שנה למלחמה הארוכה בתולדות המדינה, ונראה שתחום הנדל"ן (דירות חדשות שנמכרות) מעולם לא היה במצב טוב יותר. הישראלים נוהרים ורוכשים דירות, בעיקר מקבלנים, ונראה, לכאורה, שהמצב אצל הקבלנים הוא גן עדן. 

אלא שעל פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ברבעון השני של השנה נמכרו בישראל 22,670 דירות - עלייה של 38% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מעניין לציין כי 46.4% מהדירות שנמכרו היו חדשות - נתון גבוה משמעותית מבעבר, אז שוק הדירות החדשות מול דירות יד שנייה עמד על 33%-25% מתוך כלל העסקאות בשוק.

כלומר, הישראלים מצביעים ברגליים, קונים הרבה יותר דירות משנה קודמת, בעיקר דירות חדשות לאור מבצעי הקבלנים ותנאי המימון האטרקטיביים - שלם מעט היום ואת היתר לקראת האכלוס (ואם הקבלן זקוק למזומנים לבנייה, אז קח במהלך תקופת הבנייה הלוואת גישור בריבית והצמדה שהקבלן ישלם). 

אמרנו גן עדן? נשאלת השאלה למי. האם הפחד של הקבלן פוגש במקרה כזה את הדחף של הקונה, ובעצם לא הקונה לוקח אופציה על הקבלן, אלא דווקא הקבלן לוקח סיכון על הקונה, שאם לא יעמוד בתנאי העסקה, הקבלן יקבל את הדירה חזרה בעת האכלוס בתוספת דמי ביטול מוסכמים? 

מבחינת היצע וביקוש, ישראל ממוקמת במקום הראשון מבחינת מספר ילדים למשפחה במדינות ה OCED, הגידול באוכלוסייה (כ-200 אלף תינוקות שנולדים בשנה מול כ-50 אלף מתים) מוביל לביקוש הולך וגובר לדירות, שעומד על פי ההערכות על כ-80-70 אלף דירות בשנה – זאת בעוד קצב הבנייה עומד על כ-50 אלף. נתון זה מוביל למחסור שנתי משמעותי, ועל פי ההערכות חסרות כיום בישראל בין 200-125 אלף דירות, מה שיוצר לחץ על מחירי הנדל"ן לעלות.

גם מבחינת הריבית שעלתה, חשוב להבין כי מרבית הקונים אינם מתמודדים כרגע עם העלייה בריבית בזמן שתנאי התשלום של הקבלנים כל כך אטרקטיביים והתשלום הבא (למעט ההון העצמי הנמוך כאמור בחוזה) יהיה רק כשלושה חודשים לפני האכלוס. הרי מי יודע מה תהיה הריבית בעוד 5-3 שנים.

המלחמה בדרום ובצפון גרמה ללחץ נוסף על אזורי המרכז השרון והשפלה, שגם ככה "סבלו" מביקושים גבוהים. יותר ויותר משפחות בוחרות כרגע לעבור לאזורים אלו, חלקן בלית ברירה כי פונו, וחלקן מבחירה כיוון שבני המשפחה אינם מעוניינים רוצים לחזור ליישוביהם. בכלכלה, קושי של אחד הוא הזדמנות של אחר, ולכן כאשר אין עסקאות באזורים אלו בגלל המלחמה, נכנסים משקיעי הנדל"ן הממולחים וכך מתבצעות העסקאות הטובות, כי הרווח בנדל"ן הוא בקנייה ולא במכירה. אם קנית בזול, תמיד תעשה עסקה טובה מאשר אם קנית נכס במחיר שוק ואתה בונה על רווח עתידי .

אבל מה יקרה בעוד 5-3 שנים כאשר גל גדול של קונים יצטרך להשלים את העסקה? באיזה מצב שוק נהיה אז? האם בפריחה או במיתון? האם המלחמה תסתיים? מה יהיה מצבנו הבין-לאומי? הפוליטי? החברתי? שאלות קשות שלאף אחד מאיתנו אין עליהן כיום תשובה טובה. האם כאשר המלחמה תסתיים נהנה מפריחה כלכלית כמו אחרי מרבית מלחמות ישראל, או שלהפך - מעשור כלכלי אבוד כפי שחווינו אחרי מלחמת יום הכיפורים? האם פתאום ייוצר עודף עצום של דירות, כי הקונים לא יעמדו בתנאי העסקאות שהתחייבו אליהן? ואולי כל מי שלא קנה היום יתחרט על כך שפספס תנאי מימון כל כך אטרקטיביים?

משבר הסאב פריים בארה"ב בשנת 2008 הוא דוגמה מצוינת למשבר נדל"ן חמור. מחירי הנדל"ן צנחו משמעותית בעיקר בגלל מערך לא אחראי של הלוואות מסוכנות (בדומה למודל הישראלי כיום) ללא עמידה על יכולת ההחזר של הלווה במצב שבו השוק מפסיק לעלות. דוגמה טובה היא גם לראות שלמרות המשבר הזמני החמור והעובדה שרבים איבדו את בתיהם, שוק הנדל"ן אחרי תקופה של שנתיים-שלוש חזר לעלות וכיום הוא נהנה מיציבות מלאה בשוק הנדל"ן בארה"ב.

ספרד ואירלנד סבלו גם הן ממשבר נדל"ן חמור, שוב בגלל הלוואות מסוכנות שאינן מבוקרות והיו עלולות להוביל למשבר נדל"ני, אך בשנים האחרונות, לאחר שינויים ברגולציה ומימון, השוק חזר לצמוח.

ביוון צנח שוק הנדל"ן בין השנים 2018-2009 בצורה דרמטית. הרוכשים לא היו מסוגלים לשלם את המשכנתאות שלהם, מה שהוביל למכירת נכסים בהפסד ולהגברת החוב הלאומי. משנת 2018 שוק הנדל"ן חזר לצמיחה, בעיקר בזכות השקעות חוץ, וכיום השוק נהנה מעליית מחירים משמעותית ומהשקעות זרות מאסיביות. גם התוכנית לקבלת וויזת זהב ביוון תרמה לאזרחים רבים מחו"ל להשקיע כספים במדינה שטופת השמש ובעלת החופים היפים, כאשר זרים רבים מכל רחבי עולם בחרו להעתיק את מקום מגוריהם ולהתגורר שם.

קשה אם כן להעריך מה יוליד יום בתקופה כל כך סוערת ובזמן מלחמה .יש המון שאלות פתוחות, ומעט מאוד תשובות. לאן הולכים מכאן? מתי המלחמה תסתיים? מה יקרה אחרי המלחמה? מהן ההשלכות הפוליטיות? מה יהיה מצבה הבינלאומי של ישראל אחרי המלחמה? היציבות הכלכלית והחברתית ועוד המון שאלות שאין עליהן תשובה בטח לא תשובה מוחלטת ובטח לא היום כאשר אנחנו עדיין בתוך האירוע ועדיין נלחמים.

כדאי לכל צרכן בישראל לשאול את עצמו האם היה רוכש דירה היום, לו היה צריך לשלם אותה היום? האם הוא יכול היה לעמוד בכך? אם התשובה לשאלה הזו חיובית, אז ההחלטה לרכוש דירה כיום היא החלטה נכונה. אך אם חוסר יכולת כלכלית היה מונע מאותו צרכן לרכוש דירה, אזי התשובה צריכה להיות ברורה.

כותר המאמר הוא מנכ"ל חברת שניר