מצוקת הדיור והדירות אינה נובעת מכך שלא בונים דירות בקצב מוגבר, אלא הבעיה היא בגמר בניית הדירות, שאינו ממריא לעומת התחלותיה ולעומת הבנייה הפעילה על כל שלביה שייבחנו בהמשך.
הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביעים כי ברבע האחרון של 2021 הסתיימה בניית 11,815 דירות, על פי נתונים מנוכי עונתיות - ממש דריכה במקום בשנים האחרונות, פחות מגמר בנייה, לפני נגיף הקורונה שפרץ בסוף הרבע הראשון של 2020. ברבע האחרון של 2020 הסתיימה בניית 11,050 דירות, ברבע האחרון של 2019 - 12,469 דירות, ברבע האחרון של 2018 - 14,119 דירות, כלומר ניכרת מגמת ירידה רצופה.
בכל שנת 2021 הסתיימה בנייה של 46,784 דירות - פחות מבשנת 2019 - השנה האחרונה שלפני נגיף הקורונה. בשנה זו הסתיימה בנייה של 52,332 דירות - מעט פחות מבשנת 2018, שבה נבנו עד תום 52,511 דירות. כלומר ניכרת מגמה ברורה של ירידה בגמר הבנייה.
בהתחלות הבנייה למגורים יש דווקא מגמה הפוכה - עלייה נמשכת בשנים האחרונות ל־63,300 בשנת 2021 - שיא של לפחות שבע שנים מאז השפל של 47,692 בשנת 2014. שימו לב: בין 2014־2021 הייתה עלייה של 15,608 במספר התחלות הבנייה, אך עלייה של 2,101 דירות בלבד בגמר הבנייה.
בבנייה פעילה של דירות מגורים בכל סוף שנה הייתה קפיצה מ־96,916 דירות בשנת 2014 ל־151,383 דירות בשנת 2021 - נסיקה של 54,467 דירות בבנייה פעילה. כלומר היו יותר התחלות בנייה ובנייה פעילה, אבל פחות דירות מגורים למסירה. נתונים אלה מצביעים על קשיים של הקבלנים לסיים את הבנייה ולמסור את הדירות למשתכנים. למה? בעיקר מפני שרשויות השלטון למיניהן מכבידות על הקבלנים מהשהיית אישורים ועד דרישות משתנות וחדשות.
בסבך הבירוקרטיה
תהליך הבנייה למגורים עשוי טלאים, ללא שלטון מכוון, ומתבצע בתהליך סבוך בירוקרטית, כאשר יד ימין לא יודעת מה עושה יד שמאל. התחלת בנייה היא למעשה כאשר הקבלן מקבל היתר בנייה על פי תוכניות שהציג. לוקח שלוש שנים לקבל היתר בנייה, כשאחת הסיבות העיקריות לעיכוב הלא הגיוני בתהליך היא שלפקידים ברשויות השונות יש זמן עבור השכר שהם מקבלים, אז למה להם להתאמץ?
כך, למשל, במקצוע "בודק תוכניות שהוגשו", שהוא עובד רשות מקומית, השכר הוא בסביבות 6,000־7,000 שקל לחודש. כלומר אין הנעה לעבוד מהר ולאשר תוכניות של קבלנים. בתוכנית שהוצגה השבוע על ידי חברי הממשלה הוחלט סוף סוף, לאחר חודשים של עיכוב, להעלות את השכר לבודקי תוכניות ולהוסיף עובדים חיצוניים באגפי הנדסה ברשויות המקומיות כדי לשחרר את הפקק.
ולא רק שם נוצר פקק. בשביל להתחיל בעבודות חייבים לחבר את האתר לרשת החשמל כדי להפעיל את המכונות ואת הציוד הכרוך בבנייה. יש שמתייאשים מחברת החשמל, שעובדת בקצב שלה ואינה ממהרת, כיאה למונופול, והם מתקינים גנרטורים רעשניים עד לחיבור. הזמן חולף, זמן הבנייה מתמשך ומטבע הדברים גם גמר הבנייה מתעכב.
כדי לבנות צריכים פועלים מיומנים, והבעיה היא שאין מספיק עובדים מיומנים מחו"ל, כדוגמת הפועלים הסינים היעילים. מגיפת הקורונה הקפיאה את המצב. במקביל כמעט אין פועלים ממזרח אירופה, לאחר שחלק מהאוקראינים שבו למולדתם כדי להילחם.
הפועלים הפלסטינים אינם יעילים כמו הסינים - וזאת לא ביקורת, חלילה, כי אך טבעי לאדם שצריך לקום לעבודה ב־2:30 לפנות בוקר כדי לעבור הסעות ובדיקות ביטחוניות בשערי הכניסה לישראל, שיהיה תשוש כבר בשעות הצהריים.
ישראל חייבת להעסיק את כ־65 אלף הפועלים הפלסטינים על מנת לשמור על שקט ביטחוני ביהודה ושומרון. הבעיה היא שבינתיים אין פרנסה ואין שקט ביטחוני. גם הפועלים הישראלים, הערבים והיהודים, מעטים.
תוכנית שלושת המשרדים
השבוע הודיעו שר השיכון, זאב אלקין, שר האוצר אביגדור ליברמן ושרת הפנים איילת שקד על עוד תוכנית דיור חדשה למלחמה ביוקר הדירות. כמה חבל שהשרים שכחו להזמין למסיבת העיתונאים את שר הבריאות ניצן הורוביץ ואת שרת איכות הסביבה תמר זנדברג.
אולי שרים אלה שלא הוזמנו אינם יודעים בעצמם, אבל משרדיהם אחראיים לאישור מכוני טיהור שפכים, שהם המערכות לפינוי ביוב מהבניינים הנבנים. ללא אישורם אין אפשרות לבנות או למסור דירות ראויות לדיירים.
מנכ"ל רמ"י טען בדצמבר האחרון כי 100 אלף דירות תקועות, מכיוון שאין אישור ותוכניות למכוני טיהור שפכים (מט"ש). שרת הפנים שכחה להזמין גם את מנכ"ל מינהל האוכלוסין תומר מוסקוביץ, כדי שיסביר איך מתקדמות הבקשות של הקבלנים להביא ארצה עובדים באישור סדור, דווקא עכשיו כשהסגרים של הקורונה נרגעו בסין.
עוד שכחו להזמין את נגיד בנק ישראל פרופ' אמיר ירון, שבשל המדיניות המוניטרית המרחיבה שלו הייתה הריבית הריאלית כה נמוכה, עד שהיא גוררת למינוף יתר בשוק הדיור ולספקולציה בקרב מרבית הציבור, שמצא בקניית בתים ובמכירתם תחביב לאומי שהכנסה בצדו.
חושבים שמדובר בהגזמה? הכלכלנית הראשית באוצר שירה גרינברג פרסמה החודש בבירור בטבלה מאירת עיניים את היחס ההפוך בין הריבית הריאלית (כיום מינוס 3%) לעלייה החדשה בהשקעות נדל"ן על ידי משקיעים.
היה מקום להזמין גם את השר לביטחון הפנים עמר בר־לב, הממונה על נציב ומפקח כבאות והצלה רב־טפסר אייל כספי, כדי שיסביר מדוע משרדו אינו ממהר לאשר כי בניין ראוי למגורים. לעתים האישור ממערך הכבאות מעכב את קבלת טופס 4 המפורסם - תנאי למסירת הדירה.
עוד היה מקום להזמין את שרת התחבורה מרב מיכאלי, כדי שתסביר למה הנמלים אינם מתפקדים כיאות, עת שנוצרים בהם פקקים שמכבידים על עלויות הסחורות, גם לענף הבנייה - מה שמייקר את עלות חומרי הגלם שלא לצורך, מעבר להתייקרותם בשוקי העולם.
התוכנית החדשה מדברת על התחלות בנייה של 70 אלף דירות בשנה - קרוב לקצב הנוכחי שאפשר להעריך שמגיע כרגע ליותר מ־65 אלף שנה. כלומר אין פה בשורה של ממש. התוכנית אינה חושפת כיצד להתמודד עם העיכובים הנוצרים עד לגמר הבנייה. מטבע הדברים אין לממשלה שליטה על התהליך, פרט לאמירה סתמית כי חייבים לעבור לתיעוש הבנייה למגורים.
דירה באוויר
התוכנית מתווה קו לתכנון 500 אלף דירות במשך ארבע שנים. התכנון יכול להיות סביר, אך הבעיה תהיה בביצוע ובתיאום בין משרדי הממשלה. התוכנית החדשה מגדילה את גובה ההנחה בדירות לגובה של עד 500 אלף שקל בהצמדה למדד תשומות הבנייה לדצמבר 2020.
העלאה זו נועדה לפצות את הזוכים שממתינים, חלקם כבר הרבה שנים, לעליית מחיר הדירה על הנייר שרכשו, שעלותה על פי החוזה עולה בגלל ההצמדה למדד תשומות הבנייה למגורים. אין פה שום הטבה של ממש.
התוכנית החדשה מוסיפה עוד 10,000 דירות במסגרת "דירה בהנחה" לזכאים מחוסרי דיור. לפני שמוסיפים עוד אלפי דירות לזכאים בהגרלה, מה הממשלה מתכוונת לעשות עם הזוגות ועם הרווקים שזכו לפני שנים בקרקע לא מתוכננת או שאין עליה התקדמות בבנייה, בעודם משלמים משכנתה שנטלו עבור "דירה באוויר", למעשה, וחלקם גם משלמים שכר דירה כשהם ממתינים?
יש בתוכנית גם דברים חיוביים שנקווה שיצאו לפועל. ראשית, הגדלת הסבסוד בעוד 40 אלף שקל לסבסוד הפיתוח בפריפריה, כלומר התשתיות (הצעה זו טרם אושרה וצריכה לעבור את אישור הקבינט).
עוד נקודה חיובית היא הצמדת מחיר הדירה בחוזה רק למרכיבים הרלוונטיים ולא למחיר הקרקע. סעיף זה יוכנס במכרזים הקרובים של רמ"י במסגרת "דירה בהנחה", אבל הוא צריך לעבור קריאות נוספות בכנסת, שבה למעשה הממשלה הנוכחית אינה יכולה להעביר הצעות חוק.
כן טוב שנקבע בה כי שכר טרחה לעורכי הדין ישולם רק על ידי הקבלן שיש לו כוח מיקוח טוב מול עורכי הדין. עוד נדבך חשוב למנוע התנגדות של הרשויות המקומיות לבנייה למגורים בתחומן היא בדמות תקציב של 30 אלף שקל לכל יחידת דיור ברשות המקומית עבור צורכי בניית מבני ציבור הנובעים מהשיווק האגרסיבי של המדינה בתחום הרשות.
בעוד התוכניות הממשלתיות נערמות, המצב בשטח אולי יורע באין כוח קנייה לציבור במחירי הדירות הנוכחיים למרות הכוונה להוסיף עוד דירות בבנייה. הזעזוע העמוק בשוקי הכספים יביא לירידת ההון שיש לציבור רוכשי הדירות. הנפילות בשערי המניות יפחיתו את ההון שיש להוריהם של זוגות צעירים שרוצים לעזור לילדיהם.
כולנו בבורסה
כל הציבור מושקע בשוק ההון הקורס ישירות או בעקיפין באמצעות חסכונות פנסיוניים, והשוק המוסדי כולל קופות גמל וקרנות השתלמות. גם מי שיבקש לרכוש דירה או לעבור לדירה גדולה יותר, יהיה חייב למצוא מקורות לריבית המשכנתאות הגואה או לחלופין להפחית את מספר החדרים כדי שיוכל לעמוד ברכישת הדירה.
הבנקים והמוסדות הכספיים שיראו כי המצב הכספי של הציבור מורע, יפחיתו את המינוף שהם מאפשרים, הוא ה־LTV, כלומר ילוו לנוטל המשכנתה סכום נמוך יותר ביחס לערכו של הנכס הנרכש. חלק מרוכשי הדירות ייאלצו לעשות ויתורים ולעבור לרכישת דירה במרחקים גדלים והולכים מתל אביב ומגוש דן - מה שירחיק אותם גם ממקומות התעסוקה. דילמה, מה יעשו?
לפחות לפי האוצר, ברבע הראשון של השנה לעומת הרבע המקביל בשנת 2021 רוכשי דירות יד שנייה אכן התרחקו מהמרכז: העליות היו בעיקר בבאר שבע - 19%, בחיפה - 13% ובטבריה - 14%. בשאר המקומות היו ירידות בדרך כלל ברכישת דירות יד שנייה: במרכז - ירידה של 9%, בתל אביב - 8% ובנתניה - 11%.
חלק מרוכשי הדירות ייקחו למעשה סיכון, כי ייתכן שקבלנים חלשים ייקלעו לקשיים בשל הריבית הנוסקת בשוק, שמכבידה על קבלני הביצוע שלא יכולים לעבוד בחוזים שעליהם חתמו עקב התייקרות התשומות (אף מעבר לתחזיות הפסימיות ביותר שלהם).
הקבלנים החזקים, ויש כאלה, שימשיכו לעבוד כדי לעמוד בהתחייבויותיהם ולהמשיך לבנות, כפי שהם עושים עשרות שנים, ירגישו כי הליווי הבנקאי של מערכת הבנקאות ניתן להם בעלויות הולכות ועולות, בעיקר בשל העלייה בריבית בשווקים ובשל העלייה בסיכון שהבנקים נוטלים. את העלייה בעלויות אלה יצטרכו להוסיף על המחיר לרוכשי הדירות, שהונם כאמור דווקא יהיה בנסיגה. האם יוכלו הקבלנים להעמיס את תוספת העלויות על רוכשי הדירות? לא בטוח.
הממשלות האחרונות לא השכילו לראות כי במקום לעסוק בלהטוטי תמריצים ובתוכניות במסגרת הרשויות המקומיות הקיימות, היה מקום לבנות ערים חדשות, כפי שהוצע כאן בעבר - הכל מאדמה שוממה לעיר פורחת, למוסדות ציבור וחינוך ולאזורי תעסוקה בצדם. כך נעשה עת שהוחלט על בניית מודיעין, שפורחת וכבר הגיעה למעמד סוציואקונומי תשע, או אשדוד, שנמל בצדה, או חריש ואפילו ערד. אפשר לבנות גם לאורך דרך יצחק רבין, הידועה יותר ככביש מספר 6, שאפשר להעמיק לתוך הנגב שנכבש בימים אלה על ידי הבדואים.
גם במקומות מרוחקים אפשר לבנות לגובה כדי למעט בהפחתת הנוף הפתוח. גם בצירים בצפון הארץ אפשר לבנות יישובים של יותר מ־50 אלף נפש בכל אחד כדי להפחית את העומס על חיפה ועל הקריות. גם רמת הגולן קוראת לתושבים חדשים. אפילו בחוף הים התיכון אפשר לבנות ערים חדשות ולהתחיל בכיוון חיפה בהפקעת חלקות מתחומה של המועצה האזורית חוף כרמל. אפשר לבנות גם בהתחשב בצורכי איכות הסביבה והטבע - זה אומנם דורש קצת יותר עבודת תכנון, אבל אפשרי. קצת מעוף.