי השערוך בגין פערי המדדים בין שתי תקופות ההשוואה (וסליחה על המילים החשבונאיות הגסות) היו נחתכים בעשרות מיליוני שקלים. הקדמת הפרסום חסכה להם הרבה כסף. 

כלל ידוע במערכת הפיננסית הוא שרגע אחרי שפוליטיקאים תאבי פרסום גורעים מהבנקים מקור הכנסה מסוים על ידי גזירה כזאת או אחרת, הבנקאים מיטיבים לאתר מקורות חלופיים. דוחות אפריל־יוני שפורסמו השבוע מוכיחים זאת היטב. הם משקפים כי מצב העסקים לא רע. לבנקים יש אינטרס עליון שהריבית במשק תעלה, שכן זה יגדיל את המרווח הפיננסי ואת הרווח. אבל כשהריבית דורכת במקום, רווחי המימון נעלמים, ואת מקומם תופסים הרווחים על ההשקעות בבורסה.

כעת מעוניינים הבנקאים להיכנס לשוק הביטוח. המהלך טוב למערכת הבנקאית ובעיקר לצרכן. הסיכוי שזה יקרה הוא אפסי, שכן המערכת הפוליטית תקרוס עוד לפני שתתקרב לנושא בשל הלחץ העצום שיופעל על ידי סוכני הביטוח. 

התברר שניתוק הבנקים מחברות כרטיסי האשראי לא פגע ברווחיותם. להפך, בנק לאומי (הבעלים לשעבר של לאומי קארד) התאושש, ובנק הפועלים (הבעלים לשעבר של ישראכרט) השתקם. בנק מזרחי טפחות התאושש במהירות שיא ממחדל הייעוץ בארה"ב. הבנק הבינלאומי, המתפקד לא כבנק אלא כתיק השקעות משוכלל, חילק בזכות הרווחיות הנאה 110 מיליון שקל נוספים כדיווידנד. אבל אסור להתבלבל. רווחיות הבנקים אינה טייס אוטומטי. היא מושגת בזכות הכישרון של המנהלים המסוגלים להצעיד את הבנקים קדימה.

הדוחות למחצית 2019 הושגו כולם בזכות המנכ"לים הנוכחיים של המערכת, ששלושה מהם בדרך הביתה. אשר־טופילסקי מדיסקונט סיימה את הרבעון ועומדת לפני פרישה מהבנק עם רווח של 545 מיליון שקל, הגבוה ביותר בתולדות הבנק. המנכ"ל הבא של לאומי (שיגיע עד סוף החודש משורות ההנהלה הנוכחית) יהיה ללא ספק מנכ"ל טוב, אך לא מצטיין כמו רקפת רוסק־עמינח, שסגרה את מחצית 2019 ברווחי שיא של יותר מ־2 מיליארד שקל ומתחילת השנה חילקה דיווידנד של 806 מיליון שקל.

גם אורי לוין, שיארוז בקרוב את מזוודותיו ויגיע ארצה מארה"ב בנובמבר, נחשב למנכ"ל איכותי, אבל חייבים להודות ביושר שהוא אינו מגיע לרמתה של המנכ"לית הפורשת אשר־טופילסקי. דב קוטלר, שייכנס בקרוב לנעליו של אריק פינטו בניהול בנק הפועלים, הוא מנכ"ל מנוסה. פינטו, שפרסם אתמול את דוחות הרבעון השני, הציג ירידה של 5.3% ברווח ל־871 מיליון שקל. 

זה אומר שכדי לגייס מנכ"לים איכותיים חייבים לדעת לשלם. חייבים להגמיש כבר כעת את הגבלות השכר כדי להבטיח למנכ"לים הבאים תמריץ הצלחה נוסף. הנהנים מכך יהיו לא רק הלקוחות אלא הציבור הרחב, המחזיק דרך הגופים המוסדיים בכ־75% ממניות הבנקים.

ביום שבו שוחחתי עם איילת שקד, יו"ר מפלגת הימין המאוחד ("ימינה" בשמה החדש), פרסמה מפלגת העבודה את מצעה הכלכלי, המתאים לבית היוצר של מרצ במקרה הטוב או של הרשימה המשותפת במקרה הגרוע. מדובר במצע סוציאליסטי למהדרין, הכולל הכבדת מסים על עשירים ונטל המס על הבורסה, העלאת שכר המינימום והוצאה תקציבית נוספת של 30 מיליארד שקל. 

ימינה לא פרסמה מצע כלכלי. כדי לדעת מה עמדתה צריך לקחת את מצע העבודה בהפוך על הפוך: היא נגד העלאת מסים, תומכת בהגבלת זכות השביתה, מתנגדת לפגיעה נוספת במגזר העסקי או באנשי העסקים המכונים טייקונים ושוללת הגבלות על שכר הבכירים. שקד דוגלת בכלכלה ניאו־ליברלית עם קורטוב של חמלה.

מבין מגוון הפעילויות שלה כשרת המשפטים בעבר בולט חוק חדלות פירעון, שייכנס לתוקף בספטמבר ועמד במרכז פעילותה העסקית. "עבדנו על החוק הזה קשה מאוד, והוא מתייחס לאמנת בתי המשפט, האפוטרופוס הכללי והליכי הוצאה לפועל. אני דוגלת בגישה של שיקום ולא של פירוק. למרות שאני קפיטליסטית באופיי, צריך לתת לחייבים הזדמנות שנייה. החוק מאפשר מסלול הפטר, המאפשר למי שנקלע לקשיים חזרה לחיים העסקיים. אני מתייחסת לחוק חדלות פירעון כחוק שיקומי", הסבירה לי שקד.

אבל יש חוק איסור התשלום במזומן, שלא רק שאינו שיקומי אלא פוגע בשכבות אוכלוסייה רחבות. 
"לא אני יזמתי את חוק איסור התשלום במזומן, ואני מסכימה שיש איתו המון בעיות. בחוק הזה יש סעיפים המגבילים את חירותו של האדם. כך למשל עורכי דין המתמחים בפלילים אינם יכולים לקבל שכר במזומן, וזה לא סביר. צריך להחריג אותם מהחוק. אתה שואל אותי ובצדק מדוע אם כן תמכתי בחוק, ואני מסבירה שהיו אילוצים קואליציוניים, ולא תמיד אפשר להצביע נגד. אבל אני כן יכולה להתחייב שאם מישהו ממפלגתנו יתמנה לשר האוצר, נבחן מיד איזה סקטורים במשק אפשר להחריג. אי אפשר להרוס מגזרים שלמים רק בגלל המלחמה בהלבנת הון".

יש מחלוקת בנוגע לחוק המגביל את שכר הבכירים במערכת הפיננסית בכלל ובבנקאות בפרט. האם את תומכת בביטול החוק?
"חוק שכר הבכירים הוא חוק רע שפגע במשק ובבנקאות, וצריך לבדוק את השלכותיו לעומק. במערכת הבנקאית יושבים אנשים האמונים על הכסף שלנו וצריך שם את המנהלים הטובים ביותר. אנחנו לא צריכים להתחנן ולחפש מנהלים שייכנסו לתחום. למרות שהייתי חלק מהקואליציה שאישרה את החוק ויכולתי לצאת נגדו, מדובר בראש ובראשונה באחריות של שר האוצר שקיבל את הגיבוי של ביבי. אבל את דעתי בנושא אמרתי והצלחתי לעצור את היוזמה להרחבת תחולת החוק לכלל החברות הציבוריות. כאמור, צריך לבחון מחדש ולעומק את ההשלכות של החוק. צריך לבטל ולרכך חלקים ממנו ולהחזירו לגרסה הממשלתית המקורית שהייתה הרבה יותר מתונה".

מה דעתך בנושא מיסוי בכלל ומיסוי שוק הנדל"ן בפרט?
"אני בעד מיסוי הכנסה דיפרנציאלי כפי שהוא כיום, שבו העשירים משלמים יותר. אני נגד העלאת שיעורי המס, כולל המיסוי על הבורסה. כדי לפתור את בעיית מחירי הנדל"ן לא צריך להטיל מסים אלא להגדיל את ההיצע דרך בניית 150 אלף יחידות דיור מזרחית לראש העין. כדי להוריד מחירים בשוק הדיור חייבים להגדיל היצע ולקצר משמעותית את הליכי התכנון. אחד מיזמי הנדל"ן סיפר לי שבניית דירה בצרפת אורכת שנתיים בלבד. למה אצלנו זה צריך להיות שמונה שנים?".

 

 

אני יודע שאת חסידה גדולה של הפחתת נטל הרגולציה. בינתיים זה רק דיבורים. אילו מכשולים רגולטוריים היית מבטלת?
"מדינת ישראל בעיני היא מדינה בהפרעה, ועודף הרגולציה אצלנו כבד גם ביחס לאירופה. בישראל פועלים 200 רגולטורים, בהולנד 12, ובאוסטרליה 8 בלבד. כל רגולטור יוצר נהלים יומיומיים המטרטרים את העסקים. משרד ממשלתי משיק רגולציה משל עצמו. ניסינו להוריד את הרגולציה בחקלאות, באיכות הסביבה ובמיוחד בתחום הבריאות, שם הנטל הרגולטורי כאב במיוחד. הפחתת הרגולציה צריכה להפוך לפרויקט הדגל של משרד ראש הממשלה. בניגוד למה שאתה חושב, כשרת משפטים הורדתי ב־50% את יוזמות החקיקה הפרטיות. כל שר בממשלה החדשה צריך להתנפל על המשרד שלו ולבטל תקנות וחקיקה".

העבודה דוגלת בהרחבת הגירעון בתקציב למימון פעילות. איך לדעתך צריך לטפל בעניין הגירעון?
"הגענו למצב הגירעון הנוכחי כתוצאה מבזבוז מיותר, כי אי אפשר לחלק מתנות חינם. לשר האוצר הבא יהיה אתגר לא פשוט לטפל בגירעון. צריך לקצץ במגזר הממשלתי והציבורי הלא יעילים, אבל כאמור, לא להעלות מסים. עקרונית אני מסכימה שעשירים צריכים לשלם יותר מס, אבל נטל המס הנוכחי הוא גבוה. צריך לבחון בצורה פרטית את מדיניות הפטורים ממס".

מה עמדתך בנושא יחסי העבודה? האם תיזמי חוק האוסר על שביתה בשירותים חיוניים?
"לא אחת מעסיקים המגיעים לבתי דין לעבודה ניזוקים בתחום יחסי העבודה. צריך לשנות את כללי ההתאגדות כך שרק ברוב של 50% ולא ברוב של שליש ניתן להתאגד במקום עבודה. אני בהחלט חושבת שבשירותים חיוניים חייבים בוררות חובה עוד לפני החלטת ההשבתה. אני מדברת על שירותים חיוניים כמו חשמל, רכבות ותשתיות. בכל העולם יש מנגנון שמונע השבתה אוטומטית, אז למה לא אצלנו? זה עדיין לא אומר שאני רוצה לקחת מהעובדים את זכות השביתה, אבל בהחלט יש מקום להגבילה. בבזק העובדים שבתו כי הם רצו לסכל רפורמה מבנית. זה נראה לך נורמלי? השימוש בנשק השביתה הלך והתרחב במשך שנים, וחייבים גם בזה לעשות סדר".

האם תפקיד שר האוצר רלוונטי בשבילך בממשלה הבאה?
"כמו שאני אומרת תמיד, כרגע אני לא עסוקה בחלוקת תיקים. אם אתה שואל אותי ספציפית על תיק האוצר, אני יכולה לומר שמדובר בתיק מעניין מאוד והמהווה בהחלט אתגר גדול עבורי. לו היו מציגים לי את התפקיד, לא הייתי אומרת לא".

הבחירות מועד ב' תפסו אותך מופתעת. נכון שכבר היית בדרך לסקטור הפרטי?
"אכן, תכננתי מיד עם היוודע תוצאות הבחירות האחרונות לעבוד בשוק הפרטי. קיבלתי הצעות מחברת קנאביס רפואי ומחברות כלכליות ובורסאיות שאני מעדיפה שלא לנקוב בשמן. הציעו לי להיות יושבת ראש או לכהן כדירקטורית. ויתרתי על העניין למרות המחיר הכלכלי. לי חשוב הרבה יותר לתרום למדינה ולעבוד במגזר הציבורי מאשר בפרטי. אני מעדיפה להיות שרה הרבה יותר מאשר להיות עשירה".